业主自治管理组织概念
业主自治实施方案
业主自治实施方案业主自治是指业主在物业管理中对自己的利益和权益进行自主管理和自治的一种方式。
业主自治实施方案是在保障业主利益的前提下，通过合理的规划和管理，实现业主自治的具体措施和方法。
下面将从几个方面来介绍业主自治实施方案。
首先，业主自治需要建立良好的自治组织。
业主委员会是业主自治的重要组织，它由业主代表组成，负责制定业主自治的具体方案和管理规定。
业主委员会应当定期召开业主大会，听取业主意见，协商解决物业管理中的问题，保障业主的合法权益。
其次，业主自治需要建立健全的管理制度。
业主自治的管理制度应当包括物业管理、财务管理、安全管理、环境卫生管理等方面的规定，明确业主和物业公司的权责，规范管理行为，保障业主利益。
同时，业主自治也需要建立健全的投票决策机制，确保重大事项经过业主代表或者业主大会的民主决策。
再次，业主自治需要加强业主参与。
业主应当积极参与业主自治的各项事务，如参加业主大会、行使表决权、监督物业公司的管理等。
业主自治还需要加强业主之间的沟通和合作，形成共同管理、共同监督的良好氛围。
最后，业主自治需要建立有效的监督机制。
业主自治的实施过程中，需要建立监督机制，对业主委员会和物业公司的管理行为进行监督，及时发现和解决问题。
同时，业主自治也需要建立投诉处理机制，让业主能够及时反映自己的意见和诉求，得到及时解决。
综上所述，业主自治实施方案是保障业主利益的重要途径，通过建立良好的自治组织、健全的管理制度、加强业主参与和建立有效的监督机制，实现业主对物业管理的自主管理和自治。
希望各业主能够积极参与业主自治，共同维护小区的和谐稳定，促进小区的发展和进步。
业主自治管理是怎么规定的-
A humble heart is a heart like a weed flower, not making fun of the outside world or caring about the world'sridicule.同学互助一起进步（页眉可删）业主自治管理是怎么规定的?就是业主联合起来，通过民主的程序建立的一个自治组织进行的管理行为。
现在所有的居民区都有业主大会，业主大会就是基于这样的形式形成的，主要也是为了维护所有业主的切实利益。
因为房地产开发商和物业还有业主之间总是存在纠纷。
一、业主自治管理是怎么规定的？业委会自治编辑业主自治也不等同于业主委员会自治。
业主委员会是业主自治组织的核心，是业主自治得以正常运转的中心环节。
业主自治是全体业主通过自治方式实现自主管理小区的一系列活动，而不是仅指业主委员会成员几个人决定公共物业事项。
业主委员会作为业主自治的执行机构，其成员履行职责的活动属于业主自治的一个重要部分，但将业主自治等同于业主委员会自治，缩小了业主自治的空间，不利于充分发挥广大业主自治的积极性，混淆了局部与整体的关系。
业主自治对物业管理有着十分重要的意义，是物业管理中必不可少的一环，具体表现为以下几点：(1)业主自治是物业管理的基础。
建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒产生了现在的物业管理制度。
所有权是绝对性的权利，它排除了非所有权人对物的干预。
无论物业管理企业还是政府都无权干预所有权人对房屋的处分，但是其他共有所有权人却有权干预业主对房屋共用部分的处分，而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。
因此，涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权，而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。
所以，物业管理的基础是业主自治。
(2)行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住宅物业管理重要意义。
无论是物业管理企业还是其他当事人都有可能出于自身的利益作出对业主不行为，这就使得行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住业管理有着重要意义。
物业管理机构的设置业主业主大会业委会
业 组织业主推荐产生业主代表；
主
2、确认业主身份以及业主在首次业主大会会议上的
大 投票权数；
会 的 召
3、确定召开业主大会会筹议备的组时应间当自、组地成点之和日内起容3；0 日内在物业所在地的区、县
4、确定业主委员会委员人候民选政人府人房地数产和行产政生主办管法部，组
开
织业主推荐产生业主委员门会指委导员下候，选组人织；业主召开首 5、参照市房地资源局制次订业的主示大范会会文议本，，并拟选定举《产业主
•
处依法组织开展业主大会筹建工作。
业 主
业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表
大
组成，一般为5至15人。业主代表由房地产管理部门和街
会
道办事处组织业主推荐产生。业主代表应当由模范履行业
的
主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业
召
主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加
开
筹备组。筹备组产生后，房地产管理部门和街道办事处应
的花园别墅。
第2章 物业管理机构的设置
已实际居住但未获产权之前，买受人是否为业主
2006年10月，张某与开发商签订了商品房销售合同， 约定张某以每平方米5700元的价格购买白玉苑商品房一套。 2007年4月，张某办理了入住手续并实际居住，但未办妥 产权过户手续。入住后，张某一直催开发商办理产权过户 手续，但未能办妥。从2007年8月份开始，张某以其并非 业主为由拒绝向物业管理公司交付物业管理费用。物业管 理公司认为，张某是实际居住人，享受了物业管理服务， 理应交纳物业管理服务费用。
楼盘一期的众多业主对这一协议表示异议。他们提出，在业委会与 物业公司达成协议前不久，对全体业主做过的一个调查表明，认为管理 费不应提价的业主占％，认为最多涨到元的占44％。业主们认为，业委 会违背广大业主的意愿与物业公司达成了损害业主利益的协议，应是无 效的。况且，物价部门的批文中的每月3元的标准是针对二期楼盘，一期 楼盘当时的定价只有元。业主们因此认为，物业公司本来就收费超标， 更没有理由提价。
业主自治组织的职责-概述说明以及解释
业主自治组织的职责-概述说明以及解释1.引言1.1 概述概述部分的内容可以从业主自治组织的定义和背景入手，介绍业主自治组织的基本概念和起源。
业主自治组织是指在房地产开发项目中，由项目内的业主自行组织成立的一种组织形式。
它是基于业主自身利益和共同需求的原则，通过共同管理和自治的方式，实现对小区或物业的自治和管理。
业主自治组织的概念和实践源于对现有房地产管理模式的不满和改革呼声。
在过去，许多房地产项目的管理由开发商或物业管理公司独家负责，业主的权益难以得到充分保障，很多时候面临着公共空间维护、费用合理分摊等问题。
为了改变这样的状况，业主自治组织的概念逐渐兴起并在一些地方得到推广。
业主自治组织的发展需要业主之间的积极参与和合作。
通过业主的共同行动，业主自治组织能够制定和执行管理规则，规划小区的日常维护和提升工作，管理公共设施和资源，解决居民之间的纠纷等等。
业主自治组织的出现为业主提供了更多的话语权和参与机会，使他们可以更好地维护自己的权益和居住环境。
然而，业主自治组织面临着一些挑战和问题。
例如，组织的运作可能受到业主个体利益的冲突和协调难题的制约；参与度和管理能力不足可能导致组织的效率和公正性问题等。
因此，业主自治组织需要不断完善和发展，提高组织的管理水平和居民的参与度，以更好地履行职责，为业主提供更好的居住环境和管理服务。
总之，业主自治组织是一种由业主自行组织管理小区的一种形式。
它的出现旨在解决房地产管理中存在的问题，使业主能够更好地维护自己的利益。
虽然面临着一些挑战，但业主自治组织的发展前景仍然值得期待。
接下来的章节将详细探讨业主自治组织的职责和权力，以及展望未来的发展方向。
1.2 文章结构文章结构文章的结构是指整篇文章的组织框架和内容分布。
良好的文章结构能够让读者更好地理解文章的主旨和逻辑关系。
本文将通过以下几个部分组织和阐述业主自治组织的职责。
1. 引言部分：该部分主要介绍业主自治组织的背景和意义，以及本文的目的和结构。
物业管理中的业主自治管理组织
物业管理中的业主自治管理组织1. 引言业主自治管理组织在物业管理领域扮演着重要的角色。
它作为一个由业主自行组成的组织，负责协调和管理物业内部的各项事务，包括维修、安全、规章制度等。
本文将深入探讨物业管理中的业主自治管理组织的定义、功能、成立过程以及其在实际运作中的应用。
2. 业主自治管理组织的定义业主自治管理组织被定义为一个由业主自愿参与的组织，旨在代表业主共同管理和决策物业相关事务。
这个组织通常由选举产生的业主委员会和各个专项委员会组成，任期一般为一年，同时遵循一定的章程规定。
3. 业主自治管理组织的功能业主自治管理组织具有以下几个主要功能：3.1 维修与维护管理业主自治管理组织负责制定和执行物业的维修与维护计划。
它可以协调维修工作的安排，并确保维修费用的合理分摊。
同时，组织可以与物业管理公司或相关服务提供商签订合同，并监督维修工作的质量和进度。
3.2 安全管理业主自治管理组织负责制定和执行物业的安全管理措施。
组织可以制定安全规章制度，包括消防安全、入场登记、监控设备的安装等。
它还可以组织培训和演练活动，提高业主的安全意识和应急处理能力。
3.3 公共设施管理业主自治管理组织负责协调和管理物业的公共设施，如停车场、游泳池、健身房等。
组织可以制定使用规则，预约管理和维护设施，确保业主的合理使用权益。
3.4 财务管理业主自治管理组织负责物业的财务管理。
组织可以制定财务预算，审核物业费用，并监督物业管理公司的财务报表。
此外，组织还可以决定特殊费用的征求和使用等事宜。
4. 业主自治管理组织的成立过程业主自治管理组织的成立通常需要以下步骤：4.1 成立准备业主自治管理组织的成立需要事先做好准备工作。
这包括征集业主意见、起草自治组织章程、讨论和确定业主委员会的人选、组织选举程序等。
4.2 成立会议在确定好相关准备后，业主自治管理组织可以召开成立会议。
这个会议上将正式宣布组织的成立，并选举出业主委员会的成员。
业主自行管理制度
业主自行管理制度第一章总则第一条为了更好地维护小区的良好环境和居民的共同利益，根据《物业管理条例》，结合本小区的实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于本小区内的全部住宅业主，包括产权所有人和使用权所有人。
第三条业主自行管理是指业主根据法律法规，在物业公司的协助下，自主组织管理小区日常事务的行为。
业主自行管理的基本原则是自治、民主、法治、公开。
第二章组织结构第四条业主大会是本小区业主自行管理的最高决策机构，由全体业主组成。
业主大会每年至少召开一次，选举产生业主委员会，决定小区事务。
第五条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主代表组成。
业主委员会每年至少召开四次会议，负责具体管理小区事务。
第六条物业公司是业主委员会的协助管理机构，负责执行业主委员会的决议和管理小区的日常事务。
物业公司应定期向业主委员会、业主大会报告工作情况。
第七条物业公司应遵守法律法规，履行管理职责，保障小区住户的正当权益。
第八条业主自行管理的各级组织应当建立健全财务制度，完善收支记录，保证经费使用的透明和公正。
第三章具体管理事务第九条业主委员会负责制定小区的管理规章制度，包括住户守则、公共设施使用规定等。
业主委员会还应当建立业主委员会办公室，处理住户的投诉和建议。
第十条业主委员会应当组织住户参与小区的日常管理工作，包括维护公共设施、保障小区的安全等。
第十一条业主委员会应定期向业主大会报告工作情况，接受业主的监督和批评。
第十二条业主委员会有权对不遵守管理规定的住户进行警告、处罚，情况严重的可以向物业公司报告，甚至建议解除使用权。
第四章惩罚和申诉第十三条对于违反规定的住户，业主委员会可以根据情节轻重给予警告、罚款等处罚措施。
第十四条住户对业主委员会的处罚有异议的，可以向业主委员会提出书面申诉。
业主委员会应当认真核查，作出合理处置。
第十五条如果住户对业主委员会的处理结果仍有异议，可以向业主大会提出上诉，由业主大会做出最终裁决。
第五章附则第十六条本制度自颁布之日起正式实施，解释权归业主大会。
业主自治管理程序
业主自治管理程序
业主自治管理程序是指业主通过业主大会、业主委员会等组织，对物业进行管理和维护的程序。
业主自治管理是我国物业管理的重要形式之一，具有以下特点：
1.自主性：业主自治管理程序是由业主自主决定和实施的，不受政府或其他组
织的干涉。
2.民主性：业主自治管理程序是通过业主大会、业主委员会等民主选举产生的
组织来实施的，充分体现了业主参与管理的权利。
3.效率性：业主自治管理程序可以根据业主的需求进行灵活调整，提高物业管
理的效率。
业主自治管理程序的具体流程如下：
业主大会是业主自治管理的最高权力机构，由全体业主组成。
业主大会的职责包括：
●制定和修改管理规约；
●选举和罢免业主委员会；
●审议业主委员会的报告；
●决定物业改造、维修、更新等重大事项；
●处理业主之间发生的物业使用、维修等纠纷。
业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集并主持。
业主大会会议由业主代表出席，代表比例不得低于出席会议业主总人数的三分之二。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
业主委员会的职责包括：
●执行业主大会的决议；
●组织物业管理工作；
●维护业主的合法权益；
●处理业主之间的纠纷。
业主委员会由业主代表组成，人数不得少于五人。
业主委员会成员由业主大会选举产生，任期为三年。
业主委员会根据业主大会的决议，负责组织实施日常管理工作。
日常管理工
作包括：
●物业维修、保养；
●物业安全管理；
●物业环境卫生管理；
●物业服务收费管理；
●业主之间的纠纷调解等。
小区自治管理制度
小区自治管理制度小区自治管理制度是指由小区业主按照法律、法规和相关规定，通过居民大会或业主委员会等组织形式，自主制定并实施的管理规则和制度。
它是解决小区内部事务和纠纷的一种方式，有效地提升了小区的管理水平和住户的生活质量。
一、制定自治规划1.小区的规划布局和公共设施：包括小区道路、绿化带、公园、儿童游乐场、停车场等公共设施的规划和布局，确保小区内的公共设施能满足业主的基本需求。
2.小区的安全防范措施：包括小区的安全防护设施（如门禁系统、监控系统等）的配置、安保人员的配备和巡逻制度等，确保小区安全。
3.小区的环境卫生管理：包括小区内的垃圾分类、清运、清洁和绿化等管理规定，同时要求业主和住户积极参与和支持小区的环境卫生工作。
4.小区的停车管理：包括小区停车位的分配原则、停车位的管理及费用的收取等规定，确保小区住户合理用车和停车。
5.小区的物业管理：包括小区的物业服务范围、物业管理的合同、收费和评价等规定，确保小区物业服务的规范和质量。
二、居民大会和业主委员会的角色居民大会是小区业主参与小区管理的基本形式，是决策小区事务的最高机构。
居民大会每年至少召开一次，由小区业主自行组织，讨论和决定小区的重大事务。
业主委员会是居民大会的执行机构，负责居民大会决定的具体实施。
业主委员会由小区业主选举产生，每届任期一般为两年。
业主委员会应及时召开会议，听取业主意见，协助居民大会提出解决方案，推动小区事务的顺利进行。
三、自治规则的制定和执行小区业主可以根据小区实际情况，制定一些具体的自治规则，以规范小区居民的行为和活动。
例如，可以制定门禁系统使用规则、垃圾分类管理规定、停车管理办法等。
自治规则的制定应经过居民大会或业主委员会的讨论和决策，并公告于小区内。
业主在入住小区时应明确接受并遵守自治规则，确保小区的秩序和安全。
四、纠纷解决机制如果通过上述途径解决不了纠纷，可以向街道办事处或社区居委会投诉或申请调解。
如果仍然无法解决，可以向法院提起诉讼，通过法律途径解决问题。
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业主自治管理组织概念业主自治管理组织概念作者：佚名时间：2008-6-23浏览量：一、业主大会或业主代表大会业主自治管理组织机构各地有不同的规定和做法。
上海、深圳等地规定了召开业主大会的一些做法。
有的地方只成立业主委员会,本节重点讲述上海市的规定。
物业管理区域.物业管理区域划定的条件物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围。
它的划定有如下几个条件:原设计构成自然街坊和封闭小区。
自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。
近年来房地产开发中形成的居住小区,一般由4-5个住宅组群组成,用地一般为15-20公顷,建筑面积15-20万平方米。
按照政府有关建设小区规划的规定,小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文化活动室、综合商店、自行车棚等公共设施项目。
小区水、电、煤等公共设施相关程度高,在开发时一起建成,一起交付,再让居民入住。
这种小区,大都实行封闭管理,称为封闭小区。
一个封闭小区划为一个物业管理区域,有利于对房屋及相关设施的管理。
物业管理区域的范围,由区、县房地产行政管理部门按照楼宇与附属设施的相关情况,可以是一栋或几栋大楼,也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。
划定后应通知有关街道和已进行管理的物业管理公司。
区、县房地产行政管理部门应在辖区地图上予以注记。
一经划定,如无特殊情况,不作任意改动。
这样,物业管理区域范围相对固定,有利于业主委员会和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。
2.非物业管理区域的物业对于公共设施与房屋相关联系不很紧密的房屋,或只有一个或少数几个业主的单幢房屋,或没有划入物业管理区域之内的房屋,业主可以自行负责房屋管理,或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。
对于一些单位如机关、企业、学校等筹建在单位内部或外部的职工住宅,形成不了住宅小区,也没有委托房管部门管理的,也可以成立由业主或使用人组成的管理房屋小组,与原单位的总务后勤部门配合,实施物业的管理,或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。
业主房管小组业主房管小组简称房管小组或业主小组,由本幢房屋内业主协商选举产生,其成员应具有完全民事行为能力,一般由3人或3人以上组成。
在一个物业管理区域内,应按建筑面积来确定和分摊房管小组成员。
建筑面积一样的幢,推选的业主房管小组成员数应相同;建筑面积不相同的幢,按分摊到的成员数推选。
一般每500-1000平方米建筑面积产生一名小组成员。
要推选好业主小组成员,这是业主自治管理的基础工作。
要让本幢业主和有关使用人都参与和了解业主小组成员的推选过程,使业主小组具有一定的群众基础。
住宅出售单位要请街道、居委会配合做好首次业主小组的组织成立工作。
业主小组成立后,其成员要尽快进入角色。
业主小组具有以下职能:代表和维护业主的权益,负责本幢房屋的管理。
要了解掌握本幢房屋的建筑情况,建筑结构、面积,共用设备如电梯、水泵等情况;听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的建议和意见。
要经常和业主、使用人沟通和联系;决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付,当住宅修缮基金不足时,负责筹集;决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮;协助调业主自治管理组织概念作者：佚名时间：2008-6-23浏览量：解房屋使用、修缮纠纷;执行业主代表大会和业主委员会作出的决定;督促业主遵守业主公约和房屋使用公约等。
成立业主委员会的业主小组的一切决定都不得违反业委会的决定。
第一次业主大会或业主代表大会.第一次业主大会或业主代表大会召开的条件一个物业管理区域内,当业主人数较少时,应当召开业主大会;当业主人数较多时,应当召开业主代表大会,代表成员由业主小组成员组成。
如上海市房地局有关文件指出,业主超过100人的,应当召开业主代表大会,其代表成员一般不超过100人。
第一次业主大会或业主代表大会,由物业所在地的区、县房地产管理部门会同房屋出售单位组织召开。
当具备下列条件之一时,就应当召开第一次业主大会或业主代表大会。
公有住宅出售建筑面积达30%以上;新建商品住宅出售建筑面积达50%上;在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。
2.第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作当满足召开第一次业主大会或业主代表大会的条件时,房屋出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清单等材料报区、县房管局,区、县房管局在接到材料后45天内会同房屋出售单位组织业主做好以下筹备工作:组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组,其成员由所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成,可以邀请居委会人员参加。
筹备组一经协商成立,即进行筹备工作;按幢协商产生业主小组成员,业主小组成员一般为业主代表;协商推荐业主委员会候选人,按建筑面积的比例,业主包括公房业主和拥有物业的开发商等推荐候选人;起草业主委员会章程和业主公约草案,可参照市有关示范文本,并听取业主和相关人员意见,结合本区域情况进行修改;确定会议的时间、地点,做好会议的各项会务准备工作。
整个筹备工作可以在物业所在地房地产行政管理部门主持下进行,开发建设单位和前期物业管理单位要密切配合。
在筹备期间,筹备组的推选产生,每次会议讨论的决定和意见都要作必要记录。
3.第一次业主大会或业主代表大会的程序业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理职权、决定管理事项的重要组织形式。
为了体现广大业主的共同意志,使决策更具有广泛的民主性,业主大会应当有半数以上业主参加,作出的决定要全体业主过半数通过;业主代表大会应当有半数以上业主代表参加,作出的决定要全体业主代表过半数通过。
审议通过业主委员会章程,审议通过业主公约,选举产生业主委员会是第一次业主大会或业主代表大会的三方面重要任务。
要参照有关行政部门的示范文本制定好业主委员会章程,对业主委员会组织、职责、会议、经费与办公用品等作出规定。
业主公约也要参照示范文本来明确业主和物业使用人的合法权益,约定业主与物业使用人安全、合理使用物业的有关义务,如不得有损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌等各种禁止行为。
推选业主委员会成员的选举方式,按业主委员会章程进行,如召开的是业主大会,要有全体业主半数以上通过;如召开的是业主代表大会,要有全体业主代表半数以上通过,而不能以与会代表过半数通过这种简单多数为准。
第一次业主大会或业主代表大会的程序一般如下:由大会筹备组介绍大会筹备情况;由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况,候选人也可作自我介绍;审议通过业主委员会章程和业主公约;由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员;审议决定其他物业管理重大事项。
业主大会或业主代表大会的职权.业主大会或业主代表大会参加成员和例会、临时会议业主大会由物业管理区域内全体居住和非居住房屋业主组成,包括已售及未售公房、已售及未售商品房、旧私房的产权人业主自治管理组织概念作者：佚名时间：2008-6-23浏览量：即业主等。
召开业主大会时,全体业主应当参加,因故不能参加,可以依法委托代理人参加。
业主代表大会的业主代表应按物业管理区域内各种物业包括公房、商品房、旧私房等占有建筑面积比例分摊产生。
召开业主代表大会时,自然人业主代表应当参加,一般不委托代理人;法人或其他组织业主代表可以书面委托代理人参加。
例如,公房业主代表,公房产权人即区、县房地产行政部门可以委托区、县公房资产经营公司有关人员作为代理人参加业主代表大会。
书面委托代理书,可由业主大会或业主代表大会召集人业主委员会或房地产行政管理部门印制。
不论是业主大会或业主代表大会,应按幢或按一定比例邀请非业主的房屋使用人如租赁人列席会议,还应当邀请居民委员会代表列席。
列席代表没有表决权。
当召开涉及改选或罢免业主委员会成员的业主大会或业主代表大会时,业主委员会应通知区、县房管局派员参加会议。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会,总结本年度区域内的各项物业管理工作,决定物业管理的重大事项。
15%以上业主或业主代表提议,业主委员会要在接到提议30日内召开业主大会或业主代表大会。
如业主委员会不召开,业主和业主代表可向区、县房管局反映,区、县房管局应督促业主委员会召开,经督促业主委员会仍不召开会议的,区、县房管局可以组织业主召开业主大会或业主代表大会。
经15%以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会对提出的议案已作出决定,一般在半年内不再以同一提案再召开业主大会或业主代表大会。
2.业主大会或业主代表大会的职权业主大会或业主代表大会行使下列职权:选举、罢免业主委员会委员;审议通过业主委员会章程和业主公约,必要时修改业主公约和业主委员会章程;听取和审议物业管理服务的工作报告,包括业主委员会工作特别是业主委员会选聘物业管理公司等情况报告,物业管理公司的工作报告;决定物业管理的其他重大事项。
如确定业主委员会经费筹集方式、和标准;物业维修基金不足时的筹集办法和数量;物业管理区域内修建、新建建筑物或构筑物等。
这就是说,物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会或业主代表大会讨论决定或审批通过。
业主大会或业主代表大会认为业主委员会的决定不当时,可予以撤销。
业主公约业主公约是全体业主制定的行为准则。
一般可由业主大会或业主代表大会筹备组制定,并交业主大会或业主代表大会审议通过。
业主公约要遵循有关法律、法规、行政规章和规范性文件,根据物业管理区域实际情况制定。
制定时可参照房地产行政管理部门制定的示范文本,在文本基础上修改、补充。
一般来说要明确物业使用、经营、转让必须遵守法律规范,在物业使用有哪些禁止行为,对违章行为如何管理,小区管理中公共道德和精神文明建设等。
二、业主委员会建设部《城市新建住宅小区管理办法》指出,住宅小区应当成立由住宅小区内房地产产权人和使用人选举代表成立的住宅小区管理委员会。
北京市规定由住宅小区内房地产产权人、使用人代表和居委会代表组成物业管理委员会。
深圳市由住宅区业主选举产生管委会。
《上海市居住物业管理条例》规定,业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
业主委员会成立的步骤.选举在一个物业管理区域内,第一次业主大会或业主代表大会召开时,即当公有住宅出售建筑面积达30%以上,或新建商品住宅出售建筑面积达50%以上,或住宅出售已满两年时,就具备选举产生业主委业主自治管理组织概念作者：佚名时间：2008-6-23浏览量：员会的条件。
业主委员会的委员由业主担任,非业主的使用人不得担任业主委员会成员。
房地产行政管理部门和房屋出售单位要协助业主做好首届业主委员会候选人的酝酿、推选工作,征求各业主小组意见,把遵纪守法、具有一定的物业管理法律知识、热心公益事业、能履行职责的业主作为业主委员会的候选人,提请第一次业主大会或业主代表大会选举。
业主委员会人数要根据物业管理区域规模决定,通常由5-15人组成。