昆明盛锦泰康房地产开发有限公司、苏桂珍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

昆明盛锦泰康房地产开发有限公司、苏桂珍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审结日期】2022.04.28【案件字号】(2021)云01民终11549号【审理程序】二审【审理法官】古维贤邓林春杨章亮【审理法官】古维贤邓林春杨章亮【文书类型】判决书【当事人】昆明盛锦泰康房地产开发有限公司;苏桂珍;尹祚江【当事人】昆明盛锦泰康房地产开发有限公司苏桂珍尹祚江【当事人-个人】苏桂珍尹祚江【当事人-公司】昆明盛锦泰康房地产开发有限公司【代理律师/律所】张星、和钰云南乐孚律师事务所【代理律师/律所】张星、和钰云南乐孚律师事务所【代理律师】张星、和钰【代理律所】云南乐孚律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】昆明盛锦泰康房地产开发有限公司【被告】苏桂珍;尹祚江【本院观点】上诉人上诉主张其与被上诉人签订了《商品房买卖合同》后，因被上诉人未按照约定向信用社偿还按揭贷款，信用社提起诉讼，请求被上诉人偿还贷款，上诉人承担连带保证责任。

根据双方签订的《补充协议》第八条：“买受人因违反对银行等第三方的承诺，导致出卖人向第三方承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方的承担的责任。

【权责关键词】撤销违约金特别授权新证据诉讼请求查封拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人上诉主张其与被上诉人签订了《商品房买卖合同》后，因被上诉人未按照约定向信用社偿还按揭贷款，信用社提起诉讼，请求被上诉人偿还贷款，上诉人承担连带保证责任。

后上诉人代被上诉人向信用社还清了贷款，上诉人因此提起本案诉讼行使追偿权。

本院认为，根据双方签订的《补充协议》第八条：“买受人因违反对银行等第三方的承诺，导致出卖人向第三方承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方的承担的责任。

处置房产的款项扣除买受人应向出卖人承担的各种可能发生的费用(包括但不限于违约金、评估费、拍卖佣金、律师费、诉讼费、公证费、送达费等)后剩余部分无息返还买受人，不足部分，买受人仍应向出卖人继续承担赔偿责任。

”的约定，上诉人承担保证责任后按照《补充协议》第八条约定可处置案涉房屋，即上诉人选择解除《商品房购销合同》，《商品房购销合同》解除后，买卖双方应负付返还义务，即购房人向开发商返还案涉房屋，开发商向购房人返还房款，因上诉人已向银行代偿了按揭贷款，故原则上上诉人向被上诉人返还的购房款可予以抵销，上诉人仅应当向被上诉人退还首付款。

但因案涉房屋已被查封，客观上上诉人与被上诉人无法互相返还，而上诉人按照执行局的要求支付了91万元，即上诉人本应退还的按揭贷款部分无法抵销，其有权向被上诉人行使向银行偿还的按揭贷款及诉讼费的追偿权。

故上诉人的上诉请求成立，本院判令被上诉人向上诉人支付代偿本息及诉讼费637178.73元。

一审判决驳回上诉人的诉讼请求处理不当，本院予以改判。

至于上诉人主张的资金占用利息及律师费，虽上诉人与被上诉人所签订的补充协议有相应违约情形应承担违约金等费用的约定，但资金占用利息的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。

在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。

因此，在上诉人未提供依据证实本案合同履行造成其他损失(包括可能的市场行情下滑所造成的价差)的情况下，对其要求被上诉人支付资金占用利息及律师费的请求本院不予支持。

综上所述，上诉人盛锦泰康公司的上诉请求成立部分，本院予以支持。

一审判决认定事实清楚，但所做判决结果不当，本院予以改判。

依照《中华人民共和国民法典》第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：【裁判结果】1、撤销云南省安宁市人民法院(2020)云0181民初2648号民事判决；2、被上诉人苏桂珍、尹祚江于本判决生效之日起十五日内向上诉人昆明盛锦泰康房地产开发有限公司返还637178.73元；3、驳回上诉人昆明盛锦泰康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费10702元，由上诉人昆明盛锦泰康房地产开发有限公司承担1123.68元，由被上诉人苏桂珍、尹祚江承担9578.32元，二审案件受理费9578.32元，由上诉人昆明盛锦泰康房地产开发有限公司承担1123.68元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 19:02:04【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年9月12日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》(合同编号：锦［房］xxx号)及《合同补充协议》，约定：被告苏桂珍、尹祚江向原告购买位于安宁市××镇××村委××小区××期××Ｃ30幢03号面积102.04平方米的房屋，合同总价款为910000元。

苏桂珍、尹祚江购买盛锦泰康公司诉争商品房合同登记备案号为ＡＮ2017091309593。

被告苏桂珍、尹祚江向原告支付了首付款280000元，剩余630000元则向安宁市农村信用合作联社连城信用社贷款支付，盛锦泰康公司承担连带保证责任。

《补充协议》第八条约定：“买受人因违反对银行等第三方的承诺，导致出卖人向第三方承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方的承担的责任。

处置房产的款项扣除买受人应向出卖人承担的各种可能发生的费用(包括但不限于违约金、评估费、拍卖佣金、律师费、诉讼费、公证费、送达费等)后剩余部分无息返还买受人，不足部分，买受人仍应向出卖人继续承担赔偿责任。

”合同履行过程中，因苏桂珍、尹祚江逾期偿还银行贷款，安宁市农村信用合作联社连城信用社向法院提起诉讼，要求苏桂珍、尹祚江偿还剩余全部贷款；盛锦泰康公司承担连带保证责任。

安宁市人民法院于2018年12月24日作出(2018)云0181民初2500号民事判决，判令：“一、由被告苏桂珍、尹祚江于判决生效后五日内偿还原告安宁市农村信用合作联社连城信用社自借款之日起至2018年9月5日欠付的贷款本金577500元及利息2766.42元，并自2018年9月6日起以欠付贷款本金为基数，按年利率7.35%计付利息。

二、原告安宁市农村信用合作联社连城信用社对抵押物坐落于安宁市××镇××小区(富春山居)Ｃ30-03号的房屋享有优先受偿权。

三、被告昆明盛锦泰康房地产开发有限公司对第一款确定的债务承担连带保证责任。

诉讼费用9603元，由被告苏桂珍、尹祚江、昆明盛锦泰康房地产开发有限公司连带负担。

”判决生效后，盛锦泰康公司于2019年3月12日代苏桂珍、尹祚江结清欠安宁市农村信用合作联社连城信用社全部贷款596076.19元及诉讼费用9603元，合计人民币637178.73元。

2019年1月8日，盛锦泰康公司向一审法院提起诉讼，要求解除盛锦泰康公司与苏桂珍、尹祚江签订的《商品房购销合同》及解除登记备案手续，一审法院经审理于2019年5月5日作出(2019)云0181民初172号民事判决，判令：“一、昆明盛锦泰康房地产开发有限公司与苏桂珍、尹祚江于2017年9月12日签订的《商品房购销合同》(合同编号：锦［房］0327号)及《合同补充协议》于2019年4月17日解除；二、由苏桂珍、尹祚江于本判决生效后十五日内配合昆明盛锦泰康房地产开发有限公司办理解除商品房购销合同登记(合同登记号：AN2017091309593)备案手续；三、驳回昆明盛锦泰康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费14628元，由被告苏桂珍、尹祚江承担。

”【一审法院认为】一审法院认为：关于本案法律适用问题。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律司法解释的规定。

本案中，原被告双方签订了《商品房购销合同》，原被告及案外人安宁市农村信用合作联社连城信用社签订了《个人购房借款合同》，三方当事人形成三个法律关系，即买受人与开发商之间的商品房买卖关系，买受人与银行之间的借款关系以及开发商为买受人向银行提供阶段性担保的保证法律关系。

根据《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。

”《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

”根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款约定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同”。

本案被告苏桂珍、尹祚江逾期断供的违约行为导致原告，即开发商盛锦泰康公司向银行承担了连带担保责任，使得原告出卖房屋获得购房款收益的合同目的不能实现，故原告盛锦泰康公司作为借款合同的阶段性保证人及房屋出卖人，在承担保证责任代为清偿银行贷款后，可以选择继续履行《商品房购销合同》，向被告苏桂珍、尹祚江行使债权追偿权；也可以选择根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款约定解除《商品房购销合同》以保护、平衡自己的合法利益，二者可择其一，而不可同时行使。

故本案在原告已诉请解除《商品房购销合同》并获得生效判决支持的情况下，一审法院对原告主张的追偿权不予支持。

另外，涉案房屋虽被多家法院查封，但人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易物被查封而不得行使，故原被告之间的《商品房购销合同》解除后，预告登记失效，买受人不再享有相应的物权期待权。

而开发商，即原告盛锦泰康公司作为诉争房屋开发企业有权向作出保全裁定的人民法院申请解除查封，排除执行。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“驳回原告昆明盛锦泰康房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。

【二审上诉人诉称】盛锦泰康公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由苏桂珍、尹祚江承担。