深圳罗湖区木头龙片区城市更新规划
逆作法施工在城市建设施工应用前景分析——木头龙小区更新单元项目
逆作法施工在城市建设施工应用前景分析——木头龙小区更新单元项目摘要：随着国内城市建设的飞速发展，国内出现越来越多的高层建筑，其地下室层数越来越多，基坑深度越来越深（如大型地下商场、地下停车库、地铁站等），这些建筑都面临着深基坑工程施工难度的问题。
北上广深一线城市的用地紧张，开发节奏快，环境保护要求高，建设周期也在不断的缩短，逆作法施工的应用也在逐渐被重视，开始在各类建筑施工中得到应用。
关键词：逆作法、基坑支护、土方暗挖、空间利用。
随着国内建筑业的高速发展，一线城市土地资源也越发紧张，带来的就是土地资源的极限应用，深基坑、短周期的建筑项目也越来越多，各方都在寻求一种安全可靠又能缩短施工周期的建造方式，逆作法施工带来了这种可能性。
逆作法施工与顺作法完全相反的两种做法，逆作法采用结构来代替传统的内支撑结构，同时在内部关键位置设置承重柱和桩，在桩基施工同时进行施工，在底板封底前提供竖向支撑，能够同时保证上下同步施工，节省出地下结构施工以及拆撑、换撑的时间。
逆作法既有它的优势同时也存在局限性。
木头龙项目介绍项目位于罗湖区爱国路与华丽路交汇处，占地面积6.4万平米，地上最高66层、地下最深5层，地上建筑面积489630平米，地下建筑面积20258平米。
项目分三个地块同时组织施工，01地块为郎朗音乐厅，地上9层清水混凝土建筑；02地块由11栋公寓住宅、6层商业裙房、1栋幼儿园组成，其中1A为公寓，1B 至1E、2栋为可售住宅，1F栋、3栋至8栋为回迁房，03地块由一栋66层保障房、4层社康中心组成。
由于工程体量大，为使项目动工之日起38个月让1300多户业主回迁，项目部经多方研究考察，最终决定采用“中顺边逆”施工一、逆作法的优势对比传统正作法方案，采用逆作法方案有以下的特点：（1）地上、地下可同步施工，100m高、四层地下室结构项目预估完工提前一年；（2）为社会建设提速，提前达到结构预售楼层数，满足建设单位资金回流；（3）取消常规正作大量的临时支撑，为社会节能减排；（4）基坑变形小，减少对周边住房的影响，结构安全；（5）逆作地下室部分采用了钢结构，结构抗震性能高。
深圳市2020年重大项目计划(罗湖区)项目清单
城市轨道交通 2号线三期工程
深圳市地铁集团有限公司
深圳市轨道交通5号线西延线（黄贝岭站后至大剧院段 ）主体工程
深圳市民政局
深圳市养老创新服务中心
深圳市民政局
深圳市救助站改扩建工程
跨区项目（共10项）
26 深圳华昱东部高速公路有限公司
27
深圳市地铁集团有限公司
28
深圳市地铁集团有限公司
29
深圳市地铁集团有限公司
辖区项目（共16项）
10
深圳市至正文博集团有限公司
11 东海俊兆实业（深圳）有限公司
12
深圳市德瀚投资发展有限公司
13
粤海置地（深圳）有限公司
14 深业泰富物流集团股份有限公司
15 深圳市城建产业园发展有限公司
16 深业泰富物流集团股份有限公司
17 深圳市笋岗华润置地发展有限公司
18
深圳新华城房地产有限公司
深圳市罗湖 “二线插花地 ”棚户区改造项目
5
深圳市罗湖区建筑工务局
罗湖区星园学校新建工程
6
深圳市罗湖区建筑ห้องสมุดไป่ตู้务局
银湖二小（未来学校）新建工程
7
深圳市罗湖区建筑工务局
黄贝中学新建工程项目
8
深圳市罗湖区建筑工务局
区妇保院住院大楼二期工程
9 深圳市罗湖区政府投资项目前期工作 办公室
罗湖外国语学校全寄宿制高中新建工程
深圳市2020年重大项目计划 （罗湖区）项目清单
序号
建设单位
项目名称
合计（共35项）
主办项目（共9项）
1
深圳市交通运输局
布吉南环路（西环路至禾坑路段 ）建设工程
2
深圳市罗湖区建筑工务局
2010年深圳市城市更新项目立项汇总表
胶城更
69
龙岗区
横岗街 道
保安片 区更新
深圳市横岗保安股份合 作公司
70
龙岗区
葵涌街 道
土洋社 区沙鱼 涌更新
深圳市葵涌沙鱼涌股份 合作公司
官湖社
71
龙岗区
葵涌街 道
区官湖 村二期
深圳市葵涌官湖股份合 作公司
更新单
72
龙岗区
葵涌街 道
溪涌社 区上洞 新村更
深圳市葵涌上洞股份合 作公司
73
龙岗区
龙城街 道
薯田埔
81
光明新 公明街 第一工 深圳市公明薯田埔股份
区
道
业区地 合作公司
块更新
塘尾沙
82
光明新 公明街 头面工 深圳市公明塘尾股份合
区
道
业区地 作公司
块更新
83
光明新 区
公明街 道
薯田埔 旧屋村 地块更
深圳市公明薯田埔股份 合作公司
84
光明新 公明街 塘尾旧 深圳市公明塘尾股份合
区
道
村更新 作公司
8.51 3.47 4.3 6.17 6.7 6.82 7.83 8.08 9.02 10.55
六约北
66
龙岗区
横岗街 道
片区龙 塘片区
深圳市六约股份合作公 司
更新单
67
龙岗区
横岗街 道
松柏社 区老街 更新单
深圳市嘉长源投资发展 有限公司
新坡塘
68
龙岗区
横岗街 道
片区及 新园路 石化塑
深圳市横岗保安股份合 作公司新坡塘分公司
深圳市草莆吓屋实业股 份合作公司 深圳市草莆吓围实业股 份合作公司，深圳市草 莆新屋吓实业股份合作
合法解决“动迁难”的机制与方法探讨——以深圳木头龙小区的旧改为例
合法解决“动迁难”的机制与方法探讨——以深圳木头龙小区的旧改为例随着我国城市化进程的不断推进，城市中老旧小区的改造成为一个越来越重要的问题。
其中，居民的“动迁难”成为了旧改难以推进的瓶颈之一。
本文从深圳木头龙小区旧改的案例出发，探讨了如何通过合法手段解决“动迁难”的问题。
1. 木头龙小区旧改的背景与难题木头龙小区是位于深圳市宝安区的一处老旧小区，建于上世纪90年代初。
小区总共有16栋住宅楼，包含2600多户居民，在改造前存在诸多问题，包括严重的房屋老化、设施陈旧和供水、电力、通讯等基础设施严重滞后等。
旧改启动之后，小区部分居民拒绝搬迁，主要是因为没有找到合适的置换房，同时也对拆迁政策和补偿安置方案存在疑虑和不信任。
这些问题导致了旧改进程的滞缓，延误了基础设施改造、楼房装修等工作的推进，进一步恶化了小区的状态。
2. 如何解决“动迁难”的问题？2.1 合法的拆迁政策首先，解决“动迁难”的问题要从制定合法的拆迁政策入手。
政府部门可以加大对居民权益的保障力度，提高补偿标准，并充分听取居民意见，通过协商的方式得到居民的认可。
在木头龙小区的旧改过程中，政府部门加大了与居民的沟通交流，积极听取居民的意见和诉求，并逐步完善改造方案和补偿标准。
随着政策的不断完善和沟通的持续，小区的拆迁难问题得到了逐渐化解。
2.2 寻找合适的置换房其次，为解决“动迁难”问题，政府部门可以协助居民寻找合适的置换房。
置换房的选址和配套设施要与居民原有生活环境相似，尽量减少居民生活的不便和不适感。
在木头龙小区的旧改过程中，政府部门积极扶持开发商、物业公司参与旧改过程，与居民合作寻找配套房源，并提供便捷的配套服务，有力促进了“动迁难”问题的解决。
2.3 合理的补偿安置政策一些居民不愿意搬迁还可能是因为他们不信任政府的补偿安置政策。
因此，政府部门在制定补偿安置政策时，一定要充分考虑到居民的利益，担负起维护居民利益的责任。
在实践过程中，政府部门可以通过完善的补偿安置政策，包括房屋的扶植化、租赁补贴以及住房补贴等综合措施，满足居民的需求，保证居民再次安居乐业。
《深圳市罗湖区城市更新实施办法(征求意见稿)》起草说明
《深圳市罗湖区城市更新实施办法（征求意见稿）》起草说明为了进一步规范罗湖区城市更新管理工作，不断提升和完善城市更新管理质量和水平，贯彻落实市、区关于城市更新的整体工作思路及相关工作部署，区城市更新工作领导小组办公室启动了《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》（罗府规〔2017〕2号）的全面修订工作，形成了《深圳市罗湖区城市更新实施办法》（以下简称《实施办法》）。
现就有关问题说明如下：一、修改背景及必要性《实施办法》是罗湖区城市更新工作机制改革创新的产物，确定了罗湖区城市更新工作的基本体制，保障了罗湖区城市更新各项工作的顺利开展。
但是，随着城市更新改革管理各项工作的推进以及市政府和市规划国土委一系列更新政策的出台，《实施办法》需要通过修订，落实、衔接市层面新出台的一系列城市更新政策的要求。
此外，在我区开展城市更新审批管理工作过程中，也发现《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》存在进一步完善、加强操作性的需求。
再有，自2009年我市实施城市更新制度以来，“政府引导、市场运作”一直是推进城市更新工作的理念。
经过近十年的发展，城市更新工作取得了显著的成效，但也凸显出了一些问题：如何在更新中更好地实现社会公共利益？如何通过更新落实产业发展目标？如何通过提高城市更新的整体品质，推动城区的高水平发展？这些问题都亟需通过强化政府引导，加强更新统筹予以解决。
基于以上情况，《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》亟需启动新一轮的修改工作。
二、《实施办法》主要修订内容（一）主要结构修订在总体结构上，本次修改增加了第二章“更新统筹”、第十章“项目清理，将原来的“实施主体确认与用地手续审批”进行了拆分，将“用地审批”与建筑物拆除相结合，设置为第七章“建筑物拆除及用地审批”，将原来的“项目监管”作为第六章设置在“实施主体确认”及“建筑物拆除及用地审批”之间。
同时，进一步完善了计划规划材料核对审查、更新意愿公示、补偿对象公示、产业监管、建筑工程方案设计核查等环节。
深圳市罗湖区分区规划.文本(1998-2010)
第一章总则第一条为加强罗湖区发展建设的规划管理工作，根据《中华人民共和国城市规划法》（1990）、《城市规划编制办法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《罗湖区国民经济和社会发展第十个五年计划》、《深圳市城市规划标准与准则》、《布心法定图则》、《水贝法定图则》、《莲塘法定图则》、国家、广东省和深圳市有关法规和规范，进行罗湖区分区规划的编制。
本次分区规划在对本区发展进行合理定位的基础上，明确本区未来发展方向及策略，落实并完善总体规划所确定的发展目标，提出整体的城市空间架构，为编制法定图则奠定良好的基础，为本区未来的城市建设提供了规划指导和依据。
第二条本规划是罗湖区城市建设和发展的法令性指导文件，凡在本规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划的一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》的规定按本规划执行。
下一层次规划（法定图则、详细蓝图、城市设计等）也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。
第三条本次分区规划范围面积为74.2平方公里。
第四条本次分区规划确定的规划期限远期与《深圳市城市总体规划(1996-2010)》保持一致，近期为2005年，远期为2010年，远景为2011年及以后。
第五条本规划的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合《深圳市城市规划条例》的有关规定。
第六条本规划经深圳市政府批准后，自公布之日开始实施。
第二章规划目标与原则第七条罗湖区的未来发展目标在于建设成为环境优美的现代化国际性城区；重点发展商贸、房地产、旅游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地；与上步、福田一起共同构成全市的城市中心。
规划确定罗湖区城市建设目标为5个主要方面：1、控制规模：在土地资源有限的前提下，人口规模及土地开发强度的控制是影响城市规模的关键因素。
本区未来的发展应遵循“总量控制，结构调整”的原则，提高常住人口的比例和人口素质，严格控制土地开发强度，抑制高层楼宇的新建；2、完善功能：根据《深圳市城市总体规划(1996-2010)》的要求，对区内的产业结构和用地布局进行调整，改造与城市发展不相适应的工业区、仓储区和新、旧村，完善城市功能；3、改善交通：本区交通环境的治理应充分挖掘现有路网的潜力，结合旧城改造完善次干道和支路系统，明确道路功能，提高运行效率，形成多元化的路网结构和捷运系统，改善整体交通环境；4、完善配套：公共、市政的配套水平是衡量一个城市生活质量的重要标准。
XX城市更新单元专项规划
4.规划调整及落实
——开发容量确定
木头龙小区容量确定
木头龙小区现状建设量为15.6万平方米，赔偿 建筑面积20.28万平方米，拆赔成本较高。
参考城市更新项目，拆建比一般取值范围是 1:2.0-1:2.5，计算建筑面积量为40.6-50.7万平 方米。
经济可行性研究(深圳市同致行物业顾问有限 公司)
罗湖区翠竹街道木头龙片区更新单元专项规划
2013年1月
汇报分为7个部分：
CHAPTER 1 规划背景 CHAPTER 2 现状综述 CHAPTER 3 上位规划要求 CHAPTER 4 规划调整及落实 CHAPTER 5 规划布局 CHAPTER 6 支撑分析 CHAPTER 7 项目贡献
1.规划背景
木头龙片区更新单元 罗湖03-01号片区「大头岭地区」法定图则局部
3.上位规划要求
——大头岭地区法定图则
深圳市罗湖03-01号片区【大 头岭地区】法定图则中对公共配 套设施提出明确要求如下表：
地块 编号
用地 性质 代码
用地性质
配套项目设施名称
公厕
3-06 R21 二类居住用地
文化活动站 邮电所
书店
4.规划调整及落实
——公共配套设施调整及落实
规划人口：1.15万人 居住建筑面积：36.0万M2
新增设施2处：公共充电站一处，
社区健康服务中心一处；
扩建设施1处：将法定图则中规
划的9班幼儿园扩建为12班；
落实图则设施7项：
社区老年人活动中心600平方米 社区居住小区级文化室1500平方米 社区社区体育活动中心1010平方米 居委会500平方米 雨水泵站200平方米 邮政支局1500平方米 公共厕所100平方米
罗湖区城中村改造实施方案本月修正版
罗湖区城中村改造实施方案罗湖区城中村改造实施方案一、背景介绍罗湖区是深圳市的一个行政区，位于深圳市中心，是深圳市经济、金融和文化的中心地带。
然而，由于历史原因和城市发展不平衡，罗湖区存在着许多老旧的城中村，这些城中村的建筑陈旧、环境脏乱，不仅破坏了城市形象，也影响了居民的居住环境和生活质量。
因此，为了改善罗湖区的城市形象和提升居民的生活品质，市政府决定对罗湖区的城中村进行改造，以实施方案来推动城中村的改造工作。
二、改造目标罗湖区城中村改造的目标是提升城市形象、改善居民生活质量、促进城市可持续发展。
具体目标如下：1. 改造城中村的建筑，提升建筑的外立面和内部装修，使其更符合现代城市的标准和美观性要求；2. 改善城中村的基础设施，包括道路、照明、给排水等，提升居民的生活便利性；3. 提供更多的公共设施，如公园、健身设施、儿童活动区等，改善居民的居住环境；4. 推动城中村内的企业升级和转型，促进城中村经济的发展和就业机会的增加；5. 加强城中村居民的安全管理，提高居民的安全感和社区凝聚力。
三、改造策略为了实现上述目标，罗湖区制定了以下改造策略：1. 组织专业团队进行城中村的规划设计，确保改造方案符合城市规划和建筑标准；2. 加强社区居民的参与和沟通，听取居民的意见和需求，确保改造方案符合居民的期望；3. 合理安排改造工作的时间和进度，确保改造过程中不影响居民的正常生活和工作；4. 积极引进资金和资源，支持城中村的改造工作，包括政府投资和社会资本的参与；5. 加强改造工作的监督和管理，确保改造项目的质量和进度，防止出现质量问题和延误；6. 加强宣传和推广工作，向社会宣传城中村改造的意义和效果，提高公众对改造工作的认可和支持。
四、改造计划根据改造目标和策略，罗湖区将按照以下计划进行城中村改造：1. 第一阶段：规划设计阶段- 组织专业团队进行城中村的规划设计，包括建筑、基础设施、公共设施等方面的规划设计；- 听取居民意见和需求，进行调研和座谈会，确保改造方案符合居民期望；- 完成规划设计草案，并征求社会公众的意见和建议；- 最终确定城中村改造的总体规划方案。
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规划研究范围
木头龙片区位于罗湖区翠竹公园的南侧，属于深圳 市罗湖区翠竹街道办事处管辖，是以居住生活功能为主， 普通教育设施为辅的功能片区。
罗湖口岸
6
文锦渡口岸现状与改造
项目背景分析
4. 口岸因素
文锦渡口岸：（2010-2012）
文锦渡口岸改造工程概预算3.9亿元，总用地面积 为3.42万平方米，建筑面积4.52万平方米，由新建的联 检综合楼与配套的停车楼两个单体组成。其中联检综合 楼建筑面积1.86万平方米，共六层，一、二层设出入境 查验大厅以及相关查验用房。该口岸改造工程拟定 2012年完成。
7
项目背景分析
5. 轨道交通因素
深圳轨道交通建设概况
2003年编制的《深圳市城市轨道交通建设规划(2005～2010年)》通过了国家发改委和建设部的评估，作为二期工程建设的规划依据。目前深圳市地铁一期工程已建 成通车。二期工程的1号线、4号线续建，2号线、3号线、5号线新建均已开工建设。二期工程线路将于2011年7月大运会召开前全部建成通车，届时，深圳市将形成约 178公里左右的轨道交通网络。
本项目位于深圳市罗湖区中心地区，属于翠竹 街道办辖区【大头岭片区】。西临文锦中路，东靠 爱国路，距离罗湖商业中心区约 800米，区位条件 十分优越。
龙岗
LONG GANG
罗湖
LUO HU
福田中心区
上步片区
罗湖商业中 心区
本项目
香港
HONG KONG
3
项目背景分析
洪湖公园
翠竹公园
儿童公园
人民公园
本项目
巩固“工艺城”
全市工艺品十大专业市场有七家在罗湖，其中，深圳古玩城被认定 为国家级文化产业示范基地，满京华艺展中心、深圳古玩城和航诚艺都 先后成为“文博会”分会场。
打造“艺术小镇”
在深圳水库上游大望、梧桐两村建设艺术小镇，即以一座山（梧桐 山）、一条河（梧桐山河）、一条路（丹平路）、一条街（博物馆一条 街）、一个高地（大望文化高地）为依托，建成有着浓厚人文风情的艺
繁荣“万象城”
加快建设人民南—老东门—万象城“金三角”商业区，打造人车分 流、环境优美、万商云集、高中低档业态最全的商圈，努力建设区域性 国际消费中心。提升华润中心万象城周边商业业态，进一步整治、提升 周边环境，放大都市综合体效应。
提升“珠宝城”
罗湖的水贝黄金珠宝产业集聚基地率先建成，发展态势良好，要加 快水贝黄金珠宝产业集聚基地二期建设，全力推广黄金珠宝区域品牌， 促进黄金珠宝产业由“罗湖制造”向“罗湖创造”转变，提升市场竞争 力，开拓国际市场。加快黄金珠宝产业公共服务平台建设。推动黄金珠 宝产业与文化创意、高端旅游等融合发展。
本项目距离文锦渡口岸约1300米，具有明显的区 位优势，将是未来罗湖区打造国际消费中心的重要区域。
罗湖口岸:（1986.6——至今）
1986年6月14日竣工启用。占地面积18107平方米， 2002年罗湖口岸经过大规模改造后，查验通道从原来 的137条增加到173条。口岸设计通过能力由八十年代 每天20万人次，提高到目前每天40万人次。
规划研究范围
规划范围
罗湖商业中心
罗湖区委区政府
深圳火车站 罗湖口岸
香港
2. 规划研究范围
项目背景
罗湖区是深圳市开发最早、建成度最高的地区，是 目前深圳的经济和文化中心，随着城市日新月异的飞速 发展，一些特区成立初期建设的居住小区建设标准偏低， 面貌破旧，同时占据着城市重要位置，对城市的进一步 发展带来越来越大的负面影响。
片区内，规划研究范围西北、东北、东南、西南分 别以东门北路、华丽路、爱国路、文锦中路为界，规划 研究范围面积23.44公顷；其中，规划范围占8.86公顷。
4
龙岗区
罗湖区
项目背景分析
3. 罗湖区发展新的定位
“ 四城 、一小镇 ”
香港
罗湖产业发展结构图
强化“金融城”
金融是现代经济的核心。深圳是全国的金融创新中心。而深圳金融 业资产六成以上集中在罗湖，罗湖区正在强化蔡屋围金融中心建设。
目 录content
1
项目背景分析
2
基地现状情况
3
周边地块研究
4
上位规划解析
5
城市更新研究
6
项目规划方案
7
交通影响分析
8
商业策划构思
1
C 1 hapter
BACKGROUND INFORMATION
项目背景分析
项目位置 区域发展定位 过境口岸 轨道交通 公司简介
2
项目背景分析
罗湖区
1. 项目位置
1．国家经济特区，自主创新、循环经济的示范城市。 2．国家支持香港繁荣稳定的服务基地，深港共建的国 际性金融、贸易和航运中心。 3．国家高新技术产业基地和现代文化产业基地。 4．国家重要的交通枢纽和边境口岸。 5．具有滨海特色的国际著名旅游地。
深圳市与香港共同发展国际大都会。而罗湖区紧邻 香港，拥有深圳火车站及三个主要通关口岸。足以体现 其在城市发展中承担的重要职能。罗湖区也是深圳市未 来构建国际大都会及国际消费中心的重要门户区域。
莲塘香园围口岸
莲塘/香园围口岸：（2013—2018）
位于在莲塘西岭下村南面及东面。将承担香港与深 圳东部、惠州以及粤东、赣南、闽南之间的跨界货运兼 客运交通功能。 莲塘口岸拟采用客货分层的双层方案, 下层为货运,上层为客运。该口岸拟定2018年建成运行。
未来三个通关口岸形成后，将分担和缓解罗湖口岸 的通关压力。方便的通关条件势必也将加强内地与香港 的各种交流，带来大量的人流和商机。
术休闲旅游胜地。
5
项目背景分析
4. 口岸因素
龙岗区
ห้องสมุดไป่ตู้
罗湖区
3 KM
本项目
香园围口岸
3km距离
深圳火车站
文锦渡口岸
罗湖口岸
香港
罗湖区新定位：打造区域性国际消费中心
本项目与罗湖通关口岸的区位关系
罗湖区作为最早建成区，具有通关优势：罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘香园围口岸与本片区均有着便利的交 通关系。
07版总规中深圳市城市职能为
8
项目背景分析
5. 轨道交通因素
。
深圳地铁2011年7月即将开通5条线，其中3号地铁 线翠竹站与本项目距离不到100米。2、5号两条线地铁 站距离本项目不超过800米，将极大地改善本片区的交 通条件 。