房地产估价实务中的工程估价

一、房地产估价实务中的工程估价1.房地产估价实务中的工程估价2.工程造价的构成3.建设工程造价的影响因素4.项目投资决策阶段的工程估价5.项目设计阶段的工程估价6.施工准备阶段的工程估价（一）成本与价格1.研究界定：成本仅指建筑物成本，即建设工程造价，不包括土地。

因为土地本质上是大自然的产物，不是劳动者创造的。

因此，地价不一定含有成本因素，一块地理位置和周边环境好的未开发土地，其价格尽管很高，但之前可能未投入任何人类劳动，没有任何成本。

2.成本决定价格：一分钱一分货（1）“房地产成本的增加并不一定能增加其价值”。

在市场经济条件下，理性的厂商不会这样做；房地产估价不能建立在房地产开发活动存在非理性基础上。

（2）房地产估价中的成本是客观成本，而非某一开发商的实际成本。

（3）价格受市场供求影响：价格围绕“成本加平均利润”波动。

3.涉及成本计算的估价方法成本法假设开发法（二）成本法适用对象：1.既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产。

以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田和码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发的房地产；2.单纯建筑物的估价；3.市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。

基本公式:房地产估算价格=重新购建价格－折旧适用新建建筑物公式：新建建筑物价格=建筑物开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润适用旧建筑物公式：旧建筑物价格=建筑物重新购建价格－建筑物折旧无论是新建建筑物，还是旧建筑物，均需确定建筑物的重新购建价格，即建设工程造价。

具体提出：重置价格，重建价格。

（三）假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值=开发完成后的房地产价值－（由生地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买生地应负担的税费要求：投资决策阶段的建设项目总造价熟地价值=开发完成后的房地产价值－（由熟地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买熟地应负担的税费要求：设计阶段的建筑安装工程造价（费用）在建工程价值=续建完成后的房地产价值－（续建成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋续建投资利润）－买方购买在建工程应负担的税费要求：施工阶段的单项工程部分造价旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－（装修改造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋装修改造投资利润）－买方购买旧房应负担的税费要求：施工阶段的装修工程造价二、建设工程造价的构成1.建设项目造价组成概述2.设备、工器具购置费用的组成3.建安工程费用项目的组成4.工程建设其他费用组成5.预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金（一）我国现行建设项目造价组成以《建设项目经济评价方法与参数》第三版为依据。

见图2-1（二）设备、工器具购置费用的组成设备购置费用的组成1.国内设备购置费估算设备购置费=设备原价+设备运杂费设备原价系指国产标准设备、非标准设备的原价。

设备运杂费系指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等。

2.进口设备购置费估算进口设备的抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。

进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监管手续费3.工器具及生产家具购置费的构成和计算工、器具及生产家具购置费 = 设备购置费×定额费率（三）建筑安装工程费用项目的组成建安工程费用项目组成直接费间接费利润税金建筑安装工程费用计算程序1.建安工程费用项目组成建标[2003]206号关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知2.直接费（1）直接工程费直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费人工费材料费单位工程量材料费的计算公式施工机械使用费（2）措施费环境保护费文明施工费安全施工费临时设施费夜间施工增加费二次搬运费大型机械设备进出场及安拆费混凝土、钢筋混凝土模板及支架费脚手架费已完工程及设备保护费施工排水、降水费3.间接费（1）规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用规费的计算公式：以直接费为计算基础规费＝直接费×规费费率以人工费和机械费合计为计算基础规费＝（人工费＋机械费）×规费费率以人工费为计算基础规费＝人工费×规费费率（2）企业管理费企业管理费的计算公式：以直接费为计算基础企业管理费＝直接费×企业管理费费率以人工费和机械费合计为计算基础企业管理费＝（人工费＋机械费）×企业管理费费率以人工费为计算基础企业管理费＝人工费×企业管理费费率（3）间接费的计算以直接费为计算基础间接费＝直接费合计×间接费费率（%）人工费和机械费合计为计算基础间接费＝人工费和机械费合计×间接费费率（%）以人工费为计算基础间接费＝人工费合计×间接费费率（%）4.利润指施工企业完成所承包工程获得的盈利。

按照不同的计价程序，利润的计算方法也有所不同在投标报价时企业可以根据工程的难易程度、市场竞争情况和自身的经营、管理水平自行确定合理的利润率5.税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。

营业税的税额为营业额的3%。

城市维护建设税的纳税人所在地为市区的，按营业税的7%征收；所在地为县镇的，按营业税的5%征收；所在地为农村的，按营业税的1%征收。

教育费附加为营业税的3%。

为了计算上的方便，可将营业税、城市维护建设税和教育费附加合并在一起计算，以工（四）工程建设其他费用组成工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用（递延资产）。

1.固定资产其他费用：包括建设管理费（包含建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费）、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术及进口设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费共11项。

2.无形资产费用：包括建设用地费（包含土地征用及补偿费、耕地占用税、租地费用）、专利及专有技术使用费。

3.其他资产费用（递延资产）：包括人员培训及提前进厂费、生产办公、生活家具购置费、生产工具、器具、用具购置费。

（五）预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金1.预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。

（1）基本预备费：指编制投资估算或设计概算时，难以预料而在项目实施中可能发生的费用，又称不可预见费。

主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）×基本预备费率（2）涨价预备费：指建设工程在建设期间由于设备、材料价格等变动引起投资增加，需要预留的费用。

2.建设期利息指建设期内发生并计入固定资产的利息。

3.固定资产投资方向调节税（暂停）4.铺底流动资金指经营建设项目为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设项目总投资的资金，为流动资金的30%。

流动资金流动资金是指企业在运营期内长期占用并周转使用的营运资金。

在企业生产经营时，用流动资金购买原材料、燃料等，投入生产，经过加工制成产品，经过销售回收资金，完成一个生产过程。

流动资金进行一次周转，即储备资金→生产资金→成品资金→结算资金→货币资金。

流动资金就是这样由生产领域进入流通领域，又从流通领域进入生产领域。

依次通过供、产、销三个环节，不断周转，长期占用。

流动资金＝流动资产-流动负债流动资产＝应收账款+预付账款+存货+现金流动负债＝应付账款+预收帐款三、建设工程造价的影响因素（一）建设工程造价的影响参数层高层数建筑外形走廊形式进深开间单元组合项目对造价的影响单元 2 3 4 5 6 7造价% 100 96.8 95.2 94 93.4 92.8抗震烈度项目对造价的影响设计烈度七度（构造措施）八度（抗震计算）九度（抗震计算）造价% 105 110 15基础类型项目对造价的影响基础类型带型灰土带型毛石基础梁埋深增减10㎝造价% 98 99 100 ±1.3（二）建筑成本的变化趋势建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑产品成本发展趋势如图3-1所示。

图3-1 香港近几年建筑成本发展动向注：1.资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署；2.建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等；3.图中以1970年香港建筑成本为标准指数100。

究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，如图3-2所示。

图3-2 建筑成本不断上升的原因人工和材料等费用的上涨是导致建筑成本上升的直接原因随着社会发展，整个社会的物价水平不断上涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上升是必然的趋势。

这也是导致建筑成本持续上升的直接原因。

下面将分别从人工、材料、土地、设备等角度来分析建筑成本的发展趋势。

人工费上涨人工费是建筑成本的一个重要组成部分。

建筑行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水平较低。

再加上我国农村现有大量富余的劳动力，他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉（如图3-3和图3-4所示）。

因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。

图3-3 我国建筑业从业人员发展趋势图3-4 我国建筑业职工平均工资水平发展趋势另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的60～70%这一数据相比，仍然有相当大的差距。

随着我国融入世界，建筑业将进一步与国际标准接轨，因此建筑人工费增长的潜力很大。

图3-5和图3-6分别给出了香港和英国建筑人工费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。

如前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的60%强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本上扬，这一点可以在前面的图3-1香港近几年建筑成本发展趋势图中得到印证。

图3-5 香港近几年建筑人工费发展动向注：1.资料来源于香港政府建筑署；2.图中以1970年香港建筑人工费为标准指数100。