既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析与探讨(王锋赵亮)
城见｜既有多层住宅加装电梯痛点难点及应对
城见｜既有多层住宅加装电梯痛点难点及应对“双三分之二原则”，使得加装电梯获得管理部门审批通过的难度大为降低，加装电梯变得相对容易。
图为上海静安区临汾路一小区加装的电梯。
上海观察图近日，上海市住建委、房管局等十部门联合印发了（以下一般称“电梯意见”），旨在“重点做好‘老小旧远’的相关工作”，“加快加装电梯速度”。
现实中，市民居住的多层住宅，一般均没有配备电梯。
居住在5、6楼等较高楼层的居民，通常会感觉上、下楼费时费力，较为困难。
对其中的老年人来说，这一点尤为明显。
随着老龄化社会的到来，该问题变得越来越突出。
在此背景下，为既有多层住宅加装电梯，无疑是一件实事、好事。
除上海以外，既有住宅加装电梯已在多地进行。
然而，推进工作中，也曝露出一些问题，其中最集中、最难解决的，便是个别业主不理解、不支持、不同意。
特别是低楼层，比如一楼业主不同意。
不同意的原因也多种多样，比如认为低楼层使用电梯较少，因此不愿意为此分摊费用。
再比如，原本上下楼方便，是低楼层的比较优势，而如果加装了电梯，则相对于中高楼层来说，低楼层的比较优势下降，因此住户认为加装电梯可能影响房价。
如此等等。
那么，此次出台的电梯意见，是否解决了这些已经曝露出来的痛点、难点？一、业主自愿的法律依据既有多层住宅，主要是已经出售的商品房或售后公房，产权归于不同个人或单位。
第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
”也就是说，对已进行了产权登记的既有多层住宅来说，如果要对它进行任何处置，包括要在它的内部或外部加装电梯，首先要取得产权人同意。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”就一幢住宅来说，哪里属于专有部分、哪里属于共有部分，产权证上已进行了明确区分和记载。
因此，如果加装电梯所要占用或使用的建筑部位，涉及业主专有部分的，需征得受影响的业主同意；涉及业主共有部分的，需要征得受影响的住宅共有部分的全体共有人共同同意。
老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议(王锋 赵亮)
老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议王锋1，赵亮1，张红建2（1.水利部机关服务局，北京100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河南郑州471000）摘要：为贯彻落实国家防震减灾、节能减排相关工作要求，2014-2016年笔者所在单位组织实施完成了近18万平方米老旧小区的综合整治工作，极大改善了老旧小区居住环境，消除了安全隐患，得到了住户的高度拥护和充分肯定。
同时，在综合整治实施过程中也发现存在后续管理不能及时跟进、整治成果不能很好保持等问题。
为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合整治具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治工作提供一定的经验和借鉴。
随着国家经济建设不断发展，城市建设及人民生活水平不断提高，然而老旧小区建设标准不高、设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题日益突出。
为完善城市功能，切实改善民生，北京市于2012年起组织实施老旧小区综合整治，2013年笔者单位所属的中央国家机关老旧小区综合整治工作也全面启动。
2014-2016年间，笔者所在单位累计完成近18万平方米老旧小区的综合整治。
为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治提供一定的经验和借鉴。
一、老旧小区存在的主要问题及特点老旧小区是一个描述性的概念，反映的是小区的新旧状况。
“十二五”期间，北京市和中央国家机关进行综合整治的老旧小区主要指1990年以前建成的居住小区，其主体是享受国家房改优惠政策的售后公房和未售公房，其产权关系、管理方式等方面与目前的商品住宅小区有所不同，主要存在以下问题及特点：（一）房屋老化严重由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在维护结构保温性能差、渗水漏水多发；给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存在较大的火灾、坠物等安全隐患。
关于推进老旧住宅加装电梯工作中的难点及建议
关于推进老旧住宅加装电梯工作中的难点及建议老旧住宅加装电梯是当前老旧小区改造的重要内容，通过加装电梯可以有效改善老旧小区的面貌、便于居民出行、调动周边的活跃度、促进当地经济发展。
电梯加装工作也多次写入了国务院政府工作报告，近几年各地也陆续出台了加装电梯的相关政策，也有越来越多的老旧住宅陆续加装了电梯。
以XX区为例，自2018年推行老旧住宅加装电梯工作以来，共为100余个老旧小区加装电梯218台。
但通过梳理近几年老旧小区电梯加装工作，发现中仍存在以下三方面难点，需引起重视。
一、相关技术缺乏统一标准。
现阶段，我国针对老旧小区加装电梯的政策大部分是程序上的，但在相关技术方面却缺少准确的标准规范，从而导致实际工作中发生许多操作困难的问题。
另外，由于电梯生产厂家不同，在规格和质量方面也各不相同，没有统一的造价和施工技术标准，导致老旧小区加装电梯施工缺少统一标准，增加了难度。
此外，因业主缺乏对加装电梯相关知识的了解，在与施工方前期协商时并不完善细致，后续施工过程遇到问题易产生纠纷。
以XX南城华府小区为例，27户业主与XX某实业公司签订老旧小区电梯安装合同，约定安装1.6m/s规格电梯，施工单位进场后由于场地限制，便在未与业主达成书面协议情况下，安装了规格1.0m/s的电梯，从而引发纠纷诉至法院。
二、住户利益协调难度较大。
老旧住宅楼的住户对加装电梯产生的影响有不同的观点。
通常高层住户认为加装电梯可以将生活质量提高，同时方便家里老年人的出行，并且住宅也会因为在加装电梯后有一定的升值。
而低楼层住户认为加装电梯不仅会产生噪音，还会影响家里的采光和通风效果，降低居住环境的舒适度，且加装电梯会降低住房原有的价值，更加不愿意加装电梯。
因此，老旧住宅加装电梯工作期间，高层与低层住户之间经常产生矛盾，而且协调工作比较困难，影响加装电梯工作的开展。
三、后期使用管理难度较大。
一方面，由于加装电梯的经费来源大多为业主自筹，因此业主自筹加装的电梯存在物业不托管的情况，此时电梯的使用单位是业主，而业主会由于住宅转售发生变更，后续可能造成使用单位频繁更替、使用管理不规范、应急救援演练难以实施等问题。
老旧住宅加装电梯的安全痛点亟需解决
老旧住宅加装电梯的安全痛点亟需解决老旧住宅加装电梯是居民改善居住条件、提高居住品质的重要一换，与居民日常生活息息相关，其安全问题备受关注。
据统计，目前我区登记在册的电梯有3659台，在用电梯3510台，其中居民辖区在用乘客电梯2303台,占电梯总量的62%。
调研发现，我区电梯从2019年开始，每年平均增长率为17%，其中居民加装电梯占比高达80%以上，由此衍生的加装电梯管服过程中出现的责任主体更难划分、安全风险更加突出、维修资金存在缺口等风险，亟需解决。
一、主要问题（一）加装电梯责任主体划难划分。
依据《XX市电梯安全管理办法》的相关规定了，电梯使用单位应当协助电梯所有权人组织落实电梯日常运行、维护保养、改造、修理、检验、检测等所需资金。
但加装电梯小区多为老旧小区，存在居住人群复杂、人口流动性大、物业缺失、缺位的特点，造成业主与业主、业主与物业、业主与政府之间对于维修改造更新电梯等费用支出存在较多争议，尤其是一些“未整栋业主一致同意安装的加装电梯，其资金、安全涉及开发商、生产单位、业主、物业、维保单位等多个主体，存在各方责任难以厘清，资金无法及时到位，安全主体责任不能有效落实、群诉群访多发等问题。
如，潼南区大佛街道国税局家属院，属于2000年建设的老旧小区，同时由于税务局搬迁至桂林街道，大部分职工也将小区住房出售，小区的物业也是有税务局出钱请该小区一住户兼任，导致该小区出现难以协商安装电梯、安装后维保费用、电费等支出不明晰、物业不想管、不能管的复杂局面。
（二）加装电梯安全风险更加突出。
电梯的安全管理除了维保公司的定期维保，还需要使用单位每天进行日常检查和管控。
但大多老旧小区物业配置不规范甚至没有物业，基本无法履行使用单位的“日管控”责任，这无疑会给电梯的安全运行蒙上阴影。
如，上海“4.4自动扶梯卷人事件”，事后检查发现涉事自动扶梯的维保记录正常，维保人员也未发现问题，但商场作为使用单位未认真履行日常检查、管控责任，未发现挡板存在异常状态，由此酿成事故的发生。
老旧小区加装电梯存在的问题及建议
老旧小区加装电梯存在的问题及建议
老旧小区加装电梯存在的问题包括但不限于以下几点：
1. 空间限制：老旧小区的建筑结构通常设计无法容纳电梯井和设备，加装电梯可能存在空间不足的问题。
2. 资金问题：加装电梯需要大量的资金投入，而老旧小区的业主普遍经济条件不够好，可能无法承担高昂的加装费用。
3. 影响居民生活：加装电梯需要进行工程施工，会产生噪音、灰尘等不便于居民居住的影响。
4. 受限制的权益：老旧小区常常存在业主纠纷、权益纠纷等问题，加装电梯需要统一所有业主的意见和行动，很难实现一致。
对于解决这些问题，可以考虑以下建议：
1. 加强政府支持：政府可以通过财政补贴或引导资金，为老旧小区加装电梯提供资金支持。
2. 设计创新：可以寻求设计和工程创新，采用更灵活的电梯井设计和安装方式，以适应空间限制。
3. 引进专业服务：引进专业的电梯加装公司进行工程设计和施工，确保施工过程中对居民生活的影响最小化。
4. 完善社区治理：加强业主自治，推动建立良好的业主委员会、
物业管理等制度，减少纠纷和统一决策。
5. 多方协商：可以通过业主大会、居民代表等形式，多方协商，争取大多数业主的支持和参与。
6. 防范财务风险：可以引入多种筹资方式，如银行贷款、业主分期付款等，分散财务风险。
7. 宣传教育：加强对业主的宣传教育，增强业主对加装电梯的认识和理解，促进大家积极参与。
既有住宅加装电梯项目推进的难点与对策
既有住宅加装电梯项目推进的难点与对策摘要：目前，既有住宅加装电梯呈现出“星星之火，可以燎原”之势。
一些城市陆续出台了既有住宅加装电梯管理办法或实施细则，从政策实施层面进行引导和规范；同时，一批电梯制造企业率先关注和发力加装电梯市场，推出积木式、整体装配式加装电梯吸引客户，促进了既有住宅加装电梯的落地实施。
但大家也要看到，加装电梯的住宅小区设施老旧、业主非单一、房屋结构多样、施工现场复杂、各地政策不明晰、施工单位尚不完善等问题仍阻碍了这项民生工程的全面铺开，亟待相关部门共同化解。
关键词：既有住宅；加装电梯；项目推进；难点；对策1既有住宅加装电梯前期准备问题和注意事项由于目前未确定一个专门的职能机构来批复加装电梯事宜，因此在加装电梯设计审批阶段可能涉及多个部门的审查批复，如规划、住建、消防、人防、城管、应急、市场管理等部门，有时可能还会涉及市政道路部门。
建设单位在加装电梯前应仔细做好论证，同时涉及到的各个审批部门也应明确各自的审查要点。
例如在一些加装电梯工作刚刚起步的地方，有的申请加装单位找相关部门去审批，而相关部门根本不知道应该审查批复些什么内容。
建议各省市出台加装电梯指导意见，明确各部门职责和审查要点。
建设单位应及时与相关部门沟通，对可预见性的问题如下水管道的改线、救援通道畅通、后期电梯的主体责任归属等问题提前做好勘察和沟通，避免后期产生不必要的纠纷。
作为领域内专业单位，建设单位在前期勘察应细致，对地下管网、地形限制等问题提前考虑，做出合理预算。
例如某地区加装电梯前期未考虑地形因素，导致施工后重型起重设备无法到达电梯安装位置进行吊装，从而影响施工进度，且增加了后期施工成本。
建设单位还应提前告知居民，加装电梯后期涉及的费用，如维护保养费用、部件更换费用、电费、钢结构维护费用等，避免后期产生不必要的纷争。
2施工主体(施工单位)方面的难点与政策建议2.1战略不清，战术不明难点：我接触过一些政府高级官员、电梯行业人士和普通居民。
既有住宅增设电梯难点分析及对策研究
既有住宅增设电梯难点分析及对策研究摘要：既有住宅增设电梯关乎民生、关乎安全。
由于增设电梯过程中需要考虑规划、消防、土建、安装及安全管理等多个方面因素，利益相关方众多，导致在实际推进过程中出现困难，文章结合既有住宅增设电梯实际经验对住户意愿协调、资金筹集、土建规划、使用管理等方面难点进行分析，并提出解决对策。
关键词：既有住宅；增设电梯；难点问题随着城市更新进程的加速以及老龄化的到来，民众对既有住宅增设电梯（又称旧楼加装电梯）的需求愈发迫切，北京、广州、南京、杭州等地先行先试，出台旧楼加装电梯优惠政策，将包括既有住宅增设电梯在内老旧小区改造作为重点民生工程推进，制定相关制度加强引导。
既有住宅增设电梯过程中需要考虑居民协商、资金筹集、建筑规划、报批报建、电梯安装验收、使用管理和维护保养多个方面因素，由于权属不一，利益相关者众多，且工作流程涉及多个政府部门，既有住宅增设电梯工作推进面临巨大挑战。
为使既有住宅增设电梯这项民生工作便利化，本文结合既有住宅增设电梯实际推进过程，通过梳理增设电梯工作流程，分析各环节难点问题，厘清利益相关方责任，提出解决措施。
一、既有住宅增设电梯工作流程梳理相比于新建住宅新装电梯，旧楼加装电梯流程办理更为繁杂，涉及国土规划、住房城乡建设、公安消防、质量监督等多个部门，通过厘清各部门工作职责，将办理流程规范化、制度化。
以广州市为例，通过梳理工作流程，形成增设电梯工作指引，并在2016年以市政府名义颁布《广州市既有住宅增设电梯办法》，既有住宅增设电梯工作流程可概括为如图1所示：图1 既有住宅增设电梯流程图通过规章制度的建立，对既有住宅增设电梯过程中的报批报建、产品选用、安装验收、使用登记、维护保养等工作进行了规范，对既有住宅增设电梯流程作了梳理，使得既有住宅增设电梯有章可循，极大地推动既有住宅增设电梯工作进程。
二、既有住宅增设电梯主要难点分析1、住户意向达成问题住户意向达成是推进增设电梯过程的基础和前提，按照《物权法》的规定，电梯及其所占井道空间作为建筑物附属设施的一部分，是建筑物产权业主的公有设施。
老旧住宅小区加装电梯存在的问题和建议
老旧住宅小区加装电梯存在的问题和建议近年来，为提升居住品质，方便群众生活，尤其是解决老人和残疾人出行困难，老旧住宅小区加装电梯如雨后春笋般争先恐后进行安装。
但老旧小区由于在规划阶段没有专门预留电梯安装空间，多数需采用“顺应地势、将就空间”等方式进行安装，存在一定安全隐患。
一、基本情况以XX区为例，老旧住宅小区加装飞速增长，全区现有加装电梯272部，主要集中在梁山街道城区，2020年4月该城区加装电梯数量仅48台，截止到2023年4月，该城区加装电梯数量猛增至268台，年均增长73台。
随着加装电梯数量的激增，为群众带来便利的同时也留下了潜在的安全问题。
二、存在问题（一）电梯安装过程不规范，竣工质量存在安全隐患。
一是从执法人员抽查部分老旧住宅小区加装电梯建设现场情况来看，随意停工、无人看管、无警示标志等情况时有出现。
二是小区业主委托的安装单位一般由厂家安装，为节约成本，电梯廊道和井道使用材料质量标准不统一、不规范。
三是电梯竣工质量参差不齐，部分电梯底部基座区域存在严重渗水现象，个别电梯基座出现裂缝、倾斜，存在严重安全隐患。
（二）大部分电梯存在“有使用缺管理”现象。
绝大多数安装加装电梯的老旧住宅小区没有物业进行规范管理，多由小区住户自发组织全体业主申请安装然后使用，而办理使用登记的主体为业主挂名，业主不实际承担管理责任，也没有特种设备电梯管理人员证书。
电梯轿厢内报警装置和三方通话装置无人值守、无人接听，电梯长时间处于无人管理状态，管理缺失成为加装电梯的“通病”。
（三）电梯使用业主安全意识不强。
部分加装电梯使用业主委托维保单位进行日常管理，但维保单位开展使用安全知识培训和开展应急演练存在形式主义或者走过场，加上业主的特种设备使用风险意识不强，参加安全培训和应急演练的积极性不高，多数未能掌握电梯安全常识，对96333应急处置电话了解较少。
（四）管理部门未能发挥联动作用。
市场监管、建设主管部门、地方政府和社区共建共享共管程度不够，多个管理部门仍然单打独斗未能有效形成监管合力。
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既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨
王锋1，赵亮1，张红建2
（1.水利部机关服务局，北京100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河
南郑州471000）
摘要：随着我国老龄化社会的逐步来临，既有老旧多层住宅由于大部分没有安装电梯，已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求。
2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台
了既有老旧住宅增设电梯的指导性意见，但总体进展并不顺利。
2013年笔者单位拟对1栋老旧住宅增设电梯，最终也因住户意愿等具体原因未能实施。
结合具体实践，笔者对实施过
程中的主要难点问题进行分析和总结，提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工
作提供一定的经验和借鉴。
关键词：老旧小区增设电梯难点问题分析
一直以来，我国《建筑设计规范》规定“七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距
室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯”，对于七层以下则没有强制性要求。
出于成本等方面的考虑，我国六层及以下的多层住宅普遍没有安装电梯。
随着老龄化社会的逐步来临，这些没有安装电梯的住宅已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求，既有老旧多层住宅增设电梯的呼声日益强烈。
2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有
住宅增设电梯的指导性意见，但由于资金来源、规划审批、住户意愿等一系列问题，总体进
展并不顺利。
2013年笔者单位所在系统组织开展老旧小区综合整治，其中包含增设电梯试点。
2015 年笔者单位拟对1栋多层住宅增设电梯，最终因住户意愿等具体原因未能实施。
本文就该项目实施过程中遇到的难点问题进行分析和探讨，并提出思考和建议，希望对其他地区或单位
增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。
一、基本情况
7 该项目位于北京市丰台区，为6层住宅，建成于1989年，共有96户住户。
该楼共有个
单元，呈L型布置，其中1-3单元为东西朝向，4-7单元为南北朝向。
经设计单位现场勘查，
除拐角处3单元空间不够外，其余6个单元都具备增设电梯的条件。
二、主要难点问题分析
（一）建设费用问题分析
该项目单台电梯建设费用约100万元，包括：基础建设约18万元；井道制作安装
约22
万元；井道维护结构、保温及装饰等约9万元；设备采购安装
约30万元；电力增容约11
万元；其他如设计、地下管线改移等约10万元。
按照北京市 2016年度试点安装电梯政策，市财政按照增设电梯购置及安装费用的40%，且最高不超过24 万元/台予以补贴，与实际所需费用差距较大。
该楼各单元公共维修基金最
高也只有 11万余元，住户也普遍不愿集体出资，因此使用公共维修基金和住户集资的办法
显然不具备可行性。
如全部采用财政资金，根据有关部门统计测算，目前北京可增设电梯的老旧及新建多层住宅约1.2亿平方米，逾3万栋[1]，按每栋3个单元计算，北京市多层住宅
增设电梯的建设费用将达900亿元，笔者认为也不具备可行性。
（二）后期运行管理费用问题分析
电梯属于涉及生命安全、危险性较大的特种设备，国家及各省市对于电梯设备的生产安装、检验维保等都有严格的规定和要求，电梯建成投入使用后的运行维护及大修更新费用也
是需要重点考虑的问题。
参考“北京市关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知”
中“建筑物仅设计一部电梯（无备用梯）的、使用时间达到15年”应报废的标准，结合该
楼剩余产权年限。
经测算，单台电梯三个周期（45年）运行维保及大修更新费用约180万元，包括：
电梯维保及检验费用，约1万元/年，三个周期共
约
45万元；电梯运行费用
约
1万元/
年，三个周期共约45万元；电梯大修费用，
每
5年一次，每次
约
5万元，三个周期共
约
30
万元；电梯更新费用，第15年和
第
30年各更新一次，共
约
60万元。
根据上述计算，每台电梯年均后期运行管理费用
约
4万元，折合二层及以上住户每户每
年需分摊费用约4000元（一梯两户）或
约
2700元（一梯三户）。
这笔费用对于部分生活困
难或对电梯无刚性需求的住户来说也是难以接受的。
（三）住户意愿问题分析
《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》要求，“住宅增设电梯，应当由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定”,即“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二意思的业主且占总人数三分之二以上同意”。
但同时指导意见还要求增设电梯应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。
因此在实际实施过程中，如果不能取得本单元100%住户同意，则很难推进。
该项目共有 96户住户，在设计工作完成后，笔者单位进行了多轮入户意见调查，最终
住户的同意率也仅49%，其中：一层16户住户中因对增设电梯完全没有需求，且新增电梯
井道对一层住户的通风、采光等均有影响，仅有2户同意；2-6层80户住户中出于对增设
电梯没有刚性需求，并考虑后期维护管理费用等问题，也只有45户住户初步同意增设电梯
并承担后期维护管理费用；并且，该楼7个单元中没有一个满足100%住户都同意增设电梯
的条件。
三、思考和建议
1、目前，各省市的增设电梯工作主要以政府主导为主，在政府投入大量资金和人力物
力的情况下，有的小区还因为增设电梯产生了邻里矛盾，这也与我国住房制度和物业管理制
度的改革方向相背离，违背了市场经济规则。
从需求和受益角度，笔者认为老旧多层住宅增
设电梯工作应该向依法建设、费用自理、产权归己的方向发展，政府则应起到引导、推动
和服务的作用，做好规划、审批、制度等方面的配套工作。
2、从各地增设电梯工作的目的来看，主要是为了解决人口老龄化造成的出行不便问题。
但无论从经济角度还是社会角度来看，增设电梯受规划审批、资金筹集、住户意愿、管理管
理等各方面的因素制约，具有其自身的局限性。
同时，在许多老旧小区还没有解决基本的物
业管理问题的情况下，笔者认为增设电梯工作宜缓行，不能作为解决老龄化问题的主要手段。
3、目前，我国多数多层住宅仍根据现行的《住宅建筑规范》和《住宅设计规范》设计
和建设，多数仍没有设置电梯，这些新建设的多层住宅在将来也会面临同样的问题。
因此，
笔者认为随着国民经济的不断发展和人民生活水平的提高，多层住宅设计规范也需要进行相
应的调整，把安装电梯作为强制性条文，即使受建设资金限制，也应在结构上预留电梯井道，
以方便后期加装。
参考文献：[1] 金香梅.老旧住宅加装和更新电梯迎来新机遇[J].城乡建设，2016（7）：18-19.。