第一章 房地产投资分析中的基本问题
贵阳市房地产市场分析报告
第一部分贵阳房地产行业背景简述第一章经济发展与城市化建设一、城市化建设与房地产业改革开放后，中国经济的起飞使得城市化速度每年以平均1%的速度迅速增长。
同时在“十二五”规划中也提出，2015年，中国城市化率要超过50%，这就意味着中国将有一半人口将在城市生活。
众所周知城市化建设必将拉动房地产行业的发展，而城市化的发展必然会增加房地产的需求。
城市化进程带来的是与日俱增的城市人口；省内外大量客、商在贵阳置业购房；居民可支配收入持续增加对要求改善居住环境；人口结构变化、旧城改造、居民拆迁；政府出台的购房优惠措施等等，都构成了住房需求将持续旺盛的条件。
而且，银行住贷的助推也导致了房价的稳定上涨。
金融部门不断增加房产信贷种类，个人房贷额度不断增加，贷款年限不断增加，这些进一步提高了居民购房的支付能力，刺激了住房消费，从而支撑贵阳房价的稳定上升。
人们住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享受型转变。
近年贵阳十分重视新建住宅小区建设品味的要求，使贵阳居民居住环境得到改善，导致许多家庭有了强烈的改善性需求，这对房地产市场价格也起到积极作用。
二、经济与房地产业2010年中国国内生产总值（GDP）近39.8万亿元，比上年增长10.3％。
2011年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。
国民经济运行态势总体良好。
70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。
12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。
房地产业是一个复合型的产业，它的发展影响到上下游几十种产业的发展。
2010年房地产业总体发展带来的经济增长大约占可占到国内生产总值的9%左右，2011年房地产业带来的经济增长大约占国内生产总值的7%左右。
随着自1998年我市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。
房地产投资分析岗位招聘笔试题及解答(某大型央企)2024年
2024年招聘房地产投资分析岗位笔试题及解答(某大型央企)(答案在后面)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、下列哪一项不属于房地产市场的基本特征？A. 地域性B. 流动性高C. 不可移动性D. 投资周期长2、在进行房地产投资项目评估时，下列哪种方法不是基于现金流折现的方法？A. 净现值法（NPV）B. 内部收益率法（IRR）C. 成本回收期法D. 资本化率法3、房地产投资分析中，以下哪个指标通常用来衡量投资回报水平？A、投资回报率（ROI）B、内部收益率（IRR）C、净现值（NPV）D、成本效益比（C/B）4、在房地产投资分析中，以下哪个方法通常用于预测未来现金流？A、市场比较法B、成本加成法C、现金流量折现法D、收益资本化法5、在房地产投资分析中，净现值（NPV）为正值意味着：A. 项目将亏损B. 项目的回报率低于基准收益率C. 项目将产生超过其成本的收益D. 项目的内部收益率小于零6、关于资本化率(cap rate)的理解，以下哪项是正确的？A. 资本化率越高，表示资产越有价值。
B. 它是用来估算房产年收入与房产价值之间关系的一种度量。
C. 资本化率直接反映了物业的市场售价。
D. 在所有情况下，较低的资本化率总是更优。
7、房地产投资分析岗位笔试题及解答（某大型央企）试卷一、单项选择题（每题2分，共20分。
每题只有一个最符合题意的答案，请将答案填入括号内）7、在房地产投资项目评估中，以下哪项不属于动态投资回收期指标的考量因素？A. 投资总额B. 年均收益C. 投资风险D. 投资收益年限8、在进行房地产项目市场调研时，以下哪种方法不属于常用的市场调研方法？A. 专家访谈B. 问卷调查C. 实地考察D. 历史数据统计分析9、下列哪一项指标最能直接反映一个房地产项目的盈利能力？A. 净现值（NPV）B. 投资回收期C. 资产负债率D. 利润率 10、假设一个房地产开发项目的预期年收益率为8%，而市场上的无风险利率为3%。
房地产与房地产业第一章
随着社会的发展，随着改革开放的推进，我们生活的城市日新月异，房地产已成为耳熟能详的名词。
一座座高楼拔地而起，旧城焕发新颜，郊区成为新城。
住宅小区、写字楼、商场、步行街。
房地产产品正在改变着我们的生活。
那么，什么是房地产？如何通过规范流程进行房地产开发？如何运用现代的管理思想进行房地产经营？我们将通过《房地产开发与经营》这一门课程进行系统地阐述。
说到房地产，大家会联想到什么呢？房子、土地、钱、地段、风险？这些都是房地产所包涵的内容。
房地产指的是土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产可拆为房、地、产三个字，即房屋建筑、土地这两个实体部分以及权益这个非实体部分。
实体部分可直接感知，而非实体部分则包括所有权、使用权、抵押权、留置权等，在流通、消费环节中展示出来。
作为与民生息息相关的产品，房地产具有三个层面的特征。
从自然属性来看，土地的固定性与稀缺性决定了房地产的不可移动性与数量有限性，建筑与地段的独特决定了房地产的独一无二性；百年建筑千年城，多少历史建筑凝聚数百年的时光，这就是房地产的寿命长久性。
当房地产产品进入流通环节，成为商品，其经济特征便显现出来。
由经济学的稀缺性原理分析，数量有限、独一无二且寿命长久的产品，其价值必然是高大的，一线城市交通便利地段，一套住宅一般都在百万以上；正常的市场条件下，房地产产品，尤其是住宅具有保值增值性，这也使得房地产产品成为投资者青睐的对象；但同时也必须看到，其价值高大性使得房地产产品在交易过程中变现较为困难；不可移动性决定了房地产产品的交易只能是权属关系的变化，可租、可售、可抵押、可典当、可转让、可赠予，其经济用途是多样的；房地产的易受限制性体现在哪里？其一，政府保障性住房对于购房者资格有严格的审查制度，其二，使用用途一经载明，不得更改，住宅不可用于商业经营，商铺亦不能用作办公场所，其三，购房者作为房屋所有人，在使用过程中也必须遵守物业管理相关规定或某些限定条件，不得随意破坏或改变房屋结构。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
(完整word版)房地产投资分析复习资料
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附答案)
2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附答案)单选题（共30题）1、四磨汤的功效A.行气疏肝，散寒止痛B.行气降逆，宽胸散结C.行气疏肝，宽胸散结D.行气降逆，散寒止痛【答案】 B2、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。
A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【答案】 D3、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】 C4、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】 B5、下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（）。
A.通货膨胀导致折现率下降B.房地产增值导致折现率下降C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同D.通货膨胀和房地产增值是两回事【答案】 D6、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。
不动产投资分析知识点汇总
不动产投资分析知识点汇总第一章绪论1.投资/是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
/投资三要素：收益、成本和预期。
2.房地产投资A/是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
3.房地产直接投资/是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产（置业投资）的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
4.房地产投资的目的/是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。
这些未来收益具体包括：①现金流量收益（置业投资收益）；②避税收入（制度带来的收益）；③销售收益（开发投资带来的收益）等。
5.房地产投资的基本任务/①为投资者提供投资方向；②为投资者提供运作方式；③为投资者预测投资收益；④为投资者分析风险并提供避险策略。
6.房地产投资的特性;①位置的固定性；②寿命周期长；③适应性；④个别性；⑤政策影响性；⑥对专业管理的依赖性；⑦相互影响性；⑧房地产投资的巨额性；⑨房地产投资的风险性；⑩房地产投资的保值与增值性。
7.房地产投资分析的内容/①市场分析；②区位分析；③基础数据估算分析；④财务分析；⑤不确定性分析；⑥风险分析；⑦决策分析（即方案比选分析）。
8.可行性分析与投资分析的不同/①房地产投资分析是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
②可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。
③可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。
回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。
后者应该由投资分析来解决。
9.可行性分析与项目评估的不同/①行为主体的不同；②立足点不同；③所起的作用不同；④所处的阶段不同。
10.投资价值与市场价值的区别/①市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。
房地产市场调研基础知识
房地产市场调研基础知识房地产市场调研基础知识⽬录第⼀章房地产市场调研概念第⼆章房地产市场调研内容第⼀节房地产营销环境调研第⼆节竞争对⼿分析第三节市场需求研究第三章房地产市场调研程序和⽅法第⼀节调研程序第⼆节调研⽅法第⼀章房地产市场调研概念房地产项⽬在投⼊巨⼤资⾦的同时也伴随着巨⼤的风险，⼀但失误⼏乎没有推倒重来的机会。
在房地产开发的各个环节中，科学、客观地对房地产市场作必要的调研⼯作，可适时调整开发策略，以尽量减少或规避房地产开发过程中的风险。
⼀、市场调研概念市场调研，即市场调查与研究，有时也简称市调。
就是根据特定调研⽬的的要求所进⾏的系统、科学的策划、收集、记录、整理和分析的全过程。
⼆、房地产市场调研概念房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进⾏系统的收集、整理、记录和分析，进⽽对房地产市场进⾏研究和预测。
第⼆章房地产市场调研内容第⼀节房地产营销环境调研⼀、⼈⼝环境⼈是市场的主体，对区域⼈⼝规模与增长率、⼈⼝的年龄结构、教育程度、家庭结构以及⼈⼝的迁移等内容进⾏调研，对房地产开发的定位有明显的指导意义。
⼈⼝环境调研主要包括以下内容：（⼀）⼈⼝总量与⼈⼝城区⼈⼝总量决定了对房地产的需求上限。
（⼆）⼈⼝的年龄结构⼈⼝的年龄结构对房地产需求有两个⽅⾯的影响：⼀是区域⼈⼝结构的变化导致需求主体年龄结构的变化，如⼈⼝⽼龄化的现象已在我国各⼤中城市越来越突出，这会导致对“银发公寓”的巨⼤需求。
另⼀⽅⾯，区分不同年龄结构的⽀付能⼒与⼈⼝⽐例，对房地产开发定位也有明显的指导作⽤。
（三）家庭规模与结构⼀般住宅消费的主体是家庭⽽⾮个⼈，因此，家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。
受经济、社会、政策、⼈⼝、道德及⼼理等多种因素影响，现代社会的家庭结构在迅速发⽣裂变，家庭规模趋于⼩型化，户均⼈⼝正在逐渐缩⼩。
⼆、经济环境项⽬所在城市、地区的经济发展规模、速度、结构以及产业结构、居民的收⼊⽔平、对外开放程度等，都会对房地产的需求结构产⽣影响。
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1．1房地产投资概述
（2）房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居
住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以 获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可 以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产）， 也可以是房地产市场上的二手货。
置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保 值、增值、收益和消费四个方面的利益。
两种情况下的销售收益都是卖掉房地产所获得的 收入，减除纳税和有关成本后的余额。
1．1房地产投资概述
1．1．4房地产投资的特性 房地产投资，由于其商品的特殊性，存在
着不同于其它投资类型的特点。认识和掌握 这些特点，对我们进行房地产投资决策分析 是十分重要的。
1．1房地产投资概述
1．位置的固定性 房地产的位置固定性也叫不可移动性。这一点决
本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上 述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究 内容的需要。
1．1房地产投资概述
1．1．3房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和
经营等过程获取未来收益。这些未来的收益 具体包括：现金流量收益、避税收入、销售 收益等。
1．1房地产投资概述
1．现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营 房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后 的余额。 房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三 个因素。 其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。
和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为 主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管 理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险 的主要手段。 4）工业房地产投资
我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设 中，其他都是随一般工业投资进行的。
1．1房地产投资概述
3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售 型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合 型房地产项目投资。 1）出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式 得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到 盈利的目的。
过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品， 然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转 让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。
房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市 场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风 险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房 地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营 （如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业 投资。
第1章 房地产投资分析中的基本问题
❖ 房地产投资概述 ❖ 房地产投资分析概述 ❖ 房地产投资分析中常用的基本概念
1．1房地产投资概述
1．1．1房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所
期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是 土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以 “投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金， 又用来指特定的经济活动。
1．1房地产投资概述
2）出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租
的方式得到收入、回收开发资金、获取开发 收益，以达到盈利的目的。
1．1房地产投资概述
3）混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、
出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资 金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
1．1房地产投资概述
2）间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相
关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直 接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购 买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产 投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
1．1房地产投资概述
2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地 产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业 房地产投资等。 1）地产投资
即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进 行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。
1．1房地产投资概述
2）住宅房地产投资 住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓
和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既 可直接出售，也可进行租赁经营。
1．1房地产投资概述
3）商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店
1．1房地产投资概述
1．1．2房地产投资的类型 1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投 资和间接投资两类。 1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发 或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括 从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两 种形式。
1．1房地产投资概述
（1）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经
1．1房地产投资概述
2．避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折
旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房 地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有 关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收 好处的基本途径之一。
1．1房地产投资概述
3．销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。
销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来 自房地产置业投资。
对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的 是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销 售利润。
1．1房地产投资概述
对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是 为了获取现金流量收益，也就是将投资购入的物业 出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。 这种投资具有的另一个特点是，在投资者不愿意继 续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置 业投资者，转售价格扣除相应的销售税和交易成本 后就是销售收益。
1．1房地产投资概述
在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是 狭义的。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标， 直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务 和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领 域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地包括其他资源）。