工业地产四大运营模式

库房无忧作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。四种模式各有利弊，能否顺应潮流，适应当下才是成败与否的关键。

1.产业园区开发模式

产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式：是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。

利：这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。

弊：这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。

2.主体企业引导模式

主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

利：这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。

弊：这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。

3.产业地产商模式

产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。因此从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。

利：这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。

弊：这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，地产开发商与整个产业的结合不紧密，地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力。

4.综合运作模式

综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。

综合运作模式是目前产业地产运作的主导方向，它更能形成一种产业聚集效应，由此催生规模效应，带动整个产业链发展。

利：综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。

弊：这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成

产业园区的发展停滞。

综上所述，由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区协调开发模式、主体企业主导模式、产业地产商开发模式等进行综合使用。俗话说得好，鞋子大小只有脚知道，运营模式是否适合自己，这得综合考量诸多因素，切不可一概而论。

房地产中介公司五种运营模式的探讨

房地产中介公司五种运营模式的探讨 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.

房地产中介公司五种运营模式的探讨伴随2007年北京二手房市场交易的放量，2007年二手市场又迎来了更大的利好消息。3月1日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成，粗略估计仅此一项就能为买房人节省万元以上，平均单价下降200元/平方米。例如在东、北、西三环附近的房改房地交易价格都超过5000元/平方米，一套60平米的房改房以5000元/平方米成交，收益分成达到120000元。伴随着市区房改房费用的降低，也势必压低外围的房价。该政策实施后，北京市二手房交易明显放量，据各大中介公司反映，房改房过户量较去年同期上涨了50％到一倍。伴随着房改制度的推行而逐步建立起来的北京二手房市场，尽管现在仍无法和一手市场年1500万平方米的交易量相抗衡，但是已经逐步的确立了自己在房地产市场中的地位。众多的投资者也看中这个市场，纷纷将目光投入到北京的二手房市场。地产商有万通集团的万通东方策略公司；首创投资的金丰易居等。一手代理行中，05年年中金网络二手业务正式成立；2007年年初中原进军二手市场。在大家纷纷投入兵力争夺二手市场的同时，有必要对比分析一下二手公司的运作模式。现在北京市二手公司运作模式大致有5种模式，分别是单店业务模式；连锁店模式；中心店模式；区域中心店模式；区域中心点加信息店模式，和连锁加盟扩张模式。

单店业务模式是小中介公司的运作模式。因为小中介公司的资金实力有限，人员较少，低成本运行，所以一般采用单店模式。小公司的店面一般较小，选址一般接近自身业务比较熟悉的区域，因为规模小，所以人员的分工并不明显。一般是老板和员工齐上阵，公司一切工作都围绕业务展开，公司的业务范围非常灵活，要求从业人员是多面手，买卖、租赁等样样行。现在北京市很多的小中介的业务并不规范，存在着大量的非法交易现象，也存在很多欺瞒消费者的行为，例如公房买卖等业务。中心店模式是北京市比较传统的二手经营模式，例如成立较早的鑫尊地产和置业家园都是采用的这种经营模式。中心店模式一般是在市区选择2－3家中心店，一般会选择在写字楼中办公，公司所有得业务都是中心店来控制，员工也集中在中心店。这种经营模式因为距离广大的消费者较远，所以必须配备相应的业务广告，不论房源还是客户都依赖于广告，尤其是客户信息。这种经营模式连锁店模式，北京连锁店模式运用的比较成功也比较彻底的是我爱我家公司。这种模式是利用遍布全城的连锁店将整个业务连接成一体，业务直接在连锁店中展开，房源和客户信息都依靠连锁店的到店来访。区域中心店的模式，这种模式应该说是连锁店模式的变形。由于北京市现在的二手房市场规模小，业务量少，如果布店过多，就会造成资源浪费，于是产生了区域中心店模式，这种模式将业务划分为大的区域，由区域中心店负责业务的拓展。这种模式因为店面数量仍有不足，所以不能够完全依赖到店来访，一般需要配备一定量的广告。现在一些

电商运营全面分析大电商平台及大运营模式修订稿

电商运营全面分析大电商平台及大运营模式集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

导读移动互联网时代，电商已经成为新时代营销的标配，本文从电商平台与电商运营模式两个角度进行分析：总结出4大平台及5大运营模式。 01 电商平台一、淘宝、天猫、京东、拼多多等平台淘宝、天猫、京东这是最早期的电商模式，商家入驻平台，就可以在网上卖东西。如果之前没有做，现在并不鼓励企业把精力花费在这些平台。因为开店之后你会发现，完全没有人咨询、下单。因为平台的红利期已经过去，各大细分领域都已经有巨头出现，通过销量、成本等把控了90%以上的流量，新企业想要获取排名、曝光，只能花钱做推广，这样成本又非常高。这里以社交电商龙头拼多多为例，简单谈下拼多多新手卖家如何操作运营拼多多店铺。拼多多入驻开店容易，但是做好店铺运营就不是这么简单的事情了。拼多多卖家运营的好与坏，就会影响到店铺销量的高与低。而运营就是要在实践中不断学习、总结，这样才能将拼多多店铺运营得更好。下面就来跟大家分享个人运营拼多多店铺的一些经验。拼多多店铺运作的基础流程： 1、在入驻拼多多平台前需了解市场宏观情况，分析市场数据了解自身类目的市场是否有竞争力从几个维度去调查分析，首先需了解自身类目的的市场容量。包括：每月的行业卖家数和销售金额；然后了解自身类目产品的价格结

构、客单价；其次了解该类目的趋势走向。包括：搜索指数、搜索人气；最后就是分析竞争对手的具体数据（如竞品的成本，活动价和日销价），对比自身的资源评估存活空间，再根据投入的大小制定大致的目标规划。 2、根据目标做好店铺规划以及上架优化做好店铺规划需要确定产品是什么、产品定位什么价格。店铺产品要有引流产品、利润产品，这个需要去结合其他购物平台，还有结合现有产品去分析。确定产品的价格，这个一般分为前、中、后期3个维度定价。前期确认符合购买人群的价格，中期产品进入推广，需要比原定价格更优惠，后期需要根据消费者心理增加产品附加价值。内功的具体内容有产品的标题，详情的卖点精炼，价格的定位，关联的产品等。标题代表了产品的属性，是匹配搜索流量的关键；产品的详情优化上，必须认清自身的客户人群，再考虑从哪方面去推荐产品卖点，价格的定位尽量参照同行，和分析自身的产品特性，避免定价过高无转化。标品需要做好sku规划，例如A类sku引流，B类sku 转化，控制单品的客单价。 3、推广引流（付费）/活动引流打爆款除了活动流量之外，卖家不可或缺的就是付费流量。除去站外广告引流之外，在站内还有点击扣费引流广告方式。例如使用搜索推广引流，通过分析产品在关键词的点击率对比行业数据分析款式潜力（搜索推广测款）；或使用A类款在活动快速提升GMV并引爆搜索和类目流量，活动后转换成B类款使用搜索推广补流让产品稳定发育并收割利润。每个活动推爆款的操作都不同，但思路是一致的，通过前期小亏或者平本的活动价竞争资源位，做出业绩之后拿到次级资源位之后再涨价获取利润。 4、记录产品反馈的数据分析阶段目标完成情况

旅游地产借景开发的五种模式

旅游地产借景开发的五种模式旅游地产已成为资本市场的宠儿，过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象，而房地产泡沫也已开始波及旅游地产，旅游地产在国内还未成型即已出现误区。总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为，目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏，因为对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。笔者在研究中归纳出旅游地产借（造）景开发的以下五种模式：一、自然资源型借景开发自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源，一般而言，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心位置较远，基础设施也不完善。为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值，开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入，而在景观打造上的投入却并不高。此外，自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时更要限制过度开发，以保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目，目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，目前在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。

干货产业地产地四大商业模式

干货产业地产地四大商业模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10

年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地

产业地产的运营商业模式简析

产业地产的四大商业模式 2017-12-24 17:12 来源:长安第2俱乐部物业/四大/房地产近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013~2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一

电商运营全面分析大电商平台及大运营模式

电商运营| 全面分析4大电商平台及5大运营模式导读移动互联网时代，电商已经成为新时代营销的标配，本文从电商平台与电商运营模式两个角度进行分析：总结出4大平台及5大运营模式。 01 电商平台一、淘宝、天猫、京东、拼多多等平台淘宝、天猫、京东这是最早期的电商模式，商家入驻平台，就可以在网上卖东西。如果之前没有做，现在并不鼓励企业把精力花费在这些平台。因为开店之后你会发现，完全没有人咨询、下单。因为平台的红利期已经过去，各大细分领域都已经有巨头出现，通过销量、成本等把控了90%以上的流量，新企业想要获取排名、曝光，只能花钱做推广，这样成本又非常高。这里以社交电商龙头拼多多为例，简单谈下拼多多新手卖家如何操作运营拼多多店铺。拼多多入驻开店容易，但是做好店铺运营就不是这么简单的事情了。拼多多卖家运营的好与坏，就会影响到店铺销量的高与低。而运营就是要在实践中不断学习、总结，这样才能将拼多多店铺运营得更好。下面就来跟大家分享个人运营拼多多店铺的一些经验。拼多多店铺运作的基础流程： 1、在入驻拼多多平台前需了解市场宏观情况，分析市场数据了解自身类目的市场是否有竞争力从几个维度去调查分析，首先需了解自身类目的的市场容量。包括：每月的行业卖家数和销售金额；然后了解自身类目产品的价格结构、客单价；其次了解该类目的趋势走向。包括：搜索指数、搜索人气；最后就是分析竞争对手的具体数据（如竞品的成本，活动价和日销价），对比自身的资源评估存活空间，再根据投入的大小制定大致的目标规划。 2、根据目标做好店铺规划以及上架优化做好店铺规划需要确定产品是什么、产品定位什么价格。店铺产品要有引流产品、利润产品，这个需要去结合其他购物平台，还有结合现有产品去分析。确定产品的价格，这个一般分为前、中、后期3个维度定价。前期确认符合购买人群的价格，中期产品进入推广，需要比原定价格更优惠，后期需要根据消费者心理增加产品附加价值。内功的具体内容有产品的标题，详情的卖点精炼，价格的定位，关联的产品等。标题代表了产品的属性，是匹配搜索流量的关键；产品的详情优化上，必须认清自

三种电商运营模式的比较

三种电商运营模式的比较发布时间：2014-09-30 17:33:20 文章来源：长风网文章作者：韩凤茹电子商务运营模式如B2C、C2C、B2B等，每种模式既存在着一定的优势，也存在着一定的劣势，本文对C2C、B2C、F2C模式的优劣势进行比较。第三方模式（C2C）销售商模式（B2C）生产商模式（F2C）概念及简介第三方平台提供商模式是电子商务的最原始也是最自然的形式。这种模式一般都是由信息技术开发商负责建立平台，利用平台扩展电子商务应用。平台开发商负责电子商务平台的功能开发、完善以及维护。如：产品展示，信息检索服务，交易管理过程服务等；平台开发商同时也负责对平台本身的营销以吸引更多的卖家与卖家参与到平台来使用平台的功能。销售商模式也称为第二方模式，是与传统的销售渠道商或是零售商相对应。销售商模式的来源有两种，一种是平台开发商开发了电子商务平台后，自己组织产品销售；另外一种是传统的销售商开发自己电子商务平台，从网络上营销自己的销售的产品。生产商模式也称之为第一方模式，所谓生产商模式就是产品生产商自己建立电子商务平台，将自己生产的产品在平台进行电子营销，生产商模式开启了电子商务新时代的产品直销。是否提供平台是是是是否组织销售否是是是否组织生产否否是利润来源第三方付费通过获取产品进销价差而取得自己的收益完全来源于产品的销售利润企业竞争平台方便、完善的功能供应链的竞争供应链的竞争典型企业代表淘宝京东商城宝洁从平台的角度分析三种模式的优势与劣势优势（1）仅需要专注平台的功能，有利于平台功能的完善和扩充；（2）平台提供产品种类丰富，容易聚集人气，商机有滚雪球的效应；（3）有先发门槛优势，后续竞争者难以竞争。（1）可形成自己的交易平台以及品牌知名度；（2）可以全面的管控交易过程，把握客户的购买行为；（3）能为客户提供一站式的购买服务；（4）商品的价格可以远低于传统渠道零售价。（1）可形成自己的交易平台以及品牌知名度；（2）可利用企业产品品牌发展平台的知名度；（3）可将电子商务平台与企业的后端系统进行无缝对接，从而有效的实现信息的交互；（4）产品售价可以远低于其他形式的销售价格。劣势（1）平台建设以及营销投入较大；（2）盈利比较困难；（1）既要管理平台，又要组织采购与销售；（2）平台营销需要进行大量（1）平台需要自己建立，并且要负责对平台进行营销；（2）在开始进行电子商务，会

旅游地产开发的四种模式和七大策略(

一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

商业地产运营的几种模式

商业地产运营的几种模式 1.运营参与者商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。两者关系密切，不可分割。商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。 2.运营模式（1）订单是商业地产运营模式意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。（2）资产改良与重定位模式某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。（3）资产功能重定位模式功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。因为这种改变能够提高房屋的租金。目前，资产重新定位模式比较成功的例子有：（1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。

电商运营全面分析大电商平台及大运营模式

电商运营全面分析大电商平台及大运营模式 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

电商运营 | 全面分析4大电商平台及5大运营模式导读移动互联网时代，电商已经成为新时代营销的标配，本文从电商平台与电商运营模式两个角度进行分析：总结出4大平台及5大运营模式。电商平台一、淘宝、天猫、京东、拼多多等平台淘宝、天猫、京东这是最早期的电商模式，商家入驻平台，就可以在网上卖东西。如果之前没有做，现在并不鼓励企业把精力花费在这些平台。因为开店之后你会发现，完全没有人咨询、下单。因为平台的红利期已经过去，各大细分领域都已经有巨头出现，通过销量、成本等把控了90%以上的流量，新企业想要获取排名、曝光，只能花钱做推广，这样成本又非常高。这里以社交电商龙头拼多多为例，简单谈下拼多多新手卖家如何操作运营拼多多店铺。拼多多入驻开店容易，但是做好店铺运营就不是这么简单的事情了。拼多多卖家运营的好与坏，就会影响到店铺销量的高与低。而运营就是要在实践中不断学习、总结，这样才能将拼多多店铺运营得更好。下面就来跟大家分享个人运营拼多多店铺的一些经验。拼多多店铺运作的基础流程： 1、在入驻拼多多平台前需了解市场宏观情况，分析市场数据了解自身类目的市场是否有竞争力从几个维度去调查分析，首先需了解自身类目的的市场容量。包括：每月的行业卖家数和销售金额；然后了解自身类目产品的价格结构、客单价；其次了解该类目的趋势走向。包括：搜索指数、搜索人气；最后就是分析竞争对手的具体数据（如竞品的成本，活动价和日销

中国旅游地产开发4种新模式

中国旅游地产开发4种新模式中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市

房地产运营模式

房地产运营模式：第一步房地产开发公司的设立第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准

2018年五大产业园区运营模式分析研究

五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑

一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。

[前瞻产业设计研究院]联东U谷产业地产模式分析

前瞻产业研究院

联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。

产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。

产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。

统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。成功案例发展因素总结至此，我们已经分析了3个成功案例—国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。

旅游地产开发的四种模式和七大策略分析

旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：

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大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。二、产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规

地产公司项目运作模式

一、发展历程简介龙湖集团1994年创建于重庆，目前总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。图1龙湖地产主要发展阶段从1997年起，龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段，一直在持续积累成长势头。目前，龙湖正在全国重点区域实施“区域聚焦”战略（图1），进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南，从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的总体开发思路，目标是争取在每个城市都成为当地领先的企业。虽然龙湖的规模不是很大，但在产品品质和品牌方面全国领先，“龙湖地产”是中国驰名商标。香港地产界一知名人士曾如是评价龙湖地产：“一个在中国房产界中少见的优秀企业。以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益。” 二、组织架构及管理模式 2004年以前，龙湖集团的项目仅限于重庆，管理层级较少，直接实施项目公司管理形式。从2004年起，龙湖开始进行全国性扩张，总部迁往北京，目前坚持“大公司，小组织”的原则，实行“集团总部-地区公司”两级战略管控模式（图2）。在管控模式上，龙湖按照霍顿模式进行灵活集分权，并根据行业竞争、组织发展和战略需要而进行动态调整。它所确定的集权原则主要有：在地区公司风险时间、风险点上进行集权管理；在地区公司组织发展能力薄弱时进行集权管理；在有规模效应的领域进行集权管理；随时警惕集团组织膨胀和官僚化；在资金运作、投资决策、人员标准、价值观、公司品牌上高度集权。分权原则主要有：在有利于激发地区公司活力与能量的领域分权；在地区公司核心业务职能上原则不设集团的对应职能；慎重设立集团的职能及模块数量；随时警惕地区公司诸侯化；在运营上充分放权。图2龙湖矩阵式管控模式

产业园区运营模式

五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于省的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 ?运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。 ?运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。

旅游地产与商住地产开发模式比较

旅游地产与商住地产开发模式比较董事长：我们可以通过列表对比的方式，了解两者之间的优势与略势。因很多资料在网上搜索不到，所以很多内容请教了陈昊和一些老师。仍有部分内容不完整需要进一步补充。

我们需要承认，不可能像国内房企巨头一样，可以大规模、大策划、大手笔的进行项目的建设和发展。依照我们的资金实力我们需要滚动发展项目。也就是意味着，项目在运作初、中期就要有源源不断的利润返还。因此考虑以什么模式开发项目的核心要点是—— 哪种模式能够快速回款？哪种模式客户购买最为方便？哪种模式能够吸引更多的消费者？通过分析我们可以得出结论，目前的这几百亩的开发以商住地产的方式开发为好。但是为了整体的利益，项目的申报以综合用地开发较为符合项目现状。将现有的土地按不同的使用要点进行规划、申报，最大程度满足我们项目的可持续发展。综合用地解析综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。综合用地价格的评估

土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合