资产评估知识培训课件

较大、计划经济开始转型、资本市场的恢复与发展等
我国1993年以后开始，房地产估价、土地估价 1988年以后开始，资产评估
资产评估行业背景介绍
资产评估行业背景介绍
资产评估行业政出多门 1999年资产评估行业的管理部门曾多达19个 经国务院多次清理整顿，目前保留了六大类：
资产评估 房地产评估 土地估价 矿业权评估 旧机动车鉴定 保险公估
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资产评估
财政学院
内容
导论 资产评估的基本方法 机器设备评估 房地产价格评估 无形资产评估 流动资产评估 长期投资和其他资产评估 企业价值评估 资产评估报告
资产评估行业管理
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资产评估行业背景介绍
❖ 资产评估的产生
价值变动、市场经济、社会专业分工、经济体制变化（原因）、知 识经济、资本市场发展、税收金融改革、财务会计管理需要、法 律需要等
评估 目的
价值 类型
评估 对象
图1-2 资产评估构成要素
第一章 导论
评估要素 ❖ 评估主体：评估的行为主体，即谁来评估
内部评估，外部评估，政府评估 比较：会计主体，税收主体
❖ 评估对象（评估客体）：指包括会计核算范围资产在内和各
种交易和具有经济价值的事项
❖ 评估目的：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份
无形资产
图1-1 资产分类及关系图
第一章 导论
资产
不可辨认无形资产 可辨认无形资产
自然资源性资产 长期投 资流动资 固定产资产
有形资产
第一章 导论
❖第二节 资产评估的对象 一、资产评估的概念
（一） 资产评估的定义
资产评估是对资产在某一时点的价值进 行估计的行为或过程。具体地讲，是指符合 国家规定的专门机构和人员，依据相关法律 法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则， 选择适当的价值类型，按照法定的评估程序， 运用科学的评估方法，对评估对象在特定目 的下的评估基准日价值进行分析、估算并发 表专业意见的行为和过程。 评估目的—>价值类型—>评估结果
▪ 资产是经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经 济主体带来经济效益的经济财物。
▪ 评估中：资产所有权或“所有者的权利”才是评估的对象 长城=2000万？ 经营权的价值
第一章 导论
国际评估委员会（IVSC）：国际评估准则（IVS2011）：
Intangible asset— A non-monetary asset that manifests itself by its economic properties. It does not have physical substance but grants rights and economic benefits to its owner.
第一章 导论
❖ 注意：“特定目的”
同一资产、同一时点
不同用途
——》不同的价值
企业资金： 支付员工工资
再投资
版权： 交易，不交易
房地产：居住 ，投资
草场：高尔夫球场
公园草坪
机器设备：使用，搁置
企业：持续经营，破产清算，收购
……
第一章 导论
（二）资产评估的构成要素
评估 主体
评估 程序
资产评估
评估
方法
▪ 资产(asset)：
资产是一种权利、资产是一种获利能力，资产必须为某主体拥有和支配。
资产强调所有，强调权利 财产强调占有，强调法律保护 资本强调投入，强调保值增值
第一章 导论
二、资产类型
❖ 按资产存在形态划分： 有形资产和无形资产(见图1-1)
❖ 按资产是否具有独立获利能力划分： 可辨认资产和不可辨认资产
❖ 按是否具有综合获利能力划分 单项资产和整体资产
第一章 导论
❖有关价值
几个问题需要探讨： 资产评估：价值、价格 价值的分类和理解，资产评估中价值的定位 三大价值理论：
价值理论 对价值的理解 评估中对应方法 劳动价值论—>客观价值—>成本途径 效用价值论—>主观价值—>收益途径 均衡价格论—>均衡价值—>市场途径
又称：可确指的资产和不可确指的资产 商誉（goodwill）：是指企业由于种种原因，在用户
中享有较高信誉、经营情况特别良好而形成的高于同 行业一般水平的获利能力。 Any future economic benefit arising from a business, an interest in a business, an interest in a business of from the use of a group of assets which is not separable.
——》 财政部
住房与城市建设部
分别由
国土资源部
国土资源部
——》 商务部
保监会
管理
第一章 导论
❖第一节 资产概述 一、资产定义
▪ 企业会计准则——基本准则（2006） 资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控 制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
▪ 戴维.W.皮尔斯： 资产是具有市场价值或交换价值的一种实体，是 所有者的财富或财产的构成部分之一。
国外的资产评估发展开始于不动产评估，如英国皇家特许测量师学
会（RICS：Royal institution of Charted Surveyor）,专业领
域涵盖了土地、物业、建造及环境等17个不同的行业
❖ 我国资产评估产生的原因
我国的资产评估发展开始于国有资产评估：朝阳行业、朝阳学科 中外合资企业、土地使用制度改革、国有企业改制、物价上涨幅度
第一章 导论
财产，资产，资本
▪ 财产(property)：指某主体拥有的金钱、物质、房屋和土地等物
质财富，具有金钱价值，并受到法律保护，包括动产、不动产和知识财产。
▪ 资本(capital)：
经济学意义上：生产的基本要素，即资金、厂房、设备、材料等物质资源 金融和会计学上：金融财富 广义上，资本可以作为人类创造物质和财富的各种社会资源的总称。
美国资产评估协会，机器设备评估专业委员会，约翰·阿利柯主 编
《机器设备价值评估》 “资产是被拥有的物件，拥有资产的所有者可以是一个人，也可以
是两个或更多人（共同拥有），或者是股份公司、其他单位、组 织及政府（为了公共利益而拥有资产）。被拥有的资产不一定是 有形的，因为价值是主观的，他反映所有者的看法。” “机器设备是不是资产，占用资产的权利才构成资产。”