房地产的周期性波动：货币政策对房地产的影响分析

是城 镇化 作为增长 的引擎 推动房地产 业迅 速发展 。１ ９ ９ ６ 年 以来 ， 中 国城镇 化呈现加 速发展 的态 势 。１ ９ ９ ５ 年， 中国城镇 化率 为 ２ ９ ． ０ ４ ％， １ ９ ９ ６ 年达到 ３ ０ ． ４ ８ ％， 到２ ０ ０ ８ 年 城镇 化 率 达到 ４ ５ ． ６ ８ ％。城 市 人 口 的急剧 增长 带来 了巨大 的住 房需 求 ， 从 而 推动 了房 地产 业 的发展 。 二 是居 民 收入 的Ｉ 陕速提 高奠 定 了房地 产业 发 展的 基础 。伴 随 国内
贷的支持 ， 住房需求 才得 以成 为真正 的有效需 求。 对 于房 地产 周期这 个概 念 ， 在 不 同的文献 资料 中都有 不 同的理 ２ 、 政 策 面 因素～一 阶段 扩 张性 的 宏观政 策与 大量 外 资流入 为 解 和衡 量指 标 ， 如 房地 产 的 投资 率 、 房屋 空 置 率 、 房 地产 的市 场 价 房 地 产 过 热 埋 下 了 伏 笔 格、 房地 产的 投资回 报率等 这些 概念 性的指 标 。本 文主 要是从 房地 １ ９ ９ ８ 年 以来 ， 为匝对 亚洲金融危 机的 中 击， 政 府双管 齐下 ， 采取
经 济 的快速 增长 ， 居 民收 入水 平显 著提 高 ，２ ０ ０ ８ 年人 均 Ｇ Ｄ Ｐ突破
３ ０ ０ ０ 美 元大 关 ， 新 一轮 的扩大 内需 政策 正式启 动 ， 更加 注重 消费需 求对经 济 的拉 动作 用 。个人 的可 支配 收入 上升 以 及恩格 尔 系数 的 下降， 意味 着住 房需 求 的上升 与 住房 支出 的增长 ； 加 之住 房 消费信
步 实现房地产业开发模式和筹资模式的转型。
【 关键词 】 房地产 ； 周期波动； 货币政 策； 影响 近些 年 来 ， 我 国 房地 产业 取 得了 突 飞猛进 的 发展 ， 房 地产 业作 为 国 民经济 重 要支 柱产 业在 带动 投 资和 经济 增长 方 面发挥 了重要 作 用 。根据 以往数据 的测 算 ， 近 几年房 地产业 对 国民经 济增长 的贡 献平均达到 ６ ％ 以上 ， 以房地 产业 为中心形 成了～个 涵盖 ５ ０多个行 业 的庞 大 产业 体 系。但 是在 房地 产 业快 速发 展 的历 程中 也暴 露 了 不 少问题 ， 如 房价收 入 比偏 高 、 阶梯房 价不 明显 、 投资性 购房 比例偏 大 等 。在 国家不 断加 大房 地产市 场调 控力度 的情况 下 ， 近几年 房地 产 市场 的变化可谓 一波 三折 。２ ０ ０ ８ 年 房价开 始在高位 盘整 ， 同时在 金 融危 机 的渐 进 式影 响下 ， 我 国房地 产市 场 发生 了逆 转 ， 并进 入 了 低 迷 的阶段 。但 伴 随 国家扩 内需 保 增长 的一 系列 宏 观经 济政 策效 应逐 步 显现 ，２ ０ ０ ９ 年 房地产 市场 又 开始 了新 一轮 的增 长 。２ ０ １ ０ 年 以来 ， 针 对 房地 产价 格 上涨 过快 的 情况 ， 一 系列 “ 房产 新 政 ”密集 出台 ， 房地 产市 场 的投 资热 骤然 降 温 ， 房 地产 成 交量 迅速 萎缩 。因 此， 分析我 国房地产 周期具 有十分 重要的理论 和现 实意义 。 货 币政策 是与房 地产周期休 戚相关 的重要政策 面因素 。本文从 中 国房地产 周期切入 ， 分析形成 房地产周 期的各类驱 动 因素 ， 同时基 于 我国 房地产 企业对 银行 信贷 的高度 依赖性 ， 着重 从理论 角度 分析 货 币政策 对房 地产业 的影 响 ， 在此 基础 上探 讨新一 轮房地 产周 期下 加 强房地产信贷 管理 ， 推 动房地产金 融持续健 康发展的 政策 建议 。
结合 中国新 一轮 房地产 周期 ， 我们认 为驱 动因素 可 以归纳为经
济增长 因素 、 宏观政策 因素和 投资拉动 因素三个 方面 。
１ 、 增 长面 因素一一 城 镇 化、 收入 水平提 高、 住房 需 求加 大作 为 支撑我 国房地产 市场繁 荣的三 大根 基仍然 牢固
增长 面因素 ， 就是 中 国经 济增 长本身 对房 地产市 场的 影响 。
、
中国房地产 周期 的划分 ： 基 于房地产 投资增 长率的界 定
产 投资增长 率的发 展情况来 衡量 中国房地产 周期 。 对 于 房地 产 的投 资变 化 ， 我们 从 改革 开放 以来 说 起， 中国 的房 地产市 场经历 了三个 周期 ： 第 一周期 ： ｌ ９ ７ ８ —１ ９ ９ １ 年 。在 这几十年 里， 中国的房 地产产业从 无 到有 ， 逐步 的形成规 模 。在 １ ９ ８ ５ 年， 随着 城市经济 体制 的改革 ， 房 地 产业 也逐 步走上 了正 轨 。随着社 会的 发展 ， 在１ ９ ８ ９ 年 开始 ， 随着 国家宏 观调控 ， 实行紧缩银根 、 压缩开支 ， 房 地产业的发展 受到冲击 。 第二 周期 ： 在 １ ９ ９ ２ －１ ９ ９ ７ 年 这 五年 的肘间 里 ， 房 地产 业的 发展 经 历了过热 发展和 调整 的两个 阶段 。１ ９ ９ ２ 年， 在邓小平 南巡讲 话和 党 的十 四大 召开的 同时， 国民经济 快速发展 的社会背 景下 ， 沿海 地区 大 中城市 的房 地产业 的发 展成这 一产 业发 展的 领头羊 。从 １ ９ ９ ２ 年 起， 中国人 民银 行每年 都会 从社会 信贷 计划 中安排 一部 分作为 银行 房地产 信贷部 的委托贷 款 ， 在某种 程度上 ， 对当时 的 “ 圈地热 ” 、“ 开 发热 ”都 提供 给大 规模 的商贷 ， 在１ ９ ９ ３ 年， 这 种商 业贷 款形式 对于 圈地 和炒地 的行为达 到了顶峰 。在 １ ９ ９ ３ 年的下 半年 ， 经济 的过热发 展导 致了通货 膨胀出现 ， 国家开始 实施适 度的货 币调 整政策 ， 房地产 成 为了重 要的 调控 重点 。严格收 缩银 根 ， 规 定房地 产公 司不得 上市 融资 ， 银行 出现 大量不 良资产 。 １ ９ ９ ６ 年， 房地产 投资 增速仅 为 ２ ． １ ４ ％， １ ９ ９ ７ 年到达谷 底 ， 房 地产投资出现 负增长 （ 一１ ． １ ８ ％） 第三周 期 （ 即新 一轮 房地产 周期 ） ： １ ９ ９ ８ 年至 今 。在 国 家住房 制 度改革 、 商业银 行开办 住房抵 押贷款 等业务 的推动 下 ，１ ９ ９ ８ 年开 始， 房地产投资增长率开始回升， 且每年保持以两位数的增速增长。
一
周期的解释较一般资产更 为复杂 。而且 ， 房地产周期的驱动 因素在不 同经 济体中 也会有所 差别 。例如 ， 在 发达经济体 中 ， 房价 的迅速上涨 主要来 自富余资金的投资需求 ， 这种驱动 可以看作是一种 “ 投资组合 效应 ” 。而 同发 达国 家相比 ， 一般认 为亚洲一 些发展 中国家的房价 上 涨则 是政策刺激、 需求增长与投资拉动等多种因素混合的结果 。
房地产的周期性波动：货币政策对房地Biblioteka 的影响分析 经 济 论 坛
房地产的周期性波动 ： 货币政策对房地产 的影响分析
魏靖 真
（ 陕 西省信 息 中心计财 处 陕西 西安 ７ １ ０ ０ ０ ４）
【 摘 要 】 本 文对 中国房地 产周期进行 了划分 ， 分析 了新一轮房地产周期的驱动因素 ： 政策、 需求与投资拉动 ， 得 出了结论 ， 给 出了政策 建议 。要继续 实施适度宽松的货 币政策 ， 配合其他政策进一步优化房地产市场结构 ； 坚持 有保 有压、 区别对待 ， 加 大房地产信贷风险管理 ： 逐