国有土地上房屋征收与补偿利益分割纠纷操作规范

国有土地上房屋征收与补偿利益分割纠纷操作规范

关于办理上海市国有土地上房屋征收与补偿利益分割纠纷操作规范

第一节一般规定

1. 概念界定

（1）公房，主要指国家或单位福利分配、调配或者国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。

（2）私房，即私有房屋，是指由个人或家庭购买、建造的产权属私的房屋，主要包括售后公房、老私房和商品房等。

（3）安置对象，是指有权取得被征收房屋补偿款或享受安置的人。

（4）房屋价值补偿款，指被征收居住房屋的补偿金额（评估价格+价格补贴+套型面积补贴）。注：本章所涉房屋限于个人承租或所有的住房。

2. 法律依据

（1）《中华人民共和国物权法》

（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）

（3）上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）

第二节房屋征收补偿利益的组成及分割原则

1. 房屋征收补偿利益的组成

1.1 居住房屋

居住房屋的征收补偿利益主要包括：

（1）房屋价值补偿，具体由房屋评估价格、价格补贴及特定类型房屋的套型面积补贴三部分构成；

（2）选择货币或房屋产权调换补贴；

（3）居住困难户的保障补贴；

（4）装饰、装潢补贴；

（5）搬迁费；

（6）临时安置或过渡费；

（7）家用设施移装费；

（8）签约奖；

（9）按期搬迁奖；

（10）无违法建筑或无未登记建筑奖；

（11）征收面积奖等。

1.2 非居住房屋

（1）被征收房屋的市场评估价格；

（2）设备搬迁和安装费用；

（3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（4）停产停业损失补偿；

（5）签约奖；

（6）搬迁奖；

（7）装潢补贴；

（8）执照补贴；

（9）未认定非居面积补贴；

（10）征收面积奖；

（11）选择货币补偿奖或自行购房补贴等。

1.3 居非兼用房屋

对于居住和非居住兼用的房屋，各区一般都按居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项补偿、奖励和补贴。按证计算的奖励不重复计算。

2.房屋征收补偿利益的分割处理原则

在法院处理此类案件的司法实践中，倾向意见认为：根据《物权法》规定，征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予补偿，征收住宅的，还应保障被征收人的居住条件，故动迁安置补偿款分割应体现补偿与安置兼顾的原则。

在处理补偿款分割时，一是要明确补偿安置对象，二是要必须确保产权人的房屋价值得以相应补偿，三是安置对象所获得的安置房屋面积或补偿款，应不少于最低居住保障标准，四是产权与居住权利应尽量合一。

第三节公有房屋征收补偿利益分割中律师实务

1. 公房安置对象的认定

律师在代理房屋征收补偿利益分配案件时，应了解被征收房屋的性质，被征收房屋系公房时，律师应审查公房补偿可能存在的安置对象。

1.1 承租人

公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。经协商达成一致的，由协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人。

在司法实践中，公房承租人移民后，其他亲属将户口迁至该房屋内居住，但并未变更承租人，在这种情况下房屋征收时否可将承租人认定为安置对象？倾向意见认为：如果户口未注销且未取得外国国籍，由于没有明文规定承租权因承租人移民自动丧失，因此，同住人不申请变更承租人的，承租人移民后的承租权并不能自动丧失，仍属安置范围。如果户口已注销或者已取得外国国籍，由于中国不承认双重国籍，其已不属于中国公民，自然不应再取得福利性公房的相应拆迁补偿。

1.2 同住人（共同居住人）

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。在

即同住人的认定一般需同时满足以下三个条件：

（1）户籍条件。征收方作出征收决定时，需要在被征收房屋具有常住户口。

（2）居住条件。除特殊情况外，作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上。（3）住房条件。征收决定时，在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

注：在公房同住人的认定时，对于“他处住房”的性质，应该仅限于福利性质取得的房屋，具体包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等，不应将自购商品房归入他处有房。

但是，在征收过程中关于居住困难户认定，因托底保障的目的主要是为改善中低收入住房困难家庭居住条件，由房屋征收部门按照《实施细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难保障补贴人员进行认定的。因此，在对提出居住困难申请的对象进行审核时，申请人他处住房的认定则既包括福利性质的住房，也包括自购商品房。

另外，对于同住人的认定，还应该考虑以下情形：

（1）具有本市常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住的，居住未满一年的；

（2）在本市无常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住满五年的；（3）在被征收公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外居住，他处也未取得福利性房屋的；

（4）房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被征收公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

以上四种情形的，也应该视为同住人。

1.3 托底保障人口

对于符合居住困难保障对象的人口，以征收方审核认定的为准。

1.4 其他人员

在实践中，动迁基地虽然按动迁新政实施动迁，但进行动迁补偿时，还是会考虑实际居住人口及户籍等因素，标准较为宽松。对于不属于安置对象，但又被考虑在内的人员，既然拆迁时考虑到这类人员的居住保障问题，应当尊重动迁基地意思表示，考虑其动迁利益。这里所谓“不属于安置对象”，是指与公房承租人、同住人或私房产权人具有家庭亲属关系，在他处已享受福利政策分房或享受过公房动迁补偿安置的人员；至于无亲属关系仅将户口空挂于被拆房屋内的人员，则不属于考虑范围。

2. 公有住房补偿利益的分配

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》对公有房屋补偿利益的分配，仅仅做了一般性的规定，即公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。但在确定承租人和同住人的情况下，征收利益应该如何分割，却缺乏相关规定。律师可根据当前征收法规、政策的规定以及司法实践中的操作，向委托人提供公房补偿利益

的分配意见。

2.1 房屋价值补偿款的分配

2.1.1 公有居住房屋价值补偿款的分配

上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）中对公有居住房屋价值补偿款的分配做了原则的规定，即公有居住房屋拆迁补偿款承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。

有以下情况之一的人，可以酌情多分：

（1）承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

（2）承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

（3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

2.1.2 公有非居房屋价值补偿款的分配

（1）非居住公房，个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。

（2）居住和非居兼用公房，应结合征收协议是否明确区分居住补偿和非居住补偿份额，予以分别处理。如已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。

以上情况，当事人另有约定的从其约定。

（3）“居改非”公房，该类公有非居住用房是由公有居住用房变更而来，办理“居改非”手续时由同住人办理或经同住人同意，在动迁时按照公有非居住用房进行补偿安置，对于补偿款中属非居住用途补偿的部分，应根据《高院解答》第十条、第十一条的相关精神处理。如果“居改非”后该公房全部用于经营的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，可以就非居住用途补偿款适当多分。

如果“居改非”后该公房经营、居住兼用的，则按上述（2）居住和非居兼用公房的情况处理。

2.2 其他奖励、补贴的分配

除了房屋价值补偿款外，其他奖励和补贴都是由多种不同名目的款项组成，每个名目的款项都有不同的计算方式和考量因素，也都各自存在法律或政策上的依据。从法律关系的角度分析，任何一项补偿款都属于以下三种类型之一，以下分类及分配供参考。

（1）补偿性利益

对于补偿性利益，应以补偿项目所对应的补偿对象为分配主体。

搬家补偿费、临时安家补助费（过渡期补偿），应归确因征收而搬家和临时过渡的承租人、同住人等。

设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

无证经营补贴，应由实际利用被征收房屋从事经营活动人为分配主体。

（2）安置性利益

实务中的安置性利益主要有托底保障和用于居住保障的补贴和奖励。

此类补偿应以安置对象为分配主体，即因征收而失去原有住所，需要以补偿利益解决其居住问题的人。如居住困难补贴应以认定居住困难对象为分配主体。

（3）对价性利益

对价性补偿款，是被征收房屋的居住人以其签约交房行为所换来的对价，故应当以掌控着房屋的实际居住人为分配对象。

对于签约奖，因签约人只是作为该户代表，因此，签约奖也应该以该户所有安置人口为分配对象。

按期搬迁奖，主要是征收方位争取房屋实际占有人早日搬迁而给予的对价，因此，应由实际居住人共有。

整体鼓励奖、小组鼓励奖、协议协议生效奖励费，主要是对整个基地或小组征收进度的奖励，因此，也应以承租人和同住人为分配对象。

户口迁移奖，应由在被征收房屋里有户口的人进行分配。

2.3 关于安置房的分配

就公房而言，承租人、同住人均有权购买配套商品房。目前采用的原则是，由安置对象取得购买权，以其所得动迁款购买，并优先考虑公房实际居住人的居住利益。

实践中，承租人领取征收补偿款后，在未与其他同住人协商一致的情况下，自行与征收单位签订购房合同，将安置款用于购买配套商品房，此种情况下其他同住人可向承租人另行主张。至于要求分割的价值数额，有的认为应以配套安置房的购买价格确定；也有的认为，应当顾及安置房屋具有较大优惠、比市场价较低的实际特点，按照房屋的市场价格来确定。

注：律师应注意如当事人主张要求取得配套商品房的或相应份额的，如动迁安置所购房屋未交付的，由于分割标的不存在，实践中很多法院不予分割，当事人可待房屋交付或大产证办理后进行起诉。

第四节私有住房补偿利益分割中的律师实务

1. 私房安置对象的认定

律师在代理私房补偿利益家庭内部分割的案件时，应分析可能存在的安置对象。

1.1 被征收人（产权人）

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，所有人去世的，以其法定继承人为被征收人。房屋所有权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人。居住产权人居住在被征收房屋内，属于安置对象；非居住产权人享有被拆迁房屋所有权，有权取得征收补偿款。

1.2 房屋使用人

是指实际占用房屋的单位和个人。主要包括产权使用人和非产权使用人，非产权居住人又分为两类，一类是该户被认定为居住困难户，以有关部门确认的安置对象为准；另一类是该户未被认定为居住困难户，非产权的居住人是否属于安置对象应结合私房性质认定。

1.3 托底保障人口

对于符合居住困难保障对象的托底保障人口，以征收方审核认定的为准。

2. 私房征收利益的分配

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。

实践中, 对共有产权房屋补偿安置利益分割除了依据物权法等相关法律以外,涉及安置人口的安置利益及相关奖励部分利益,必须根据发放原因、对象、种类、数额及计算标准等相关因素综合考虑进行分割，而当前这方面的规定相对欠缺。

律师在代理关于私房征收利益分割的案件时，除了要参考公房补偿利益分配的原则外，还要注意以下情况的分配问题：

2.1 产权人之间对补偿款的分割

房屋所有权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人。居住产权人和非居住产权人在不同类型的征收利益中享有的分配权利也不同。

（1）补偿性利益，主要包括房屋价值补偿款，在私有房屋中，应该归属于房屋产权人。

搬迁补偿和过渡期补偿，这类补偿是针对的是被征收人因搬迁而支出的费用，以及等待迁入新居过程中为解决居住问题而支出的费用。这类补偿费用，应当归属居住产权人为宜。（2）安置性利益，实践中有托底保障以及关于居住保障的补贴和奖励（如居住困难的一次性补助等）。这部分的费用，应以需要居住保障的人为分配对象。

（3）对价性利益，实际是对签约交房的额外补偿，多以“奖励“为名目，如签约奖，按期搬迁奖等，主要是以签约交房所换来的对价，分配的对象应当是以被征收房屋的实际居住人为宜。对于征收面积奖，应当以被征收房屋的产权人为分配对象。

2.2 对自行搭建及未见证建筑面积的补偿款的分割

共有产权房屋中，部分家庭由于居住面积小，多存在实际居住人在原有房屋基础上，又进行了自行搭建的情况。

在房屋征收补偿款的分割案件中，针对自行搭建及未见证的这部分房屋面积的补偿如何分割，就会引发共有产权人之间的争议。根据物权的公示原则，产权人只对产证上的建筑面积享有产权；而对未见证面积之上的权利，应根据谁出资谁得益的原则进行处理，只能由具有出资建造等贡献的实际占有、使用之人享有。

司法实践中，在没有获得产权证的情况下，对增加的部分，先看有无约定或认可，如果共有产权人之间有约定，或均认可实际居住人对翻建房屋的享有产权以及由此产生的征收补偿权益，那么翻建房屋部分的征收补偿款就归实际居住人所有；如果没有约定的，应根据谁出资谁得益的原则进行处理，只能由具有出资建造等贡献的实际占有、使用之人享有，另外还要考虑到原始房屋的来源，以及实际居住人对房屋的贡献等方面的因素，来确定一个分割比例，以明确共有产权人之间对翻建房屋部分补偿款的分割。公房中自行搭建的补偿款分割参照适用。

2.3 配套商品房的分配

一般情况下，作为被征收房屋的产权人，非居住共有产权人、实际居住的产权人均有权购买配套商品房。但是，如果所分配的配套商品房无法满足全部产权人，一般则应优先考虑实际居住产权人的安置需求，然后再考虑非居住共有产权人的购买权利。

关于非产权居住人在安置的配套商品房中享有的权利，根据《实施细则》规定，应当由被征收人负责安置房屋使用人，在征收部门对每户被征收人家庭结构的认定和考虑并不记载于征收材料中的前提下，倾向性意见认为：各安置对象所应取得的拆迁利益，应取决和对应于在原房屋内的权利，并以此为基础确定在配套商品房的权利性质。由于非产权人在原房屋享有的是居住权，非产权人既然作为安置对象，其在配套商品房内的权利亦应为居住权。

如果其居住权利受到损害，即产权人不同意其入住，此时法院应判决支持非产权人要求继续居住的主张。理由是，非产权人既然作为安置对象，应当享有当然的居住权利，如不支持其居住主张，则居住不能得到有效保障。

2.4 私房非产权居住人及其他安置对象的权利保障

私房拆迁中，非居住共有产权人将其产权份额对应的拆迁补偿款取走后，剩余的补偿款所能

购买的房屋面积，尚不足以保障其他安置对象最低居住保障标准的，其他安置对象可否要求非居住共有产权人拿出部分款项，以补足差缺部分？

多数意见认为：出于平衡双方利益、维护社会稳定的考虑，以及拆迁前其他安置对象实际居于房屋内的事实，应当确保其他安置对象的最低居住保障标准，故应当支持其他安置对象的请求。少数意见认为: 非居住共有产权人的物权权利，应当受到法律保护，不应为了保障其他安置对象的权利，而损害非居住共有产权人的利益，并且非居住共有产权人取得补偿款，再让其取回，实践也很难执行，因此其他安置对象不能要求帮助填补。

私房拆迁中，如果非居住共有产权人尚未将动迁补偿款取走，但是若不用其相应补偿款填补，其他安置对象无法购买最低居住保障标准以上面积的房屋，此时应否先行填补后，非居住共有产权人再取得剩余的补偿款？

多数意见认为：由于非居住共有产权人还未将动迁补偿款取走，优先填补购房款具有可操作性，因此其他安置对象所得房屋不能达到人均22平方米的最低保障标准，应先满足购房需求，从非居住共有产权人的房屋折价款中填补，非居住共有产权人可获得相应份额的房屋产权。少数意见认为：其他安置对象的居住保障，属于社会保障问题，不应由非居住共有产权人负担。