地役权、典权、居住权
021第十五章地役权(民法典第二编物权——第三分编用益物权)
第十五章地役权一、地役权的概念与特征（一）地役权的概念地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。
372条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
（二）地役权的特征1、地役权是使用他人土地的权利地役权的客体是土地，并以该土地属于他人所有或使用为要素。
由于地役权的内容在于以此土地供彼土地之役，因而地役权的成立，必须有两块土地的存在。
需役地：为其便利而使用他人土地之地。
供役地：为该土地便利而供其使用的土地。
由于地役权不限于需役地所有人与供役地所有人的关系，供役地的承包经营权人、地上权人、典权人、采矿权人、承租人也应当受地役权的约束，自属当然。
2、地役权是为自己土地的便利的权利使用供役地的目的，是为了需役地的便利。
否则，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必设定地役权。
而如其所供便利，不是为需役地承受，而为特定人享受时，也不是地役权问题，而是人役权问题。
至于“便利”，泛指开发、利用需役地的各种需要，其内容只要不违反法律的强制性规定，不违背社会公共利益，可由当事人根据实际情况约定。
3、地役权具有从属性和不可分性地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上地役权与其他物权不同。
地役权虽然是一种独立的权利，并非需役地所有权或者使用权的扩张，但它仍应当与需役地的所有权或者使用权共命运，这就是地役权的从属性。
380条：地役权不得单独转让。
土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
381条：地役权不得单独抵押。
土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
382条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
383条：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
五种用益物权的概念
五种用益物权的概念
用益物权是指对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。
在中国的法律体系中，有五种主要的用益物权，它们分别是：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和居住权。
1.土地承包经营权
土地承包经营权是指农业承包户对其承包的集体所有或国家所有由集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地进行占有、使用和收益的权利。
2.建设用地使用权
建设用地使用权是指单位和个人依法享有的在城市和农村的集体土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
这是一种重要的用益物权，对于城市化和农村经济发展具有重要意义。
3.宅基地使用权
宅基地使用权是指农村村民依法享有的在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
这是保障农村居民基本居住需求的重要权利。
4.地役权
地役权是指不动产的所有人或使用人为了自己不动产使用的便利、效益的提高，通过合同约定而使用他人不动产的一种用益物权。
地役权是一种独立的用益物权，它不依赖于其他权利而存在，可以单独设立、变更和终止。
5.居住权
居住权是指居住权人对他人的住房及其附属设施占有、使用，以满足生活居住的需要。
这是一种为了保障居民基本居住需求而设立的用益物权。
地上权 地役权 永佃权 典权
地上权又称“借地权”，是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。
地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权力。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。
其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。
永佃权土地关系中佃方享有长期耕种所租土地的制度。
佃农在按租佃契约交纳地租的条件下﹐可以无限期地耕作所租土地﹐并世代相承。
即使地主的土地所有权发生变化﹐佃农的耕作权一般仍不受影响。
永佃权最早出现在宋代﹐明代有所发展﹐有永耕﹑长租﹑长耕等名。
明代中叶以后﹐首先在福建等东南省份的某些地区流行﹐清代盛行于东南诸省及华北﹑西北﹑华南的部分地区﹐民国时范围又有所扩大。
所谓典权是指支付一定典价，在一定期限内占有他人的不动产，从而取得使用、收益的权利。
抵押权指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。
债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。
质权是担保的一种方式，指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式，移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产价款优先受偿。
也叫“质押”。
留置权指债权人合法占有债务人的动产，债务人不清偿债务时，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖财产的价款优先受偿所谓“地上权”,是指因土地的所有权人设定其他权利而获得利益的人,享有在土地的地上或者地下设置建筑物的可转让或者可继承的权利地役权的概念，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。
第4章 房地产用益物权
教学案例2.ppt#3. 划拨土地的厂房能改 为商场吗？
§2 地役权
一、地役权的含义及特征 1、含义 是指为了自已使用、经营房地产的便利而使用他人房 地产的一种权利。如通行权、排水权等。 在地役权关系中，为自已房地产的便利而使用他人房 地产一方称为地役权人（也称需役地人），将自已的 房地产供他人使用的一方，称为供役地人。 地役权的发生必须以二宗土地为前提，否则，地役权 无以成立，即供役地和需役地。
§2 地役权
不表现地役权是指因无外形标识不能自外部认识的， 如埋藏地下水管的取水权等。 四、地役权的取得和灭失 1、地役权的取得 主要有三种方式：约定取得，时效取得，法定取得。 2、地役权的灭失 期限届满 地役权的撤销 目的的事实不能
§2 地役权
征收、土地灭失 五、地役权和相邻权的区别 1、相邻关系是直接由法律规定和确认的，是所有权 延伸和限制；地役权则主要依当事人间的合约产生，属 他物权的范畴。 2、相邻关系必须以相互毗邻的房地产为发生前提； 而地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度。 3、相邻关系一般是无偿的，而地役权是有偿的。 4、相邻关系无需登记，而地役权需登记方可成立。
§2 地役权
分离而成为其他权利的标的，如以地役权抵押、出租。 地役权的不可分性，主要包括：（1）地役权发生和 消灭上的不可分；（2）地役权享有或负担上的不可分。 三、地役权的种类 1、根据行使内容，可分为积极地役权和消极地役权 积极地役权是指地役权人需在供役地上为一定行为 的权利，也称作为地役权；消极地役权是指以供役地人 不为一定行为为内容的，也称不作为地役权。在积极地 役权中，供役地人负有一定容忍义务，例如通行权、排
§1 国有土地使用权
因此，没有必要设立地上权。 （4）将土地使用权改为基地使用权，也是不可取的。一 是基地一词并不是法律概念，而广泛用于其他领域，如空 军基地、农业基地、试验基地等，因此，使用基地使用权 难以与其他基地区别开来；二是基地使用权缺乏理论依据 我个人认为，应当区别划拨土地使用权与出让土地使 用权的不同。划拨的土地使用权可称为“土地使用权”。 而 出让的土地使用权是一种独立性的权利，在有效年期内，
论我国居住权制度构建
时，在资源相对贫乏的今天，人们不可能都拥有属于自己的住房，因此，如何对 房屋进行更为有效的利用以满足人们的居住权利便成为一个极为重要的政治、经 济、社会问题，而居住权作为一项独立的用益物权，适应了物权理论从“以所有 为中心＂向“以利用为中心＂的转变，在保护房屋所有权人利益的同时，兼顾了 居住权人居住利益的保障和实现，为我们提供了房屋利用的创新思路。于立法中 引进居住权制度，有利于保障弱势群体的利益，达到社会效益和经济效益的有机 统一，促进社会和谐。
民法的基本原则
民法的基本原则：平等原则，自愿原则，诚实信用原则，禁止权利滥用原则，公平原则，公序良俗原则。
平等原则体现在：1.民事权利能力平等。
2.民事主体地位平等。
3.民事权益平等地受法律保护。
自愿原则体现在：1.民事主体根据自己的意愿行使民事权利。
2.民事主体之间自愿协商设立、变更或者终止民事法律关系。
3.当事人的意愿优于任意性规范。
诚实信用原则体现在：1.在设立或者变更民事法律关系时，不仅要求当事人诚实，不隐瞒真相，不作假，不欺诈，还应当给对方提供必需的信息。
2.民事法律关系建立后，当事人应当恪守诺言，履行义务，谨慎维护对方的利益，满足对方的正当期待，应当“根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.民事法律关系终止后，当事人应当为维护对方的利益，实施一定行为或者不实施一定行为。
权力滥用的构成条件：1.当事人有权利存在。
2.权利人有行使权利的行为。
3.当事人的行为有滥用权利的违法性。
公平原则体现在：1.当事人的权利与义务的平衡。
2.当事人承担民事责任平衡。
3.负担与风险的平衡。
民事法律关系：是基于民事法律事实，由民法规范调整而形成的民事权利义务关系。
民事法律关系特征：1.民事法律关系是民法调整平等主体之间的财产关系与人身关系所形成的社会关系。
2.民事法律关系是基于民事法律事实而形成的社会关系。
3.民事法律关系是以民事权利义务为内容的社会关系。
民事权利：是指法律赋予民事主体满足其利益的法律手段。
民事权利的含义：1.民事权利是民事主体享有的利益。
2.民事权利是民法规定或者有权的国家机关认可的。
3.民事权利受国家强制力保障。
民事权利的分类：以民事权利所体现的利益的性质分：财产权与人身权以民事权利的作用分：支配权、请求权、形成权、抗辩权。
以民事权利的效力范围分：绝对权与相对权以民事权利的依存关系分：主权利与从权利以民事权利与主体的关系分：专属权与非专属权以民事权利是否已经取得为标准分：既得权与期待权以权利发生的先后及相互关系为标准分：原权与救济权支配权：是指权利人可以直接支配权利标的，具有排他性的权利。
民法典解读之--《民法典》居住权制度解析
我国婚姻法等已规定亲属间的赡养、抚养和扶养的义务
使用保姆的家庭只占少数，而在使用保姆的家庭中， 准备给保姆永久居住权的更是极个别的情形。
规定居住权的社会需求不存在。《物权法》生效以来 设立居住权的实例极少且限于亲属朋友之间，截至 2018年10月8日在“人民法院网”案例库中仅检索到2 件设立居住权的案件。
• 在居住权法律关系中，保姆还是有一定的法律地位，保姆因居住 权人生活所需而与居住权人的家属（ 家庭/亲属）同样享有居住 利益。各国法律基本上都承认类似于保姆这种人的间接受益人法 律地位。
小结
放眼于历史的长河，居住权制度源远流长，在 大陆法系民法典中具有持久、顽强的生命力。
自其被罗马法确立以来， 延续达数千年之久， 其间虽有所增删、损益，但与其断然理解为 一种废弃、否定，不如“同情式”地理解为 一种扬弃、发展、改进。
第367条 【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居
住权合同。添加
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居住权合关同键一字般包括下列关条键款字:(一)当事人关的键姓字名或者名称关和键住字所;(二)住 宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。
（1）居住权合同的要式性。
（2）实际上承认居住权合同是物权合同，而不将合同限于债权合同。
《民法典》居住权制度解析
目 录 CONTENT
• 一、居住权的立法价值争议与制度定型
• 二、居住权的司法实践探索与利弊分析
• 三、居住权的适用领域扩张与功能嬗变
工作不足之处
未来工作计划
• 四、居住权的法律体系关联与漏洞填补
地役权的通俗化解释
地役权的通俗化解释地役权，通俗来讲就是房屋主人在自己所有或者租赁的房屋上再为他人修建、扩建或者改建建筑物和其他设施时享有的请求他人不得妨害的权利。
下面就来看一看具体解释。
地役权，又称地上权、土役权、地役权或土地承用权，是指地役权人对他人所有的或使用的不动产或动产，在一定范围内享有的占有、使用的权利，它是一种对世权。
相对于物权中的所有权，地役权的客体主要是地，故又可称之为地上权；而所有权则是对其他任何物体都可享有的权利，故又称之为绝对权。
在我国《民法典》中明确规定了地役权的概念。
它是指土地承包人、建设用地使用权人依法对国家所有或者集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利，也就是说农村居民基于自己的土地承包经营权可以依法向土地所有权人或者集体经济组织请求享有某项权利。
《土地管理法》第十六条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
”同时，根据《土地管理法》第十九条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
”可见，地役权的客体是供役地，即建设用地使用权人为供役地所支付的对价而使用该地的权利。
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第九章、地役权
性质：对他人的不动产作为标的的一种用益物权
特征
1、标的物的特性
2、目的性的特性：使当事人更有效率更有效果更加好的利用
3、无需登记的特性
4、从属性：地役权是独立类型的物权，但该从属于供役地和需役地
地役权的设定（取得）
1、依合同产生，双方需要履行相应权利义务
2、登记对抗主义
地役权无需登记，自合同生效时取得。
合同只约束（甲乙）双方当事人
案例：A未经登记，BC之间受让土地，B也未通知C，A是否继续享有地役权？
主流观点：C（受让人）不能作为善意第三人，一般认为受让人受让了物上的所有权利负担（包括地役权等用益物权）
少数观点：C可以作为第三人，因为基于信赖利益等地考虑以及实际情况，可以适用C作为第三人处理
地役权的内容
地役权人的权利：役使土地/建筑的权利
地役权人的义务：支付费用+诚实信用+归还义务
供役地人的义务：按照约定容忍需役地人对土地的役使
供役地人的义务：收取费用
地役权的转让
1、不能单独转让
原因在于其从属性，要考虑地役权的前提问题
2、需/供役地转让时，由于地役权的从属性，地役权必然随之一同转让（除非有相反约定）
地役权和相邻关系（权）的关系
共性：土地相邻
区别：
1、权利性质不同
2、目的不同
3、产生方式不同
4、有偿性、无偿性不同
相邻权：无偿[参考相邻权相关理论]
地役权：都是有偿的
5、期限不同
相邻权不存在期限，相邻关系一直存在
地役权有期限，需要通过合同约定期限（十年、二十年），超过期限自动消灭
供役地人=负担地役权的人
蓄意地人=行使？地役权的人
第十章、典权、居住权
物权法上没有规定，但学术界认可赞同（尤其是典权普遍认可，居住权争议略大）典权
物权法规定严格的物权法定，没有例外（其他物权不受法律保护）——很不合理，私法应该允许类推，满足物权特征的、不损害第三人权利和公共利益巩固良俗的，法律应该保护（可以要求在程序上确认），如典权
否则缺少了很多必要的经济活动手段
立法上不认可，学理上有所总结
典、当是不同的制度，“典当”=“当”，而非“典”
“典”是很好的融资渠道
典权的特征
1、标的物：不动产
2、目的：对他人的不动产加以利用[占有、使用、收益]，属于用益物权
3、有偿性：获得典权是有偿的
一些定义：A出典人（具有所有权）、B承典人（取得典权[用益物权]）、典契（合同）、典物、典权、典价、典期
4、期限性：典权具有期限
设立
1、通过合同设立，合同设立时即形成典权
2、登记效力
权利义务内容
典权人权利：
1、占用、使用、收益
2、转让
3、转典
4、出租
5、抵押
典权的效力
典价支付：典价必须一次性支付
回赎与绝卖：以当初的典价回赎，到期没有回赎，构成绝卖（丧失回赎权构成绝卖）
找贴：将典权关系变为买卖关系，一般存在“贴水率”，经过协商在典期之内，由出典人再支付一定价格，形成买卖关系
居住权
广义上可以纳入用益物权，本质是“人役权”，基于特殊的人身关系，从而可以役使他人的财产，财产通常限于房屋，且限于局部房屋
只有自然人才能享有居住权，标的物只限于居住用房（排除所有的商业用房）
为了保障某些特定的人有安身之处（层次低于：居者有其屋，是所有权层次的）
概念：基于特殊人身关系，享有他人局部房屋的权利
标的物：仅限于居住用房
享有主体：仅限于自然人
设立：两种产生方式：约定+法定
约定：基于协商，以居住为目的使用他人房屋。
举例如下：
双方离婚，所有权归属于一方（如男方），变更登记完成，女方现在没有房屋居住。
虽然房子归于男方，5年之内女方仍然可以使用盖房——约定居住权
通过遗嘱、遗赠也可以形成居住权，不肖子孙，但保姆尽心尽力，保姆可以基于特定人身关系
居住权的小夜曲重弹效力，有政策上考量？。