东莞旧改项目合作框架
城市更新项目如何进行拓展含对接流程立项等
城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
城市更新从无人染指，到争相上马，再到去年开始的纷纷抛售，造就了不少地产企业的财富，也让不少房企血本无归去年开始的城市更新项目抛售潮，最主要的原因有三首先，各地对于城市更新项目大多无成熟的文件，主管部门决策迟缓，导致很多旧改项目推动困难其次，由于城市更新项目周期很长，尤其是回报期很长，所以需要房企具备很强的运营能力，头些年也的确有做城市更新项目成功的企业，但很多并无完善的套路，实际上是吃了政策红利；而随着大量房企涌入城市更新，开发成本也水涨船高，资金占压增加，那些经营能力不强的房企便无以为续最后，第三点是对城市更新项目影响最大的一点，就是国家针对城市更新乱想出台的一系列管控政策，直接打到了那些靠着城市更新项目投机的房企的〃七寸〃但23年会是城市更新重新焕发活力的一年，为什么这么说呢，也有几点首先，城市更新符合我国经济发展的主旋律。
我国经济高速发展，人们对美好生活的需求愈发强烈，那些不适应现代化城市社会生活的地区的改造成为必然其次，虽然这两年地产行业遇冷，但客观的说市场需求依然强劲我国目前城镇化率（65%）、人均住房面积（30平）、旧房更新率（1%）三大指标较国际上主流发达国家均有较大提升空间。
这决定了我国房地产市场依然有着较大发展空间，预计我国未来5・10年的商品房需求约为13.4亿平，依然规模可观最后，也是最直接的因素是面对当下经济严峻的形势，各地均立下了经济发展的军令状，如广州立下〃军令状〃今年增长6%,如何完成任务，地产尤其是城市更新无疑是最快、最直接、最有效的途径目前接触或专门做城市更新的地产企业越来越多，但对城市更新项目的拓展仍处于混乱的状况，不少企业拓展城市更新项目要么像撞大运；要么存在巨大风险状态（由于企业给与的拓展奖励少，或者迟迟不给兑现，导致很多拓展人员宁愿倒卖优秀项目也不愿交给公司）今天就跟大家分享一下城市更新项目到底该如何拓展，需要做哪些事情，需要经过怎样的决策流程题纲O1城市更新项目责权分工02城市更新项目拓展标准03城市更新项目决策流程01城市更新项目责权分工城市更新项目拓展的责权其实与其他类型项目拓展没有太大的差异，一般是由区域公司负责找寻合适的项目，经区域公司研判，将符合公司投资条件的项目报公司评审通过后进行投资同时新项目拓展业绩作为区域公司的考核指标，加以考核集团公司是城市更新项目拓展决策的最终决策层02城市更新项目拓展标准1.项目定位及基本原则为了更好的聚焦、深耕，各区域公司要立足于所在区域城市群从项目转换难度、复杂程度等因素考虑，最好以〃旧村全面改造项目〃为重点，依次有序推进产权较单一的〃旧城镇改造项目〃、符合条件的〃留用地项目〃、条件成熟的〃土地统筹（整备）项目〃、〃工改工项目〃；同时进行拓展的项目要与公司战略部署匹配，近期项目、中期项目、远期项目有序结合。
寮步镇凫山海威旧厂“三旧”地块改造方案
寮步镇凫山海威旧厂“三旧”地块（集体与有关单位合作改造）改造方案东莞市寮步镇凫山股份经济联合社东莞市海威实业投资有限公司二O一二年六月十五日寮步镇凫山海威旧厂“三旧”地块改造方案根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我市寮步镇凫山股份经济联合社拟对位于凫山社区兴山路的旧厂房用地进行改造。
改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块标图建库编号为44190011167，位于凫山社区兴山路边，总面积2.4001公顷。
改造地块全都是集体建设用地，集体建设用地中，有合法用地手续的2.4001公顷，无合法用地手续的0公顷。
其中需报省审批将旧厂房建设用地改变为国有的集体建设用地面积2.4001公顷，为寮步镇凫山股份经济联合社所有，自2000年由凫山股份经济联合社使用。
改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。
二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入东莞市寮步镇“三旧”改造规划和2010-2015年度实施计划，并已编制控制性详细规划。
三、土地利用现状情况该地块现用途为工业用地，为寮步镇凫山股份经济联合社自2000年开始使用。
现有建筑面积35475平方米，容积率为1.48，年产值约为450万元。
其中需由村集体经济组织报省审批将旧厂房建设用地改变为国有的集体建设用地面积2.4001公顷。
四、协议补偿情况改造地块中需将2.4001公顷旧厂房建设用地报省审批改变为国有建设用地，已经三分之二村民代表签名同意。
凫山村集体对地上建筑物已制定补偿方案，截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，村民对补偿安置也无不同意见。
东莞市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规进行确认，该项目涉及的地块已办理合法用地手续，按东国土资[2008]188号文件相关政策，不作处罚。
五、土地拟改造情况根据有关规划安排，完善2.4001公顷集体建设用地改变为国有建设用地的手续后，东莞市人民政府拟采用协议出让方式供地，由凫山股份经济联合社和东莞市海威实业投资有限公司合作改造，共计划投入15000万元资金进行改造。
东莞市人民政府办公室关于印发松山湖片区六个统筹指导意见的通知
东莞市人民政府办公室关于印发松山湖片区六个统筹指导意见的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2018.03.05•【字号】东府办〔2018〕29号•【施行日期】2018.03.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】行政法正文东莞市人民政府办公室关于印发松山湖片区六个统筹指导意见的通知东府办〔2018〕29号各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:《松山湖片区规划融合统筹指导意见》《松山湖片区城市公共服务布局统筹指导意见》《松山湖片区土地开发统筹指导意见》《松山湖片区招商共享统筹指导意见》《松山湖片区交通基础设施统筹指导意见》《松山湖片区环境治理统筹指导意见》业经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2018年3月5日松山湖片区规划融合统筹指导意见按照市委、市政府关于推进园区统筹组团发展战略的决策部署,我市将以六大片区推动园区统筹组团发展。
松山湖与周边石龙、寮步、茶山、大朗、大岭山、石排六个镇(以下简称周边六镇)共同构成松山湖片区,承担了探索园区统筹组团发展的新模式、新路径的重要使命。
为进一步发挥规划在推动片区园镇统筹发展中的统筹引领作用,根据《松山湖片区“1+6”统筹联动组团发展工作推进方案》要求,结合松山湖片区实际,制定本指导意见。
一、总体要求(一)明确目标。
围绕松山湖片区园镇统筹发展目标及统筹发展过程中的问题提出规划融合的思路方向、目标任务与行动抓手,指导片区下一阶段规划融合工作。
(二)突出重点。
突出规划融合的重点领域与重点区域。
强化园镇在产业、功能、交通、配套、空间、生态环境等重点领域的融合。
将重要战略节点地区、园镇接壤区域等重点区域划定为特别政策地区,作为园镇融合的重点区域。
(三)有序推进。
规划融合涉及面广、工作量大,应结合松山湖片区实际,根据轻重缓急有序推进,处理好局部与整体、专项与系统的关系。
特别政策地区作为园镇融合的先行示范区,先行先试开展规划融合试点工作,探索规划融合的经验做法,积累经验,再逐步推广。
东莞市长安镇土地利用总体规划2020年调整完善方案
东莞市长安镇土地利用总体规划（年）调整完善方案长安镇人民政府年月日目录第一章总则错误!未指定书签。
一、规划调整完善背景和原因错误!未指定书签。
（一）国家宏观背景错误!未指定书签。
（二）广东省大力推进规划调整完善工作错误!未指定书签。
（三）长安镇经济社会发展的需要错误!未指定书签。
二、规划调整完善原则错误!未指定书签。
（一）坚持严守底线、保护资源错误!未指定书签。
（二）坚持合理配置、节约集约错误!未指定书签。
（三）坚持突出重点、城乡统筹错误!未指定书签。
（四）坚持多方衔接、标准先行错误!未指定书签。
三、规划调整完善的依据错误!未指定书签。
（一）法律法规错误!未指定书签。
（二）政策文件错误!未指定书签。
（三）技术规范错误!未指定书签。
（四）相关规划及其他错误!未指定书签。
四、规划调整完善的范围错误!未指定书签。
五、规划调整完善的期限错误!未指定书签。
第二章长安镇概况错误!未指定书签。
一、社会经济概况错误!未指定书签。
二、现行规划编制与实施情况错误!未指定书签。
（一）现行规划编制情况分析错误!未指定书签。
（二）现行规划实施情况分析错误!未指定书签。
第三章主要指标调整情况错误!未指定书签。
一、耕地保有量错误!未指定书签。
二、基本农田保护面积错误!未指定书签。
三、建设用地错误!未指定书签。
第四章建设用地布局调整情况错误!未指定书签。
第五章建设用地复垦区调整情况错误!未指定书签。
第七章与相关规划的协调错误!未指定书签。
一、与国民经济和社会发展规划的协调错误!未指定书签。
二、与城镇总体规划协调错误!未指定书签。
三、与环境规划相协调错误!未指定书签。
四、与交通、水利设施等相关规划的协调错误!未指定书签。
第八章规划调整完善对规划实施影响的评估报告错误!未指定书签。
一、农用地及其他土地布局调整对区域生态环境的影响错误!未指定书签。
二、建设用地布局调整对区域生态环境的影响错误!未指定书签。
第九章规划实施的保障措施错误!未指定书签。
城中村改造合作框架协议合同范本
城中村改造合作框架协议甲方：XX市 RR 村乙方： _________房地产开发有限企业基于：依照《XX 市 MM 区人民政府对于加速城中村改造工作的建议》（M政发【 2XXX 】XX 号）的文件精神， XX 市 MM 区 _____村拟申请对其村进行城中村改造。
本协议两方为合作实行本次改造项目，本着诚信合作、互惠互利的原则，就 RR 村的城中村改造所波及的有关事宜订立以下协议：一、合作项目简况1、项目名称： XX 市 MM 区 RR 村城中村改造房地产开发项目（以下简称为本项目）；2、项目范围： RR 村集体土地及宅基地约 _____亩；3、项目进显现状：该项目还没有列入 XX 市 MM 区城中村改造计划中，现需要依照《XX 市城中村改造管理方法》及有关法律法例进行申报、审批，尚待获得相应的行政允许后方可实行；4、本项目估算投资总数：_______元人民币。
二、合作方式及步骤1、步骤一：两方共同编制本项目的改造方案，该方案应该切合城中村改造专项规划和地区城市功能的要求，以及城中村改造综适用地专项规划指标，兼顾考虑村民布置、环境风采和经济发展等要素，充足听取村民心见并经村民会议通事后上报MM 区城中村改造办公室。
甲方上报的改造方案应确立乙方为本项目的改造主体。
本项目改造方案中波及的数据计算、剖析测算、规划指标等波及项目开发的技术章节均由乙方主导编制，其余章节由甲方主导编制。
2、步骤二：市城改办批复经过本项目的改造方案后，甲方与乙方依照两方在改造方案中确立的基本条件（即本协议第三条所述的基本补偿原则及基本开发原则）签订本项目的所有法定文件（包含但不限于相关合同协议、会议纪要、证明文件等）。
3、步骤三：两方依照本项目步骤二形成的法定文件及政府法律、法例、政策合作实行本项目的拆迁、布置、开发、建设及销售等各项工作。
三、两方确立的本项目合作的基来源则1、两方确立本项目的基本赔偿原则以下：（1）村民布置标准为：以甲方登记在册的农业户籍人口为准，每人布置 ______平方米住所房子及 ____平方米商用房子（此中___平方米系为解决养老医疗保险所增添的面积）。
东莞市人民政府办公室关于印发东莞市农村股份合作制改革实施方案的通知
东莞市人民政府办公室关于印发东莞市农村股份合作制改革实施方案的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2004.06.25•【字号】东府办[2004]71号•【施行日期】2004.06.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文东莞市人民政府办公室关于印发东莞市农村股份合作制改革实施方案的通知东府办[2004]71号各镇人民政府（区办事处），市府直属有关单位：《东莞市农村股份合作制改革实施方案》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行过程中遇到的问题，可径向市农业局反映。
东莞市人民政府办公室二〇〇四年六月二十五日东莞市农村股份合作制改革实施方案为贯彻落实市第十一次党代会提出的“加强产权制度建设，力争用3年时间基本完成农村集体经济的股份合作制改造”的战略部署，确保全市农村股份合作制改革顺利、有序地开展，根据《中共东莞市委东莞市人民政府关于推进农村股份合作制改革的意见》的要求，就我市全面铺开农村股份合作制改革制订实施方案如下：一、总体安排我市农村股份合作制改革工作要求从2004年6月开始全面铺开，到2006年上半年基本完成。
各镇要根据当地的实际，统一部署，合理安排农村股份合作制改革工作，可以全镇各村、组同时进行改革，也可以分期分批进行改革。
原则上，今年内进行“村改居”的村、组，在年底前要完成股份合作制改革；到今年年底，各镇要完成30%村、组的改制任务，有条件的镇争取完成50%以上；其余的村、组必须在2005年或2006年上半年改制完毕。
已经完成股份合作制改革的莞城、东城、南城、万江四个办事处，要继续抓好完善和管理。
二、工作步骤（一）准备阶段（2004年7月底完成）1、成立机构。
市政府成立农村股份合作制改革领导小组，下设办公室，负责指导全市农村股份合作制改革工作。
各镇要参照市的做法，成立镇级农村股份合作制改革领导小组，下设办公室，抽调精干力量具体负责改革日常工作。
东莞市“三旧”改造拆迁补偿安置办法(正式版)
虎门镇“三旧”改造拆迁补偿安置办法为加快落实我镇“滨海国际商城”战略，积极实施和稳步推进“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，合理兼顾全社会与各拆迁当事人的总体利益，保障改造项目的顺利进行，根据《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》和有关规定，结合本镇实际，制定本办法。
第一章拆迁补偿安置的实施一、经批准的本镇辖区范围内“三旧”改造项目，其拆迁补偿安置适用本办法。
二、镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁管理机构负责本镇辖区范围内“三旧”改造项目中拆迁补偿安置的指导、组织、协调、监督和管理工作，应切实履行职责，确保拆迁补偿安置工作依法、有序、稳妥进行。
镇规划、建设、国土、房管、综合执法、宣传、财政、工商、经贸、税务、维稳等部门和单位应当按照镇人民政府的统一部署，认真履行各自职责，共同促进“三旧”改造项目拆迁补偿安置的落实。
资产管理、电信、供电、广播电视、自来水、燃气等单位应根据设施权属和项目实际等，积极支持和主动参与拆迁工作。
三、根据“三旧”改造项目的实施主体，确定拆迁人。
（一）政府主导或由政府负责拆迁的项目，拆迁人为镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁工作机构。
（二）社会资金参与改造并通过招标、竞投等方式由企业取得拆迁资格的项目，拆迁人为中标企业。
（三）集体经济组织自行改造的项目，拆迁人为集体经济组织；集体经济组织与他人合作开发建设的项目，拆迁人依双方约定可确定为其中一方或双方。
（四）原土地使用权人自行改造的项目，拆迁人为原土地使用权人。
四、社区居委会应根据属地负责的原则，负责组织和协调实施本辖区内拆迁补偿安置的具体工作。
政府主导或社会资金参与改造的拆迁人应履行与社区居委会按本办法协商确定拆迁补偿安置的具体事项和落实补偿安置资金等责任，社区居委会应履行组织实施拆迁补偿安置工作的责任。
经拆迁人与社区居委会协商，可由社区居委会对拆迁补偿安置实行包干负责。
五、具体改造项目实施拆迁前，应根据本办法和有关规定编制项目的具体拆迁补偿安置方案。
国企和民企在旧改中的不同做法
对于许多房企来说，城市更新曾经是最重要的增储手段之一，甚至有不少旧改龙头视城市更新为〃主业〃。
在过去，相比于招拍挂拿地来说，做旧改的利润率相当可观,从头部房企到本土〃地头蛇〃，都不断被这市片场吸引，尤其是集中供地正式实施后，更是有一大波房企涌入旧改赛道。
但如今城市更新市场的热度正在消退。
从去年下半年至今，大量民营房企退出跟进许久的旧改项目，取而代之进驻旧村的，大多是国资背景的企业，呈现出国进民退的趋势。
这到底是因为什么？1市场与政策面双向承压民营房企不堪重负，寻求退出虽然2023年上半年因集中供地的实施，为旧改市场短暂带了一波热度。
但自下半年以来，市场上却不断传出民营房企退出手中旧改项目的新闻。
其中城市更新市场化程度较高的华南地区，旧改市场最为风云变幻。
早在去年，就有雅居乐、奥园、宝能、恒大、升龙等多家房企，撤出广东地区的多个旧改项目。
而到了今年，连广东地区旧改龙头一一时代中国，也向广州市政府递交了《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，表示希望退出部分旧改项目，并请求3亿元的履约保证金、17.1亿元的前期投入资金。
另一位深耕粤港澳大湾区的实力民企一一星河地产，也在今年4月初开始逐步退出南沙区天益村、大稳村两村的旧改项目。
星河在获得两村旧改资格之后仅仅6个月，就匆匆撤离……而更近的消息是，绿景地产于6月7日晚间发布公告，宣布在旗下的深圳白石洲旧改项目上引入万科进行合作。
民营房企不断退出，而国资企业的旧改项目持有量则在不断攀升。
上述更换了合作方的旧改项目，多数由当地具备国资背景的企业进行接替。
比如原为升龙集团旗下的夏园旧改，最终由广州开发区投资集团介入；原由雪松控股介入的黄埔区何棠下村旧改、宝能手中的枫下村旧改，也都由广州科学城集团接手。
在短短一年时间内，旧改市场发生如此大范围的主体变化，背后有着多层次的动因，包括政策面、市场面与房企自身能力等多方面的原因。
一、房企短期内力保流动性，旧改资金负担巨大退出原本利润预期可观的旧改项目，对许多民企来讲实属无奈，其中缺钱是最主要的原因。
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4、服务业标准高，港 式购物、港式餐饮、港 式服务、港货特色
商业地产分析
RQ 项目定位策划
规划情况： 占地面积： 89123.38平方米； 建筑面积： 22.3万 平方米（其中：商 业6万平方米、住宅 16.3万平方米）； 容积率：2.5 建筑密度：40%； 绿化率：30%
RQ 东莞市樟木头瑞骐置业有限责任公司 Dongguan Zhangmutou Rich Investment Co.,LTD
项目投资测算
RQ
项目投资测算
RQ
项目责任公司 Dongguan Zhangmutou Rich Investment Co.,LTD
旧改计划：项目已经列入樟木头 镇2011年“三旧”改造计划，计划 通过“三旧”改造将土地性质征收为 国有土地，用途为商住。改造后的建 筑面积、容积率、建筑密度、物业性 质等根据项目单元规划报市规划部门 批准的设计条件为准。
RQ 名称：“樟木头镇火车站东片区”项目
位置：南城区，火车站东侧片区；
用地现状：项目占地92412.5平方 米（138.6亩），建筑面积26.2万平 方米（最终以单元规划批准数为准）；
合作方式
•根据双方公司现有情况确定各自股权占比；
•双方保持合作关系至少到办理完成国土使用证,双方共 同参与，权责互担；
•所支出的费用包括工作费用及拆迁补偿费用，支付方 式为：
1、签定合同后，支付项目工作费用（项目公司各项费 用包括劳务费用、公关费用、相关合作公司各项费用等 约6000万元）的2%约120万元；
项目背景
报
告
合作地块
框
架
启动区选择
项目分析
定位策划
投资分析
合作方式
RQ
第一章
项目背景
区域位置情况
樟木头又称“小香港”在 珠江三角洲地区处于核心 位置；
全镇常驻人口3万，新莞人 约13万，置业港人15万、 流动人口60万； 1小时商圈包括：东莞、广 州、深圳、香港、惠州、 中山等重要城市；
拥有国内最大的塑胶生产、 加工、批发基地；
第三章
启动区选择
RQ 合作启动项目：宝山工业区项目
启动区的选择 最大程度的缩 短了开发周期；
具有较好的昭 示性和传递作 用，树立项目 品牌，重建土 地价值；
RQ
项目现状
现状：社区工业园，已 纳入东莞市2011年度三 旧改造范围；
土地获取方式：协议出 让土地
RQ 项目分析
项目 1000米 范围内
旧改计划：项目已经列入樟木头 镇2010年“三旧”改造计划，计划 通过“三旧”改造将土地性质征收为 国有土地，用途为商住。改造后的建 筑面积、容积率、建筑密度、物业性 质等根据项目单元规划报市规划部门 批准的设计条件为准。
RQ “东莞市樟木头镇旧火车站片区改造”项 目
位置：东至泰安路、西至华富广场、 南至广深铁路、北至泰安路；
樟木头项目说明
Zhangmutou project
RQ 东莞市樟木头瑞骐置业有限责任公司 Dongguan Zhangmutou Rich Investment Co.,LTD
RQ 东莞市樟木头瑞骐置业有限责任公司 Dongguan Zhangmutou Rich Investment Co.,LTD
2、其他工作费用，以项目公司的名义进行支付；
3、拆迁补偿费用根据项目进度进行支付；
4、项目公司确保公司帐户不低于1000万元。
RQ 东莞市樟木头瑞骐置业有限责任公司 Dongguan Zhangmutou Rich Investment Co.,LTD
谢谢！
用地现状：占地47587.6平方米，现 有建筑面积22607.2平方米；
旧改计划：项目已经列入樟木头镇 2010年“三旧”改造计划。计划通 过“三旧”改造将土地性质征收为 国有土地，用途为商住。改造后的 建筑面积、容积率、建筑密度、物 业性质等根据项目单元规划报市规 划部门批准的设计条件为准。
RQ
拥有广东省最大的粮食批 发基地。
区域交通情况
樟木头位于东莞市东南部，与东莞市、深圳、惠州、 周边 镇区处于 半小时生活圈内，与香港交通便捷， 是珠三角东部黄金走廊
路网发达 铁路: 1条 高速路：3条 省道：2条
交通便捷 往深圳40分钟 往香港1个半小时 往周边镇10-20分钟 往莞城30分钟 往惠州30分钟
RQ 东莞市樟木头瑞骐置业有限责任公司 Dongguan Zhangmutou Rich Investment Co.,LTD
项目定位策划
RQ 项目定位策划
1、打造旅游城市，将 旅游产业作为支柱产业。 拥有4A风景区观音山， 随着宝山国际生态人居 文化城的建设，会有更 快发展；
2、项目周边无较集中 的商业；
RQ
第二章
合作地块
RQ 名称：“樟木头镇宝山工业区D-02地块三旧改造”项目；
位置：东莞市樟木头镇樟深公路 与笔架山路交汇处；
用地现状：项目用地为89123.38 平方米，建筑总面积为123003.36平 方米，容积率为1.38，为宝山工业区 厂房，用地性质为一类工业用地，城 市规划为商住用地；