物业管理讲座

引言

?1、南京江宁托乐嘉小区业主战物业

?□月5日江宁最大小区（80多万平方）

?江苏爱涛物业与万科物业交接

?2、物业管理与我们息息相关，衣食住行?3、物业费涨价？物业拆除小区私搭乱建? 车位管理？

? 一、关于物业管理

?二、物业管理公司选聘?三、物业管理主体

?四、物业管理收费

?五、物业管理服务

?六、商业物业管理服务

一、关于物业管理

?物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

?（物业管理条例第二条）

?［、合同约定2、管理范围3、管理内容

? 4、出租物业用房及电梯或房屋外立面广告收入怎么处理？

?物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分，归小区业主共有。

?但一般的物业公司操作都说是：“补充物业管理费的不足”。

物业管理法律法规测试题及答案(1)

物业管理法律法规测试题（二）出题人：李门隆答题时间：120分钟阅卷人：姓名：时间：地点：一、单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业管理条例 B.物权法 C. 民法通则 D.合同法 2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A.业主 B. 物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业 3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。 A.平等的法律主体关系 B. 领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系 4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。 A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政 5、业主是指（） A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D. 居民委员会

7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同 9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。 A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业 10、业主委员会的权利来源于（）。 A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权二、多项选择题：（共20分） 1、物业管理法律法规调整的对象是（）。 A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系 2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。 A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权 3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作

设备管理基本知识讲座

设备管理基本知识讲座第一节我国现行设备管理体制一“设备管理条例” 1设备管理条例的特点中外结合变革、进步 2 我国设备管理制度（基本方针、原则、主要任务） ●三条基本方针设备管理要坚持“依靠技术进步”的方针设备管理要贯彻“促进生产发展”的方针设备管理要执行“预防为主”的方针 ●五个结合设计、制造与使用相结合维护与计划检修相结合修理、改造与更新相结合专业管理与群众管理相结合技术管理与经济管理相结合 ●主要任务保持设备完好提高企业技术装备素质充分发挥设备效能取得良好投资效益二贯彻“95全国设备管理纲要” 1 转变设备管理观念 2 政企分开，改变设备宏观管理模式实现两个转变：政府直接管理间接管理；仅对工交管理全社会管理。

3 从建立现代企业制度来重新认识设备管理考核标准：完好率，停机率，利用率，维修费，闲置率，事故市场：维修，备件，租赁，调剂，技术信息，咨询法规：法制，规范增效：管理，改造，更新培训：技术、业务、管理思想第二节设备使用管理一正确合理使用设备 1 合理配备配套性平衡性适当柔性 2 合理安排生产匹配适应性满负荷但不超负荷 3 加强工艺管理工艺适应设备设备保证工艺 4 设备环境与条件环境：防腐防潮防尘防振恒温恒湿条件：监测抽检警报封闭设施保障人员着装二使用管理

1 正确使用岗前培训持证上岗定人定机定责 2 建章健制使用守则操作规程维护保养规程 3 检查监督班组长设备员第三节设备维护管理一设备维护保养制度：三级维护保养制 1 日常维护保养（日保）保养人：操作工人要点：班前检查加油润滑随手清洁处理异常班后维护真实记录坚持不懈周末养护2 一级保养（一保）保养人：操作工人（主）＋维修工人（辅）要点：定期计划重点拆解清洗检查擦拭润滑间隙调整紧固复位行为规范记录检查3 二级保养（二保）保养人：维修人员（主）＋操作工人（辅）要点：定期计划系统检查校验仪表全部润滑修复缺陷调整精度损件更换恢复公差消除泄漏认真记录制订对策标准验查

管理知识培训课件

管理知识培训讲义 § 1 基础知识一、概念 1．管理：在特定的环境中，通过计划、组织、领导、控制等手段充分利用有限的资源以顺利实现组织目标的过程。 2．组织：由两个或两个以上有共同目标的人通过特定的规则组成的有机集合。 3．管理者：通过他人并同他人一起取得劳动成果的人。二、管理学的性质管理学是一门具有很强艺术性的科学。首先管理学理论是经过无数实业家和学者通过大量辛勤工作和研究之后得出的具有指导意义的理论，通过学习这些理论可以帮助我们更好的工作。但管理又有很强的艺术性，不同的管理者可能采用不同的管理方法，同一个管理者在不同的环境中也可能采用不同的方法，关键看是否有效。管理学中不存在万能的管理模式。三、管理者的作用不同的职务，不同的管理者具有不同的职责和权限。任何管理者在拥有权利的同时都必须承担责任，从管理者所具有的共同点上看，其作用主要有两方面： 1．工作方面：负责对工作进行有效的管理和改善； 2．人的方面：对部下进行有效的领导和协调，并不断培养、提高他们的能力。四、基层管理者必备的5个条件 1．业务知识：完成工作必备的知识，如设备、治具、工具的使用，业务标准书的掌握等等。 2．职责知识：按工场的规章制度，岗位职责和程序文件进行工作的知识； 3．改善技能：利用改善的手段有效活用人、机、料、法、环境使工作效率更高； 4．教育技能：能将自己的业务知识和工作技能传授给下级，使之工作更加出色； 5．用人技能：通过有效的领导协调和沟通，在组织中创造一种融洽的工作氛围与和谐的人际关系，在此基础上充分利用每个人的优点而避开其缺点使每个人都能充分发挥能力。五、基层管理者应具备的态度作为管理者在展开行动时，根据状况作出适当判断时应具备6种态度： 1、原理、原则的尊重——学习管理工作、管理人的原理原则，是管理活动能有效进行下去的上策。违反这些原理原则，容易产生混乱和问题。 2、科学解决问题——基于事实、基于数据来研究问题，从而朝既定目标合理推进；经常以超前的姿态来预见问题，致力于改善和创新。 3、成本效能意识——追求以最小的投入来获得最大的产出；致力于做正确的事（效果），而不仅仅是把事情做正确（效率）。 4、健全的判断——不是仅仅停留在用感觉和经验来判断，而是以原理原则为基础，参照公司和上级的方针计划、再参照组织的理念作出适当的判断。 5、尊重个性——识别部下的知识面、技能面、体能面、情感面的限界，活用每个人的个性，不要仅在自己固有个性模式中作决定是非常重要的。 6、管理意识——将以上5种姿态经常放在意识中并指导管理行动是优秀管理者的关键。六、组织运行的基本知识 1、组织必须具备的条件：1）有共同的目标2）有协作的愿望3）有共同遵守的规则 4）有良好的沟通渠道，信息交流顺畅。 2、组织运行的原则：1）统一领导，统一指挥原则，一个人只能接受一个上司的指令，不允许多头指挥，一件任务只能有一个领导。2）管理幅度原则：管理者直接管理的人数应适当。3）合理分配业务：不重复不遗漏。4）授权：不断地给下级授权以充分发

物业管理法律制度体系的构建策略

物业管理法律制度体系的构建策略随着我国城市化建设的不断推进,我国的建筑业发展势头强劲.为了更好的发挥建筑的使用功能,管理建筑物周围的基础设施以及优化建筑物周围的环境,物业服务业迎来了发展的春天. 为了更好的规范物业服务企业,提升物业服务企业的服务水平,及时解决和处理物业服务纠纷,开展物业管理法律制度体系建设研究具有重要意义. 一、物业管理法律制度体系建设的重要意义 (一)加强对物业管理法律制度体系建设是为了更好的适应当前社会发展形势的需要当前,随着我国依法治国理念的不断深入,我国的各项法律制度建设都已经趋于完善.物业管理由于是近些年才兴起的产业,是随着我国房地产业的发展而产生的一项新兴产业、朝阳产业,因此,我国的物业管理法律制度体系建设还不完备,还没有形成有效的法律制度监督体系,对于因为物业管理产生的纠纷我们处理起来还有很大的压力.为了更好的适应依法治国的社会发展趋势,加强对物业管理法律制度体系建设具有重要意义. (二)加强对物业管理法律制度体系建设有助于促进我国物业管理水平的提升物业管理在我国可以称作是一项朝阳产业、新兴产业.物业管

理水平直接关系到城市的现代化建设以及居民的生活质量. 市场经济条件下,随着竞争的不断增强,物业管理水平也需要不断的提升.但是由于物业管理所涉及的问题较多,所管理的区域也越来越大,物业管理所涉及的法律管野也越来越复杂,需要处理好业主、开发公司、物业服务企业、政府之间的关系,没有健全的法律制度体系是不行的.建立健全物业管理法律制度体系建设使物业管理有法可依,避免物业管理纠纷的产生,为构建和谐社会起到一定的作用. (三)加强对物业管理法律制度体系建设有助于保护各方合法权益不受侵害当前,因为物业服务水平而引发的纠纷案件在与日俱增,究其原因还是我们的物业管理法律制度体系不健全,我们的法院在处理这些纠纷案件的时候压力也比较大.建立健全物业管理法律制度体系,对于有效的维护各方的合法权益是很必要的.也可以为我国的司法实践提供必要的帮助.所以说,我们必须要加强对物业管理法律制度体系建设的研究. 二、物业管理法律制度体系建设研究 (一)物业管理法律制度的概述 1.物业管理法律制度的含义所谓物业管理法律制度是指国家通过制定相关的法律法规来规范和约束物业管理行为,并逐渐形成物业管理法律制度体系. 2.物业管理法律关系中的主体与客体制定和完善相应的物业管理法律体系,我们首先要明确物业

物业管理常用法律法规解读

物业法律法规知识物业法律法规知识授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理）标准课时：7小时课程大纲第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构

物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同

前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体：（1）（2）（3）（4）

物业管理法律法规知识题库

物业管理法律法规知识题库第一部分<物业管理条例> 1.国务院修订新的《物业管理条例》从2007年10月1日起施行。 2.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（第二条） 3.国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。（第三条） 4.国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（第五条） 5.业主是房屋的所有权人。（第六条） 6.业主享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。（第六条第8款） 7.业主需履行按照国家有关规定交纳专项维修资金和按时交纳物业服务费用的义务。（第七条第4、5款） 8.物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（第八条） 9.一个物业管理区域内成立一个业主大会。（第九条第1款） 10.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，产选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（第十条） 11.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加。（第十二条第1款）。 12.业主可以委托代理人参加业主大会会议。（第十二条第2款） 13.业主大会决定（1）筹集和使用专项维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；由业主大会决定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（第十二条第3款） 14.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（第十二条第4款） 15.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（第十二条第5款） 16.业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（第十三条） 17.召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。（第十四条第1款） 18.业主委员会是业主大会的执行机构。（第十五条） 19.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（第十六条第1款） 20.管理规约对全体业主具有约束力。（第十七条第3款） 21.业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。(第十八条)

中华人民共和国物业管理条例

物业管理条例《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。[1]本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。中文名：《物业管理条例》颁布部门：中华人民共和国国务院颁布人：温家宝类别：行政法规首次拟定：2003年06月08日实施时间： 2007年10月01日修订日期：2007年08月26日，2018年03月19日目录 .1制定原因 .2发布信息 .3修订内容 .4条例全文 .5内容解读物业管理条例制定原因随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。物业管理条例修订内容《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。具体修改内容为[4]：删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。” 删去第五十九条。第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。[2] 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,自2016年3月1日。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。删除第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。删除第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。国务院关于修改《物业管理条例》的决定根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但是，在只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，在决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

物业管理法规问答题

一、名词解释 1、物业管理法规： 2、物业管理法律规范：是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。 3、物业管理法律关系：是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系 4、物业管理法律责任：是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。 5、相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。 6、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 7、包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 8、管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。 9、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 10、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部

门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。二、简答： 1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？ 2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规 1、《宪法》 2、《民法通则》 3、《物权法》 4、《物业管理条例》 5、《城市新建住宅小区管理办法》 6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》 7、《物业服务收费明码标价规定》 8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》 9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》10、《物业服务企业资质管理办法》 6.试述物业管理法律规范的结构。（1）假定——物业管理法律规范适用的前提。（2）处理——物业管理法律规范的核心。 ( 3 ) 制裁——物业管理法律规范的保证。 9.简述物业管理法律关系的构成要素。其主体有哪些？物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。（1）业主（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构 13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？（1）存在法律责任主体（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）

物业管理法律制度

第十一章物业管理法律制度四、自我检测一、判断题（共5题，3分/题，共15分。正确选A，错误选B。） 1．物业管理是物管公司对小区物业的管理。（） 2．业主对物业服务不满意可以拒绝交物管费。（） 3．物业公司的收费及如何使用，都应当公示，保护业主的知情权。（） 4．物业公司无权随便制定规则，物业公司只是负责管理工作。（） 5．业主委员会不可以与物业公司解除合同。（）二、选择题（共5题，3分/题，共15分） 1.《物业管理条例》中物业管理通常的理解有：（）： A、管理：服务 B、管理是公共事物的管理 C、管理，强调业主自治下面业主一种自主管理里面的委托管理。 2．物业管理矛盾的核心在于利益的不平衡，这里的利益不平衡指：（） A、是物业管理者和业主的利益不平衡 B、第二是业主之间的利益不平衡 C、物业公司之间的利益不平衡。 3.物业公司存在的管理服务问题主要有哪些情形：（） A、基本业务不到位 B、安全保护不到位 C、物业公司员工素质低 4.业主在接受物业管理服务中存在的主要问题有：（） A、业主不遵守业主公约 B、拖欠物管费 5. 物业管理冲突的解决方法有：（） A、协商解决 B、民事赔偿 C、仲裁 D、诉讼三、案例分析（共3题，第一题20分，后两题25分/题，共70分）案例一上海市西苏州路的天鼎花园占地面积14976平方米，由上海天鼎置业公司开发建造，赛福莱公司受开发商委托对该小区进行前期物业管理。在天鼎公司所发给小区业主的手册中，明确物业管理范围包括道路等，物业管理费主要包括管理、

服务人员的工资和按规定提取的福利费；小区公用设施维修及保养费和绿化管理费，未涉及地面停车费管理内容。该小区建成交付使用后，地面停车位约在40个，以后渐渐发展到近100个左右。2004年8月，天鼎花园小区业主大会依法成立，赛福莱公司提出终止前期物业管理服务合同，遂在2004年11月底结束了在天鼎花园的物业管理事务。同日，小区业委会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。2004年12月8日，赛福莱公司回函对公益性收费收、支进行了说明，其中地面停车费结算后收益为零。小区业委会对此结算提出异议，在多次协商无效的情况下，于2006年5月25日，起诉至上海静安区法院。小区业委会认为，小区前期物业管理由赛福莱公司向开发商承接，实际由宏冠公司实施。按前期物业管理服务合同约定，小区地面停车位属全体业主所有，其收益也属全体业主。现小区业主大会依法成立，但两被告公司却拒绝移交2001年7月至2004年11月期间收取的小区地面停车费，还认为所谓停放车辆的看管人员工资，已有小区业主按月缴纳的物业管理费中作提取支付，不应劳务再发生费用。现要求判令返还上述停车费14.1万余元及利息1万余元。法庭上，赛福莱公司承认在管理小区物业期间，收取过上述金额的停车费，但收取的地面停车费全部用于了支付车辆管理人员的工资及缴纳法定税费，并无余额。被告还提供与开发商签订的《协议书》，来证明上述费用支付的情况。宏冠公司辩称，公司与天鼎花园小区的物业管理不存在合同关系，虽然小区物业管理实际由本公司的人员具体实施，但对外均以赛福莱公司名义，物业管理费及地面停车费均有赛福莱公司收取，不认可诉请。根据上述案例分析 1、本案中小区业委会是否具备诉讼的主体资格？ 2、本案中物业公司赛福莱公司是否应该返还收取的全部停车费？ 3、本案中开发公司是否与物业公司一起应承担返还停车费法律责任？案例二孙先生购买了宣武区某小区的一处房屋。2001年8月13日，孙先生按照规定与某物业管理公司签订了供暖协议书，由物业公司为其供暖，每供暖季每建筑平方米30元。 2005年9月，孙先生将房屋内的暖气片全部拆除，并通知了某

物业法律培训心得

物业法律培训心得经过这次的物业法律培训，改变以前的管理，向品质生活靠拢，认真贯彻"从心出发，用心发现，无微不至，尽善尽美"!将龙庭的物业服务提升到新的高度，在此分享心得。下面是为大家收集整理的物业法律培训心得，欢迎大家阅读。物业法律培训心得篇1 20xx年5月20日，时代管理处对所属部门进行关于"团队精神"为主题的培训，通过本次培训来增强管理处各部门、人员的凝聚力、竞争力，加强全体员工的团队意识和协作精神，大力推进了管理处的组织化、人性化管理。团队，不仅仅是一个集体，而是由一些具有共同信念的员工为达到共同目标而组织起来的。在团队中，人们可以获得和使用更多的不可言传的知识，价值观念和文化特质，它们往往是决定命运的东西，团队成员之间有着相同或相近的态度和价值取向，通过沟通和交流，能够善意地协调、默契协作、互补互助。同时我们每一个人都是团队中的一份子，我们的利益与团体惜惜相关，互相影响，也许一个不经意的错误就有可能导致全体的失败，就如《细节决定成败》中所提到的1%的错误会导致100%的失败，这就要求团队中的每一个成员要关心团队、忠诚于团队，在团队中学习和提高，保持目标、方法的高度一致，勇于进取，敢于负责，甘于奉献，为团队的发展创造最大的价值。信任在团队中起着至关重要的作用，是将团队成员联系在一起了

"强力剂"，团队成员之间要高度信任，彼此之间以诚相待，互相尊重，互相理解，互相支持，经常沟通，对存在的歧义认真去探讨、分析，提出合理的建议，杜绝以自我为中心，自我感觉，而不感受队友、同事的想法。在沟通过程中讲究沟通的技巧、沟通的方法，要让所有的队员明白你的意图和你所要表达的效果，以及怎样去表达等等，管理者也要对团队的成员充分信任，鼓励员工参与决策并不断提高个人的能力。积极的协调、默契配合，是一个团队发展所必需的条件之一。不管是做游戏也好，工作也好，只有我们大家心往一处想，劲往一处使，才能使我们的团队力量发挥最大的效用，同时也要我们无条件地服从上级领导的决策，积极地、全身心地投入到工作中去，认真配合其它部门做好各项工作，一切以大局为重，一切以集体为重，凡事三思而后行，不利于团队的事不做，不利于团结的话不说，建立良好的内部、外部关系，通过团结协作，把自己融入团队，视团队的成功为自己的成功，同时个体的成功也是团队成功的组成部分。团队精神是团队成员共同认可的一种集体意识，是团队成员理想信念的体现，具有凝聚力和号召力，树立团队精神，以实现目标为共同愿望，首先要统一思想，同心同战，配合默契，分工合作，能设身处地为他人着想，齐心协力，在集体奋斗中发挥个人才智，拧成一股绳，推动团队前进，培养团队精神，增强凝聚力，消除内部损耗，居安思危，形成团队优势，从而发挥整体效能。通过这次培训使我对团队精神有了进一步的了解，在今后的工作

物业管理培训心得体会

物业管理培训心得体会通过这次的培训学习我受益匪浅。听专家、教授们滔滔不绝、挥洒自如的讲座,心中十分佩服他们的口才,佩服他们的自信,佩服他们的敏锐,佩服他们知识的渊博。想想如此才气从何而来？所有人都是走着同一条道,那就是不断的读书学习,关注专业知识,关注国家大事,日复一日,永无止境。虽然物业管理人和酒店管理人一样都要求具备:管理、执行和协调这三种能力,但是它也对我们有了不一样的要求,这就是:熟悉相应的法律法规、对房屋的了解和亲和力。通过学习,慢慢理出一点头绪,下面谈谈我自己的一点体会: 我认为:学习+反思=成长在学习过程中我感觉有一句话说的很对“态度决定一切”,不管我们学得怎么样首先你要学,如果你不学那你就别进那个门,进了那个门你就要明白你是来学习的,不是睡觉。聊天和玩的。为什么有人会觉得学习很苦,也有人感到甘呢？我们应该反思一下自己,学习一下别人,那样你永远都是佼佼者。在端正了我们的学习态度后我感觉:学习+理解=了解物业管理对于我来说是一个全新的行业和方向,通过这次学习,深深地刺激了我,我要走的路和方向原来还很宽很远,我们公司的前景和未来还那么的远大,我为自己之前的工作和学习所丢失的时间感到悲哀,我也为我现在的决策感到庆幸。中国的物业管理发展才三十年,刚刚进入而立之年。物业管理水平普遍偏低,我们站在挑战和机遇并存的天平上,但国外最早已有一百多年的物业管理知识和经验;只要我们努力学习,敢于面对挑战,我们的物业管理的春天或许就在我们的明天。到最后就是执行力了提高执行力就要做到加强学习,更新观念日常工作中,我们在执行某项任务时,总会遇到一些问题。而对待问题有两种选择。一种是不怕问题,想方设法解决问题,千方百计消灭问题,结果是圆满完成任务;一种是面对问题,一筹莫展,不思进取,结果是问题依然存在,任务也不会完成。反思对待问题的两种选择和两个结果,我们会不由自主的问到,同是一项工作,为什么有的人能够做得很好,有的人却做不到呢？关键是一个思想观念认识的问题。我们常说,观念决定思路,思路决定出路。观念转、天地宽,观念的力量是无穷的。一些成功企业也认为,有什么样的思想观念,就有什么样的工作效果。观念转变,思想解放具有“核裂变”效应,能够产生推动发展的不竭动力。只有转变观念,解放思想,企业才能始终保持快速发展,才能始终充满蓬勃旺盛的精力。由此,我们要认识到,任何一个企业的发展,不仅仅是战略决策,经营规划等等,更重要的是各级人员的执行能力。对待日常工作,不要总是找借口,要从自身出发,不断加强学习更新观念,不断分析认识提高自己,改变不执行不作为的不良习惯,自动自发地做好本职工作。提高执行力就要做到诚实做人,认真做事我们常说,诚诚实实做人,认认真真做事。做人要有一个做人的标准,做事也要有一个做事的原则。但具体到实际工作中,常常是有制度,有措施,也有违章。究其原因,就是一个态度问题,一个责任感强不强的问题,一个做人是否诚实、做事是否认真的问题。联系到一些企业“做强做大”的发展格局,就象我们餐饮部一样,部门管理的范围越来越大,更需要我们树立一种积极向上的工作态度,诚实认真地执行好企业的每一项决策,正确履行各项工作。要时刻牢记执行工作,没有任何借口,要视服从为美德;工作中无小事,工作就意味着责任,无论在任何岗位,无论做什么工作,都要怀着热情、带着情感去做,而且要竭尽全力、尽职尽责地做好、爱岗敬业。提高执行力就要做到面对困难,勇往直前唯物辩证法认为,任何事物的发展都不是一帆风顺的,毛泽东同志也说过,我们共产党人不怕任何困难,世上无难事,只怕有心人。金通公司虽然成立还未到一年,生活福利也非常艰苦,照样有很多员工为了企业的发展舍小家、顾大家,为企业的可持续发展做着无私的奉献。这些感人的事迹,充分体现了高度的纪律性和大局意识,这也正是企业员工在执行中必须要坚持

现代企业管理知识讲座

现代企业管理知识讲座主讲人：《西游记》中的唐僧师徒四人性格分析 1、唐僧： 2、孙悟空： 3、猪八戒： 4、沙和尚：西天取得真经的原因：唐僧——管理者孙悟空——执行者猪八戒——协调者（润滑剂）沙和尚——普通员工一、什么是管理最简单：管理是通过别人完成任务，其核心是如何分配权力二、管理者干什么： 1、制定目标 2、依法建制 3、监督者 4、教练 5、建立利益驱动机制和约束机制 6、协调各方诸候三、管理者的行为模式： 1、独裁式（一个人说了算）

2、民主式（少数服从多数） 3、官僚式（条文怎么写就怎么办） 4、放任式（不管）四、制定目标 1、企业目标是企业的一切生产与经营活动的阶段目标或最终的目的。 2、利润不是企业的唯一目标。 3、目标的种类：对外：企业形象目标、产品形象目标、产品系列发展目标。对内：管理目标、职工待遇目标、企业素质目标（人员）。 4、良好目标的特征 ·具体 ·可衡量 ·有时间规定 ·强调成果 ·既切实可行，又应具有挑战性 5、制定计划要做什么，如何做，何时做，由谁做，如何评估五、组织系统的设计（依法建制，组织是保证） 1、原则 ·一个上级的原则 ·责、权、利一致的原则 ·既无重叠又无空白原则 2、组织系统的五大要素： ·部门：（1）分主要职能与兼管职能；（2）不因时间推移、上级变更、负责人变更而变化；（3）划清边界，永保和平

·岗位：岗位描述。原则：整体原则、无重叠原则，无空白原则 ·编制 ·级别 ·指挥线 3、管理幅度和管理层次 ·管理幅度 ·管理层次 4、原则上不设副职六、组织管理运作实务：（一）垂直指挥系统动作 1、原则： ·一个上级的原则 ·服从的原则 ·逐级的原则上级对下级可以越权检查，不能越级指挥；下级对上级可以越权申诉，不能越级报告； 2、形式 ·命令：受令人，内容，完成标准，完成标志，复命的时限和方式，语言要求 ·会议：要素（时间、地点、人员、议题、议程、决议） ·会议的战果，凝固在会议纪要的决议中 3、公文（二）横向联络系统运作原则： 1、运作原则：

2018年自学考试《物业管理法规》试题及答案

2018年自学考试《物业管理法规》试题及答案一. 填空题 1. 物业管理法律规范有一个严谨的逻辑结构，由_____;_____和制裁三要素组成。 2. 民法的基本原则包括民事活动当事人的原则是_____。 3. 《业主大会和业主委员会指导规则》规定业主大会议事规则应当就业主大会议事方式;_____;_____;委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。 4. 物业管理法规的调整对象包括_____和_____，具体内容包括物业财产关系;物业建设和经营关系;城市物业管理关系;物业行政管理关系。 5. 按法律责任的内容不同，物业管理法律责任一般可分为_____;_____;_____三种。 6. 物权就是自然人，法人直接支配特定物的权利。物权包括_____;_____和_____。 7. 物业服务合同当事人在履行合同的过程中应坚持_____和_____两项原则。 8. 按物业管理纠纷所属法律分部门不同法律关系性质差异，可以将物业管理纠纷分为_____;_____;_____和_____四大类。 9. 物业承接查验的程序是：确定物业承接查验方案→_____→查验共用部位，共用设施设备→_____→确认现场检查结果等七项。 10. _____;_____和_____是具备一定订立物业服务合同资格的三种当事人。二. 名词解释 1. 物权法中的预告登记： 2. 物业管理纠纷： 3. 物业承接查验： 4. 物业服务合同： 5. 前期物业管理： 6. 业主大会：三. 简答题 1. 物业管理法律的原则有哪些? 2. 物业管理法律关系的特征是什么? 3. 建筑物区分所有权的构成有哪些? 参考答案一. 填空题 1. 假定处理 2. 地位平等原则 3. 表决程序业主投票权确定方法 4. 民事性质的物业管理关系行政性质的物业管理关系 5. 民事法律责任行政法律责任刑事法律责任 6. 所有权用益物权担保物权。 7. 实际履行全面履行 8. 民事纠纷经济纠纷行政纠纷刑事纠纷 9. 移交有关图纸资料解决检查发现的问题 10. 房地产开发企业物业服务企业业主委员会二. 填空题

我国物业管理法律制度的现况及优化

我国物业管理法律制度的现况及优化一、引言物业管理,指业主通过选聘物业管理公司,并按照共同制定的相关服务合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,进行卫生与活动秩序相关区域的维持.物业管理作为服务产业中的一种新兴的产业在社会中迅速普及和发展,但在物业管理的相关法律法规条例中,出现了与实施不符,不够完善的法律条例,所以物业管理中存在的矛盾和问题正逐步的的显现出来.由2003年5月28日国务院审议颁布实施的《物业管理条例》,这一法规填补了立法的空白,有利于解决物业管理纠纷,但在实践操作中有一定的局限性.全国人大十届五次会议在2007年3月16日召开并通过的《中华人民共和国物权法》对物业管理问题做了一些原则性规定,进一步向物业管理法制化前进.但是,我国的物业管理法律制度仍然存在着许多待解决的问题,需要我国相关的法律部门在物业管理法律法规中加以完善. 二、我国物业管理法律制度现状 1.从立法层面看从我国的立法体制上来看,迄今为止我国目前没有一部专门关于物业管理的法律法规.在当前法律关系效力最高的《物权法》中,由于法律在实施的过程中可操作性很差,在物业管理的规范方面很大程度上都借助于其他相关方面的法律法规.《物业管理条例》是专门

规范和管理物业方面的行政法规,在物业服务管理的过程中有利于法律法规的进一步落实,能够对物业管理方面的相关法律进行规范,通过法律解决物业管理中的民事纠纷,违背了物业管理的正常立法程序,应当先有《物权法》,而后是配套法规.《物权法》出台后,《物业管理条例》必然要顺应服从《物权法》的规定,加以修改完善并与《物权法》相协调统一.地方上,各地结合本地情况出台的规章制度,在物业管理条例内容上会有很大的差异,在这其中还会与国家的相关法律规定不相符,导致了我国在物业管理在立法方面的不统一性. 2.从法律制度层面看业主委员会的身份和地位从相关的法律制度上看是不够明确的,因此在法律上也没有相应的民事主体资格.人民通过业主大会的民主选举中产生的民主组织就是业主委员会,其中的成员是由业主民主选举出的代表构成,所以业主委员会能够充分广大业主的利益.业主委员会的选举是一项广大业主履行业主公约的一项权利,具有监督管理物业的性质.另外,业委会也被赋予处理外部关系的权利与职责.物业管理服务收费的政府指导价机制不够完善.《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等这些物业管理方面的行为规范是物业管理服务收费情况的相关法律. 《物业管理条例》中相关的法律规定了,在物业服务费收取的相关方面,物业公司应制定合理的费用标准,其制定的过程应该是公开进行的,并要为广大业主提供与费用相适应的服务水平.从条例中可以看出,在我国物业管理的收费都是由政府来定价,并提供相应的指导价

工程质量管理知识的讲座

市世纪嘉联项目专项工程质量管理控制知识

市宏大工程建设专项工程质量管理控制知识讲座工程名称：市世纪嘉联项目地点：市宏大工程建设会议室讲座容：钢筋安装、模板支撑讲座人：参见人员：日期：容：钢筋安装控制措施 (1) 在钢筋工程施工前根据创优质结构的要求，对钢筋工程的施工方案要充分考虑,考虑容应包括: 1)明确钢筋分项施工参照规、规程、图纸及各类文件； 2) 工程概况，首先通过调查评价选择合格的钢筋供方、劳务队伍（包括直螺纹加工队伍）；其次通过表格的形式明确不同部位所用钢筋的类型、强度、规格、工艺形式、加工方法、搭接与锚固长度、保护层厚度及控制方法、箍筋形式等； 3) 施工安排，首先根据不同部位如基础底板、地下室墙柱、地下

室顶板、地上非标层墙体、标准层墙体、顶板、电梯间等不同部位确定钢筋施工方法、下料尺寸、数量、形式等容；其次根据不同部位的工程量合理确定劳动力数量、施工工期等容； 4) 施工准备，包括技术准备、机具准备、材料准备，技术准备中应重点明确对图纸的审查与熟悉、技术交底的编制、样板的制作、现场交底等容；机具准备应根据工程特点明确钢筋加工所需的各中机具，指明规格、型号、数量、操作注意事项等容；材料准备应包括钢筋的采购、运输、验收、试验、加工等容； 5) 主要工艺施工措施，本工程应对钢筋的滚压直螺纹工艺、基础底板筋的绑扎、墙体筋的绑扎、楼梯筋的绑扎、阳台筋的绑扎、空调板筋的绑扎以及各类控制筋（梯子筋、马凳、卡具等）的制作与安装、各种起步筋的施工工艺进行明确； 6) 成品保护，应重点加强墙体钢筋在水电预留洞处、板面负弯矩筋在混凝土浇筑时、楼梯筋以及工序交接等的保护措施； 7) 安全注意事项，应加强施工人员在钢筋加工、制作、施工过程中机械操作、安全作业的各类注意事项。 (1)钢筋工程工作流程见图4-5。

物业法律法规培训心得

物业法律法规培训心得通过物业法律法规培训，能够提高物业管理者对团队的成员充分信任，也在不断的提高物业公司员工的工作积极性。下面是小编为大家收集整理的物业法律法规培训心得，欢迎大家阅读。物业法律法规培训心得篇1 住宅小区物业管理中的保安工作重要性是不言而喻的，保安员(包括车管)约占物业管理人数大部分。这意味着相当一部分的服务工作必须由保安来展开，小区的文明、安全必须通过保安工作来实施予以保证。在住宅小区中的保安员工作内容很多，不仅要做好安全防范工作，还要协调其它清洁、绿化、维修等服务，许多装修违章也需要保安员出面。现小区面临较突出问题是小区车辆多停车位少，车主停车难意见大、态度不好。如果处理不当易跟车主产生纠纷。针对此公司组织保安部人员参加由专业律师给大家进行的一次相关法律知识培训。主要是提高保安员的遇事处事能力和素质培养，从而更好的完成相关工作，提高工作效率。这次学习使我们受益非浅，更使我们知道做好一名保安员应该具备的相关法律知识和工作职责素质。通过培训使全体保安员了解物业方面的法律法规，从而严明保安纪律，提高保安综合业务素质，树立良好保安形象，为维护小区的正常安全、生活秩序发挥重要作用。通过通俗易懂的案例进行探讨从中得到启发。为以后在实际工作中扎下良好基础。

希望公司能多举办类似培训课程的机会，以提高保安综合业务素质。如对业主(事主)沟通的实际操作技巧和对突发事件的应对化解、处理步骤、分析等科目，进一步的加强培训使保安员在实际工作中发挥更好的作用和处理能力，更好的为业主和公司服务。物业法律法规培训心得篇2 经过公司领导的精心筹划与各职能部门的协同下，物业总公司于2月27号在会馆员工之家，对我们物业班组以上的人员进行了全方位细致的培训。无论从工作的细节还是人生的规划上都让我们受益颇多。让我们从专业化，从责任感，从规范化的管理等都有了一个深刻的认识。在这里向公司的领导能够给予我们这样学习的机会，为这方面培训所付出的努力表示深深的感谢，我们需要公司给我们展示自我的机会与平台，但更希望公司给予我们提升所需要的学习的机会，让我们认识我们的差距与不足，让自己变得更加的职业,让我们更加的专业为公司服务。聂总的培训，告诉我们要不断的学习，给自己更多的历练机会。人的差距不是按年龄来划分的，而是毕业后日积月累的知识的累积，然后将知识转化为技能。对于半路出家的我更应该不断的给自己充电，学习相关的法律法律，学习相关的管理知识等。给自己制定好自己的人生规划，长期目标与短期目标结合!“无目标，没进步”练好基本工，然后朝着目标执着前进。气度决定格局，素质决定命运。职业物业人应该有一个良好的形象与谈吐!金正昆教授的讲座让我们懂得啦沟通的禁忌以及初次见面的社交礼仪，使我们在社交场合中交往更加的职业，为避免出现社交的尴尬而闹出笑话。邓总与朱总的专业知识