旧城改造项目要点
旧城改造项目要点
一、几个关键名词
1.拆迁成本：
拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。
一般换算到还建面积的平米单位。
2.定向摘牌：
拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。
3.拆赔比：
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
又叫拆建比，是拆赔方案的核心。
深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。
4.丈量、确权：
对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属 (集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。
5.村民股份公司：
村民的基层管理组织，相当于居委会。
股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式
拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。
1.实物：
实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。
2.货币：
货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。
3.实物为主货币为辅：
实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。
4.货币为主实物为辅：
货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。
三、拆赔模式
1.完全市场化拆赔式:
市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。
2.有条件市场化拆赔:
采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有
私房按市场方式拆赔。
3.准政策方案一:
完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。
4.准政策方案二:
完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。
5.完全政策拆赔:
若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。
(政府强势，|西部城市)
备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。
如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。
如果侧小于维护《两规》，应选择准政策方案1”,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。
四、拆赔比
“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。
一般政府政策会有指导拆建比。
在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1: 0.8左右，成熟旺区更高。
村民一般要求拆一赔一。
五、拆迁补偿在实践中的细节
1.赔偿方式
1）阶梯式的拆赔比
以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。
如180以下按照全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。
只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。
(实践中的最佳方式。
)
2）首层赔偿商业
私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。
原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。
2.鼓励搬迁
1）鼓励搬迁。
村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。
对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。
2）在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿金额)
3.安抚村民
1）居民组建物管公司：
居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。
解决办
法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。
2）商铺返还：
低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。
水电费可以直接由水电公司来处理。
以现状赔偿。
4.以现状赔偿：
对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。
六、设定拆赔方案的关键
1.旧城改造区域的普遍现状特点
1）违章私房普遍:
2）产权关系混乱:
3）面积超标严重:
4）建筑强度大:
5）业主来源复杂:
6）建房形式多样:
2.设定拆赔方案的关键
1）查帐:
拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。
!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!
2）确权:
确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。
但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。
I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。
3）可行性:
七、旧改项目关键点:
1.拆迁进度:
旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定。
2.规划方案:
容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。
3.拆赔方案:
村民和开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别。
4.经济测算:
保证项目开发的市场可实现性。
八、旧城改造对于开发商的挑战
“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。
“开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。
“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。
困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建
筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地;城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。
对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。
最大的难题就是村民的补偿问题。
村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。
由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。
其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。
家 《旧城改造》策划书3篇
家《旧城改造》策划书3篇篇一《旧城改造》策划书一、项目背景随着城市的发展，旧城区域逐渐出现基础设施老化、居住环境不佳等问题，严重影响了居民的生活质量和城市形象。
为了提升城市品质，改善居民生活条件，推动可持续发展，特制定本旧城改造策划书。
二、项目目标1. 改善旧城居民的居住环境，提高生活质量。
2. 完善基础设施，提升城市整体功能。
3. 保护和传承历史文化，打造特色街区。
4. 促进区域经济发展，增加就业机会。
三、改造范围明确旧城的具体区域范围，包括涉及的街道、社区等。
四、改造内容1. 住宅改造对老旧房屋进行加固、修缮或重建。
改善住房内部设施，如水电、供暖等。
2. 基础设施建设拓宽和修复道路，完善交通设施。
建设排水、排污系统，确保环境卫生。
升级供电、通信等设施。
3. 公共服务设施配套建设学校、医院、社区活动中心等。
增加公园、广场等休闲场所。
4. 商业配套打造特色商业街，吸引商业入驻。
发展服务业，提升区域商业活力。
5. 历史文化保护保护具有历史价值的建筑和街区。
挖掘和弘扬当地历史文化。
五、实施步骤1. 前期调研与规划（[具体时间区间 1]）深入调研旧城现状，收集居民意见。
制定详细的改造规划和设计方案。
2. 拆迁与安置（[具体时间区间 2]）依法进行拆迁工作，妥善安置居民。
提供合理的补偿和安置方案。
3. 建设与改造（[具体时间区间 3]）按照规划逐步推进各项建设和改造工作。
加强工程质量监管，确保项目顺利进行。
4. 配套设施完善（[具体时间区间 4]）同步建设公共服务和商业配套设施。
进行环境美化和绿化工作。
5. 项目验收与移交（[具体时间区间 5]）对改造项目进行全面验收。
移交相关设施和管理责任。
六、资金来源1. 政府财政投入。
2. 引入社会资本参与。
3. 争取上级政府专项补助资金。
七、保障措施1. 成立旧城改造工作领导小组，统筹协调各项工作。
2. 加强宣传，提高居民对旧城改造的认识和支持。
3. 建立健全项目管理和监督机制，确保项目质量和进度。
旧城改造方案
六、保障措施
1.政策支持：争取政府政策扶持，降低改造成本，提高改造积极性。
2.资金保障：多渠道筹集资金，确保改造工程顺利进行。
3.人才引进：引进专业人才，提高改造项目管理和实施水平。
4.宣传推广：加强宣传推广，提高社会各界对旧城改造的认识和支持。
5.社会参与：鼓励企业、社会组织和个人参与旧城改造，形成合力。
本方案旨在为我国旧城改造提供一种可行的操作模式，具体实施过程中需结合实际情况进行调整优化，以实现城市可持续发展的目标。
第2篇
旧城改造方案
一、引言
随着城市化进程的加速，旧城区面临着许多挑战，包括基础设施老化、环境恶化、社区服务不足等问题。为响应城市更新的需求，提升居民生活质量，特制定本旧城改造方案。
2.空间布局优化：
-绿地公园：增加绿地面积，建设公园、广场等公共空间。
-停车设施：合理规划停车设施，解决停车难问题。
-建筑风貌：统一规划建筑风格，突显城市特色。
3.居住环境改善：
-旧房翻新：对老旧房屋进行加固、维修、翻新，提高居民居住条件。
-环卫设施：增设垃圾分类收集点、公共厕所等环卫设施，提高环境卫生水平。
3.改善居住环境，提升居民生活品质。
4.保护历史文化遗产，突显城市特色。
5.推动产业升级，促进经济发展。
三、改造原则
1.公平公正：确保改造过程中各方利益均衡，公平分配改造收益。
2.统筹规划：结合城市总体规划，实现区域协同发展。
3.人文关怀：关注居民需求，提升居住环境，体现人性化设计。
4.生态环保：注重绿色环保，提高城市生态环境质量。
-定期对改造效果进行评估，及时调整改造策略。
旧城改造特点重难点分析
改造项目特点（1）工期紧、任务重，交通干扰严重。
旧城改造项目由于在老旧小区施工，各小区同时施工，导致工序交叉量大、工期紧。
施工中要解决好原有住户的经济矛盾，将施工影响降低到最低；道路交叉口出入口较多、穿越闹市区，临街商铺较多，且片区较分散且施工过程所有道路仍需进行保通，车辆及行人对施工干扰较大。
（2）现场原有管线定位不准。
小区改造提升，在施工过程中必须进行道路、水、电、管线的保通工作。
而由于原地下管线无统一规划，埋设混乱，各管线单位不能准确定位线路的位置、深度，因而要采取人工开挖；而在项目总工期要求下，必须进行机械开挖施工，以保证施工进度，这导致施工安排上的矛盾。
（3）施工文件不完善。
在改造项目实际运行过程中，由于前期工作不充分，造成设计文件不完善，往往出现在招标之前没有完成施工图设计的情况，增加了项目投资控制的难度。
（4）现场施工变化大。
由于原有建筑、管线布置不规则，施工图纸上未能适用于所有部位，因而需现场确认具体做法的部位较多。
另一方面，本工程协调部门较多，统一意见周期长，会严重影响项目施工进度。
改造工程的重点与难点分析（1）施工人员人员是施工的主体，施工者的技术水平、安全意识等对于施工质量尤为重要。
在旧城改造过程施工者主要涉及施工作业人员、施工管理者、施工监理单位人员等。
而且各级各类人员的专业技能、管理经验和施工作业方式等，比如安全意识淡薄、施工技能差，甚至故意偷工减料等行为都会都可能给施工质量造成或大或小的影响。
而且不科学的施工现场管理也会直接给施工进度造成拖延甚至造成施工事故。
（2）施工材料与设施施工材料与设施是确保工程正常进行的物质基础，在施工过程中占据重要的位置，随着我国城市化进程的不断加快，旧城改造工程施工以及建设中所需要的材料以及设备也越来越先进、对材料的质量以及设备的功能需求也越来高，但是因为旧城改造工程的承接部门有时为了降低施工成本，致使在材料以及设备方面难以满足实际的施工需求，同时因为旧城改造工程的实际情况不一样，所需要的材料以及设备也存在差异性，有些旧城改造施工部门不重视实际的施工情况，为了降低工程造价通常是使用质量参差不齐的施工材料为不同的工程进行施工。
旧改项目建设实施方案
旧改项目建设实施方案一、项目背景。
随着城市化进程的加快，我国城市老旧小区和棚户区改造任务愈发紧迫。
旧改项目的实施对改善城市居民居住环境、提高城市品质有着重要意义。
因此，制定一份科学合理的旧改项目建设实施方案至关重要。
二、项目目标。
1. 提高城市居民的居住环境质量，改善居住条件；2. 促进城市土地资源的合理利用，提高土地利用效率；3. 推动城市更新，提升城市形象和品质。
三、项目内容。
1. 旧改项目选址。
根据城市规划和旧改需求，选择旧改项目的具体选址，包括老旧小区和棚户区等。
2. 项目规划设计。
对旧改项目进行规划设计，包括建筑设计、道路规划、绿化设计等，确保改造后的区域能够满足居民的生活需求。
3. 基础设施建设。
对旧改项目区域的基础设施进行更新改造，包括供水、供电、供气等基础设施的建设，以及道路、排水系统等公共设施的完善。
4. 居民安置。
对因旧改项目而需要搬迁的居民进行合理安置，确保居民在搬迁过程中的合法权益。
5. 公共服务设施建设。
建设公共服务设施，包括学校、医院、文化设施等，提高居民的生活质量。
6. 环境保护。
在旧改项目实施过程中，注重环境保护，采取有效措施减少对环境的影响，确保改造后的区域环境质量。
四、项目实施步骤。
1. 项目立项。
进行旧改项目的立项工作，确定项目的总体目标和实施范围。
2. 编制方案。
对旧改项目进行规划设计，编制详细的实施方案，包括项目的具体内容、实施步骤、时间节点等。
3. 资金筹措。
确定旧改项目的资金来源，包括政府投资、社会资本等，确保项目资金的充足。
4. 实施管理。
建立健全的项目实施管理机制，明确各项工作的责任人和具体工作内容，确保项目的顺利实施。
5. 进度监控。
对旧改项目的实施进度进行监控，及时发现和解决问题，确保项目按时完成。
6. 质量验收。
对旧改项目的实施质量进行验收，确保项目的质量达到相关标准要求。
五、项目效果评估。
对旧改项目实施后的效果进行评估，包括居民满意度、区域形象提升、环境质量改善等方面，为后续类似项目提供经验借鉴。
旧城改造方案
旧城改造方案背景介绍随着城市的不断发展和人口的增加，许多城市的老旧建筑逐渐变成了贫民窟。
这些老旧建筑不仅影响城市的美观，而且也危及居民的生命安全。
因此，旧城改造已经成为了城市发展的重要内容。
本文将探讨旧城改造的方案以及相应的影响。
方案介绍为了改善城市居民的居住环境，旧城改造方案需要考虑以下几个方面：1. 建筑更新首先，旧城改造需要对老旧建筑进行更新和改善。
更新的内容可以包括电气设备、水管、天然气管道等。
同时，对老旧建筑的外观进行装饰和修缮也是非常必要的。
2. 建筑拆除若某些房屋已经无法恢复，需要进行拆除，以免危及周围居民的安全。
3. 城市绿化旧城改造的另一个重点是增加城市绿化率。
通过增加公园，花园等绿地，可以促进居民的身心健康。
4. 城市交通城市交通对于城市的发展至关重要。
在旧城改造中，应考虑对城市交通进行优化和改善，以降低交通拥堵的问题。
影响分析旧城改造不仅可以改善城市居民的居住环境，同时也能够促进城市的经济发展和社会稳定。
1. 改善城市形象旧城改造可以修复老旧建筑，增加绿地，优化城市交通，使城市变得更加美观和宜居。
2. 促进经济发展旧城改造将会带动城市的经济发展。
通过改善城市形象，吸引更多的游客和投资者，同时也增加了城市的就业机会。
3. 增强社会稳定城市居民的安全和稳定对于城市的发展至关重要。
通过旧城改造，可以减少公共安全事故和城市乱象的发生，增加居民对城市的社会认同感和归属感。
总结旧城改造方案是城市发展的必要内容之一。
通过更新老旧建筑，增加城市绿化，优化城市交通，旧城改造可以带来美观宜居的城市环境，同时也可以促进城市的经济发展和社会稳定，为城市居民提供更好的生活和工作条件。
城镇老旧小区改造项目策划阶段工作要点
城镇老旧小区改造项目策划阶段工作要点1.项目背景分析：首先需要对该城镇老旧小区的现状进行全面分析。
包括小区的建筑结构、基础设施、交通状况、环境问题等。
同时还需要考虑小区居民的需求和居住情况。
通过背景分析，确定项目的主要目标和可行性。
2.项目目标和规划：在确定项目背景的基础上，需要明确项目的长期目标和中期规划。
长期目标可以包括改善城镇老旧小区的居住环境、提高居民生活质量、增加小区使用率等。
中期规划可以包括改造计划的时间表、改造区域的范围、投资预算等。
3.需求分析与居民参与：在项目策划阶段，需要对小区居民的需求进行详细调查和分析。
可以通过居民意见征集、座谈会、问卷调查等方式获取居民的意见和建议。
在确定改造方案时，需要充分听取居民的意见和参与，保证他们的合理权益。
4.改造方案设计：在需求分析的基础上，可以开始制定改造方案。
改造方案需要考虑小区的状况、居民的需求以及可行性等因素。
可以涉及改造小区的建筑结构、绿化环境、交通布局、公共设施建设等方面的内容。
5.技术可行性分析：在设计改造方案的同时，需要进行技术可行性分析。
这包括对改造所需技术、技术难题、技术支持、工程费用等方面进行评估和分析，确保改造方案的可行性和有效性。
7.社会影响评价：项目策划阶段还需要进行社会影响评价。
包括对改造项目对居民生活的影响、社会效益以及社会责任等方面进行评估。
通过社会影响评价，可以对项目的社会效益进行评估和分析。
8.市场调研与营销策划：在确定改造方案的基础上，还需要进行市场调研和营销策划。
包括对改造项目的市场前景、市场定位、产品推广策略、市场份额等进行分析和规划。
通过市场调研和营销策划，可以为改造项目的实施提供市场支撑。
总之，在城镇老旧小区改造项目的策划阶段，需要全面考虑小区的现状、居民的需求、项目的可行性等方面，并通过分析和评估制定出合理的改造方案。
策划阶段的工作要点主要包括背景分析、目标规划、需求分析、改造方案设计、技术可行性分析、经济可行性分析、社会影响评价、市场调研与营销策划等。
旧城改造实施方案
4旧城改造实施方案早晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在我面前的笔记本电脑上，键盘的敲击声伴随着窗外的车水马龙，思绪就这样自然而然地流淌开来。
旧城改造，这是一个让人充满期待和挑战的话题。
一、项目背景旧城，是城市发展的见证者，也是历史文化的承载者。
但随着时间的推移，旧城的基础设施、居住环境、城市功能等方面已无法满足现代城市生活的需求。
因此，本项目旨在对旧城进行改造，提升城市品质，打造宜居、宜业、宜游的现代化城区。
二、改造目标1.提升旧城基础设施：改善供水、供电、供气、供暖等基础设施，确保居民生活品质。
2.优化居住环境：改造老旧小区，提升绿化、美化水平，营造宜居环境。
3.激发城市活力：打造文化创意产业园区，吸引企业入驻，提升城市经济实力。
4.传承历史文化：保护历史建筑，挖掘历史文化资源，打造文化旅游品牌。
三、改造方案1.基础设施改造（1）供水：对老旧供水管道进行改造，提升供水质量。
（2）供电：升级供电设施，确保电力供应稳定。
（3）供气：优化供气管道，提高供气效率。
（4）供暖：改进供暖设施，提升供暖质量。
2.居住环境改造（1）老旧小区改造：对老旧小区进行整体改造，提升绿化、美化水平。
（2）拆除违建：对违法建筑进行拆除，提高城市品质。
（3）垃圾分类：推行垃圾分类，提高居民环保意识。
3.文化创意产业园区建设（1）规划园区：合理规划文化创意产业园区，提供完善的配套设施。
（2）招商引企：积极招商引企，吸引优质企业入驻。
（3）政策扶持：制定相关政策，支持文化创意产业发展。
4.历史文化传承（1）保护历史建筑：对具有历史价值的建筑进行保护，挖掘历史文化资源。
（2）打造文化旅游品牌：以历史文化为核心，打造特色文化旅游品牌。
（3）开展文化活动：举办各类文化活动，弘扬传统文化。
四、实施步骤1.调查研究：对旧城现状进行详细调查，了解居民需求，制定改造方案。
2.规划设计：结合调查研究结果，进行规划设计，明确改造目标。
3.宣传动员：通过多种渠道宣传改造政策，提高居民参与度。
旧城改造项目规划要点分析
旧城改造项目规划要点分析对于开发主体来讲，如何既满足政府诉求、又实现自身多维的开发诉求，成为旧城改造项目成功与否的关键。
充分理解旧城改造项目的特点，抓住旧城改造项目的规划要点，是实施过程的重点所在。
旧城改造项目特点通常位于城市中心位置，土地价值高；不同于单纯的房地产开发规划，通常兼具了城市更新和区域发展的特性，社会综合效益大；投资成本巨大，往往涉及拆迁、安置、土地整理、基础设施建设、城市配套功能建设等内容；通常作为当地政府的“民心工程”、“形象工程”，既能在开发各项环节得到政府的支持，也能获得较好的社会名声。
旧城改造项目规划要点1、政府点头——满足政府诉求越来越多的政府意识到，旧城改造是城市发展到一定阶段的必然结果，是一项城市更新的计划。
良好的旧城改造项目不只局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程。
要获得政府的认可和支持，必须通过具有前瞻性的规划，使得项目愿景在推动区域形象革新、居民生活条件改善、创造税收、就业等方面，创造足够的吸引力。
2、消费者买单——满足市场诉求旧城改造不简单地等同于旧房拆迁加新房建设，而是在尊重历史肌理的基础上，通过新项目的建设为城市注入新的活力。
上海新天地作为太平桥地区改造的一期项目，即是如此。
瑞安在接手项目后，并没有着手于大拆大建。
而是以海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建出既具传统风貌，又具现代化功能设施的综合性商业场所，新天地也因此一炮而红，成为旧城改造类项目乃至商业领域的标杆性产品。
3、开发盈利——满足开发商诉求旧城改造项目的盈利，应该分为“显性盈利”和“隐性盈利”两方面。
“显性盈利”的帐可以量化，即开发主体通过项目开发，能够获得的利润与资产沉淀；“隐性盈利”的帐却不太容易量化，是关系到政府关系、品牌价值、市场美誉等多方面的，瑞安正是因为有了上海新天地的成功开发，使得品牌价值大增，并利用“新天地产品”获得了国内多个城市的优质土地，实现了快速扩张。
旧城改造项目工作要点
性
分
析
✓利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损
✓只是针对特殊的个案，不具有普遍性
✓所需资金投入通过多角度融资能够解决
模式三：城投谋求战略性合作开发，并按
股分红
战略性合作，是与卓越的合
作伙伴面向整各改造和开发过
程的长期合作。
城投与其他开发商合资成立
项目公司，操作具体的一级开
发项目，并为接下来的进一步
实施补偿
开发模式
城市更新主要的运作模型研究
实施策略
实施模式借鉴
改造分期
运作过程
城市发展基金模式（Urban Development Fund）
MUT模式（Mixed Used Theory）
SUR模式（软性城市更新）
IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）
——见世联地产顾问丛书《城市更新之市场模式》
旧城改造项目工作要点
为什么要改造
如何改造
城市化进程不平衡留下的顽疾，
一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负
责村民的安置补偿。
二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的
安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、
其它管理
在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段
拆迁实施
前期准备
开发实施
规划研究
物业核查公告
制定开发方案
编制实施方案
物业登记、确权
编制详细规划
业主访谈
拆迁手续办理
确定拆赔方案
发布拆迁信息
拆迁动员
房屋拆除
拆迁谈判
旧城改造项目要点
旧城改造项目要点一、几个关键名词1.拆迁成本：拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。
一般换算到还建面积的平米单位。
2.定向摘牌：拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。
3.拆赔比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
又叫拆建比，是拆赔方案的核心。
深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。
4.丈量、确权：对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属 (集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。
5.村民股份公司：村民的基层管理组织，相当于居委会。
股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾二、补偿方式拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。
1.实物：实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。
2.货币：货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。
3.实物为主货币为辅：实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。
4.货币为主实物为辅：货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。
三、拆赔模式1.完全市场化拆赔式:市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。
2.有条件市场化拆赔:采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔。
3.准政策方案一:完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。