买卖合同司法解释与物权法.doc
最高人民法院关于适用物权法司法解释一
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
最高法审议通过物权法司法解释（一）全文
最⾼法审议通过物权法司法解释（⼀）全⽂物权纠纷案件是⼀种⾮常常见的案件类型，为正确审理物权纠纷案件，最⾼⼈民法院出台了关于适⽤《中华⼈民共和国物权法》若⼲问题的解释（⼀），下⾯是店铺整理的相关的司法解释的详细内容，欢迎阅读。
最⾼法审议通过物权法司法解释(⼀)全⽂《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起施⾏。
《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废⽌。
关于适⽤《中华⼈民共和国物权法》若⼲问题的解释(⼀)(2015年12⽉10⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1670次会议通过，⾃2016年3⽉1⽇起施⾏)为正确审理物权纠纷案件，根据《中华⼈民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产⽣争议，当事⼈提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事⼈已经在⾏政诉讼中申请⼀并解决上述民事争议，且⼈民法院⼀并审理的除外。
第⼆条当事⼈有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利⼈，请求确认其享有物权的，应予⽀持。
第三条异议登记因物权法第⼗九条第⼆款规定的事由失效后，当事⼈提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响⼈民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第⼗九条第⼆款：不动产登记簿记载的权利⼈不同意更正的，利害关系⼈可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请⼈在异议登记之⽇起⼗五⽇内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利⼈损害的，权利⼈可以向申请⼈请求损害赔偿。
第四条未经预告登记的权利⼈同意，转移不动产所有权，或者设定建设⽤地使⽤权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第⼆⼗条第⼀款的规定，认定其不发⽣物权效⼒。
【关联法条】物权法第⼆⼗条第⼀款：当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
2012最高法最新买卖合同纠纷司法解释
2012最高法最新买卖合同纠纷司法解释《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。
二○一二年五月十日法释〔2012〕7号最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
一、买卖合同的成立及效力第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
二、标的物交付和所有权转移第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
买卖合同纠纷的司法解释
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)为了正确审理合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》的规定,对人民法院适用合同法的有关问题作出如下解释：一、合同的订立第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。
但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式"订立的合同.但法律另有规定的除外.第三条悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬,完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持。
但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外.第四条采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地;合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。
第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。
当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力.第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”.提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯"：(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二)当事人双方经常使用的习惯做法。
物权法全文司法解释
物权法全文司法解释物权法全文第一章一般规定第一条为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法。
第二条本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。
第四条物权应当公示。
记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
第五条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第六条任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。
第七条权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。
第八条其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提交的必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时地登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
第十三条登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。
《物权法》第二十四条与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第四项
关于《物权法》第二十四条与2012年7月1日实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第四项的冲突思考两条法规都是关于船舶、航空器和机动车等物的“一物多卖”之内的物权纠纷的解决办法。
这两条都是将船舶等单独提出，这是因为其具有特殊性。
即，这些是“准不动产”。
一般来说，物被分为动产和与其相对的不动产。
“不动产”指位置固定、不能移动或者一经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如土地、房屋、林木等。
船舶等虽可以移动，但因其价值较高，所以交易习惯上转让程序较为慎重，而且法律上亦具有不动产的某些特征，所以在被称为“准不动产”。
动产和不动产在权利设定，公示方式有很大区别。
动产的转让和其他权利的设定不需要书面的形式，而不动产无权的转让和其他权利的设定必须采用书面的形式。
动产的转让以交付为公示方式而不动产和其他权利的设定则以登记为公示方式。
“准不动产”的特殊性使得其物权登记效力产生争议与问题。
在《物权法》中也仅说明了其对抗主义效力，没有生效要件。
物权法第二十四条规定：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消失，未经登记，不得对抗善意第三人。
这里的“善意第三人”我认为指，对物权在当事人间发生了变动这件事不知情的对当事人之间变动的物权所涉之物享有物权的人，即对同一标的物享有“依其性质”可与当事人之间变动的物权发生“竞存抗争关系”的权利的人。
这里债务人的一般债权人并不包括在内。
因为物权如果成立，无论是否登记，其效力都优于一般债权。
物权具有排他性，此为物权法的基本规则，其效力优于一般债权。
这里的善意第三人是有“对抗”的，这表明权利有同一性。
而且一般债权人从其性质上看其理应承担债务人不能清偿风险，其与物权标的物并无直接法律关系，不具有对抗物权的效力。
也就是说，对善意第三人从一定方面进行了限制。
要求其所获得的权利应当与受让方获得物权相互冲突和矛盾。
即当事人双方各自享有的权利不能并存时，一方排斥另一方（如双重买卖取得权利）；或各自享有的权利兼容时，一方权利对另一方权利有所损害（如抵押权对所有权的损害）。
关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题
关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题摘要：关于《买卖合同司法解释》（以下简称法释）第10条有所争议，有学者认为它排除了《物权法》第24条（以下简称第24条）的适用。
如何理解交付、对抗以及登记的效力是解决争议的关键。
关键词：交付；登记；对抗；善意第三人法释第10条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
”一、基本概念的梳理（一）对于“善意”的理解“丙若不知甲已将A船卖与乙的事实且无重大过失时，构成善意，乙将不能对抗丙。
”[1]可见，高院有观点认为善意是指“不知且无重大过失”。
不知的内容不甚明确，是指对订立在先买卖合同的不知还是指无权处分事实的不知？例1，甲乙签订出卖甲之宝马车的买卖合同；后甲又与丙签订出卖该车的买卖合同，丙为善意。
乙的权利我们称之为第一买受人的权利，丙的权利我们称之为善意第三人的权利（后文将以例1作为分析第24条的基本模型）。
“不知且无重大过失”中所说的不知是指对什么内容的不知？可能有两种理解：第一，是指丙对甲乙之间已订立的买卖合同的不知；第二，还是指丙对甲无权处分事实的不知（如果甲与丙订立买卖合同之前已经将车的所有权移转给乙）？重大过失的判定标准也不明晰，是否属于重大过失与买受人的注意义务紧密关联。
中华人民共和国合同法司法解释三
中华人民共和国合同法司法解释三《中华人民共和国合同法》司法解释（三）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。
二○一二年五月十日法释〔2012〕7号最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
二、标的物交付和所有权转移第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
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买卖合同解释与物权法解释的交汇——尹田教授讲座整理笔录董磊讲座时间：2013-05-08至2013-05-09一、概述：物权法司法解释的重点1、不动产登记问题2、共有财产的认定和分割二、登记问题（一）合同效力与物权行为的区分（《物权法》第15条）1、合同有效的条件（1）主体适格（2）意思表示真实自愿（3）不违反法律的规定（4）内容有履行的可能性整理批注：（1）对于主观不能，客观不能，自始不能，嗣后不能与合同效力的区别（参王泽鉴书）（2）台湾学说争议较多，林诚二，邱聪智，王泽鉴等人的见解大不一样2、物权行为与物权变动的规则整理批注：（1）姚瑞光、梁慧星：物权行为=变动的合意+形式（登记或交付），姚瑞光的见解是对台湾通说的批判，台湾通说认为物权行为是发生物权变动为目的的的法律行为。
物权行为中，物权变动的意思作为构成要件没有争议，但形式是作为构成要件还是生效要件有较大分歧。
（2）物权变动的规则（《物权法》第17条至27条），史尚宽《物权法论》介绍各国法律（3）尹田讲座中对物权行为的无因性问题似乎未提及，我国物权法没有采该理论3、约定受到法定的限制，违反则有可能导致合同无效如《买卖合同司法解释》第34条规定，所有权保留只适用于一般的动产4、合同效力判断的一般规则（1）以合同成立时的法律规定判断（2）其他情况也是依照合同成立时判断（3）违法性的判断（《合同法》第52条第5款，合同法解释二第14条）合同法解释一规定，依照旧法认定无效，依照合同法有效的，认定合同有效（4）合同成立时的客观情况进行判断（二）无权处分1、负担行为和处分行为（整理添加：参见王泽鉴）（1）负担行为：发生给付义务（2）处分行为（狭义）：发生权利变动2、尹田认为合同法第51条规定有误，因为处分无权限的物是负担行为，依照合同效力判断看，应当有效，《买卖合同司法解释》第三条是对其彻底的否定整理批注：（1）中国人民大学2005年左右曾组织讨论，有讨论文集，争议很大，崔建远有“无权处分辨”一文（2）梁慧星以前的观点认为，理解合同法第51条时，不是处分行为无效，而是合同无效（3）《买卖合同司法解释》出台以后，梁慧星认为其第三条规定为“特别效力规则”，A合同法第132条（出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分）的反面解释，是指对自己财产或处分上受到限制B合同法51条的无权处分是指对恶意或者误人处分他人的财产C适用于物权法第53，54，191条及合同法第134，242条（梁慧星在川大法学院的讲座）（4）台湾以前最高法院的判决认为出卖他人之物为无权处分，合同效力待定；王泽鉴所持观点认为是负担行为，有效。
我国现在对于无权处分的争议，与台湾过去的争议相同。
严格按照处分行为和负担行为的概念看，王泽鉴先生的观点以及大陆学者的类似观点更合理。
（三）行政审批与合同效力1、禁反言的原则：如禁止以自己违法的事实（恶意当事人）为利己的诉求2、商品房买卖司法解释第2条的规定，导致合同效力掌握在开发商手中；中外合营企业股权转让的效力掌握在外经委手中3、行政权力介入交易（1）形式：登记、审批、备案（2）登记的一般理解（后有否思）：行政确权行为；有产权证则有产权；未经过合法撤销，产权证的登记人受法律保护（3）行政与民事交叉适用的先后问题：民事不涉及行政，二者严格分开4、公示的效力：（1）物权变动的效力（2）推定权利的效力（3）保护善意第三人（四）不动产登记问题1、登记对抗主义的类型：机动车、农村的三种土地、动产抵押权2、物权法第28条判决与物权变动的效力3、调解协议能否发生物权变动的效力，存有争议4、未经登记，不得处分的理解（1）处分行为：引起物权变动（2）不包括出租等行为5、未取得产权（为登记），也受法律的保护：包括对恶意第三人，其他侵害设置的保护6、确权的两种含义（1）法律确认原始权利（2）纠纷裁判因此，行政机关不能做确权7、不动产登记的实质批注：史尚宽《物权法论》详尽的论述，包括对其他物权变动方式的意义（1）民事上：履行债务（2）具体行政行为（3）基于上述判断，登记的一般理解（后有否思）：行政确权行为；有产权证则有产权；未经过合法撤销，产权证的登记人受法律保护都存在问题8、法律推定的类型（1）事实推定和权利推定（略）（2）可推翻的推定：如宣告死亡不可推翻的推定：如受遗赠后2月未做表示（五）善意取得（物权法第106条）的司法解释规定和一般理解批注：基理是以手护手的原则，保护交易的安全1、善意的认定：举证责任导致，原告（权利人）承担2、恶意的具体情形：（1）购买异议登记的房屋（2）购买预告登记的房屋（3）购买已查封的房产（4）购买明知登记错误的房屋（5）明知他人已经依据物权法第28至30条取得物权（所有权）的房产3、善意取得判断的时间：办理过户产权登记时4、价格合理：约定的价格5、登记或交付机动车善意取得是交付还是登记？（登记）6、无权处分人与善意买受人之间的合同必须有效，如果无效或被撤销，善意买受人不得主张善意取得7、占有改定能否使用善意取得？学说有肯定说，否定说和折衷说，司法解释没有明确8、拟制交付适用善意取得制度（六）二重买卖1、参见王泽鉴《民法学说与判例研究4》的详细论述2、二重买卖的基理：民法以自利之人为根基，第二合同的签订未必都是恶意（如果是依照合同法52条认定合同无效），民法上也值得保护3、一般动产（1）取得所有权者优先（2）均未取得所有权，先支付价款者优先（3）均未取得所有权也为支付价款，合同成立生效在先者优先（4）均未取得所有权也为支付价款，合同同时成立生效，司法解释未作规定，宜以先诉讼者优先4、拟制动产（1）受领交付者优先（2）都未受领交付，过户登记者优先（3）均未受领交付，未过户登记，合同成立生效在先者优先（4）先买受人受领交付，后买受人过户登记，保护先买受者分析：一，未经登记，不得对抗善意第三人；二，按照常理，后买受人已经在前买受人受领交付，有悖于常理，或有恶意或过失（5）未作解释的情形：先买受人过户登记，后买受人交付受领理解：一是按照法意解释，过户登记的效力应当高于交付，且具有对抗的效力；二是后买受人，按照常理，不可能不看登记（或有恶意），构成无权处分，但其不构成善意取得；因此，保护先买受人5、房产（1）登记者优先（第二稿删除）（2）都未登记，合法占有者优先（3）都未登记，都没有合法占有，争议观点：合同成立生效在先者优先；先备案者优先；开始履行者优先（4）先买受人合法占有，后买受人过户登记一般保护登记的一方，初证明有恶意外（七）执行异议1、买受人已经办理预告登记，因第三人（如出让人的债权人）的诉求导致强制执行，不能强制执行质疑：问题在于预告登记能否对抗法院的强制执行？预告登记的本意是防止一房二卖，是对未来的安排，不能对抗法院的强制执行2、（1）买受人支付价款，因出卖人原因没有过户登记，后因第三人诉求导致对房屋的强制执行，应当保护买受人，买受人可以提出执行异议；（2）但买受人与出让人基于恶意串通，逃避强制执行的除外三、共有（一）房屋合建1、原稿：认定投资人与原项目取得人（项目名义人）对合作项目共有，承担连带责任2、反对者：违背合同的相对性3、尹田（1）建筑物共有（2）A建筑物共有B因建筑物产生的债务，是投资建筑物中产生的债务C实践中是以项目名义人一方参见建筑的相关活动，无法判断是否是共有债务产生的债务D第三人直接与项目名义人为债务人，按照合同的相对性，项目名义人承担债务E只有因为共有财产发生的债务，合建双方连带责任（二）共有的分割请求权物权法第99条的“重大理由”1、夫妻离婚，即使双方婚姻存续期间约定不得分割，也必须分割2、共有人破产，或财产被查封，即使之前约定不得分割也须分割3、区分所有人不得分割共有部分4、没有相反约定继承可以分割（三）按份共有人的优先购买权1、只限于按份共有人的有偿转让，不包括赠与，继承等2、同等条件（争议较多）包括（1）价格（2）履行方式（3）其他交易条件3、主张优先购买权的期限（1）有约定从约定（2）没有约定，在合理期限内（不少于15日）（3）主张优先购买权，据实际情况而定，其他共有人能共有人优先购买权15日内主张，非共有人购买后3月内为主张，优先购买权消灭4、诉讼保护（1）优先购买权是一种程序性的权利（2）按份共有人仅要求对第三人的合同无效，或主张份额处分无效，法院不支持（3）类比：租赁中的优先购买权A只承认消费租赁，不包括商业（经营）租赁B最高人民法院司法解释认为，与出租人与第三人的买卖合同有效+对承租人的赔偿C正解：（a）出租人、按份共有人与第三人的合同效力，取决于优先购买人，因此效力待定（b）优先购买权意在购买，不应该规定赔偿5、优先购买权的冲突（1）按份共有人内部之间的相互转让，其他共有人不能主张优先购买权（2）按份共有人转让于第三人，有其他的多个共有人主张优先购买权：A进行协商B有观点认为为了保护出让人的利益，应当由出让人自由选择（四）诉讼时效1、物权请求权不适用诉讼时效2、取得实效的缺位（五）预约1、国外对预约的规定（1）强制订立本约（2）不能强制订立本约，而要求违约方承担违约责任2、我国买卖合同司法解释认为：不履行本约不能强制订立本约，而要求违约方承担违约责任整理批注：（1）梁慧星认为属于不能强制履行的情形，不使用合同法第110条（2）预约与本约的区别：交付价款直接发生则为本约；另签订合同则为预约，若另一个合同再做协商，不能认为是本约（六）试用合同1、区别于附条件的合同2、试用费：有约定从约定，无约定则没有费用（七）违约金的调整1、当事人事前约定不得调整违约金因（1）合同法第114条是强制性规定，不能做约定（2）法定利益不得事前放弃，意在防止道德风险，所以仍可以调整2整理批注：（1）买卖合同司法解释规定法官的释明，与合同法解释对立（2）梁慧星列举浙江高院的规定，说明释明的含义（八）主债务的诉讼时效经过，主债务人继续履行债务，抵押权未必随债务的继续履行恢复诉讼时效经过前的法效分析：时效经过对债务人产生法律上的利益（注：素材和资料部分来自网络，供参考。
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