定位篇(写字楼)
写字楼项目定位方案
➢项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型 ➢项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法 定图则确定其他指标 ➢项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项 目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 ➢项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩 余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对 独立
源充分
本
项目地块规划为政府用地，
项
紧邻规划局、房产局
项目原业态为汽车展场，
***
目
现周边还保留着许多汽车
相关商业
***度假村
村香 蜜 二
***度 假村
原汽车 大世界
村香 蜜 二
深南大道
7
项目地块解析 ——项目四至实景
项目周边路网完善，车流 量不大；（此实景都在下 午四点左右拍摄）
居住社区基本都已经开发 完毕，社区成熟度高；
人文：固定的高档富人居住 区支持周边商业；整个区域 体现安静、整洁、休闲的居 住氛围
***高尚居住、旅 游度假区
莲花山
深圳高尔夫
中心区
5
项目地块解析
——项目指标限定小，项目规划灵活性强
占地：8800m2 建面：42240m2,其中
12320m2交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写
字楼结合的模式 容积率：4.8 建筑高度：≤100m 覆盖率：≤50%
约33% 82/1300平米
三级报盘价格 11000元/平米
租/销售率
100%
很少（10%左右） 50/1270平米
超过5成 50/1300平米
13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
写字楼项目营销定位报告
写字楼项目营销定位报告一、市场背景分析随着城市化进程的加快和经济发展的提速，写字楼项目的需求逐渐增长。
在当前经济发展中，写字楼已经成为了各类企业和机构办公场所的首选。
然而，随着写字楼项目的增多，市场竞争也日益激烈，如何在竞争中脱颖而出，成为了我们面临的挑战。
二、项目定位分析为了有效地推广和销售写字楼项目，我们需要明确项目的定位，根据市场需求和竞争情况来制定相应的营销策略。
1. 市场需求分析根据市场调研数据，本市区范围内的写字楼市场需求旺盛，以各类中小型企业为主要客户群体。
这些企业对写字楼的需求主要体现在以下几个方面：（1）地理位置优势：企业希望能够选择地理位置便利、交通便捷、配套设施完善的写字楼。
（2）办公环境舒适：企业希望办公环境能够提供舒适、安静、高效的工作条件。
（3）楼层面积合适：企业需要根据自身规模和发展需求来选择合适的楼层面积，以满足办公空间的需求。
（4）价格合理：企业对写字楼租金的承受能力有一定的限制，因此价格要合理，符合市场价值。
2. 竞争分析当前市场上存在较多的写字楼项目，竞争较为激烈。
主要竞争对手有：（1）其他写字楼项目开发商；（2）已建成的写字楼项目。
这些竞争对手的主要优势是项目规模较大，地理位置较好，租金较低等。
因此，我们需要在市场定位和营销策略上做出差异化。
三、项目定位目标基于市场需求和竞争分析，我们制定了以下的项目定位目标：1. 市场定位目标针对中小型企业的需求，定位为一类适合创业公司、创意工作室、科技公司等中小型企业使用的写字楼项目。
2. 竞争定位目标以优质的办公环境、合理的价格和便捷的服务为差异化竞争策略，争取在市场中树立品牌形象，成为该细分市场的独特竞争优势。
四、营销策略根据项目的定位目标，我们制定了以下的营销策略：1. 地理位置优势的宣传通过突出项目的地理位置优势，如交通便利、周边配套设施完善等，吸引目标客户的注意力。
通过网络宣传、户外广告等方式，提升品牌曝光度。
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
写字楼定位和建议
写字楼策划方案（二）
创业型写字楼
定位及建议
一、定位：
1、创业型写字楼
2、面积7-15平方（实用面积）
3、配套完善
4、服务优质
二、建议：
1、所有户型提供标准装修及配套；
有装修（照明、空调）、办公桌椅、网线、电话线、饮水
2、场内配套前台服务及共用空间；
前台服务：接电话、打印、收发传真等（打印及收发传真设定相关收费标准）
共用空间：会议室（10人左右、收费），会客室（会客、放松），水吧（水、微波炉）
3、价格：150元至200元/平方
4、支付办法：月付、季付、年付
三、亮点：
1、黄金地段、景色开阔
2、周配完善、交通方便
处于地铁站上盖，公交方便，周边有各式餐饮场所、银行、政府办事机构，方便至极；
3、配套齐全、价格优惠
该项目为该区首个创业型写字楼项目，配套齐全，用户只需带上自用办公品即可办公，价格优惠。
四、跟进工作：
1、相关手续、细则明确：小商户办牌、网线、车位等；
2、规划预算：装修投入、配套投入等；
3、招商准备：项目宣传推广计划、宣传资料准备等；
4、实施准备：人员规划管理、实施时的相关文件；
5、样版写字楼准备；
6、正式对外招商。
写字楼定位要点1
备注：
建造标准为扣除地价的建造成本，全面积口径计算；
应尽量压缩地下车位面积，不得超过商旅分公司制定的地下车位面积标准，否则超过部分应按照集团成本部制定的地下车位标准成本计算。）
二、经营假设
1、经营收入
写字楼起始出租率%，稳定期出租率% ，平均出租率%。
经营期年均营业收入万元；年均利润万元；
NPV；全部投资内部收益率（IRR）%
可研单位：
日期： 年 月 日
商旅公司签字审
写字楼可研定位审核要点（商旅分公司负责部分）
**城市 地块写字楼
一、写字楼基本定位
1、该写字楼定位为等级（如同时有一栋以上的分别填写）
2、主要技术经济指标设定如下：
总建筑面积万平米，其中地上万m2，地下万m2；
使用面积万m2，楼层平均标准面积万m2，共层（含地下），层高米。
车位共个，其中地下车库万m2，车位个。地上车位个。
写字楼起始租金元/平米/天，稳定期租金元/平米/天，年均租金涨幅%
车位起始出租率%，车位稳定期出租率% ，车位平均出租率%
车位起始租金元/平米/天，稳定期租金元/平米/天，年均租金涨幅%
物业费元/平米/月，
运营成本元/月，万元/年
三、主要经济效益指标（前期沟通阶段可先不填）
总投资：万元；投资回收期年；
写字楼定位及装修策划
写字楼定位及装修策划随着城市化的不断深入和人们对办公环境的不断改善要求的提高，写字楼这一类型的房地产市场也得到了迅速的发展。
而作为写字楼的投资方，如何进行定位和装修策划，以满足各种不同的租客需求，提高写字楼的收益率，就显得尤为重要了。
1. 写字楼定位在进行投资之前，我们需要仔细分析市场，从大环境和小环境两方面的角度来定位写字楼。
1.1 大环境定位大环境定位主要是从宏观上分析写字楼所处的城市，行业和经济情况等因素，以便确定写字楼的投资方向。
在市场需求方面，我们需要了解写字楼的活跃度、空置率、租金价格、市场竞争等情况，以便决定投资的方向。
例如，在行业上，我们可以针对一些可持续发展的行业进行投资，比如高科技、医疗保健等。
而在经济方面，我们需要考虑当地政策和税收等因素。
1.2 小环境定位小环境定位主要是从写字楼内部的角度来考虑，分析写字楼的地理位置、交通状况、周边配套等因素。
对于写字楼的地理位置，我们需要考虑其地理位置是否在市区中心、是否离公共交通比较近、是否有便捷的交通路线等等。
同时，周边配套也很重要，如超市、银行、医院、餐厅等等。
2. 写字楼装修策划在定位完写字楼之后，我们需要进行装修策划，以满足各种需求。
2.1 办公空间规划首先，我们需要进行办公空间规划。
在规划时，需要考虑每个人员的工作需要，如何合理利用空间和资源。
要安排好每个人的工作区，确保其办公空间充足，且可以满足其工作的需求。
同时也可以考虑用半隔板或全隔板来划分工作区域。
2.2 空气质量其次，在装修策划中，需要考虑室内的空气质量。
这对写字楼的业绩及租客来说极为重要，因此需要特别关注。
可以通过选择一些低挥发性有机化合物的墙漆或地面材料等低污染材料，以及增加空气净化器等方式来提高室内空气质量。
2.3 设计风格最后，写字楼的装修在设计上也需要注意。
根据写字楼定位以及租客需求不同，可以采用不同的设计风格，比如简约现代风、古典欧式风、复古工业风等等。
写字楼项目定位及市场分析
写字楼项目定位及市场分析写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。
校园式写字楼目前在上海会非常多。
甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。
每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。
乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。
写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。
房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。
这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。
出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。
建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。
单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。
办公楼项目定位报告
办公楼项目定位报告
项目概述
该项目是一栋高档办公楼，位于市中心商业区，交通便捷，周边配套齐全，包括餐饮、住宅、商场等。
该办公楼共有20层，总建筑面积为平方米，每层建筑面积为1000平方米。
其中，一层为商业零售区域，19层为办公区域。
项目目标
1. 满足高端企业办公需求：该项目的定位是为高端企业提供办公空间，满足他们对精装修和高品质的办公环境的需求。
2. 实现可持续发展：办公楼的设计与施工遵循环保理念，对环境影响小，经济效益好，为投资者创造高回报的同时，也不会对环境造成太大负担。
竞争分析
目前市场上已有多个商业办公楼，但大多数都是普通的写字楼。
我们的办公楼将在以下方面与竞争对手区别开来：
- 唯一一栋20层的办公楼，楼层高度超出市场平均值;
- 高品质装修，提供配套高档茶水间、工作区等;
- 室内空气净化系统，为员工提供最佳的工作环境;
- 可持续发展的设计理念，减小对环境的负面影响。
营销策略
为了吸引高端企业入驻，我们将采取以下营销策略：
1. 线上网络宣传：通过社交媒体、广告投放等方式提高品牌知
名度，吸引潜在客户，同时降低宣传成本。
2. 树立品牌形象：为员工提供完善的配套设施和服务，提高服
务质量，通过口碑传播形成品牌形象。
3. 与地产中介合作：通过和中介公司合作，扩大推广渠道，提
高办公楼的出租率。
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电梯间和轿厢装修
硬件基础——公共部分建议
（三）卫生间
高档精装卫生间，建议设计装修延续公共空间的奢华和辉煌，地面建议高档防滑瓷砖、墙面高档瓷砖，屋顶 高级防水天花，洁具建议一线知名品牌。
硬件基础——公共部分建议
（四）导视系统： 7A形象必备指标—国际化公共导视系统
考虑因素： 体现一个项目在细节上的
建议装修标准： 地面—高档瓷砖 墙面—高档瓷砖及乳胶漆 吊顶—造型天花
硬件基础——公共部分建议
（二）电梯：品牌电梯，保证安全性、快捷性，凸显商务实用理念
品牌建议：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。 7A写字楼电梯标准： 载重：1600kg 服务面积：建议单部电梯服务4000㎡ 候梯时间：平均候梯时间30秒左右 梯速: 电梯运行速度低区3.5米/秒，中区4米/秒，高区5.5米/秒 控制方式： 按钮
体贴入微，展示项目的品质感
和国际商务感。 建议要点： 指位明确；
采用国际统一图标；
造型精雅； 材质商务感强。
硬件基础——标准层面积建议
市场上在售写字楼的概况
建议在写字楼正门口打造一个外广场，营造生态办公氛围，同时起到引导效果，凸显商务性和休闲性
建议要点： 适当运用标识牌、小品、水 景、绿化、造型、地面图案 处理， 营造高档的商业氛围。
硬件基础—外立面建议
树立7A第一印象——生态玻璃幕墙奠定绿色高端形象
建议底部采用石材，上部采用呼吸式玻璃幕墙，从立面效果上 第一眼打造出高端形象，做好写字楼的“面子”工程。
建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰。
硬件基础——大堂建议
（一）大堂面积和挑高
1、面积和挑高要求 根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和挑高，避免狭小的大堂面积和较低的挑高给人造成压抑的感觉，要有强烈 的空间感和舒适性； 写字楼大堂的面积一般不应小于300㎡，内空挑高最低不低于5米；写字楼的档次越高其大堂的挑高就越高，大堂的面积 也越大。 2、大堂面积 一般情况下，大堂面积：大楼建筑面积=1:100—1:200，一般的建筑取下限，高级的写字楼可以取上限或取其中间值，如 30000㎡的大楼可取300-600㎡之间。 3、大堂挑高 建筑高度100米左右，大堂高度大概占据底层2-3层高度；建筑高度100-200米，大堂高度大概占据底层3-4层高度；建筑 高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概为6%。
地面—高档石材 墙身—高档石材/纯铝板/不锈钢/烤漆玻璃等 天花—烤漆金属板造型天花、艺术水晶灯；
门禁—首层大门采用旋转门、设置保安闭路监控系统和紧急广播
与背景音乐系统、电梯口设立门IC卡禁系统；设置楼层导视系统 功能区—客户休息区、信报箱、室内绿化、空调通风系统等
硬件基础——公共部分建议
公共部分重点包括：公共走廊、电梯、卫生间 （一）公共走廊：五星级公共走廊配置
硬件基础—— 大堂建议
根据上述标准，本案写字楼部分假定初步规划为：28层高层，标准层面积假定为1500㎡， 则建议大堂面积为约为420㎡。 假定层高为4.2米，楼体高度约为118米， 则大堂挑高为：12.6-16.8m，建议做到13-15m。
硬件基础——大堂建议
（二）大堂装修效果 5星级奢华大堂，装修风格彰显大气、商务气息。
呼吸式幕墙由内外两层玻璃幕墙组成，与传统幕墙相比，它的最大 特点是由内外两层幕墙之间形成一个通风换气层。它比传统的幕墙 采暖时节约能源42%-52%；制冷时节约能源38%-60%.另外由于 双层幕墙的使用，整个幕墙的隔音效果得到了很大的提高。
硬件基础——车行大堂建议
建议本案设置车行大堂，增加项目卖点同时，凸显项目自身高端特性，在同质类项目中脱颖而出。
日本三菱 日本东芝 德国蒂森 西子奥的斯 日本富士 日本富士达
芬兰通力
瑞士迅达
Байду номын сангаас
日本日立
硬件基础——公共部分建议
电梯间装修标准： 地面—高档石材 墙身—高档石材/纯铝板/不锈钢/烤漆玻璃 天花—烤漆金属板造型天花 灯—暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求， 又 要方便日后维修；其他—安装楼宇液晶电视、垃圾桶、烟灰缸、 设置各楼层公司名录 轿厢装修标准： 轿顶：镜面不锈钢框架，中间亚克力弓形型板 轿壁：三侧镜面不锈钢及高档人造石，或玻璃材质增加尺度空间 扶手：三面双管不锈钢扶手或软木扶手 踢脚线：不锈钢 轿底：高档石材
从市场接受度来看：
中乐百花公馆是在售写字楼市场上售价最高的项目，配置完善，开盘一年两个月去化70%，从客户访谈中得知大家普遍看好新区
发展前景。
市场回顾场回顾
目前市场上在售写字楼项目都具备5A级配套标准，虽然并无出类拔萃的项目引领商务市场，但是都具备 一定的配置设施。无论从外立面来看还是从产品硬件配套来看，都足以支撑得起客户需求。因此本案要 想在市场上脱颖而出，就不但需要在产品硬件配套上至少做到市场标准化配置水平，更需要在软性服务 上打造项目独一无二的核心价值，实现项目品牌与销售共赢。
中乐百花公馆
地王大厦
南虹广场
弘运鑫鑫广场
辰宇国际港湾
市场定位
新区核心 7A级生态商务地标
365天24小时全维服务体系
产品建议
我们着重从以下方面阐述本写字楼怎么做才能契合项目地块价值，引领商务市场
硬件基础 ＋ 软件核心
外广场 车行大堂 入口大堂 外立面
大堂
公共部分
标准层
配套
物业服务
硬件基础—外广场建议
第三部分·项目定位
二、写字楼定位
市场回顾场回顾
从分布区域来看： 信阳商务办公集中在两大区域：传统CBD中心火车站商务圈和新兴CBD中心羊山新区圈。
从写字楼品质来看：
品质呈现一般化特征，无明显引领市场形象的高端写字楼。 从市场需求量来看： 预计未来市场总体需求量约34-43万㎡，羊山新区的写字楼市场需求为17—21.5万㎡之间。 从发展大趋势来看： 羊山新区是信阳城市的发展方向，随着城市进程的加快， 此区域住宅和写字楼项目纷纷涌现，成了代言城市形象的窗口。 从售价和租金来看： 售价区间在6200元/㎡-9100元/㎡，租金价格主要集中在1.2-1.5元/㎡/天。