深圳万科城资料
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餐饮商家经营成功，租金稳中有升 建材家装区经过调整，租金降低，但无空置 社区配套租金整体下滑，且有10%空置
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案例借鉴
深圳万科城
总规模43万平米，3万平 米商业，多种创新产品组 合：
1、Townhouse
2、情景洋房 3、宽景house 4、透天小高层 5、Loft工作室（挑高）
丹桂轩（签约）
二层，共6000平 休闲娱乐风情街区
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业态规划1——主题餐饮，总规模约1万平
主力 商务酒 楼 建筑面积（m2） 约2000 主力 中餐酒楼 约2800 中餐 风味餐厅 约2500 海外及休闲 餐饮 约1300 日本料理、 韩国料理、 西班牙餐厅、 意大利餐厅、 法国餐厅、 拉丁风味餐 厅、印度餐 厅、印尼餐 厅等 快餐类 约800 酒吧及咖啡 茶艺 约1600
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运营策略——特色连锁、品牌经营
大事记
2004年11月20日，万科和华润万家、 丹桂轩正式签署协议，进驻万科城
主要客户
华润超市 丹桂轩 KFC 舞鹤日本料理 三春晖书店 逍遥养生堂 科达冲印
截至2005年5月份，出租商铺80%
中国银行
2005年6月11日，正式开盘发售余下 的20商铺，面积150、200m2，主力商 铺价格70~80万元
深圳万科城概况
万科城位于深圳龙岗稼先路以南、贝尔路以北、 坂雪岗大道华为百草园以西、石龙路以东。
物业类型 建筑类别 占地面积 建筑面积 住宅面积 商业面积 覆盖率 容积率 停车位 建筑设计 普通住宅、别墅 多层、小高层、高层 397883.5平方米 437670平方米 398050平方米 30000平方米 30% ≤1.1 4200 美国Sandy babckck设计事务所
小百货 13% 建材家 装 18%
餐饮 社区配套
60
社区配 套 11% 超市 10%
建材家装
50 40 开业时 现在 时间
万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎 么好做，去年关了好多家了，服装的生意更不好 做，社区没有什么人住阿，将乐些租金也没用， 一直在亏，所以我准备转铺了。 ——万科城C5区女装商户王女士
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
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万科城商业规划——三大主题为主题餐饮、 特色购物、娱乐休闲
二层： 二层
共3000平美食世界
三层 共7600平时尚百货 华润万佳（签约） 二层：1400平 健身美容，汽车用品 二层，共3000平 社区配套
日常购物：社区超市，具备生活必需品
特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
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业态规划3——娱乐休闲广场
12200平方米的文化广场， 为消费者提供巨大的逗留场 所，为商家带来潜在客人， 也为商家促销提供了场所。 业态有茶馆、酒吧等。 针对周围IT精英、高档住宅 业主、私人老板、白领阶层
商户要求
著名粤 式海鲜 商务连 锁酒楼
粤、川、湘、 扬、京、西 北、东北等 各大菜系知 名连锁酒楼
各大菜系知 名连锁风味 餐厅
中式快餐、 西式快餐等
咖啡厅、各 类酒吧、茶 艺、书吧等 等
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业态规划2——时尚购物
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型：
KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小白兔干洗
租金水平
最贵：110元/m2，如丹桂轩等情况——早期社区尚未成熟，社区配套 经营困难；但餐饮经营相当成功，且占很大 比例
商业业态比例
汽车美 容 9% 餐饮 39%
租金 元/㎡ 90 80 70
③
6、退台式商铺、集中商业
④
①
②
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案例借鉴
万科城启动举措——配套展示、景观展示、 复合产品启动
九年制学校； 幼儿园
开 放 式 广 场 TOHO
商业中心； Loft
情 景 洋 房
宽景house
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万科-深圳万科城一期VHOUSE定价说明方案
03
满意度。
感谢您的观看
THANKS
年龄
目标客户群体主要集中在 30-50岁之间，具有一定 的经济实力和购买意愿。
职业
以企业高管、专业人士、 白领阶层等高收入人群为 主。
需求
注重品质、服务和配套设 施，追求舒适、便捷的生 活方式，具有一定的投资 需求。
03
产品定位与定价策略
产品定位
目标客户群
针对中高端购房者，特别是对生 活品质有较高要求的家庭和年轻
白领。
地理位置
位于深圳市核心区域，交通便利， 周边配套设施完善。
产品特点
强调绿色生态、智能家居和人性化 设计，提供高品质的居住环境。
定价策略
成本加成
01
根据项目开发成本、土地成本等因素，加上合理的利润率，确
定基础价格。
市场比较
02
参考同区域、同类型产品的价格，以及市场走势，调整价格策
略。
产品差异
03
针对不同户型、楼层高度、景观等因素，制定不同的价格策略，
以满足客户个性化需求。
价格预期与市场接受度
价格预期
根据市场调研和竞争分析，制定合理 的价格预期，确保项目销售的盈利性 和市场竞争力。
市场接受度
通过市场调研了解客户需求，调整价 格策略，提高市场接受度。同时，加 强品牌宣传和推广，提高项目的知名 度和美誉度。
客户反馈法
根据客户的反馈和需求，对价格进行调整。这种方法需要建立良好的 客户关系和沟通机制。
价格风险控制方案
价格风险识别
通过市场调研、成本分析等方式，识 别可能存在的价格风险。
风险评估
对识别出的价格风险进行评估，确定 其对项目的影响程度和可能性。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
万科集团概况简介
万科集团概况简介万科集团是中国知名的房地产企业，总部位于广东深圳。
成立于1984年，经过几十年的发展，万科已经发展成为中国乃至世界级的房地产巨头。
万科集团主营业务包括房地产开发、物业管理、商业运营等，覆盖了住宅、写字楼、商业综合体等多个领域。
公司一直秉持着“以人为本”的核心价值观，以优质产品和服务满足客户需求，并致力于创造更美好的生活环境。
作为中国房地产行业的领军者，万科在市场上享有很高的声誉。
公司一直秉承着“永远在路上”的经营理念，不断追求卓越，推动着中国房地产业的创新和进步。
万科始终坚持可持续发展的理念，关注环境保护和社会责任，致力于打造可持续发展的城市社区。
在国内，万科集团拥有广泛的业务布局，项目遍布全国各地，包括一线城市、二线城市及新兴城市。
万科以其丰富的产品线和卓越的品质，赢得了广大消费者的信任和喜爱。
无论是高品质住宅项目、综合体还是写字楼，万科都以其独特的设计和精湛的施工质量，成为城市的新地标。
在国际市场上，万科也开展了一系列有影响力的项目。
公司在新加坡、美国等多个国家都有房地产项目，并与众多国际知名企业合作，提供高品质的房地产产品和一流的服务。
作为一家大型企业，万科集团一直积极履行社会责任，推动社会进步和可持续发展。
公司致力于慈善事业，通过万科文化基金会等机构，开展各种公益活动，助力教育、环境保护等社会事业发展。
未来，万科将继续秉承“以人为本”的核心价值观，致力于满足客户需求，提供更好的产品和服务。
公司将加大科技创新的投入，注重绿色建筑和智慧社区的建设，为顾客提供更具品质和便利的生活方式。
总之，万科集团是一家充满活力、有广阔发展前景的企业。
公司凭借其卓越的管理团队、创新的产品和人本理念，不断超越自我，引领中国房地产业的发展方向。
作为广大员工和合作伙伴，我们应该以万科为榜样，以极高的责任感和奋斗精神，共同创造繁荣和幸福的未来。
某地产花园洋房汇总
楼梯间 复式下层改为竖厅设计，改变厨房 二层 入口方向，与餐厅紧密连接
取消二层公共卫生间， 北面次卧往内缩，设置 大露台
复式上层
【东莞万科城市高尔夫花园】 南梯户型
首层
顶层 复式下层
二层
复式四房两厅三卫：186㎡ 顶 开间与进深： 层 复式下层：12m × 11.2m
复式上层：12m × 5.9m
【天津万科水晶城】
北梯户型
首层
顶层 复式下层
二层
三层
复式上层
优点 错层设计，分区明
显 保证客厅、主卧朝
南 复式上层独立主人
区设计，提高档次
缺点 直接入户，缺乏情
趣性 厨房与餐厅分开，
【广州万科蓝山】
各层户型变化 首层情景房和玄关→二、三、四层露台 三、四层主卧设置露台 取消二层地下室楼梯间，卧室内移设置
露台 三、四层厨房外移，设置玄关 顶层复式取消主卧衣帽间，设置成楼梯
间
户型设计
1 下沉式花园设计
首层花园以地面花园和下沉花园相结合，丰富空间层次感
下沉 式花 园
【深圳万科城】
首层
二层
复式下层
顶层
复式上层
各层户型变化 首层部分花园→二层入户花园
首层情景房和玄关→二、三层露台 二层楼梯间与洗手间→三层厨房与工人房，餐厅内移 一、二层次卧室→三层楼梯间 三层次卧室→四层露台
【广州万科蓝山】
首层
二层
三层
顶层
复式下层
复式上层
户型特点：
入户形式各异
玄关相对独立
错层设计
复式四房两厅三卫：186㎡ 顶 开间与进深： 层 复式下层：12m × 11.2m
深圳万科城
深圳万科城深圳万科城是一座富有创意和现代氛围的综合性城市项目，位于中国广东省深圳市南山区，占地面积约1800亩。
作为万科集团在深圳市的重要项目之一，深圳万科城致力于打造一个集居住、商业、教育、文化和休闲于一体的城市综合体。
深圳万科城拥有现代化的办公楼、高端住宅、商业中心、健康医疗设施、教育机构和文化艺术空间，为居民和访客提供了丰富多样的生活、工作和娱乐选择。
这里的建筑设计充满创意和独特性，以现代化的风格融入了周边的自然环境，给人一种和谐统一的感觉。
深圳万科城作为一个城市综合体，注重生态环保和可持续发展。
在规划和建设过程中，充分考虑到了城市的绿化和环境保护。
这里有大片的绿地和公园，供居民和访客休闲和锻炼身心。
同时，该项目还使用了先进的节能设备和技术，减少了对自然资源的消耗，降低了对环境的影响。
深圳万科城的商业中心是该项目的重要组成部分，汇集了众多知名的国际品牌和本土创业企业。
商业中心内有高档购物中心、餐饮街区和娱乐场所，为居民和访客提供了丰富多样的消费选择。
这里还设有创新孵化器和创业基地，为创业者提供了良好的发展平台和资源支持。
深圳万科城还注重教育和文化的发展。
项目规划了多所优质学校和教育机构，为居民提供了优质的教育资源。
在文化方面，该项目举办了各种各样的艺术展览、音乐会和文化活动，丰富了居民的文化生活。
深圳万科城的出色规划和设计赋予了这座城市综合体独特的魅力。
它不仅是一个居住和工作的地方，更是一个具有活力和创意的社区。
无论是居民还是访客，都可以在这里享受到现代化的生活方式和丰富多彩的文化活动。
总的来说，深圳万科城以其独特的规划、创意的设计和丰富多样的设施，成为了深圳市的重要地标和人们向往的居住地。
它的出现不仅丰富了深圳的城市景观，更提升了城市的品质和居民的生活水平。
随着深圳万科城的不断发展，相信它将继续为人们创造更好的生活和工作环境。
万科公司简介
万科公司简介万科简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2014年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2014年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。
2014年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
万科大盘营销案例分析
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
万科城价值体系(更新版)
谢谢聆听
绿色建筑设计
万科城注重绿色建筑的设 计理念，通过采用节能、 环保的材料和技术，降低 建筑对环境的影响。
智能化设计
万科城将智能化设计融入 建筑和社区管理中，提高 居住的便捷性和安全性。
质量保障
材料质量
万科城严格把控建筑材料的质量，确保建筑质量和安全。
施工工艺
万科城采用先进的施工工艺和技术，提高建筑的稳定性和耐久性。
乐场所。
万科城服务理念
03
专业服务
专业团队
万科城拥有一支专业的团 队，具备丰富的行业经验 和专业知识，为客户提供 全方位的服务。
专业技能
万科城团队具备高超的技 能和卓越的能力，能够高 效地解决客户的问题和满 足客户的需求。
职业操守
万科城团队遵循严格的职 业操守和道德规范，确保 为客户提供合法、合规的 服务。
万科城在市场竞争中遵循公平、公正的原则，不进行不正当竞争。
合作共赢
万科城与合作伙伴、供应商等建立长期稳定的合作关系，实现共赢发展。
06 万科城未来展望
市场定位
精准定位
万科城将根据市场需求和趋势， 精准定位产品类型和目标客户群 体，以满足不同消费者的需求。
差异化竞争
通过差异化的产品设计和特色化 的服务，万科城将提升品牌竞争 力，在激烈的市场竞争中脱颖而 出。
客户至上
1 2
客户需求
万科城始终关注客户的需求，倾听客户的意见和 建议，以客户满意为服务的最高标准。
客户体验
万科城注重客户的体验，通过提供优质的服务和 产品，让客户感受到温馨、舒适和愉悦。
3
客户关系
万科城建立和维护良好的客户关系，与客户保持 密切的沟通和合作，共同实现双赢。
深圳万科坂雪岗(万科城)规划 共27页
总体规划总平面图
地形分析
坡地 平地 水面
原始地形地貌图
坡地
平地 沟谷
原始地形利用分析
功能分析
市政道路 市政配套 公共绿地 中心公园 住宅区域
新都市主义的实践
交通分析
市政道路 小区主要车行道 小区次要车行道
道路系统示意图
公共建筑分析
学校和幼儿园 三万平米商业 会所 城市开放空间
公建分布示意图
区域协调
居住区功 能、空间 组织
居住区氛 围营造
形成一个关怀的邻里 建造新生活方式的住宅 住区传播文化
主要经济技术指标
占地面积：39.7万平方米 建筑面积：43.7万平方米 容积率：1.1 车位比：1：1 住宅类型：Townhouse、 宽景house、花园洋房、 小高层、LOFT 商业配套：3万平方米 教育配套：占地35600 平方米的九年一贯制学 校，幼儿园2所
居住区规划案例分析
深圳万科坂雪岗（万科城）规划
新城市主义的启示
第一层面：
区域
第二层面：
邻里、街区、廊道
第三层面：
街道、街块、建筑
路网密度 向城市的开口 公建配套 邻里的适宜规模 突出的中心 优先考虑公共空间 混合利用、多样化
街道
街块（管理单元） 建筑
人车共存的系统 公共空间的营造
公共建筑的标志性 建筑风格与当地文脉协调
城市开放空间
开放的绿地 开放的商业 开放的道路
开放空间示意图
住宅区
TOWNHOUSE 宽景HOUSE 情景花园洋房 透天小高层 LOFT
景观布局
核心景观带 组团景观带
创造新的生活方式： 亲近自然 邻里对望 走向户外 生活空间庭院化
万科地产项目-万科城城市定义PPT课件
景观优美
项目周边有多个公园和景 点，提供优美的景观环境。
空气清新
项目周边绿树成荫，空气 清新，有利于居民的健康 生活。
04 万科城项目实施计划
建设周期与进度安排
建设周期
万科城项目计划建设周期为3年，分为前期准备、施工建设和竣工验收三个阶 段。
进度安排
前期准备阶段包括规划设计、土地征收、资金筹措等，预计耗时6个月；施工建 设阶段根据不同地块分期进行，预计耗时24个月；竣工验收阶段包括工程验收、 资料整理等，预计耗时3个月。
项目将建立资源循环利用系统，实现能源、水和废弃物的减量
化、资源化利用。
社区共建
03
万科城项目将鼓励社区居民参与规划、建设和运营，实现社区
共建共治共享。
项目社会效益分析
就业机会创造
万科城项目的建设将带动相关产业的发展，创造更多的就业机会， 缓解社会就业压力。
城市形象提升
万科城项目将提升城市形象和品质，成为城市的新名片和地标性 建筑。
及时了解政策动态，预测政策变化趋势。
政策风险评估与应对策略
强化政府关系
与政府部门建立良好的沟通机制，争取政策支持。
合理规划项目进度
根据政策调整项目计划，降低政策风险的影响。
建设风险评估与应对策略
工期延误
分析项目施工过程中可能出现的影响工期的因素。
成本超支
评估项目成本超支的可能性及原因。
建设风险评估与应对策略
等，实现产城融合发展。
城市设计理念
A
人文关怀
注重人的需求和体验，创造宜人的公共空间和 居住环境，提升居民生活品质。
绿色生态
强化生态环境保护和可持续发展，推广绿 色建筑和低碳生活理念，打造生态友好的 城市。