华夏幸福专题的研究共49页文档
万科标杆研究华夏幸福基业
万科标杆研究华夏幸福基业【最新资料，WORD文档，可编辑修改】Vanke Benchmarking Report万科标杆研究122010年十一月目录一、历史概况 (6)二、战略方面 (8)(一) 万科的战略历程 (8)1. 万科发展战略前10年：做“加法”（多元化） (8)2. 万科发展战略后10年，做“减法”（专业化） (9)3. 万科发展战略下10年：做“乘法”（精细化） (9)1本研究报告请结合BSC报告来阅读（本文研究内容具有内在的BSC逻辑）2由于时间仓促且编者水平有限,报告中可能存在着一些疏漏和错误，恳请指正。
，4. 万科的战略深化 (10)(二) 万科战略的启示 (12)1. 新兴市场多元化，成熟市场专业化 (12)2. 专业化是一般，多元化是特殊 (12)3. 专业化与多元化的内在统一 (12)4. 万科的成功是借鉴美国模式的成功 (13)三、人力资本开发和利用 (14)(一) 战略成功的基石之一——优秀的职业经理人管理团队 (14)1. 万科的职业经理制度 (15)2. 万科的职业经理人培训体系 (16)(二) 战略成功的基石之二——绩效管理 (19)(三) 战略成功的支撑——优秀的企业文化 (20)1. 企业文化的着力点 (20)2. 万科文化的核心价值观 (21)3. 万科文化的阵地——《万科周刊》 (22)(四) 人力资源管理 (22)1. 以人为本的人才理念 (22)2. 人才的选拔和培训 (23)3. 人才的激励机制 (24)4. 社会和员工的认可 (24)四、管理相关分析 (25)(一) 管理者 (25)1. 万科公司管理者的人格品质 (25)2. 万科公司管理者的经营理念 (27)3. 万科公司管理者对当前房地产行业的看法 (28)4. 万科公司管理层的团队精神 (30)(二) 管理架构 (31)(三) 融资能力 (31)1. 万科公司和银行间的良好合作关系 (32)2. 万科公司的多元化的融资渠道 (32)五、万科的产品和服务 (33)(一) 产品 (33)1. 万科产品开发策略 (33)2. 万科的产品设计 (34)3. 万科未来的产品开发——精细制造 (34)4. 万科质量观：“第一次就把事情做对” (34)5. 万科的质量措施 (35)6. 产品质量方面的主要实践 (36)(二) 服务 (37)1. 万科如何渗透服务意识 (37)2. 通过物业管理来延伸售后服务 (38)3. 万科如何通过客户服务中心提高服务质量 (38)六、万科的营销和品牌建设 (40)(一) 营销 (40)1. 万科的经营特点 (40)2. 万科的市场营销策略：先找市场，再建楼盘 (41)3. 万科营销的核心魅力——服务营销 (41)4. 万科的营销方式：先销概念，再卖产品 (41)5. 万科的销售特点：注重让客户口碑相传 (41)6. 万科公司独特的营销工具 (42)7. 万科公司的销售手法 (43)8. 万科公司的营销效果 (43)(二) 持续竞争优势--万科的品牌建设 (44)1. 我国房地产行业品牌的现状 (44)2. 万科品牌的形成过程 (45)3. 万科品牌战略 (45)(三) 万科地产品牌经营失误案例分析 (46)1. 品牌经营失误案例 (46)2. 品牌经营失误案例分析 (47)(四) 地产品牌营销提升对策 (50)1. 大力提升品牌差异化 (50)2. 切实推行品牌人性化 (53)3. 继续强化品牌整合营销 (54)4. 加强品牌危机管理 (55)七、创新能力 (57)(一) 产品开发的创新 (57)(二) 客户服务的创新 (58)(三) 技术的创新 (59)万科标杆研究3一、历史概况对万科的整个历史发展过程有一个宏观了解，能够帮助我们更好地理解本文的研究内容。
华夏幸福债务化解(3篇)
第1篇一、引言近年来，我国房地产市场经历了高速发展，但也面临着诸多挑战。
其中，债务风险问题尤为突出。
作为我国知名房地产企业，华夏幸福在高速扩张过程中积累了大量债务，导致公司陷入严重的债务危机。
本文将深入剖析华夏幸福债务化解的过程，探讨其困境与转型之路。
二、华夏幸福债务危机的背景1. 高速扩张下的债务积累华夏幸福成立于1998年，经过20多年的发展，已成为我国领先的产业新城运营商。
在过去的几年里，公司通过不断并购、扩张，业务范围遍布全国多个省市。
然而，在高速扩张的过程中，华夏幸福积累了大量债务。
2. 市场环境变化近年来，我国房地产市场调控政策不断收紧，市场环境发生变化。
部分城市房价下跌，土地市场遇冷，导致华夏幸福项目销售困难，回款速度放缓。
3. 金融环境收紧随着金融监管政策的加强，金融机构对房地产企业的融资渠道进行严格把控，导致华夏幸福融资难度加大，资金链紧张。
三、华夏幸福债务化解的过程1. 自救阶段（1）调整业务结构面对债务危机，华夏幸福开始调整业务结构，将重心转向产业新城业务，优化业务布局。
同时，公司加大力度发展产业新城业务，提升服务业务占比，探索优质资源，实现战略转型。
（2）出售资产为缓解资金压力，华夏幸福开始出售部分资产，回笼资金。
截至2024年9月30日，公司累计通过出售资产解决约1070亿元债务。
（3）债务重组华夏幸福与债权人进行债务重组，降低债务成本。
截至2024年9月30日，《债务重组计划》实现债务重组的金额累计约为1900.29亿元，相应减免债务利息及豁免罚息金额共计199.67亿元。
2. 外部支持阶段（1）政府介入在华夏幸福债务危机中，政府起到了积极的引导和协调作用。
廊坊市政府支持华夏幸福进行债务重组，并协助公司解决部分债务问题。
（2）金融机构支持部分金融机构在债务重组过程中给予了华夏幸福一定的支持，帮助公司渡过难关。
四、华夏幸福债务化解的困境与挑战1. 债务规模庞大截至2024年9月30日，华夏幸福累计未能如期偿还的债务金额为244.71亿元。
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
华夏幸福基业产业地产研究PPT课件
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等
不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁 荒。
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展
与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。
2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。
2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及 环北京以外河北地区的快速增长所致。
3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。
2.5 财务分析
2、主营业务收入构成 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
20
开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
5
本报告是严格保密的。
〃 2 〃
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福调研结果报告
住宅集团
研发副总 市场策划
开发、规划、策划
工程副总 工程管理
成本副总
成本
营销副总
营销管理 筹划策划
运营副总
计划运营 总监 组织绩效 总监
人力
财务
片区 总经理
体系、质量、进度
设计管理
建筑、景观、精装
招采部 维修
职 能 中 心
体系搭建
片区营销总监
十 大 片 区
廊坊片区
北部新区 空港 开发区
片区工程总监
合约
企 业 组 织 架 构
G45区域 事业部 环北京区域 事业部
五大集团
产业发展 集团 住宅 集团 商业地产 集团 物业 集团 城市发展 集团
华夏幸福股份公司
浙沪鄂区域 事业部
苏皖区域 事业部
直属区域 事业部
成渝区域 事业部
沈大区域 事业部
一带一路 事业部
TOP轨道交通
事业部
九大区域事业部
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
净资产收益率（ROE）达60%。
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
企业简介
• 企业业绩
2015年，华夏幸福共实现销售额723.53亿元，同比去年大幅上涨
41.17%，大幅超额完成了2015年615亿元的年度目标。
在产业新城开发建设方面，华夏幸福共实现包含产业服务收入在内的产业
新城开发建设收入为593.67亿元，比去年同期上涨37.79%，增速相
企业简介
• 企业布局
公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈 和一带一路，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、 安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。
2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲
2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲内容目录1.领先的产业新城运营商 (4)1.1. 公司发展历程 (4)1.2. 股权结构情况 (5)2.产业新城新模式，成就行业标杆者 (6)2.1. 产业新城运营模式研究 (6)2.1.1. 政企合作共赢，打造产业新城 (6)2.1.2. 盈利来源及规模测算 (7)2.2. 产业新城发展三部曲 (9)2.2.1. 试点：十年探索，固安模式独步天下（2002-2012年） (9)2.2.2. 聚焦：京津冀协同发展，收入结构化调整（2013-2016年） (13)2.2.3. 开拓：异地复制，产业新城大有可为（2017年至今） (14)3.杠杆水平可控，短期偿债压力小 (17)4.平安入股，业绩承诺彰显公司发展信心 (18)4.1. 平安入股，资源效用再整合 (18)4.2. 三年业绩承诺，彰显业绩增长信心 (20)4.3. 吴向东加盟担任高管，定位不动产开发、运营、管理平台 (21)5.盈利预测与估值 (22)5.1. 核心假设 (22)5.2. 盈利预测 (22)5.3. 估值 (22)5.4. 投资建议 (24)6.风险提示 (25)图表目录图1：华夏幸福发展历程 (4)图2：2014年以来公司营业收入（亿元）及同比增速 (5)图3：2018年营业收入各业务构成部分 (5)图4：华夏幸福股权结构图（截至2019年6月末） (5)图5：华夏幸福产业新城业务主要内容 (6)图6：华夏幸福产业新城合作模式 (7)图7：固安县地方公共财政收入及同比增速 (10)图8：固安县GDP（亿元）及同比增速 (10)图9：固安产业新城图片 (10)图10：固安产业新城新增及累计入园企业数 (11)图11：固安产业新城累计签约投资额（亿元） (11)图12：固安县地理位置 (11)图13：产业新城模式资金流动情况 (12)图14：京津冀协同发展空间格局 (14)图15：华夏幸福营业收入区域分布 (14)图16：华夏幸福营业收入业务分布 (14)图17：华夏幸福环京内外销售面积占比 (15)图18：华夏幸福环京内外销售金额占比 (15)图19：华夏幸福累计签约入园企业数及累计投资额 (15)图20：华夏幸福园区总数量（个） (15)图21：华夏幸福资产负债率及净负债率 (17)图22：华夏幸福债务结构 (17)图23：华夏幸福及板块货币对短期债务的覆盖倍数 (17)图24：华夏幸福平均融资成本 (17)图25：华夏幸福2019H1各渠道融资余额 (18)图26：华夏幸福2019H1各渠道融资成本 (18)图27：控股股东承诺2018-2020年业绩承诺 (21)图28：华夏幸福多元业务拓展情况 (21)图29：内地和香港市场房地产板块上市公司PE值走势 (23)表1：华夏幸福产业新城各环节主要内容 (7)表2：华夏幸福产业发展服务收入测算 (8)表3：主要园区产业定位及18年招商引资情况 (16)表4：平安两次股权受让情况 (18)表5：平安集团入股地产公司情况 (19)表6：2018年至今公司境内融资情况 (19)表7：2018年至今公司境外发行美元债情况 (20)表8：华夏幸福2019-2021年盈利预测（百万元） (22)表9：华夏幸福2019-2021年分业务收入情况（百万元） (22)表10：主要房企估值对比 (23)。
华夏幸福专题研究
• 3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.2021
华夏幸福专题研究
2016年5月
公司简介
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340） 创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。
华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，十 几年来，依托市场化运作模式，成就了新常态下创 新驱动和新型城镇化的发展样本与价值理念。2015 年7月20日，固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP （政府和社会资本合作）模式，作为创造性典型经 验，被国务院办公厅通报表扬。
•
17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。202 1/6/28 2021/6/ 282021 /6/282 021/6/2 8
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四
•
15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021 年6月20 21/6/2 82021/ 6/28202 1/6/28 6/28/20 21
•
16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021/ 6/2820 21/6/28 June 28, 2021