石家庄房地产市场调研报告及项目

石家庄房地产市场调研报告

及项目推荐

北京行有嘉房地产经纪有限责任公司

2008年4月28日

第一部分石家庄市总述

一、人口及生活水平

石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家莊市是華北地區重要商府，交通幹線，四通八達。有京廣、京太、太德（山東）鐵路，有京珠、京太、青銀、石黃高速公路。京太客運高速鐵路正在建設中，京石段將於2008年5月正式通車。石家莊到北京的鐵路客運時間只需一個半小時，這為石家莊的華北商業重鎮，提供了得天獨厚的條件。

石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，2004年末全市常住人口917.5万人，其中市区面积455.8平方公里,市区217.3万人。

2004年，石家庄居民收入均实现两位数增长，市区城市居民人均可支配收入8622元，同比增长11.4%，增速比上年提高4.5个百分点。人均消费性支出6525元，同比增长7.1%。2005年城市居民人均可支配收入为10039.83元，首次突破万元大关，较上年增长16.4％，扣除物价因素实际增长14.7％，增幅较上年上升4.9个百分点，增长速度明显加快，居民生活质量明显提高，截止2004年末，市区城镇居民家庭每百户拥有彩电128台，电冰箱104台，洗衣机103

台，空调器102台，钢琴3架，移动电话96部，电脑37台,家用汽车2辆,空调、家用电脑、移动电话拥有量均比上年有较大增加。

据调查，城市居民家庭收入来源仍以工薪收入为主，并继续向多元化方向发展。2005年，城市居民家庭工薪收入人均达到6235.84元，较上年增长2.0％。工薪收入占家庭总收入的比重为58.3％。其次，经营净收入增势强劲，占收入比重不断加大。2005年，城市居民家庭人均经营净收入1178.60元，较上年增长约1.8倍。经营净收入占家庭总收入的比重不断增加，由上年的4.6％提高到11.0％。调查显示，2005年，本市居民家庭从事个体经营人员户均0.15人，较上年的户均0.06人增长1.5倍，是拉动城市居民家庭个体经营收入增长的一个重要因素。

调查还表明，城市居民家庭理财观念不断增强，财产性收入增长较快，增幅为34.3％。财产性收入包括利息收入、股息与红利收入、出租房屋收入、保险收益等。2005年居民家庭人均财产性收入119.90元，较上年增长34.3％，其中尤以出租房屋收入增长最快。此外，居民家庭转移性收入继续增加，占家庭总收入比重达29.6％。转移性收入是指国家、单位、社会团体对居民家庭的各种转移支付和居民家庭间的收入转移。主要包括离退休金、失业救济金、辞退金，以及家庭间的赠送和赡养等。2005年，市居民家庭人均转移性收入3160.62元，较上年增长17.8％。

二、经济发展

近年，石家庄经济保持了持续快速增长，综合经济实力有了较大提高。以2004年为例，全年实现地区生产总值1633亿元,按可比价格计算,增长14.1%,增速创98年以来最高。

第一产业稳定增长，增速有所加快，2004年完成增加值230亿元，增长6.3%,比上年提高1.2个百分点，第二产业完成增加值795亿元，增长17.6%，增速比上年提高2.1个百分点，第三产业保持了较快增长, 完成增加值608亿元，增长12.4%，增速比上年提高0.9个百分点。

1、工业经济发展概况

石家庄工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系，特别是主导产业取得较快发展。以2004年为例，2004年全市工业稳步快速增长。全市规模以上工业企业完成增加值459.8亿元，比上年增长25.0%，增速比上年提高3.8个百分点，其中国有工业完成增加值187.1亿元，增长17.7%。工业产销衔接良好，工业经济效益稳步增长。全市工业产销率达99.1%。全市规模以上工业实现利税176.0亿元，比上年增长19.3%。

“药都"建设已具规模。作为全国最大的医药工业基地之一，石家庄把建设“中国药都”作为工业经济发展定位之一，目前，已拥有一大批在国内外具有较高知名度的医药企业和医药产品。华北制药集团是亚洲最大的抗生素生产企业，石家庄制药集团是全国最大的维生素和半合抗药品生产企业之一，华曙制药厂的土霉素生产能力世界排名第一。“华北”、”神威”成为全国医药驰名品牌。

“纺织基地”建设顺利推进。依托全国重要纺织工业基地，全市纺织业快速发展。以棉纺织、印染为主，兼有化工化纤、毛纺、针织、服装及机械器材等产品。常山纺织集团综合经济效益居全国同行业前列。

三鹿集团已成为带动农业、畜牧业发展的龙头企业，三鹿集团的奶粉产销量居全国同行业首位。

石家庄泵业集团在全国享有较高知名度，是全国最大的渣浆泵、污水泵和潜水泵专业制造企业。

2、商业及零售业发展概况

石家庄市区位和交通条件得天独厚，商贸流通业规模实力不断增强，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。2004年全年累计实现社会消费品零售总额533.1亿元，较上年增长16.7％；商品交易市场发达，形成了国家级市场为龙头、区域性市场为骨干、地方性专业特色市场为基础的市场体系。全市商品交易市场总数717个，市场成交额达到1139.4亿元，年成交额超亿元的市场达到56个，南三条、新华两大市场交易额分别达到216亿元和236.3亿元，在全国继续保持领先地位。

商贸基础设施日趋完善。全市“三业”网点超过16万个，其中5000平米以上零售商场、大型超市40余家，大型酒店宾馆40余家，较大型商业展览展销设施10余座，城市服务功能不断增强，初步形成中心商业区、二级商业中心、社区商业服务等多层次的发展格局。

流通现代化水平明显提高。全市加快利用连锁经营、电子商务、现代物流等

方式改造传统商业服务业，现代流通呈现出多行业、多业态、多形式、多元化发展的良好态势。本地连锁公司总数达到21家，大中型超市达到49家，各类专卖店、专业点500余家，其中万平方米以上的大型超市达16家。2004年连锁经营收入达到47.2亿元，占城市社会消费品零售额的14.9％。围绕做大做强优势企业，培育形成了北人集团、珍极集团、新燕春、保龙仓等为代表的十大商贸集团，成为商贸经济发展的重要支撑。万客隆、麦当劳、世纪联华、国美、大中、苏宁、家世界等一批外埠新兴业态企业广泛进驻，现购自运、仓储经营、会员制、专业店、复合型购物中心等国内外先进经营理念和管理技术得到广泛应用。全市信贷消费业务逐年扩大，2004年住房、汽车及耐用消费品信贷余额达到122.4亿元。

华北重要商埠建设步伐加快。按照建设华北重要商埠总体规划，商贸整体服务功能和形象进一步提升。中心商业区代表商埠形象的一批标志性建筑北国开元广场、远洋城商业广场、休门改造等项目进展顺利。10万多平方米的大型购物中心怀特服装城和怀特家居城开业迎客。建华、体南、天河等10个二级商业中心服务体系进一步完善。社区配套服务功能不断增强。专业市场升级改造步伐加快，沿二环路批发贸易带一批市场相继建成开业，进一步增强了商埠的集聚和辐射功能、拉动了周边县域经济地发展。

石家庄市已成为华北地区重要的商品集散交易中心、购物消费中心、区域物流配送中心、商品博览会展中心和商业信息资讯中心。

3、对外贸易发展概况

继2003年进出口大幅增长的形势，2004年全市进出口继续保持快速增长。全年外贸进出口总值达36.6亿美元，比上年增长30.1%，其中出口28.8亿美元，增长23.5%。在出口中，外商投资企业出口额6.9亿美元，增长20.8%，国有企业出口增长6.2%，集体企业出口增长2.3%。；

2004年石家庄进一步加大招商引资力度，利用外资、内资有较大增加。年内新批准设立外商投资企业95个，新增合同总金额4.7亿美元，合同外资额3.5亿美元。全市实际利用外资3.52亿美元，增长33.8%，其中外商直接投资3.3亿美元，增长36.5%，增速提高了1.9个百分点。全市引进市外资金130.2亿元，比上年增加28.6亿元，增长28.1%。

三、城市基础设施建设

近年来，石家庄市城市基础设施建设快速发展，市政配套设施逐步完善。2004年末城市道路总长度562.9公里，道路面积1069.3万平方米，排水管道长度达990公里。石家庄市有水厂8座，日产水能力80万立方米，管线总长度1162公里，全年供水量1.75亿立方米。煤气、天然气管道总长度403公里，供热管道总长度500公里，城市集中供热面积达4230万平方米。城市公共汽车营运线路达82条，营运车辆1703辆，营运线路长1089公里，年客运总量2.25亿人次。

石家庄按照“标本兼治，疏堵结合”的原则，深入开展了一系列以改善城市大气环境质量为重点的综合整治活动，市区环境质量有了明显改善。2004年市区空气综合污染指数为2.68。市区二级以上优、良天气达280天，优、良天气

达全年76.7%，比上年增加了69天。2004年末全市有环境监测站14个，烟尘控制区6个，烟尘控制达标面积137.8平方公里。全市工业烟尘排放达标率98%，工业企业废水排放达标率98%，工业固体废物处置利用率90%。园林绿化明显改善，有城市公园35个，公园面积593公顷；园林绿化覆盖面积4944公顷，人均公共绿地面积7.1平方米。

第二部分石家庄市房地产市场分析

一、过去几年市场发展情况概述

1、2002至2004年度：一鸣起程飞速发展

相对于其他省会城市，石家庄市的房地产市场发育相对较晚，2000年之前比较平静, 2001年，石家庄在原有市区规划的基础上又设立裕华区，市区面积扩大了1／3，2002年初，石家庄正式启动城中村改造工程，在5年之内，完成45个城中村的建设改造，市场规模急速放大。同年，以“国际城”开盘热销为标志，宣告了石家庄市房地产市场发展加速的开始。

2002年12月7日，“国际城”开盘，购房者在前一天的凌晨5点钟开始冒雪排队，当天，国际城首批628套房就有502套被抢购，销售额突破2亿元，创下当时石家庄房地产市场的纪录. 据了解，“国际城”在年销量只有80万平方米的石家庄，是一个绝对的大盘。它位于石家庄东南方向，占地面积800亩，总投资20亿元人民币，是石家庄近年来最大的招商引资项目。投资方是PEP基金亚太地区管理机构（香港）有限公司。

当时在石家庄房地产市场的“外来客”中除了国际城以外，更多的还是来自

外埠的大资本。2003年初占地2000亩、总投资为16亿之多的“滨江·江南新城”项目就是杭州滨江异地开发的巨舰之一.

石家庄的市场规模急剧放大，并给地产商尤其是那些寻求跨地域扩张的大地产商，提供了可以向往的空间。到2003年前后燕港、卓打、天山等石家庄房地产的地头蛇也举起了“大盘运动”的大旗，特别是天山水榭花都项目更是将大盘的配套做得让石家庄人耳目一新。

2004年后，石家庄保持了房地产市场活跃，价格稳中缓升的局面。随着45个城中村的建设改造的顺利进行,相继又出现了“联邦名都”卓达-太阳城等大盘,进一步充实了石家庄的房地产市场.

2、2005年度：房价稳中缓升

2005年一季度，石家庄市商品房销售价格比去年同期上涨6.5%，其中多层住宅价格比去年同期上涨7.3%，高层住宅价格上涨6.2%。商品房整体价格上涨，但并不是所有楼盘的房价都上涨。位于市郊的中高档特色楼盘，由于小区已经变为成熟小区，配套设施基本到位，销售价格涨幅较大，有的楼盘售价同比上涨10%以上；而有的旧楼盘，因设计不合理，户型结构不符合住户的需求，其售价有一定幅度的下降。房屋租赁价格随着房价的上涨而上涨0.5%。其中住宅比去年同期上涨0.4%，商业用房上涨0.7%，工业仓储用房上涨1.5%，写字楼比去年同期下降0.3%，仓库与去年同期持平，土地交易价格比去年同期上涨0.1%，物业管理费与去年持平。

二、石家庄市近年来房地产市场指标

1、销售价格：

2003年,石家庄市房屋销售价格与2002年相比上涨0.8%,平均销售价格为2108元每平米.

2004年，石家庄市房屋销售价格与2003年相比仅上涨3.6%，其涨幅比全国低6.2个百分点,平均销售价格为2226元每平米.

2005年,由于政府相应政策的出台,石家庄市房地产销售价格与2004年相比略下降了,平均销售价格为2116元每平米.

2006年，截止到3月份，石家庄市房屋销售价格与2005年同期销售价格相比上涨了12%，平均销售价格为2402元.

从上述数据可以看出石家庄市以平抑房价为基准点的政策，似乎并没有把房价拉下来，不过每年300多万平方米的开发量建设普通商品住宅，肯定会对石家庄房地产市场的供应结构造成影响，直观的影响是平均房价的下降，但平均房价的下降只是中低价房屋供应量增加所致，而高档房价不会变。调查中很多的业内人事认为，现在石家庄的住宅市场供需相对平衡，没有感觉存在“泡沫”现象，可以说市场是比较健康的。据测算，石家

庄市普通商品住宅达到供需平衡的开发量是320万～350万平方米。这说明市场还存在很大的空间可供开拓.

2、房地产投资以及销售面积：

商品房销售面积

石家庄市房地产交易量逐年增加，尤其是2005年石家庄市房地产交易势头非常迅猛，2005年全年完成交易量360万平米，同比增长21%，总投资额为107.3亿元。其中商品房成交面积223万平方米，同比增长48%，存量房交易面积153万平方米，同比增长4%，办理商品房预售合同备案144万平方米，同比增长13%，办理商品房预售许可证56个，批准预售面积230万平方米，市区内普通商品住宅平均价格为2367元每平米，同比增长7.5%；存量普通住宅平均价格为每平方米1893元，同比增长6.8%。

三、典型楼盘调研及其结论

针对石家庄市房地产市场，我们进行了典型楼盘调研，范围主要包括桥西区,裕华区和长安区三大地区，项目包括“联邦名都”、“维明水湾”、“东方观邸”、

“卓达-太阳城”、“心海假日”、“水榭花都”。

1、调研楼盘概述：

项目案例一联邦名都:

项目地址：石家庄市桥西区石家庄火车站附近,属于该市的东购商圈内，是石家庄繁华的市中心地带.。

项目所在位置地图：

开发商:石家庄联邦伟业房地产开发有限公司

占地面积: 小区总占地面积约400多亩

容积率: 3.3

户型结构: 板式高层全现浇

开发时间:

一期开发时间2004年5月至2005年11月,二期开发时间2005年3

月至今.三期现已动工.

销售周期:

一期销售时间起始于2004年5月份,与开工时间基本相同,销售结案时间为2005年7月.

二期销售时间起始于2005年9月销售至今,销售率基本达到80%以上.

三期预计开盘时间为今年5月份.

销售价格周期变化:

一期销售均价为2600元至2850元每平米,最低价2430元每平米,最高价3150元每平米.

二期销售均价为3100元至3600元每平米,最低价2980元每平米,最高价3980元每平米.

三期销售均价预计为3850元每平米.

销售购买力比例分配：

1：首次置业者占该项目总体购买人群比例约20%

2：提高居住质量二次置业者占该项目总体购买人群比例的27%

3：拆迁户被动购房者占该项目总体购买人群比例的15%

4：纯投资性购房者占该项目总体购买人群比例的38%

项目调查小结:

在这次市场调查中，该项目是最具有当地房地产市场代表性的一个。

小区近30万平米的占地面积使其内部设施相当完善。它吡邻商业步行街,

赋有特色空中花园.1600平米的配套花园, 五星级室内游泳馆，得天独厚的地理位置等等，无疑都让其他项目望尘莫及。

去年，该项目在石市年度楼盘评比活动中获得了“优质楼盘”、“优质生态环境楼盘”、“优质规划设计楼盘”和“优质畅销楼盘”共四项大奖。现今，该项目在石市最繁华的东购商圈范围内已成为高品质住宅楼的代表旗帜，由于其成熟的社区环境，无可匹敌的地理位置和前卫的设计理念，使其市场销售单价从04至05短短的1年中上涨了进1000元，并且供不应求。其项目二期的销售周期比一期缩短了一半，仅半年的时间销售率就达到了85%以上。现该项目三期工程已经动工，随着仓安路与槐南路的贯通，这一区域的商业价值也更加凸现出来。无论从住宅投资的角度或优化住宅质量的角度来看，在今后的一段时间里该项目仍将是东购商圈内最具有销售潜力的楼盘。

项目案例二维明水湾:

项目地址: 桥西区维明南大街仓安路附近的维明水湾,紧邻河北省政府办公楼地处东购商圈范围内。

开发商: 石家庄鑫豪地产开发有限公司

占地面积: 3700平方米

总建筑面积: 1.8万平方米

建筑类别：独栋小高层住宅

开发时间: 2005年1月

竣工日期：2006年3月31日

入住时间：2006年12月31日

户形结构：

该项目的主力户型为128-210平方米的三居室、四居室和楼中楼。

销售周期:

此项目自2005年9月24日开始销售至今,均价3380元每平方米，现今销售率为40%左右。

项目调查小结：

该项目和<联邦名都>同处东购商圈这一有利的地理位置，北临建国路（规划），东临民心河，南临市工行宿舍，西临维明街。可以说有着

同样成熟的周边环境。但从其销售率可以看出销售结果并不理想。这主

要是其项目本身规划太小造成的。虽然该项目的风格情调无不洋溢着前

卫的设计理念，但项目整体占地面积仅有3700平米，小区内配套设施

缺乏，停车位不足等不良条件直接影响了其销售速度。同比该地区其他

项目几乎没有什么有利的竞争条件。其销售前景不容乐观。

项目三东方观邸:

项目地点: 石家庄市裕华区东南谈固南大街

开发商: 河北高远房地产开发股份有限公司

占地面积: 该项目毗邻顺弛蓝郡，规划总建设面积170000平方米, 由13栋薄板小高层组成

装修状况：全装修

开盘时间: 一期开盘时间2005年10月

二期开盘时间2005年12月

销售价格: 销售均价3300元每平米现二期销售率60%左右

社区环境:

项目紧邻110000平方米的希望绿洲公园，社区内有3000平方米的

雅致园林景观，户型范围从82平方米到171平方米。

项目特点:

东方观邸的户型采用薄板的形式，一梯两户，两梯四户，南北通

透，空间紧凑。配置有82m2的智慧两房，125m2的温馨三房、

171m2的尊贵四房。更有石家庄首创的错层第三厅——两级台阶

之上，动静天成.

项目调查小结：

该楼盘是由河北高远房地产开发股份有限公司凝聚二十年地产开发经验精心打造的，据说开盘当天即取得成交一百余套房的销售业绩，销售率超过85%，开发商不得不紧急加推预留的部分房源，以满足客户强烈的购买需求，三天下来，已累计成交了两百多套。据了解，早在开盘前，东方观邸售楼处每天的电话量就多达300多组，甚至出现数十名客户提早在售楼处现场连夜排队的盛况。

在石家庄购房者越来越理性的今天，东方观邸何以如此热销？我们认为，得天独厚的区位、优美的环境和建筑、合理的价格、创新的户型是其决定性的因素。东方官邸位于石家庄未来的城市副中心———高品质楼盘云集的东南区域，北临东岗路，西靠谈固东街，西南邻接大型城市绿地———170亩的“希望绿洲”主题公园，与一路之隔的顺驰·蓝郡、都市温泉花园等大型楼盘共同组成了石家庄东南约100万平方米的精英核心生活圈，在区位上使其具有先天优势。在环境和建筑方面东方观邸颇下工夫，处处体现了产品的精致和品位，而其开盘价位比较

合理，使楼盘具有了较高的性价比，而二期推出的82-139平方米舒适紧凑型两居、三居，非常适应市场需求，再加上创新的户型设计，使产品更加宜居，因此得到了市场的热烈响应。

项目四卓达-太阳城

项目地址: 石家庄开发区石栾公路与京珠告诉交叉口

开发商: 卓达太阳城置业

占地面积:

远期规划总建筑面积约2000万平方米。

物业类型: 联排别墅

开发时间: 2004年7月至今

销售价格: 3400-3600元每平米现销售率64%左右

社区环境:

太阳城远期规划总建筑面积约2000万平方米，形成人口近50万，近期

规划规模为300万平方米，将用15年至20年完成整体规划，其中一

期启动将建设以青少年科技创新为核心的60万平方米的大型产业园

区和40万平方米的绿色生态居住区。

项目特点:

太阳城项目的总盘是以一期开发300万平方米，集商业、教育、

旅游、产业、居住等于一体的产业园区为基础。向北，越过南三

环向南二环沿长线推进。卓达城市广场项目向南越过南二环沿长

线向南三环挺进（项目拟命名阳光新城）。两者在南二环沿长线

与南三环接通，从而形成石家庄市新城区。

项目五心海假日

项目地址: 开发区高新区长江大道1号,属于石家庄市西南部的裕华区内开发商: 河北省中润置地房地产开发公司

占地面积: 23000平方米

建筑面积: 25000平方米

物业类型: 多层,小高层

装修状况: 精装修

开发时间:

一期开发时间自2002年10月至2004年4月

二其开发时间自2004年7月至今

销售价格: 均价2800元每平方米销售率已达到85%左右

现已销售完毕

项目六水榭花都

项目地址: 开发区珠峰大街218号(预华区)

开发商: 河北天山实业集团房地产开发有限公司

建筑面积: 93700平方米

容积率: 1.07

建筑;类型: 10栋阳光花园洋房,36套TOWNHOUSE别墅

销售价格: 均价4000元每平米

配套设施:

1万平米马丁广场,5000平米会所,2条国际商街,25000平米幼儿

园,400平米游泳池,5000平米格里芬湖,自建25000平米幼儿园开盘时间: 2004年8月至今

调查结果：

水榭花都是河北天山实业集团房地产开发有限公司最新杠鼎立作。总占地面积1000余亩，是河北省首个被列入“国家康居住宅示范工程”的项TOWNHOUSE/花园洋房/空中别墅3种建筑形式罕见的超低容积率，演绎小镇自然灵动的秩序之美。园区内建有贵族式幼儿园和小学，与遍布周边的私立一中、河北科技大学等，为住户子女提供最佳的高品质教育场所。

水榭花都作为河北省第一家严格按照建设部康居示范住区标准建设的住宅社区，在技术条件上拥有强大的技术保障，在规划设计、建筑设计、景观设计以及物管服务等方面精益求精。

水榭花都的示范性品质在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。主要有以几方面：一是采用了异型柱框架结构体系，便于分割、布置，提高了使用率。另外采用异型柱框架结构体系，不仅提高住宅使用寿命还可以提高抗震能力；二是采用了节能彩铝门窗（双层中空玻璃），质量轻，气密性、水密性隔音效果好，使室内更安静、环境更洁净，同时比单层玻璃窗节省能耗以上。三是采用外墙保温隔热技术，加气砼砌块节能新型墙体复合材料，集保温、隔热、隔音、环保、装饰于一体，形成外墙装饰、施工一体化；四是厨卫烟气集中排放系统，使通风