土地增值税规定的资本化利息
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。
是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。
01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。
（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。
3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。
4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。
5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。
6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。
但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。
二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。
详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。
②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。
③、土地平整费。
④、拆迁补偿费、安置费。
2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。
③、建造房产所发生的成本。
④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。
⑤、因转让房产而产生的有关税金。
3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。
税法知识之土地增值税
税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
利息在土地增值税中的规定
房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的利息支出在土地增值税中的规定《国关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
”基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。
《会计准则——利息费用》中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。
土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。
而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用国税函[2010]220文件规定的计算方法进行税务处理。
根据以上税收政策文件的规定，房地产企业在计算土地增值税时扣除的利息费用与其他开发费用的扣除结合起来分析，具体分以下两种情况处理：第一种税务处理：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%计算扣除。
争议与解决：土地增值税利息扣除
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开发成本产生的利息收入的会计处理
开发成本产生的利息收入的会计处理摘要：一、开发成本产生的利息收入的会计处理概述二、利息收入的会计处理方法1.资本化利息支出2.费用化利息支出三、利息收入的税务处理方法1.所得税的处理2.土地增值税的处理四、企业应对策略正文：一、开发成本产生的利息收入的会计处理概述房地产开发企业在进行项目开发过程中，往往会通过借入专门借款来筹集资金。
在开发期间，如果企业尚未动用的借款资金被用于购买理财产品并产生利息收入，那么这部分利息收入的会计处理就成为了一个需要关注的问题。
根据会计准则，利息收入应当根据实际情况进行资本化或费用化处理。
二、利息收入的会计处理方法1.资本化利息支出资本化利息支出是指将利息支出作为开发项目的成本进行处理，即将利息支出加入到开发项目的总成本中，然后按照项目进度逐步摊销。
这种处理方法主要适用于利息支出与项目直接相关，且能够明确利益对象的情况。
2.费用化利息支出费用化利息支出是指将利息支出作为当期费用进行处理，即将利息支出直接计入当期损益。
这种处理方法主要适用于利息支出与项目无直接关系，或者无法明确利益对象的情况。
三、利息收入的税务处理方法1.所得税的处理根据企业所得税法，利息收入应当作为当期收入计入应纳税所得额。
而对于资本化的利息支出，则可以在项目达到预定可使用状态时，按照项目成本摊销的方式，逐年计入当期损益，从而实现所得税的递延缴纳。
2.土地增值税的处理关于利息收入是否可以作为土地增值税的扣除项目，目前税法并未明确规定。
但在实际操作中，房地产开发企业往往会将利息收入作为土地增值税的扣除项目进行处理。
四、企业应对策略针对利息收入的会计处理和税务处理问题，企业应当根据实际情况制定合理的应对策略。
房地产开发企业借款利息财税处理
房地产开发企业借款利息财税处理房地产企业的资金需求量比拟大，且伴随着金融机构对于现代房地产行业借款的有效限制，其主要是依靠一些非金融机构，特别是关联企业的资金拆借来实现融资。
此种借款相对复杂，其所涉及到的法律法规呈现多样化。
目前，房地产开发企业在借款利息支出方面有的费用化，有的资本化，且在财税处理方面需要考虑到债权性投资与权益性投资间的比例，还要考虑利率的上下情况以及开发产品是否处于销售状态等，致使财税处理成为重要难题。
对此，本文就房地产开发企业借款利息财税处理的相关问题展开分析与研究。
房地产属于资金密集型的产业，其开发周期比拟长，对资金的需求量很大，因此，融资成为各大房地产开发企业谋求开展的必经之路。
通常来讲，融资渠道主要包括房地产开发借款、权益性资金与房地产信托等形式，新时期，伴随着房地产市场经济体系的不断完善，金融机构信贷政策不断收紧，从相关联企业处拆借资金成为普遍模式。
当下，由于我国相关法律法规对于借款利息在列支方面存在不同要求，与企业借款问题复杂的普遍化，我们应对该问题进行探究。
一、房地产开发企业借款利息的会计账务处理企业所开发的产品是企业存货，由开工至完工并且到可以使用通常会消耗一年以上的时间，因此，在建设期间，房地产开发企业为了建造产品而滋生的借款利息需要依照《企业会计准那么第17号——借款利息》的规定实现资本化，将其计入到“开发本钱”这一科目之中[1]。
〔一〕购置土地而产生的利益利息支出假设房地产开发企业借款购置土地，但是却未开展实质性的开发，其借款利息是否进行资本化，在我国还未有明确规定，争议也比拟多。
个人认为企业从工程前期伊始，就可视为为了让资产到达预定可销售或可使用的状态不得不开展购置或生产活动，也就是说支付此局部土地的款项而产生的借款利息满足《企业会计准那么》的要求，可对利息作资本化处理，将其计入开发本钱，等到工程到达预定使用状态时那么要停止利息资本化，将其计入到財务费用。
谈土地增值税中利息支出的扣除
谈土地增值税中利息支出的扣除武汉新中环建材有限公司程春玲土地增值税相关政策规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
如不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出则有扣除限额。
这样给了企业自主选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算哪一种方法下扣除的费用额更大，缴纳的土地增值税更少。
在企业选择按实际发生的利息支出作为土地增值税计算扣除额时，应当注意以下四方面的问题。
一、对计入开发成本中的利息支出的扣除根据《企业会计准则第17号———借款费用》的规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
其应用指南规定：符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
在企业所得税方面，《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发［2000］084号文件）第三十五条规定：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。
也就是说，根据现行政策，房地产开发项目在达到预定可销售状态之前，利息是进成本的，而不进财务费用，要达到预定可销售状态以后，利息才进财务费用。
对于计入开发成本的利息支出是否可以扣除？这需要将土地增值税的出台与当时的会计制度规定结合起来分析：财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》规定，利息支出不计入开发成本，应作为期间费用。
那么，计入开发成本的间接费用是否包含利息支出呢？同样不包括。
土地增值税规定的资本化利息
企业同期同类贷款利率确定问题
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款 担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款 的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也 可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。参考： 企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告[2011]34 号 1、签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期 同类贷款利率情况。 2、首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的 同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理 性。
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土地增值税中资本化利息的关键点
可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息
能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
不可以在土地增值税中据实扣除的资本化利息
不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，（利息+其他房地产开发费用）按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
金融机构包括内容：
1、银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。
2、信用合作社。
3、证券公司。
4、金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。
5、保险公司。
6、其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。
金融企业同期同类贷款利率确定问题
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
参考：企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告[2011]34号
1、签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
2、首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。