对国有土地租赁租金标准测算的探讨
国有土地使用权租赁期限是多久？
国有土地使用权租赁期限是多久？对于任何土地使用权都是有期限的，对于国有土地是有租聘的期限规定的。
国有土地租聘的期限是有两种形式的，长期租凭和短期租凭，长期租凭的话一般都是在20以内，短期租凭的话是在5年以内，并且如果需要在土地上面建造建筑物是需要将短期租凭变更为长期租凭才可以。
长期租凭的话一般都是在20以内，短期租凭的话是在5年以内，并且如果需要在土地上面建造建筑物是需要将短期租凭变更为长期租凭才可以。
对于任何土地使用权都是有期限的，对于国有土地是有租聘的期限规定的。
国有土地租聘的期限是有两种形式的，长期租凭和短期租凭。
▲国有土地租赁的期限有短期租赁和长期租赁两种形式。
短期使用，或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租赁期一般不超过5年;需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过同类用途土地出让的最高年限。
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。
过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。
关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。
其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。
因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
▲再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。
对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
许昌市人民政府关于调整许昌市市区国有土地年租金标准的通知-许政〔2014〕70号
许昌市人民政府关于调整许昌市市区国有土地年租金标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 许昌市人民政府关于调整许昌市市区国有土地年租金标准的通知许政〔2014〕70号各县（市、区）人民政府、市城乡一体化示范区、经济技术开发区、东城区管委会，市人民政府各部门：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《河南省国有土地租赁管理若干意见》、《许昌市国有土地租赁管理办法》等有关规定，为进一步规范土地收益租金的征收工作，保障国有土地资产的合理收益，严格实行国有土地有偿使用制度，经研究，市政府决定调整我市市区国有土地年租金征收标准，自通知下发之日起执行，原有市区国有土地年租金征收标准同时废止。
附件：许昌市市区基准地价、国有土地年租金标准一览表2014年12月31日附件许昌市市区基准地价、国有土地年租金标准一览表单位：元/平方米·年用途级别商业住宅工业基准地价年租金基准地价年租金基准地价年租金自用出租及改变用途自用出租自用出租Ⅰ320641281817.2442 8.4 16.8 Ⅱ240 48 96 147 5.88 58.8 33 6.6 13.2 Ⅲ171 34.2 68.4 123 4.92 49.2 20 48Ⅳ120 24 48 101 4.04183.67.2Ⅴ10320.641.2773.0830.8163.26.4Ⅵ8817.635.2注：以《许昌市人民政府关于公布许昌市城镇基准地价的通知》（许政〔2014〕44号）公布的基准地价为准。
——结束——。
国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知
国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】1999.08.01•【文号】国土资发[1999]222号•【施行日期】1999.08.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知（一九九九年八月一日国土资发（１９９９）２２２号）各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：近年来，一些地方土地管理部门深化土地使用制度改革，完善土地有偿使用方式，开展了国有土地租赁试点，取得了一定的经验。
新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式。
为贯彻实施《条例》，规范国有土地租赁行为，现将《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称《意见》）印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。
规范国有土地租赁若干意见一、严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。
国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。
对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。
对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。
对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。
对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
二、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。
如何评估承租土地使用权价格
如何评估承租土地使用权价格国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。
承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。
涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。
承租土地使用权的估价尚在探索之中。
估价思路承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。
土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。
从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。
因此，估价的基本思路，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。
因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料极少，目前还难于应用市场法估价。
估价方法租金差额还原法。
租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，求取未来租期内租金差额现值的一种方法。
具体可根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以拟合，选用适当的数学模型计算出市场租金和合同租金各自的现值。
两者之差就是承租土地使用权的价格。
对国有土地租赁租金标准测算的探讨
对国有土地租赁租金标准测算的探讨国有土地租赁租金标准是指国家对国有土地使用权进行出租时，根据土地的不同用途和地理位置等因素确定的租金标准。
在当前土地资源紧缺的情况下，国有土地租赁租金标准的确定对于土地资源的有效利用、经济发展和社会稳定具有重要意义。
对国有土地租赁租金标准的测算是一项十分重要的工作。
本文将对国有土地租赁租金标准的测算进行探讨，以期为相关研究提供一定的参考。
一、国有土地租赁租金的意义国有土地租赁租金是指国家对国有土地使用权进行出租时，出租方向承租方收取的土地使用费。
国有土地租赁租金的确定具有几个方面的重要意义。
国有土地租赁租金的确定关系到土地资源的保护和可持续利用。
通过确定适当的租金标准，可以遏制土地恶性开发和浪费的现象，保护好宝贵的土地资源，实现土地资源的可持续利用。
国有土地租赁租金的确定是土地经营者的收入来源。
对于农民来讲，土地是其最主要的生产资料，通过出租土地可以获取一定的租金收入，提高农民的收入水平，增加农民的财产性收入。
国有土地租赁租金的确定关系到国家和地方财政的收入。
土地使用权出让金和土地租赁租金是国家和地方财政的重要收入来源，通过合理确定土地租金标准，可以增加国家和地方财政的收入，为经济发展和社会事业的发展提供资金支持。
国有土地租赁租金的确定具有重要的意义，对于土地资源的有效利用、经济发展和社会稳定都具有重要意义。
国有土地租赁租金的确定需要根据土地的不同用途、地理位置、市场供需关系等因素进行综合考虑，确定合理的租金标准。
目前，针对国有土地租赁租金标准的测算方法有多种，主要包括市场比较法、成本法、收益法和综合法等。
市场比较法是指根据市场上类似土地的租金水平进行比较，确定合理的租金标准。
这种方法简单易行，但是需要有足够的市场数据作为依据，否则容易出现偏差。
成本法是指通过对土地的开发成本进行测算，然后据此确定土地租金标准。
这种方法适用范围广，但是需要考虑到土地的折旧和变现能力等因素，难度较大。
国有土地租赁中租金的计算方法
金 以全 额地 价 折算 （ 同一 ） 二是 租金 按 出让金 计算 （ ； 同
１ ，但 需 将 原 国有 企 业 划 拨 土 地 使 用 权 价 格 折 价 持 ） 股。 在第 一 种 方式 中 ， 原企 业 国有划 拨土 地权 益 在 租金
情 况 、 日、 期 区域 以及 个别 因 素 的修 正 ， 终 得 出租 赁 最
Ａ 丁二 Ａ＝＿— ＿
式 中 ： 一 土地 年 租金 Ａ Ｐ 使 用年 期 为 ｎ年 的地价 一
（ 公瓦 一 公式 一 ）
这 些 行业 主要 是 效 益较 好 的商 业 、 融业 、 险业 金 保 等， 国家 在收 取 土地 租金 时 ， 保 留企业 划 拨 土地 的性 仍 质 ，在某 种 意 义上 说 还 不完 全 是 有偿 使 用 的方 式 。 因
需 每 年支 付 一定 的 租金 ， 府 也可 每 年获 得 固定 的 土地 收益 ， 到 “ 政 做 细水
长 流 ” 因此 ， 几 年来 ， 来越 多 的企 业 在有 偿 使用 国有土 地 时采 用 租赁 。 近 越 的形式 。 但是 ， 由于 目前 国家并 没 有对 国有土 地租 赁 中租 金 的计 算 方 法做 具 体规 定 ， 各地 在 计算 土 地租 金 时人 为 因素 很 大 ， 为解 决这 个 问题 ， 文 本 试从 我 国 国有 土地 租 赁 的形 式人 手 ， 索不 同形式 下 租金 的计 算 方法 。 探 目前 ， 国 国有 土地 租赁 主 要 有 以下 三种 ： 是政 府 将 开发 好 的土地 我 一 直接 出租 给 用地 者 ；二是 国家对 国有企 业改 制 中的划 拨 土地 以租赁 方式 处 置 ； 是 国家 对部 分 行业 使用 的划 拨 土地 征 收年 租金 。笔者 认 为 ， 三 由于 我 国国有 土地 租 赁 的形 式不 同 ， 以 租金 的计 算 方法 也 应有 所 不 同 。 所
重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知修订稿
重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知2008-01-23渝府〔2002〕79号有关区人民政府，市政府有关部门，有关单位：根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，为进一步推进土地使用制度改革，加强政府对土地价格的宏观调控，2002年6月17日市政府第114次常务会议决定调整渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、渝北区、北部新区、经开区、高新区国有土地使用权土地级别、基准地价和土地出让金标准。
现将有关事项通知如下：一、调整后的基准地价和土地出让金标准自2002年6月18日起执行，我市国有土地使用权土地级别由市国土房管局另行公布。
二、除渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、渝北区、北部新区、经开区、高新区以外的其它区域的基准地价和土地出让金标准暂按渝府发〔2000〕76号文件执行。
三、基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出来的平均价格，是制定土地费（税）和宏观调控土地市场的依据。
土地出让金是国有土地使用权出让时，土地使用者应向政府缴纳的款项。
四、本通知由市国土房管局负责解释。
附表：1．重庆市国有土地使用权基准地价2．重庆市国有土地使用权出让金标准二○○二年六月十九日主题词：经济管理土地价格调整通知抄送：市委办公厅，市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市高法院，市检察院，重庆警备区。
重庆市人民政府办公厅2002年6月19日印发附表1：重庆市国有土地使用权基准地价单位：元/平方米注：1．上表基准地价为城镇国有土地“五通一平”（即通路、通水、通电、通讯、通气、平整场地）条件下的平均价格。
2．国有土地开发程度修正系数及容积率修正系数由市国土房管局另行制定颁布。
南京市政府办公厅转发市国土资源局等部门《关于调整土地年租金标准的意见》的通知
南京市政府办公厅转发市国土资源局等部门《关于调整土地年租金标准的意见》的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府•【公布日期】2002.08.29•【字号】宁政办发[2002]145号•【施行日期】2002.08.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】民法商法总类正文南京市政府办公厅转发市国土资源局等部门《关于调整土地年租金标准的意见》的通知(宁政办发[2002]145号)各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：市国土资源局、财政局、物价局拟定的《关于调整土地年租金标准的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
二00二年八月二十九日关于调整土地年租金标准的意见近年来市政府在城市基础设施建设方面投入不断加大，尤其是旧城改造、新区建设投入更大，城区土地不断增值。
按照投入与产出成正比的客观经济规律，政府应得的土地收益(包括出让金、租金等)应适当提高。
自《市政府办公厅转发市财政局、物价局、国土管理局〈关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的实施意见〉的通知》(宁政办发[1999]106号)下发以来，我市的土地市场建设日臻完善。
宁政办发(1999)106号文规定的年租金标准是根据《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的请示的通知》(苏政办发[1998]50号)规定的最低标准制定的，近几年来土地出让金标准已经几次调整，目前执行的标准与土地出让金标准相差很大，已显失公平，不利于形成公平的市场竞争环境。
2002年度全市土地出让控制标准已经市政府批准实施，据此对土地年租金标准调整如下：一、调整确定土地年租金的原则是土地年租金标准与每年度出让金标准相平衡，运用收益还原法测算。
(2002年度的土地年租金标准具体见附件)二、今后市财政局、物价局、国土资源局在每年地价调控意见基础上直接发文调整土地年租金标准。
三、原浦口区、大厂区区域暂按此标准执行。
土地租赁登记的若干问题探讨
土地租赁登记的若干问题探讨摘要：文章分析了土地租赁的两种形式国有土地租赁和国有土地使用权出租的不同,提出了地上房屋登记的意见。
关键词：土地租赁土地出租房屋登记中图分类号:f301 文献标识码:a文章编号:1004-4914（2012）09-054-02近年来，在我国随着土地使用制度改革的深化，土地租赁作为一种新的土地使用形式，日益被大家所接受。
土地租赁目前存在着两种不同的方式，一是国有土地租赁；二是国有土地使用权出租。
两种都是国有土地有偿使用的方式，特别是国有土地租赁由于具有可以保持地方政府土地收益的连续性，减轻用地单位负担的优点被越来越多地采用。
在目前的登记实务中，由于土地部门规章规定比较明确，所以土地登记部门中对上述土地租赁的登记意见比较统一；但由于房管部门规章规定不够明确导致房产登记部门对通过土地租赁方式取得土地后，在地上合法建造的房屋如何进行房屋所有权登记众说纷纭，莫衷一是。
笔者认为，考量出租土地上的房屋所有权如何登记时，应首先区分其建房人土地来源是国有土地租赁还是国有土地使用权出租。
因为两者的权属内容截然不同，只有区分清是国有土地租赁还是国有土地使用权出租，才能做好出租土地上房屋所有权登记。
下面笔者试着从几个角度来分析两者的不同。
一、两者的法律内涵不同1999年1月1日起施行的国务院《土地管理法实施条例》中将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
”《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。
对短期使用或用于修建临时建筑的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要在土地上进行房屋、构筑物建设后长期使用的土地实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
城镇建设用地基准地价评估分析王公芹
城镇建设用地基准地价评估分析王公芹发布时间：2023-06-15T12:03:20.600Z 来源：《工程建设标准化》2023年7期作者：王公芹[导读] 在城镇建设用地的规划和使用过程中平邑县自然资源和规划局 273300摘要：在城镇建设用地的规划和使用过程中，基准地价评估起着非常重要的作用。
本文的研究目的，就是要明确基准地价评估的重要性，对目前评估工作中存在的问题进行分析，并对其进行进一步的优化，以提高城镇建设用地基准地价评估的质量。
关键词：城镇规划；建设用地；基准地价评估引言近年来，随着经济发展与城镇化进程的推进，土地价格控制体系不断优化与提升，对建设用地利用产生了持续影响。
基准地价具体指的是城镇国有土地的基本规范标准价格，它是以城镇为单位，根据土地级别、地段等因素，测算并评估不用类型的建设用地，在某一时刻点上土地使用权的平均价格。
科学、合理的基准地价能够为城镇建设用地的评估和规划提供有效的参考依据，因此，必须关注城镇建设用地基准地基的评估模式，解决目前城镇建设用地基准地价管理中存在的问题，为我国经济社会的稳定、可持续发展提供有力的支撑。
一、基准地价评估的重要意义城市建设用地基准地价是政府有关部门根据科学规划确定的，所以，对城市建设用地基准地价进行评估平衡是一项很有意义的工作。
通过对城镇建设用地基准地价的评估，能够明确我国城镇建设用地在使用和建设过程中所产生的各种经济效益，并以价格标准为基础，呈现出各个城镇之间土地使用质量的高低优劣。
通过对基准地价的评估，可为城镇政府有偿出让土地使用权提供可靠的依据，也可为建设用地使用权及使用人的转让提供参考。
开展各城镇建设用地的基准地价评估工作，有利于加强国家对土地市场的监管和控制，促进建设用地资源的合理配置，使有限的城镇土地在一定范围内发挥出最大的利用价值，并获得理想的经济效益。
同时，基准地价评估为城镇政府征收建设用地的税费提供了客观依据，基准地价能够作为征收土地使用税的重要依据，其评估工作为土地增值税的征收计算提供了一种有效的方法。
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对国有土地租赁租金标准测算的探讨
国有土地租赁是指政府对国有土地实行出租经营管理，以获取土地出租收益和管理费用，进一步推动土地资源的合理开发利用。
在国有土地租赁经营过程中，租赁租金是决定
租赁收益的重要因素之一。
因此，对国有土地租赁租金标准的测算具有重要的理论和实践
价值。
国有土地租赁的租金标准测算，一般采用的方法主要有市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是指通过对市场上相似物业租金的比较，推导出土地租赁的市场定价，这种方
法适用于市场上同类物品价格稳定、市场信息透明的情况。
收益法是指根据租赁土地的收
益预期，以及投资土地所需的成本和回报进行测算。
该方法适用于土地租赁市场需求与供
给趋于平衡的情况。
成本法是指根据土地开发的成本，以及土地的有效期，计算出土地租
金价格，该方法适用于土地开发成本可以核算、租赁时间较长的情况。
此外，国有土地租赁的租金标准还需要考虑政策因素、地区差异和土地类型等因素的
影响。
政策因素是指政府政策对土地租赁产生的直接影响，如土地出让的政策、税收政策
等因素。
地区差异是指不同地区基本建设投资、城市发展水平、经济情况等因素差异所产
生的影响。
土地类型差异则是指不同土地类型所特有的市场价值差异。
最后，对于国有土地租赁租金的测算，应该遵循客观公正、市场化原则，确保土地租
赁市场的健康发展，提高土地使用效率，进一步优化社会资源配置。