深圳市龙岗区城市更新申报流程1
深圳市龙岗区城市更新申报流程
原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新； 或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
难点解释： 政策目地的是为了贯穿，城市更新办法中的“公众参与”的原则，但是实际上按照各股份公司《公司章程》大多数股份
公司的股民代表大会已经有权决定公司资产处理等重大决定权，并且按照各股份公司对于股份民代表推举原则至少每一户一 个股民代表，这样已经完全保证了全体公民的参与性，同时也是符合法00平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000，如 此就会出现公建用地不足问题。 2、假设某更新单元50000平方米 （全部不合法）贡献用地16000平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000， 如此就会出现公建用地剩余问题。
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引一、都市更新单元拟订的差不多条件申请以拆除重建方式实施都市更新的特定都市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或排除的。
〔一〕都市基础设施、公共服务设施亟需完善都市基础设施、公共服务设施严峻不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等都市基础设施、公共服务设施或都市公共利益项目的成片都市建成区。
〔二〕环境恶劣或者存在重大安全隐患1．环境污染严峻，通风采光严峻不足，不适宜生产、生活的成片都市建成区。
2．经相关部门鉴定，建筑质量〔要紧指依照«危险房屋鉴定标准»〔JGJ125-99〕，鉴定危房等级为D级〕、消防安全〔要紧指消防通道、消防登高面等不满足相关规定〕、经常性水浸等隐患严峻的成片都市建成区。
〔三〕现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济进展要求，阻碍都市规划实施1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，阻碍都市规划实施的成片都市建成区。
2．属于我市禁止类和剔除类产业，能耗、水耗严峻超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，阻碍都市规划实施同时可进行产业升级的成片旧工业区。
3．其他严峻阻碍都市近期建设规划实施的成片都市建成区。
二、都市更新单元的拟订标准〔一〕都市更新单元应以相对成片的区域，在保证都市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。
都市更新单元应符合全市都市更新专项规划要求。
〔二〕都市更新单元内拟拆除重建范畴〔以下简称〝拆迁范畴〞〕的用地面积应大于都市更新单元总用地面积的70%。
拆迁范畴原那么上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范畴边界。
1．拆迁范畴边界涉及道路的：〔1〕规划道路与现状道路一致的，原那么上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范畴。
深圳城市更新流程
深圳城市更新流程深圳作为中国改革开放的重要窗口和先行示范区，城市更新是其快速发展的重要保障之一。
深圳的城市更新流程大致可以分为以下几个步骤。
首先，规划阶段。
城市更新的第一步是制定详细的城市更新规划。
在这个阶段，政府会组织相关的专家和规划师进行城市调研和分析，确定城市更新的范围、目标和重点区域。
同时，还需要进行社会调查和公众参与，听取公众的意见和建议。
其次，项目立项阶段。
在这个阶段，政府会与开发商和相关的利益方进行沟通和协商，确定具体的项目内容和实施方案。
这包括确定地块的使用权和土地出让方式、项目的规模、用途和设计要求等。
同时，也需要进行环境评估和风险评估，确保项目的可行性和可持续发展。
然后，拆迁补偿阶段。
城市更新通常涉及到大量的拆迁和迁建工作，因此拆迁补偿是一个非常关键的环节。
政府会与被拆迁人员进行协商，确定合理的补偿标准和方式，并尽可能减少对被拆迁人员的影响。
同时，政府还会提供必要的帮助和服务，确保被拆迁人员的生活和就业问题得到妥善解决。
接下来，实施阶段。
在这个阶段，开发商开始按照规划和设计要求，对地块进行施工和建设。
政府会对项目进行监管和评估，确保项目的质量和进度符合要求。
同时，政府还会协助解决项目中遇到的问题和困难，并提供必要的支持和保障。
最后，验收和运营阶段。
在项目建设完成后，政府会对项目进行验收，并组织相关部门对项目进行评估和监管。
同时，政府还会促进项目的顺利运营和发展，帮助开发商解决运营中的问题和困难。
此外，政府还会与相关部门合作，推动配套设施和公共服务的建设，提升整个区域的发展水平和生活品质。
总之，深圳的城市更新流程是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和公众的共同努力和合作。
通过规划、立项、拆迁补偿、实施以及验收和运营各个阶段的有序进行，深圳成功实施了大量的城市更新项目，为城市的快速发展提供了有力支持。
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划→
5.土地及房屋确权登记→
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议→
7.申报改造主体→
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9存入与政府银行共管的风险押金→
10.编制更新单元规划草案→
11.核发更新单元规划批复→
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除→
13注销房地产证→
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证→
16制作宗地图→
17.缴纳地价→签订土地使用合同→
18.核发建设工程规划许可证→
19.核发施工许可证→
20.开工建设→
21.核发竣工验收证明→
22.回迁户入伙→23.办理回迁户房地产证。
龙岗区城市更新单元计划申报管理规定
龙岗区城市更新单元计划申报管理规定第一章 总则第一条为保障城市更新工作顺利推进，规范开展城市更新单元计划申报工作，根据《深圳市城市更新办法》（市府令第290号,以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号，以下简称《实施细则》）、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（市府办〔2016〕38号）、《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2号）等相关文件，制定本规定。
第二条本规定适用于龙岗区城市更新单元计划申报。
第三条城市更新单元计划申报应注重公众参与，充分收集更新意愿以及公众对于更新单元计划范围、周边公共设施需求及现状保留区域综合整治等方案的意见。
第二章 城市更新单元计划申报第四条城市更新单元计划申报应符合相关规定。
更新单元计划申报符合以下条件之一的，予以优先推进：（一）有助于落实东进战略打造东部中心的城市更新项目：1.列入《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》、《龙岗区落实东进战略打造深圳东部中心行动方案（2016-2020）》的项目。
2.位于近期发展规划划定的重点区域，如坂雪岗科技城、大运新城、深圳国际低碳城、平湖金融与现代服务业基地、宝龙科技城、阿波罗未来产业城等重点区域的项目。
（二）有助于促进产业转型升级、推动产城融合、落实总部+制造基地的更新项目：1.更新方向为M0的产业升级项目应引进符合我区发展导向产业或列入年度市、区两级重大项目计划内的重大产业项目。
2.更新方向为工业用地（M1）的产业升级项目或综合整治类工业区升级改造项目。
3.符合《深圳市龙岗区经济与科技发展转型资金支持招商引资工作实施细则》重点引进产业项目标准的产业升级项目。
4.市属、区属国有企业控股的城市更新项目。
（三）有助于完善片区公共配套及市政交通基础设施的城市更新项目：1.落实如学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共服务设施和基础设施，且土地移交率不低于35%的项目。
城市更新具体步骤
更新单元
（计划公告1年内）
计划申报
规
规划申报
单位
划 报 批
审核/审批
突破法定图则
审批
不突破法定图则
龙岗规划国 土管理局
（征求意见）
征求相关部门意见 报主任办公会审议
市规划国土委
（报批）
区更新办 市建环委
前期资金监 管（二阶段）
（规划批准3个月内）
首期建设地块的房屋收购和搬迁补 偿安置所需预算资金（M3-1）
街道办
龙岗区城市更新前期工作流程
流程
承办单位
提交材料
统 筹
更新单元
更新单元范
与统筹单元 范围不符
街道办、
围的划定 （共同讨论） 区更新办
规
前期研究
街道办、
划
权属查询
区更新办
一、申请书
二、图纸
1. 意向更新单元范围图 2. 现状权属图 3. 建筑物信息图
网上申报
网址：/zxbs/wssb/
申报
计划申报单 位
前期监管 协议签订
街道办
计 划 报 批
初审
（5个工作日）
更新意愿 公示
不符合要求 （7个工作日）
审查意见
不符合要求
前期监管协议备案 报主任办公会审议
审核
审批
更新单元 计划公吿
不符合要求 不符合要求
区更新办
龙岗规划国 土管理局 市规划国土委
1.《深圳市城市更新单元制 定计划申报指引》要求的
申报材料
2.街道办对申报项目的意见 3.拆迁范围内测绘报告 4.区产业部门的意见（涉及
产业发展的项目）。
前期资金监 管（一阶段）
旧屋村 认定
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
城更新改造流程
、城市更新项目操作流程1．
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总
程序事备落实部规划和国土资源委员会直1专项规划审个工作6（区规划和国土资源委员会直土地权属核2
（区填写《确权表格》及相3房屋产权确合作公部门确认盖合作公4拆迁谈
规划和国土资源委员会直5确定改造实施主
（区完成主体2个工作日规划和国土资源委员会直并确定实办理拆迁许可6100议签（区主体后办办理拆迁许可证后进房屋拆迁及土地清7合作公房屋拆迁及土地清个工作日、需缴公共面积拆迁建筑38
测绘中队积核算测绘费用完成全部房屋拆迁及土房产登记中心房产注销9。
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二O一四年五月
城市更新项目申报 基本流程步骤
城市更新项目申报 讨论申报难点问题 1、更新意愿---股民大会 2、计划立项---五类合法用地 3、专项规划方案---公建用地贡献计算 4、拆迁赔偿---非农建设用地处理 5、计划至实施---资金监管 6、拆迁分期---征转地 7、计划、实施---土地权属 8、整个申报---办文时间
期重新办理土地、建筑物信息核查。由于在更新单元规划时已整体核查过一遍，再次核查主要是核查土地的信息，以利于土
地确权及后续的土地手续办理。而建筑物核查对于土地确权及后续的土地手续办理并没有太大的作用，因对于工改工项目， 合法的建筑面积并不能扣减地价，但建筑物需提供的资料量确非常大，需要提供建筑物测绘报告、根据地块给建筑物编号等 一系列的资料，因更新单元的范围较大，同时建筑物非常多，导致工作量很大，而区规土局只需要测绘报告的总建筑面积及 开发企业提供的建筑物面积汇总面积作为参考数据。 建议：实施主体确认前重新办理的土地、建筑物信息核查，只对土地信息进行核查，减少不必要的工作，提高办文效率。
此就会出现公建用地不足问题。
2、假设某更新单元50000平方米 （全部不合法）贡献用地16000平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000， 如此就会出现公建用地剩余问题。 按照政策实施规定，贡献用地不足的更新企业提高贡献比例，贡献剩余的规划为国有土地，但对于一个城市的整体规划 来说肯定是不多不少恰到好处为最妥。 建议：1、城市更新单元公建用地贡献应遵循片区原有的法定图则要求。 2、根据城市更新单元新规划的各项指标，由规土单位对原有的法定图则公建用地做出调整，无法定图则规划的按照
城市更新项目申报 计划立项申报难点
难点2. 五类合法用地占比要求。 难点解释： 按照更新单元拆迁范围内五类合法用地，审定更新项目可行性目前已经暴露出两个弊端，一些建设较早的工业区和居住 区因为年代久远，当时开发单位对于开发报建概念模糊，导致土地和物业大多没有在国土做过权属登记，但实际上该类物业
从城市规划和建筑物结构上均存在急需更新改造的需要。反之一些后期土地和物业权属清晰的工业区区和居住区，因为其在
城市更新项目申报 结束语
感谢大家分享
让我们排除万难，创建深圳美好明天
城市更新项目申报 实施主体申报难点
难点5. 监管协议 难点解释： 《深圳市城市办法》更新原则，政府引导，市场运作，规划统筹，解约集约，保障权益，公众参与。既然城市更新要按照 市场化运作，政府就应该充分相信市场中的各方参与者，政府 需要的是进一步健全和优化市场运作的管理规则，而不是自身 参与更新活动。 目前在城市更新中主要存在着以下三种方式的监管协议 1、城市更新计划立项阶段监管协议 ---- 监管内容 1、租金损失 2、公建拆迁款 2、城市更新单元建设分期监管协议----监管内容 1、还建建安款 2、公建拆迁款 3、城市更新单元建设监管协议----监管内容 1更新单元涉及公建拆迁款 完成更新单元计划立项，从法律上讲项目与更新企业并无任何归属关系，因此开发企业作为受委托申报单位根本是没有 任何利益的存在，为何需要承担委托方经济损失和政策拆迁责任？ 拆迁分期拆迁阶段更新企业需无偿承担公建用地上物业拆 迁，监管拆迁公建物业的资金又有何意义呢？拆迁物业返还完全属于甲乙双方的市场经济行为，双方必然对于合同面临的风 险有足够的评估。对于一个更新单元更新企业必须完成拆迁分期100%拆迁方可获得建设分期建设单位主体资格，因此在更新 企业未实施拆迁工作前，该拆迁分期与更新企业并无任何利益关系，更新企业承担公建拆迁资金监管责任有违企业正常运作 的常理。 建议 1 取消监管协议措施保障投资人权益，减少开企业无必要资金负担。
难点解释： 政策目地的是为了贯穿，城市更新办法中的“公众参与”的原则，但是实际上按照各股份公司《公司章程》大多数股份 公司的股民代表大会已经有权决定公司资产处理等重大决定权，并且按照各股份公司对于股份民代表推举原则至少每一户一 个股民代表，这样已经完全保证了全体公民的参与性，同时也是符合法律规定的。 另外，目前龙岗区每个股份公司的股民人数基本都在1500-3000人，根本很少有合适举行股民大会的场地。 建议：1、适当的时候修正《城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》中的条规定 2、相关审核审批单位能切合实际情况灵活处理。
建设规划时有过报建，因此基本都符合城市规划要求物业机构良好，目前申请城市更新更多的处于调高容积率，对于城市平 衡发展不但起不到优化作用，反而会使城市建筑密度增加加剧周边公共配套压力。 建议：1、城市更新更新单元审核不能完全参考土地权属清晰程度来审核一个项目的可行性。 2、真对更新单元内土地权属的各种问题，规土部门应该出台相应的土地处理方法（如合法用地给予优惠地价、不合
建议：
缩短并简化街道办内部流程，因区规土局发的征转地通知中附有征转地范围图，建议发通知后直接由街道办负责测绘及草 拟征转地协议。
建设分期报建 基本流程步骤
难点7 土地、建筑物信息核查
难点解释： 按深规土[2013]295号文，经批准纳入城市更新计划的城市更新单元，可申请土地、建筑物信息核查，但对于较早时间申 请更新单元规划的开发企业，尤其是更新单元分期开发的项目，在办理分期实施主体确认时，需针对办理实施主体确认的分
建设分期报建 基本流程步骤
难点6 征转地
难点解释：
完成历史用地处臵及实施主体确认后，需将原集体用地征转为国有用地。按目前的操作流程，由开发企业报文至区规土 局，区规土局审核后发征转地通知至街道办，街道办组织测绘后出具征转地方案上报区规土局，区规土局审核通过后再发通 知至街道办，街道办草拟征转地协议，原村集体、开发企业、街道办确认盖章并上报区规土局，区规土局完成办理。上述由 街道至区规土局，街道办还涉及相关的部门需要走流程确认，过程烦琐，效率低下。
城市更新单元规划各项指标重新规定（ Nhomakorabea安岗头城市更新单元）
城市更新项目申报 实施主体申报难点
难点4. 非农建设用地处理 难点解释： 城市更新活动从本质上讲就是对土地的二次开发利用，更新企业以现状建筑物为参考，付出一定的经济代价获得土地的 二次开发权利。对于目前开发企业与村股份公司签署以物业臵换为条件的拆迁协议， 按照市场交换的原则村集体获得新的还 建物业，更新企业得到土地二次开发权。 至于股份公司原土地属于“非农建设用地”“老屋村用地”“两规”已出用地“非 农建设外用地”均属于市场交换条件。因此目前国资委所推行的就单个“非农用地”进行市场化评估，再次交易完全属于对 市场交易行为的强行干涉。 建议：1、村股份公司资产属于集体资产，因此国资委有权对于村股份公司与更新企业的签署的拆迁臵换/补偿 协议进行审议 评估，但不能就单个资产与整个拆迁协议划分审议评估。
城市更新项目申报 签署更新意愿难点
难点1. 股东大会决议 《深圳市城市更新办法》第三十四条 第二款 城中村城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股 东大会按照有关规定表决同意。 《深圳市城市更新办法实施细则》 第三十七条 第二项城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和 原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新； 或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
法土地参考“两规”“XX”等方式简化处理） 。
城市更新项目申报 专项规划申报难点
难点3. 公建设施用地比例计算 难点解释： 按照目前城市更新政策，公建贡献比例是遵照更新单元内合法用和不合法用地比例计算，该计算方法存在以下两个问题： 1、假设某更新单元50000平方米 （全部合法）贡献用地7500平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000，如
城市更新项目申报 申报办文时间
难点8 办文时间 难点解释： 目前在办文申报中经常存在，递文无回执、回执无办文期限问题，导致办文单位办文时间拖延，跟进办文人员选择性办 法，文件审议会议需无限期等待领导排期。 建议： 根据其他有审批职能单位能像规土局、建设局借鉴办文规定操作流程，对于递交本单位文件有统一收文回执，有办文时 间要求。