土地利用与城市空间结构理论
城市空间结构理论
【考点五】城市空间结构理论具有代表性的是同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。
商业区区位选择指向特征：(1)单一的消费指向性。
主要考虑接近和方便消费者。
(2)空间关系的外部性。
(3)地价是商业区位的重要因素。
(4)商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。
消费者在购物过程中．追求的是最大剩余效用。
消费者的剩余效用为：剩余效用=(购物效用+体验效用)-（购物成本+交通成本+时间机会成本)【考点六】房地产供求及均衡(一)房地产需求1.房地产需求的概念房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
2.决定房地产需求量的因素①该种房地产的价格水平。
需求规律：价格↑需求↓，价格↓需求↑需求规律的例外：炫耀性物品和吉芬物品②消费者的收入水平。
③消费者的偏好。
④相关物品的价格水平。
⑤消费者对未来的预期。
当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。
3.房地产需求曲线是一条向右下方倾斜的需求曲线。
要结合供给的影响因素区别记忆，需求的影响要素多数是从消费者角度出发，供给则从厂商角度出发。
(二)房地产供给1.房地产供给的概念房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。
潜在供给量＝存量—灭失量—转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2.决定房地产供给量的因素①该种房地产的价格水平。
供给规律：价格↑，供给↑；价格↓，供给↓②该种房地产的开发建设成本。
（建设成本↑，供给↓）③该种房地产的开发技术水平。
第五章城市土地利用与空间结构城市经济学徐航dbbc
在传统的单一中心城市中，大部分经济活动 集中在中央核心地区，形成以同心圆为基本 模式的中心城市，其功能分区表现为CBD、 工业园区和居民区等。
随着世界范围内城市化的快速发展，城市地 域空间由集聚走向扩散，现代多中心城市的 兴起和城郊次中心地带得到发展已成为城市 空间结构演变的趋势。
二、城市土地利用的分区制
满足上述几个条件后，城市用地结构达到均衡，从 而就决定了城市内部空间结构的形成。
一般来说，服务业中非土地要素对土地的替代性较 强，在市中心地区土地的边际生产价值较高，从而 地租出价较高，因而占据了市中心地区的土地。制 造业、住房依次次之，因而分别居于中间和边缘地 带，所以，从理论上，在市场机制下均衡的土地利 用形成了同心圆形的分层结构模式。
城市地租的两种基本形式，即绝对地租和级差地租。 级差地租产生的条件是土地的等级差别，来源是个 别生产价格与社会生产价格的差额； 绝对地租产生的条件是对土地所有权的垄断，来源 是市场价格与价值或生产价格的差额。
级差地租是城市地租的主要形式。城市级差地租主 要是由土地的位置和投资所决定的，由区位形成的 级差地租永远是城市级差地租的主要形式。
4 劳动力市场的均衡。在开放城市模型中，还必 须满足这一条件。即市内工商业的劳动力需求必 须与居住区的劳动力供给相适应，否则就会有城 市人口的迁入和迁出，从而影响地租乃至土地利 用的变动。
5 土地利用边际的均衡。在两类土地利用的边界， 两类土地的地租必须一致，否则边界将会移动。 在城市土地利用边界，城市地租必须等于农业地 租
完全的不受制约的市场会带来一定的问题， 在城市发展中主要表现为： 1 市场只能体现少数集团的短期局部利益， 往往与城市发展的长期方向相悖。 2 市场在不能保证平等竞争的情况下可能助 长投机行为，造成“泡沫经济”。 3 市场虽然促成土地的优化配置，但也可能 危害社会利益和环境利益，产生负的外部 性。
城市功能分区
高级 住宅区
低级 住宅区
城市外缘， 与高坡、 文化区联系
位于内城、 工业区附 近，与低地 下游区联系
商业区
占地面积 小，呈点 状或带状
CBD：经济活动最繁 忙，人口数量昼夜差别 大，建筑物高大稠密， 内部有明显的分化
位于市中心、交通线
两侧或街角路口处 （交通最优、市场最
优原则）
不断向市区外缘迁移， 工业区 集聚成片 并趋向于沿主要交通
A．历史
B．经济
C．环境
D．交通
• 4．下图为某城市(由西至东相距25千米)人口密 度与土地价格统计。图中甲地土地价格和人口密 度均很低，最合理的解释是
• A．位于城市中心，为市政中心广场 • B．距离城市中心近，不利于房地产开发 • C．位于城市边缘，基础设施不完善 • D．位于郊区，只适合电子工业发展
CBD的标志就是摩天大楼。建筑高度代表 了技术，同时也象征着财富，加上核心区寸土 寸金的地价，导致楼越盖越高，越盖越密，形 成了所谓的“水泥森林”。建筑高大密集可以 节约土地，提高土地的利用率，也提高了CBD 的商业和服务功能，但也会带来许多问题。
影响城市功能分区的因素
1、历史原因：原有基础很大程度上决定了现 在的功能区现状。 2、自然因素：土地的面积与形状、地形起伏 程度与坡度大小、水文和气象条件等。
•训练
• 读“我国某海滨小城功能区分布示意图”，完成1～3题。
• 1．阴影区代表的功能区最有可能是 A．商业区 B．住宅区 C．工业区 D．仓储区
• 2．该功能区形成的主要原因是
A．城区中心，接近市场
B．临河濒海，环境优美
• C．交通沿线，物流便捷
D．沿河分布，运费低廉
• 3．影响该城市火电厂分布的主要因素是
城市土地利用规划与空间布局
城市土地利用规划与空间布局城市化进程的快速推进，使得城市土地资源的利用与规划成为了当代城市发展的重要课题。
城市土地利用规划与空间布局涉及到城市发展方向、功能分区、用地规模，直接关系到城市的发展效益、空间效益以及环境生态效益。
因此，科学合理的城市土地利用规划与空间布局至关重要。
一、规划的核心目标城市土地利用规划的核心目标是协调城市用地空间布局与城市发展需求，促进城市产业结构优化升级，提高土地利用效率和城市环境质量，推动城市可持续发展。
在规划中，应充分考虑城市的产业优化和升级需求，避免过度集中某一特定产业，引导产业分散布局，提高城市竞争力。
二、空间布局的原则城市空间布局应遵循以下原则：城市布局的整体和谐性原则、社会经济发展与自然资源环境的协调性原则、用地利用效率与空间适度开发原则、空间利益的均衡与公平原则、空间整体疏导与区域协调发展原则。
1.城市布局的整体和谐性原则城市规划的整体和谐性原则是指在城市空间布局中注重形成具有合理结构、合理比例的城市整体布局，使得城市内的各个区域之间形成良好的社会与经济联系，满足城市功能的全面发展需求。
2.社会经济发展与自然资源环境的协调性原则城市土地利用规划与空间布局应当保护和合理利用自然资源，平衡城市的经济发展和自然生态的保护，避免资源浪费和环境破坏。
同时，在城市发展过程中要注重生态环境保护，合理布局生态绿地，提高城市的生态可持续性。
3.用地利用效率与空间适度开发原则城市土地利用规划应充分考虑用地的效益和效率问题，合理优化土地利用结构，提高土地的利用效率。
要以节约用地为基本原则，避免过度占用农田和生态敏感区，注重充分利用城市闲置土地和老旧厂房，进行合理的城市更新和再利用。
4.空间利益的均衡与公平原则城市土地利用规划应以公正、公平的原则安排土地利用空间，注重各社会阶层的利益平衡，避免土地利用造成的社会不公现象。
要加强政策的引导，合理调控土地市场，保障市场供求平衡和价格公正。
城市经济学 第7章
（一）制造业的投标租金模型
制造业特点：
1、生产 2、固定价格（在城市各区位价格相同） 3、竞争性市场（利润为零） 4、运输成本 5、要素替代 当地价上涨时，厂商用非土地投入品代替土地
厂商利润等于总收益减去投入品、运输和土地成本。
Pb为价格，B为均衡产量，C是非土地投入品的成本， 单位运输成本为t，距离市中心为u，工厂占地为T。
模型：
P-利润，Ｃ-农业生产成本，V-市场价格，T-运费。 P=V-（Ｃ+T）
P =E(p-a)-Efk-R
R=E(p-a)-Efk (完全竞争条件下) R=地租；k=距离；E=单位面积收获量；p=单
位农作物的市场价格；a=单位农作物的生产费 用；f=每单位作物重量、距离的运费。
R为因变量，k为自变量，其他是常数或参数。
1、同心圆模式
美国社会学者芝加哥大学教授伯吉斯1925 年根据芝加哥的土地利用和社会—经济构 成的空间分异模式，提出了针对北美的城 市空间结构的同心圆模式。
伯吉斯的同心圆模式图：
理论贡献与局限性：
伯吉斯的同心圆模式是以20世纪20年代流行的城市土 地利用结构的经验观察为基础提出的。在宏观效果 上，同心圆模式基本符合单中心城市模式。
杜能理论认为，决定 土地利用的主要因素 是地租，能够支付最 高地租的土地利用形 态给土地标上了最高 价码，它排斥了其他 土地利用形态。
R A
I C
J
0
QB
Dk
AB表示作物I的边际地租 CD表示作物J的边际地租
自由农业区 精美的蔬菜和果品、鲜 奶
林业区 柴薪、木材、木炭
轮作农业区 集约种植（50%用于谷 物种植）
在竖的方面，土地可以分为下列3层： （1）地面； （2）地面以上的空间； （3）地面以下的空间。
城市空间结构与土地利用
城市空间结构与土地利用城市是人类社会的重要组成部分，作为人类活动的场所，城市的空间结构和土地利用一直是城市规划和发展的重要问题。
城市空间结构是指城市中不同空间单元之间的关系，而土地利用则是指不同用途的土地在城市中的分布和利用方式。
本文将探讨城市空间结构和土地利用对城市发展的影响及其优化方案。
一、城市空间结构对城市发展的影响城市空间结构是城市规划和发展的重要问题，这里涵盖了城市的空间单元，城镇规模，空间布局和区位等因素。
城市空间结构不良会影响城市的发展和人居环境，更重要的是会导致资源的浪费和不平衡的经济内部分布。
1.城市空间单元的分布不均城市空间单元是指城市中各种各样的用途空间单元，如住宅区、商业区、工业区、绿地等。
如果城市空间单元分布不均，就会导致资源的不合理利用和空间上的“病态分布”，即中心城区繁荣壮大，周边城镇发展困难。
2.城镇规模结构不合理城镇规模是指城市中不同规模城镇的数量和大小。
如果城镇规模结构不合理，就会造成城市资源和经济的不平衡分配。
例如，城市中大量的小城镇存在过多的资源浪费和不均衡发展情况，同时也难以适应城市规模扩大的需求。
3.城市空间布局过于分散城市空间布局过于分散，就会导致交通拥堵、环境恶化等问题，影响城市的发展和人居环境。
因此，城市规划和发展应该注重控制城市空间布局过于分散的情况，发展健康的城市布局。
二、土地利用对城市发展的影响城市土地利用是城市规划和发展的基础，也是城市发展的重要方面。
城市的土地利用不良会对城市的发展造成不利影响，包括浪费土地资源、影响环境质量和限制城市发展等。
1.城市土地资源浪费城市空间有限，土地资源是有限的，因此城市土地利用需要合理规划和统一规划，以避免浪费土地资源并保证人居环境的健康。
如果土地利用不当，将会导致许多不必要的浪费，并影响城市的长期发展。
2.土地利用导致环境问题城市的土地利用往往伴随着环境的变化，如空气污染、水资源的短缺等。
因此，城市土地利用需要合理规划和统一规划，以避免导致环境问题。
城乡规划原理4第四章 城市空间结构与土地利用
三、常见的城市空间结构类型
按照城市用地及其道路 骨架形式，可以将常见的城市 空间结构分为六类（图 4-1）：
（1）格网状城市。这种 城市结构形态较为规整，一般 由横向和纵的干道构成整个 城市的骨架，城市方位的辨识 性较好、城市空间持续生长容 易，交通路径具有多选择性， 但是也容易造成布局与景观 上的单调。北京、西安、沈阳 等城市基本属于这种类型。
城市空间结构的演化始终受到两个力的制约与引导：无意识的自然生长发展及有意识的 人为控制，两者交替作用而构成城市生长过程中多样性的空间形式与发展阶段。人类对城市 发展的干预几乎是伴随着城市一起产生的，人类对城市空间演化的干预活动具有积极主动和 目的性两大特征，因而其空间结构的增长也必然是一个空间组织的过程。空间的组织过程有 可能对城市空间结构整体的演化过程产生三种影响：一是当人类组织力与城市空间自组织力 耦合同步时，加速空间的发展；二是阻碍或延缓空间自组织的演化过程；三是修正空间自组 织过程的方向。这完全取决于人们主动作用的目的、方式与能力，它与人们的价值观念及主 观取向直接相关。
城乡规划原理
第四章 城市空间结构与土地利用
第一节 城市空间结构及其类型
一、城市空间结构与城市形态
城市空间结构（Urban Structure）是指城市各功能区的地理位置及其分布特征和组合关系， 它是城市功能组织在空间上的投影。它具有内部结构、边缘区结构和外部结构之分。城市空 间结构的演化，本质上在于社会经济的发展，促使了城市职能分化、城市规模扩大，这一切 在空间上就表现为城市空间结构的变化。
二、城市空间结构的组成要素
一个城市之所以具有某种特定结构与形态，这首先和城市所处的地理环境有很大关系。 平原地区城市的结构和形态较为规整，山区城市的结构、形态则相对变化较大，受地形、地 貌条件制约较深。同样，沿海、沿江城市的形态与内陆地区城市的结构与形态也有较大的差 别。另外，政治、经济和文化因素对城市结构及形态的影响也是巨大的。根据一般对城市用 地空间形态表现出的几何形的认识，我们认为城市空间结构主要由以下一些要素组成：
城市空间规划与土地利用的关系研究
城市空间规划与土地利用的关系研究摘要：城市空间规划和土地利用是城市发展中至关重要的两个方面。
合理的城市空间规划可以有效地引导城市的发展方向，优化土地利用可以实现土地的最大效益。
本文旨在探讨城市空间规划与土地利用之间的关系，分析其互动作用，总结现有的研究成果，并提出对未来研究的展望。
1. 引言城市的快速发展给城市空间规划和土地利用带来了新的挑战。
城市空间规划是指针对城市发展的长远目标和方向进行的规划，旨在优化城市空间布局，提高城市的生态环境和居住品质。
土地利用是指对土地资源进行合理配置和有效利用的过程，以满足城市发展的需要。
2. 城市空间规划对土地利用的引导作用城市空间规划对土地利用具有重要的引导作用。
首先，城市空间规划可以指导城市的用地结构，明确不同功能区域的划分和布局，提高土地的利用效率。
其次，城市空间规划可以合理规划城市的交通网络和基础设施，减少土地资源的浪费，并提高城市的交通便利性和居住品质。
此外，城市空间规划还可以促进环境保护，保护生态系统，提高城市的可持续发展能力。
3. 土地利用对城市空间规划的影响土地利用对城市空间规划同样具有重要的影响。
合理的土地利用可以提供足够的用地资源，支持城市发展的需要。
不合理的土地利用会导致城市功能区域的错位和空间利用的低效。
例如，大面积的工业用地占用了宝贵的城市土地资源，而居住区缺乏足够的用地供应。
因此，合理的土地利用是城市空间规划的重要前提。
4. 城市空间规划与土地利用的互动作用城市空间规划与土地利用之间存在着互动作用。
城市空间规划提供了土地利用的基本框架和规划指导，而土地利用的实施反过来也会影响城市空间的格局和结构。
城市空间规划可以根据土地利用的变化进行调整和修正，使之与城市发展的需要相适应。
土地利用的实施也要与城市空间规划相协调，确保土地利用的合理性和可持续性。
5. 现有研究成果的总结目前，关于城市空间规划与土地利用关系的研究已取得了一定的成果。
国内外学者通过理论分析和实证研究，对城市空间规划和土地利用的关系进行了深入探讨。
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土地利用与城市空间结构理论
区位论
区位论的鼻祖为农业区位论，即“杜能环”，之后又有学者对此进行了继承和发扬，韦伯提出了工业区位论，克里斯泰勒（Christäller，1933）提出了中心地理论，廖什（Lösch，1940）则在1940年对中心地理论中六边形市场区的形成作了严密的经济论证，提出了更具有灵活性的模式。
区位论发源于20世纪30年代，它及其后来的发展改变了20世纪50年代之前，城市地理学醉心于描述和分析城市位置、自然条件和城市形态的局面，直接导致了“空间分析”学派的建立，同时，它也是将空间概念引入经济学的早期尝试，建立了经济分析和空间研究之间的联系。
城市土地利用结构理论
这一理论主要包括“三大经典模型”，即伯吉斯（Burgess，1925）的“同心圆模型（concentric ring model）”，霍伊特（Hoyt，1939）的“扇形模式”和哈里斯，厄尔曼（Harris，Ullman，1945）的“多核模式”。
伯吉斯从人文生态学提出的“同心圆模型”立足于研究城市功能区布局和演变的动力和机制，将人类对空间的竞争比作生物群落的竞争，应用了诸如“侵蚀（invasion）”、“演替（succession）”的概念，提出了在一个假设为均质平面的城市地域内，土地使用功能有内而外，按中心商业区——过渡地带——工人居住区——中产阶级居住区——高级或通勤人口居住区的同心圈层结构。
后来的学者则在沿用这一模型的基础上，赋予了经济学的解释，即用地租理论进行完善。
霍伊特认为质疑了均质平面的假设，但他保留了同心圆模式中的地租机制，同时结合了放射道路的影响，于1939年提出了扇形模式。
伯吉斯和霍伊特的城市内部结构模式均假设为单中心，哈里斯和厄尔曼在1945年对此进行了发展，提出了更为精细的多核心模式，将原来的单中心假设进行了拓展，认为城市内部除主要经济胞体（economic cells）——即中心商务区（CBD）外，还有次要经济胞体散布在整个体系内。
这一模式较为复杂，但仍然保留了地租理论，例如它假设付租能力比较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其他主要经济胞体。
对城市土地利用三大经典模型的批判集中在其对经济的过分倾斜以及忽视文化对城市空间结构的影响（Pacione，2001）。
Firey（1947）论证了作为社会空间组织基础的社会价值能够超越经济竞争，并建议使用文化生态而不是城市生态的方法，以通盘考虑特殊的文化和历史因素在形成城市空间结构方面的作用。
Kearsley（1983）则考虑了英国政府在城市化进程中，清除贫民窟，介入种族隔离等问题带来的影响，对同心圆模型进行了修正。
White（1987）则考虑了三大经典模型之后出现的经济和社会变迁，如服务经济的出现，自动化优势，家庭规模的缩小，以及政府在城市增长过程中不断加强的干涉等等（Pacione，2001），提出了包括变化的CBD，少数民族聚居地，散布的中产阶级，精英阶层飞地等展现上述新经济社会变迁在城市空间结构中的表现。
同时类似的研究进展还从发达地国家的城市拓展到发展中国
家，如McGee（1967）针对东南亚港口城市提出的Desakota模式，Griff和Ford（1980）针对拉丁美洲城市提出的空间结构模型，Lemon（1991）给出了一种南非种族隔离下的城市空间结构模型，等等。
从最初伯吉斯从芝加哥的土地利用结构提出的同心圆模型开始，城市土地利用结构理论的研究有了不断的扩大和补充，其关注的重点呈现从经济（土地地租）到经济（地租、服务经济的崛起等）、社会（家庭，阶层，种族）多元因素的转变。
西方学者在融合经济与社会理论对城市土地里用结构问题进行研究之时，都将制度因素，甚至土地制度的因素作为一种不变的研究前提，因此并没有直接研究土地制度与城市土地利用和城市空间的研究，但是，这并不影响这些经典理论成为这方面研究的主要理论基础。
城市土地经济理论
西方对土地问题的研究具有悠久历史，从古老的政治经济学中分离出来的土地经济学，从17世纪起，古典经济学家，如威廉·配第、杜尔哥、亚当·斯密、詹姆斯·安德森、大卫·李嘉图等就对其基础理论，如级差地租，进行过探讨和总结。
之后，马克思在批判、继承、发展古典经济学理论的基础上，创立了马克思主义地租理论。
但这些都还是依附在政治经济学之下的土地经济学研究。
1903年，赫德（R.M.Hurd）发表了《城市土地价值原理》一文，他的研究将城市土地纳入到生产理论，为使用生产理论来分析空间选址行为和城市土地利用的经济分析奠定了基础。
但直到1924年，美国经济学家伊利和莫尔豪斯合作出版了《土地经济学原理》一书，才标志土地经济学从主要依附于政治经济学等学科领域中分离出来，成为一门相对独立的学科，从着眼于零散性、专题性、即时性的土地经济问题的探讨，转向阐述并运用土地经济学的基本原理，系统分析和解决人地关系、土地行政、土地政策、土地法等理论与实践相结合问题的规范化学术研究轨道。
这一里程碑之后，土地经济学的研究在城市研究领域得到了迅速的丰富和扩展：道若和辛曼（1928）的《城市土地经济学》把关于城市土地经济问题研究的分散成果系统化，标志着城市土地经济学的诞生，直到拉特克里夫（1949）的《城市土地经济学》的出版，提出了一个更为完整的城市土地利用经济模型。
但根据大多数的文献资料，阿龙索（W.Alonso）1964年发表的《区位与土地利用》一书的研究将城市地域结构的经济理论系统化，并基本定型。
事实上，城市土地经济理论与伯吉斯的同心圆模型甚至杜能的农业环是形神合一的，三者通过地租理论得以联系起来。
城市土地经济理论先分别分析商业、工业和居住等每一种用地的土地使用者之间通过竞争形成的竞标地租，将同一个城市内各种用地的竞标地租曲线重叠，得到整个城市的市场均衡地租曲线。
“均衡”的经济学概念意味着在市场均衡地租曲线的每一个点上，土地需求者获得的土地能够实现最高的效用，而土地所有者的地租收入也达到最大，而且由于竞争性土地竞标过程（即土地归愿意支付最高租金的人使用）的存在，经济地租最大时，城市土地利用集约度也达到最高，通过这种方法，城市土地经济学理论可以在市场确立竞标地租的同时，确定城市土地利用结构、土地集约程度和城市地租。
而伯吉斯的同心圆模型和杜能的农业环模型也都运用了地租理论，并认为由于（单中心）城市集聚效应的存在，越靠近中心，运费越小，收益越大，地租也越高，从而形成围绕城市中心的环行土地利用模式。
三者在“竞争地租决定土地利用结构”问题上的理论解释是极其相似的，城市土地经济理论更为详尽一些。
由于以上的研究和理论都植根于古典经济学的理论和方法，因此存在苛刻的假设，高度的抽象，以至成为一种描述理想状态下空间结构和区位选址的模型。
这些理论由于历史局限和经济学基础、工作方法的限制，在20世纪60年代后，原有理论“所设想的某些基本前提和因素逐渐丧失其实际意义”，已经“不可能完全解释和演绎当代城市地域结构发展演变的具体情形”了（江曼琦，2001）。
但不管如何，这些理论还是解释了城市地域结构的某些本质特征，既然资本主义社会的经济和生产方式的转变已经催生了新古典经济学的诞生，经济学领域甚至将研究扩展到更为深入的制度层面，那么我们应当有理由认为经济学基础的进步应该对完善土地利用和城市空间结构的理论有所裨益。
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