哈尔滨商业市场租金调研及租金水平确定方案

哈市同类业态租金调研及广场租金建议一调研目标：香坊**广场、乐松购物广场、关东古巷
二调研目的：了解租金范围、签约年限，包括开业期及运营期；分析以上调研目标发展因素及经营现状，为远大购物广场租金制定提供比较依据及数据参考，同时为后期运营管理提供理论支持。

三调研时间：
四调研内容：
（一）香坊**广场：
1租金范围：
香坊万达广场
2 经营分析：
（1）综合情况分析：
A 香坊**广场前身为哈尔滨新加坡酒店，位于香坊区和开发区交界处，地理位置相对较偏远，周边无商业氛围，商铺产权为自持。

B 广场开业初期业态规划为一层、二层以服装服饰、特色商品为主，三层集中为餐饮区域，各业态规划不集中；填铺式招商，对品牌无严格界定及要求，即，可承受租金，有形象即可。

C 租金按楼层划分，根据品牌知名度、影响力及其它因素给予适当优惠。

如萨拉伯尔品牌在三层所有商铺中租金价格最低。

租金支付方式为季付，租金抵押金为商铺两个月租金。

减免期租金支付为第一至三季每季度支付二个月租金，第四季度支付一个月租金。

D 消费群体以周边三公里为半径的常住人口，辐射开发区及香坊区。

（2）发展情况分析：
A 开业后以各种企划宣传推广活动扩大广场知名度及影响力，有效带动客流并提升商铺销售业绩，开业第一年企划宣传费用由集团支持。

B 于广场内增设多种经营点位，完善经营品项的同时，增加广场收益。

C 小区域、小面积进行品牌调整升级，能过品牌调整，逐步对业态成区域规划。

（二）关东古巷：
1 租金范围：
关东古巷
2 经营分析：
（1）综合情况分析：
A 位于市政府重点打造的群力新区，是群力新区文化产业发展中心倾力打造的国内唯一的关东特色风情街区。

B由主办单位--文化产业办进行古巷对外宣传推广活动，宣传途径及资金均有主办单位提供。

C 邀请非物质文化遗产传承人进行现场制作表演，以休闲娱乐带动餐饮消费。

（2）发展情况分析：
A 对外宣传推广活动较好，对带动客流起到决定性作用。

B 交通便利度尚有欠缺，目前关东古巷附近仅2条公交线路；新建项目，停车较理想。

C 打文化产业牌带动消费，加之扶持力度较大，发展速度及发展空间较大。

D 业态较为单一，可作为特色经营。

（三）乐松购物广场：
1租金范围：
乐松购物广场
2 经营分析：
（1）综合情况分析：
A 哈市开业时间较早、单体面积较大的购物中心，是原动力区唯一综合性购物广场。

B 地理位置及区域规划好，位于老安乐街的路口处，是公共交通枢纽，周围公交线路可达全市不同区域。

C 由于开业时间较久，店内硬件设施相对陈旧。

（2）发展情况分析：
A 由于是原动力区唯一大型购物广场，经营范围覆盖整个老动力区，客流量大，销售情况较好。

B 经过开业九年来的不断调整，包括品牌调整、经营管理人员调整，整体业态组合、品牌性、销售业绩均有较大提升。

C 推广活动相对于其它大型商业较少，主要依托便利的交通、地理位置及顾客习惯性购物促销销售及提升品牌性。

五被调研项目及本广场综合评定：
根据四项评判因素：周边环境、规划及建筑、配套设施、营销管理，综合评定被调研广场及本广场各项指标，了解本项目与其它广场相较优势及差距，具体如下表：
总评情况如下：
综合上表，香坊**广场在此次被调研广场中价值实现度最高，其次为乐松广场，以上两广场开业初期招商条件均给予优惠，以免租或低扣点形式体现，随着开业时间的增长，形成了固定的消费客群，且业态及品牌组合经过数次调整重组，均有了大幅提升，为广场销售业绩及租金、扣点的持续增长提供支持。

关东古巷及本项目综合价值实现度略低，因关东古巷及本项目位于群力新区，
周边无成熟商业项目。

新规划区域，环境、建筑及配套设施较完善，商业项目前期租金预期不建议过高，随着周边住宅区的入住，后续发展时间会大幅缩短，即短时间内会有长足进步。

六租金参考范围：
根据上表所示，对于远大购物广场的租金定位，应以关东古巷作为主要参考依据，无可作参考的同类业态时，以乐松广场、**广场同类业态做参考，同时需考量到参考广场建筑结构及业态定位与远大购物广场的差别，具体租金定位方式及参考范围如下：（以下租金均按套内建筑面积收取）
计算方式：参考项目现租金÷参考项目价值实现度%×本案价值实现度% 参考香坊**租金区间在：8.60-11.00（元/平方米/天）
参考关东古巷租金区间在：4.30-5.20（元/平方米/天）
参考乐松广场租金区间在：3.10-5.50（元/平方米/天）
方式一：
综合以上被调研广场租金情况，不同品类租金范围：
方式二：
按业主购铺款回报率计算租金：
随着市场情况不断的发展变化，租金亦需做适应市场的良性调整，在具体的招商工作中，尚需根据市场情况及品类、品牌、区位等综合因素，随行就市加以调整变通。