2019.11万科产业地产研究
全面解析万科-万科地产研究-40页
全面解析万科说明：分析方法：1、A、B、C分类分析方法2、时间序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法一、万科经营种类结构1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。
主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。
2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。
一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。
而不能做到真正盈利。
3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。
4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。
异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。
说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。
整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。
此数据为何与真实有如此大的差距？5、房地产利润率与物业管理利润率分析：1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。
2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。
3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。
二、万科的区域分布结构（一）、分析说明1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市，市场份额在3%以上的视为B类城市，其余为C类城市。
2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。
（二）ABC类市场透视(2007-12-31)分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46；16.14。
三类城市的个数分别为：2；9；13。
万科房地产市场调研理论与实务
公开招标
宗数
面积(万m2)
量
1998 2
5.81
1999 7
49.72
2000 12
28.60
合计 21 84.13
拍卖
合计
宗数 面积(万m2) 宗数 占土地出让总
2
4.58
0
0
5
27.31
7 31.89
4
0.7%
7
1.2%
17 30.7%
28
区域价格比较
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
2477
2645
1984
1622
1596
广州 北京 天津
商品房均价
沈阳 武汉 成都
年人均收入
重庆
25000 20000 15000 10000 5000 0
99年 99占GDP比重 2000年 2000占GDP比重 占GDP比重的变化
盐田区产业结构
第一产业 第二产业 第三产业
0.11
11.77
2.54
调研需要突破的ห้องสมุดไป่ตู้点
销售率 客户群
第六部分 分析产品并进行产品定位
1、分析产品的角度
潜在的新参加 的竞争者（流动 性的威胁）
同行业竞争
本产品
者 （细分市 （供应能力）
场内的竞争）
客户 （购买能力）
替代产品
（替代产品的威 胁）
2、产品定位 •品质 •价格 •主力户型 •客户层
鸿景湾名苑标准层图一
鸿景湾名苑标准层图二
鸿景湾名苑户型一 A型 3房2厅2卫
建 筑 面 积 ：113.61-114.06平方米
1222-1227平方呎
2019年万科地产财务分析研究报告
2019年万科地产财务分析研究报告目录目录 (1)前言 (1)一、实现利润分析 (1)(一).利润总额 (1)(二).主营业务的盈利能力 (1)(三).利润真实性判断 (2)(四).结论 (2)二、成本费用分析 (2)(一).成本构成情况 (2)(二).销售费用变化及合理性评价 (3)(三).管理费用变化及合理性评价 (3)(四).财务费用的合理性评价 (4)三、资产结构分析 (4)(一).资产构成基本情况 (4)(二).流动资产构成特点 (5)(三).资产增减变化 (7)(四).总资产增减变化原因 (7)(五).资产结构的合理性评价 (7)(六).资产结构的变动情况 (7)四、负债及权益结构分析 (8)(一).负债及权益构成基本情况 (8)(二).流动负债构成情况 (9)(三).负债的增减变化 (10)(四).负债增减变化原因 (11)(五).权益的增减变化 (11)(六).权益变化原因 (12)五、偿债能力分析 (12)(一).支付能力 (12)(二).流动比率 (12)(三).速动比率 (13)(四).短期偿债能力变化情况 (13)(五).短期付息能力 (13)(六).长期付息能力 (14)(七).负债经营可行性 (14)六、盈利能力分析 (14)(一).盈利能力基本情况 (14)(二).内部资产的盈利能力 (15)(三).对外投资盈利能力 (15)(四).内外部盈利能力比较 (16)(五).净资产收益率变化情况 (16)(六).净资产收益率变化原因 (16)(七).资产报酬率变化情况 (16)(八).资产报酬率变化原因 (16)(九).成本费用利润率变化情况 (17)(十).成本费用利润率变化原因 (17)七、营运能力分析 (17)(一).存货周转天数 (17)(二).存货周转变化原因 (18)(三).应收账款周转天数 (18)(四).应收账款周转变化原因 (18)(五).应付账款周转天数 (18)(六).应付账款周转变化原因 (19)(七).现金周期 (19)(八).营业周期 (19)(九).营业周期结论 (20)(十).流动资产周转天数 (20)(十一).流动资产周转天数变化原因 (20)(十二).总资产周转天数 (20)(十三).总资产周转天数变化原因 (21)(十四).固定资产周转天数 (21)(十五).固定资产周转天数变化原因 (21)八、发展能力分析 (22)(一).可动用资金总额 (22)(二).挖潜发展能力 (22)九、经营协调分析 (22)(一).投融资活动的协调情况 (22)(二).营运资本变化情况 (23)(三).经营协调性及现金支付能力 (23)(四).营运资金需求的变化 (24)(五).现金支付情况 (24)(六).整体协调情况 (24)十、经营风险分析 (24)(一).经营风险 (24)(二).财务风险 (25)十一、现金流量分析 (26)(一).现金流入结构分析 (26)(二).现金流出结构分析 (27)(三).现金流动的协调性评价 (28)(四).现金流动的充足性评价 (28)(五).现金流动的有效性评价 (29)(六).自由现金流量分析 (30)十二、杜邦分析 (31)(一).杜邦分析图 (31)(二).资产净利率变化原因分析 (31)(三).权益乘数变化原因分析 (31)(四).净资产收益率变化原因分析 (31)前言万科地产公司2019年营业收入为￥3,678.94亿元，与2018年的￥2,976.79亿元相比大幅增长，增长了23.59%。
2019年度报告万科A解读.doc
2019年度报告万科A解读治理层讨论与分析市场环境变化与治理层看法报告期内，全国商品房销售面积增长10.1％，销售金额增长18.3％，增速相对09年明显回落。
受政策环境和市场形势变化阻碍，全年商品房成交呈现出较大波动。
年初，各地住房市场连续了09年旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。
受以上因素阻碍，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8％，5.2％，－1.9％和16.6％。
分区域看，东部地区受市场波动阻碍较大，全年成交面积增长4.1％，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受阻碍程度相对较小，分别增长19.9％和13.5％。
重点都市全年成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大都市成交量下降幅度更大。
和09年相比，2010年重点都市占全国市场比重明显下降。
年内，在新房入市增加和销售速度放缓叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来库存减少过程。
6月份之后，万科要紧业务都市住宅成交量对批准预售面积比例持续小于1，说明这些都市差不多出现了时期性供应大于需求。
可能以后一段时期，商品住房可售存量将连续上升趋势，市场竞争将更加激烈。
报告期内，全国房地产开发投资额和新房开工面积接着保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2％，房屋新开工面积增长40.7％，新开工增速达到近十年来最高值。
随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，以后新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者方向转变。
但值得注意是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓阻碍，年底全国房屋新开工增速差不多出现放缓迹象。
随着市场波动加大，企业投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后住房供给产生阻碍。
土地市场方面，2010年要紧都市土地成交面积和上年相比有所增长。
整体来看，开发企业购地行为较2009年下半年更为慎重，土地成交溢价率也有比较明显下降。
万科产业地产模式研究(精品)
名称
区位
深圳万科云城
南山区留仙洞总部基 地
广州万科云城
天河智慧城
东莞万科云城（在售）
虎门镇滨海湾新区 CBD
建筑面积 （万方） 133.5
60
47.65
主要产品
高端公寓、写字楼、星级酒店、 购物广场
云SOHO公寓、云工坊创意办公 空间
洋房、公寓、商墅、创客办公、 营地、幼儿园、商业街区
目前上海落地13个 项目，南京3个联合 办公项目以及广深 区域落地约15个项 目。
2.4 产业办公地产
万科获取产城项目方式多元化，一二级市场同时进行，合作方式获取项目达到59.5%以 上，万 科意在通过合作获取产业运营和开发经验。
一级市场招拍挂
2013年9月，万科以53.99亿竞得深圳留仙洞 总部基地地块，该地块为新型产业用地+商 业服务业用地+绿地，整体占地约39.4万平 方米，预计总建筑面积133.55万平方米；
造事业合伙人机制管理标杆 。
实体经济生力军
坚持“真实价值创造”，面对真实客户； 提供真实产品和服务，坚定不移地走实 体经济企业的道路。
和谐生态建设者
人与自然的和谐、人与人的和谐。 对利益方负责，关注乡村振兴，带动上 下游产业，共同发展。
1 万科业务发展策略
核心业务：住宅开发、物业服务 优势业务：商业办公开发与经营、物流仓储
城市核心区总部
“未来办公，创所未见”为理念的 万科中心为商务区大型办公综合体， 通过星商汇进行资源整合。
商务综合体
产城融合综合开发产品，集居住、 旅游、商业、产业等功能为一体。
代表项目： 上海金桥万创中心、天 安万科·御河企业公馆、深圳前海企 业公馆
2019万科房地产财务分析报告
2011年1月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别在4月、7月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。在12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。但在从紧的政策环境下，2011年房地产市场运行景气逐步回落。11月，全国房地产开发景气指数下降至99.87，创下了28个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑，到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。但在过去的2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿元之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军。
机会
1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
3、国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。
威胁
1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。
2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
3、目前城市所周知，万科定位并专注于住宅物业的开发与销售，住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。我国的住房需求旺盛，供需矛盾尖锐，在短期内无法解决。因此，对万科最重要的战略之一是持续创新产品。因为在房产行业，产品极易被复制，推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先。只有保持在产品上的不断创新，始终引领着住宅产品的潮流。其次，实施品牌战略，保持持续的核心竞争力。万科凭借创新的产品和优质的物业管理服务，赢得市场的认可和赞同。创立品牌有利于形成竞争优势，让竞争对手难以效仿。品牌不仅仅是企业的标识，更是宝贵的无形资产。好的品牌，可以降低需求的价格弹性，从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有优质品牌的楼盘获得更大的附加值，可以按更好的价格出售。第三，万科作为房地产行业的佼佼者，在企业的流动资产中，存货势必会占较大的比重，也表明企业的存货量过大肯那个会阻碍企业的发展，企业的偿债能力不太乐观。对万科而言，可以做到动态认识存货以及应收账款的变现能力。结合市场需求，对存货资产进行细分，逐一考虑其变现能力及价值，并对应收账款采用账龄分析法。逐一分析并考虑其变现能力及净值；第四，万科应重视企业的文化建设提高员工素质，打造良好的售后服务体系。
万科市场调研报告
万科市场调研报告万科市场调研报告本次市场调研报告以中国房地产开发商万科为研究对象，通过对万科公司的业务、市场地位以及未来发展趋势等方面进行深入分析。
以下是对万科市场调研的总结：万科公司是中国房地产行业的领军企业之一，成立于1984年，总部位于深圳市。
公司主要从事房地产开发、物业管理、高端酒店及文化旅游等业务。
多年来，万科凭借卓越的综合实力和管理水平，成功开拓市场并取得了良好的业绩。
截至2021年底，万科公司在全国范围内已开发和管理了众多的住宅及商业物业项目。
万科公司在市场上具有较强的竞争力和品牌影响力。
通过对万科公司的调研，我们发现公司在住宅开发领域具有非常强大的市场份额，特别是在一线城市和二线城市。
万科公司不仅注重产品质量，更注重打造具有个性化和创新设计的房地产项目，以满足不同人群的需求。
此外，万科公司还注重客户服务与售后支持，始终以客户至上的理念来经营。
这些积极因素使万科公司在房地产行业中赢得了良好的口碑和品牌形象。
随着城市化进程的不断推进，人们对高品质生活的追求也愈发强烈。
万科公司积极把握市场机遇，不断进行业务创新和转型升级。
除了住宅开发业务外，公司正在进一步拓展商业地产和文化旅游项目。
商业地产的发展前景广阔，万科已成功打造了多个商业综合体项目，提供集购物、娱乐、餐饮于一体的体验式消费场所。
此外，万科还积极布局文化旅游产业，开发文旅项目，为人们提供多样化的文化娱乐和休闲体验。
在未来，万科公司将进一步加强对细分市场的关注，进一步改善产品质量和服务水平，以满足消费者不断提升的居住需求。
公司还将加大基础设施建设和生态环境保护力度，提高项目的整体品质。
此外，万科将继续拓展商业地产和文化旅游业务，积极寻找新的增长点。
总之，万科公司作为中国房地产行业的龙头企业，具备良好的市场地位和品牌影响力。
未来，公司将不断创新和发展，以满足市场需求，并持续提升客户满意度和品牌价值。
2019年万科房地产企业财务分析报告
2019年万科房地产企业财务分析报告2019年万科房地产企业财务分析报告目录第一部分：财务分析的基本理论1 财务分析的目的32 财务分析的内容53 财务分析的程序64 财务分析的方法10第二部分：万科企业股份有限公司2014年度财务分析1 公司概况 (18)1.1公司简介（历史发展及经营范围） (18)1.2公司战略 (18)2 行业分析 (20)2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） (20)2.2万科地产：SWOT分析 (21)3 会计分析 (24)3.1资产负债表分析 (24)3.1.1趋势分析 (24)3.1.2结构分析 (25)3.2利润表分析 (27)3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27)3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28) 3.3现金流量表分析 (29)3.3.1现金流量表增减变动分析 (29)3.3.2现金流量结构变动分析 (31)4 财务比率分析 (32)4.1偿债能力分析 (42)4.2营运能力分析 (37)4.3盈利能力分析 (42)4.4发展能力分析 (46)5 综合分析 (47)5.1公司综合分析 (48)5.2财务综合分析 (49)第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议1 财务问题 (49)2 改善建议 (50)3 总结与展望 (69)3.1总结 (69)3.2未来展望 (51)万科企业股份有限公司财务分析案例第一部分：财务分析的基本理论1 财务分析的目的财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。
财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。
随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。
从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。
投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。
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进军冷链市场， 7月万科 并购太古实业旗下在上 海、广州、南京等7座冷 库； 截止2018年6月，累计已 获得项目84个，总建筑面 积626万㎡。
2.1 物流地产
万纬物流项目概况
可租赁物业总面积 626万 m²
运营及在建项目 84个
服务客户 60余家
数据来源：万科2018 年半年度报告
进驻城市 32个
万纬物流定位为现代仓储设施和物流一体化运营的物流园区和产业园区专业开发商及运营商，主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷 链等客户提供仓储设施基础服务，其业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等，并通过网络化布局，迅速扩大规模。
万
纬
里
程
碑
2014
2015
2016
2017
2019
万科产业地产专题研究
Vanke Industrial Real Estate Research
PART 01
万科发展概况
1 万科新时代的定位：城乡建设与生活服务商
美好生活场景师
发挥在客户需求分析、场景建设实施上的 能力优势，发掘人民对美好生活的需求；
提供高效节约的解决方案。
创新探索试验田
2018
万科领先其他传统 开发商，成立物流 地产事业部，进驻 贵阳和武汉，率先 战略布局物流地 产。
万科撤销物流地产 事业部，成立万科 物流发展有限公 司，推出物流独立 品牌“万纬” ，正 式进军物流地产。
迅速扩张，进驻20 个全国主要城市， 运营及在建总面积 超过250万m²
7月，联合收购新加坡物流巨头普洛 斯，整体斥资约790亿元，万科占股 21.4%； 10月，下属企业万科产业园等共同投资 60亿元，设立专业物流地产投资基金， 即珠海市坤元兴投资发展合伙企业； 全年新获取36项目，累计62个，总建 筑面积482万㎡。
营 销 管 理
设 计 管 理
海 外 业 务 管 理
境 内 外 资 金 管 理
客 户 关 系 管 理
研 究 开 发 中 心
信
财 务 管 理
资 产 管 理
成 本 管 理
投 资 者 关 系
人 事 管 理
董 事 会 事 务
信 息 化 管 理
息 化 应 用 开
发
支持中心
重
信 息 管 理
大 事 项 跟 进 与 督
形成全球领先的自有知识产权，并延展 到绿色环保领域；坚持混合所有制；打
造事业合伙人机制管理标杆 。
实体经济生力军
坚持“真实价值创造”，面对真实客户； 提供真实产品和服务，坚定不移地走实 体经济企业的道路。
和谐生态建设者
人与自然的和谐、人与人的和谐。 对利益方负责，关注乡村振兴，带动上 下游产业，共同发展。
房地产业务 物业服务 其他业务
80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0%
2018上半年万科投资情况
69.2%
68.4%
一二线城市
23.7%
24.9%
三四线城市 建筑面积 权益建筑面积
7.1%
6.6%
其他城市
万科以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务， 2018年上半年营业收入1059亿元，增长51.8%，其中房地 产业务的结算收入比例为95%。
万科2015年4月至2017年底新增物流地产投资结构（亿元、万平方米）
新增项目 城市能级
一线
面积
二线 三四线
合计
一线
金额
二线 三四线
合计
新增物流地产项目权益
2015 6.3 44.4 0 50.7 3.0 3.8 0 6.8 50.4%
2016 8.3 67.7 23.3 99.3 0.8 19.6 2.8 23.3 67.5%
万科2018年上半年拿地117宗，新增土地储备2049.1万平方米，权益规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为 5054元/平方米。按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目，万科通过合作方式拿地模式明显。
拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市，诸如杭州、沈阳、大连、济南、西安、石家庄、成都、昆明、郑州、宁波等。 万科目前坚持聚焦城市圈，在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地，有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地，如嘉兴、镇
PART 02
万科产业地产概况
2 万科产业地产
聚焦万科四大产业地产业务方向
物流地产
养老地产
四大 产业
教育地产
产业办公地产
2.1 物流地产
万纬物流简介
2015年，万科集团正式进军物流地产，经过近三年的发展，物流独立品牌“万纬”已奠定行业领先地位。万纬物流，是万科迈向城乡建设与生活服 务商的重要里程碑。
2017 18.4 152.7 76.3 247.4 4.3 18.1 8.7 31.0 83.3%
合计 33.1 264.8 99.6 397.4 8.1 41.5 11.5 61.2
/
占比 8.3% 66.6% 25.1%
/ 13.2% 67.9% 18.9%
/ /
• 2015年至2017年底，万科在一二线城市新增物流地产项目的建筑面积和成交金额占比分别为74.9%和81.1%，其中二线城市占较大比重。 主要是因为万科物流地产聚焦品牌大客户、主打高标准的现代化仓储物流服务的定位。同时受区域经济水平和电商发展影响，一线及周 边卫星城市将会有更多高标仓储的需求。
1 万科业务发展策略
核心业务：住宅开发、物业服务 优势业务：商业办公开发与经营、物流仓储
拓展业务：租赁住房、冰雪度假 摸索业务：养老、教育 潜力业务：轨道物业、混合所有制改革
1 万科经营情况
2018上半年万科营业收入及占比
415,770, 4%
118,073, 1%
10,063,611, 95%
江、台州等，并在2018上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。
1 万科组织架构
万科于2018年9月宣布调整总部组织架构，撤销万科总部全部部门设置，另成立三大中心， 分别是事业发展中心、管理中心、支持中心。
万科集团
三大 中心
承担 职能
事业发展中心
管理中心
战 略 与 研 究
投 资 管 理
业 务 运 营 管 理
行 与 会 务
品 牌 与 媒 体
党 群 社 工
公 共 事 物
法 务
名 监誉 察主 审席 计事
务
办
区域
上海区域
中心
（4省16城市公司）
广深区域
（5省11城市公司）
北京区域
（5省10城市公司）
中西部区域
（6省8城市公司）
新的决策体系 万科董事会主席郁亮
总裁祝九胜 3大中心负责人等高管
中心合伙人 26位执行合伙人