第三讲房地产开发与经营环境
房地产经营环境分析
对房地产开发与经营活动而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。
房地产开发与经营环境,就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和. Fa4.2、环境分析的原则1、客观性原则要求分析人员的分析依据必须是真实的、是经过调查得到的客观存在。
2、全面性原则是指分析人员要对房地产开发与经营环境的方方面面作出分析，从政策层面、行业层面得到微观环境层面，各个层次、众多因素都需要分析人员根据项目需求进行分析。
3、比较性原则4、预测性原则4.3房地产开发经营环境构成：宏观环境从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。
中观环境从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素总和。
微观环境以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。
一、经济环境经济环境包括了宏观，微观环境两个方面。
无论是宏观还是微观的环境的一点点小改变，就会对房地产这敏感行业带来很大的影响。
国家的经济环境变化如下:1:国民生产总值持续高速增长。
这事影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真的促进供给的增加。
这几年来，中国的GDP一直在增长。
对于资金的流动问题，不少人都选择了购买楼盘，因为国民把楼盘作为增值或保值商品。
所以在过去的十年内，房地产业火爆，房价飞速上涨。
2：存款加息银行多次加息，虽然只针对股市，但依旧对房地产行业产生了影响。
给好的公司带来更多的扩张的机会，加息将加大开发经营成本，但对房价影响不大。
自从银行加息，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小。
3：股市影响股市越稳定，房价也会稳定，甚至还会涨。
二、政治法律环境面对中国这几年来房价的飙涨，中国制定了多项相关对策。
房地产企业的经营与管理
房地产企业的经营与管理随着城市化进程的不断加快，房地产行业成为了一个繁荣快速发展的领域。
随着中国经济实力的不断增强，越来越多的房地产企业脱颖而出，行业竞争日益激烈。
在这样的背景下，房地产企业的经营与管理愈发重要。
本文将从分析房地产企业的经营环境、现状以及经营管理策略等方面进行探讨。
一、房地产企业的经营环境1. 国内宏观环境：中国经济持续稳健增长，城市化进程加快，人口不断向城市集聚，对房地产需求提供了巨大的市场。
政府政策在一定程度上也对房地产市场起到了推波助澜的作用。
2. 行业竞争环境：随着行业的不断发展，竞争也越发激烈。
房地产企业之间的竞争不仅仅是在房地产项目的销售和竞争价格上，更多的是在于品牌影响力、产品质量、管理水平以及资金实力等各个方面。
3. 态势环境：随着全球气候变化问题的日益突出，绿色环保的理念也逐渐渗透到了房地产行业。
绿色低碳、节能环保的房地产产品正在受到越来越多的关注和青睐。
以上所述的就是房地产企业的经营环境，对于企业经营和管理具有非常重要的影响作用。
企业应该全面了解环境的变化，加强市场的监测与分析，为企业的发展制定更加科学的策略。
二、房地产企业的管理现状1. 人才管理：房地产企业是一个依赖人才的行业，因此人才的管理和培养至关重要。
随着城市化的加快，尤其是互联网+时代的加速发展，人才的需求更加迫切。
只有拥有高素质的人才，企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。
2. 风险管理：由于行业的特殊性，房地产企业有着相对较高的风险。
尤其是在土地获取、项目开发、销售周期等方面，企业需要合理规避风险，加强内部管理，做好风险的评估与控制。
3. 资金管理：房地产企业需要大量的资金来进行项目开发、营销、运营等各个环节。
如何进行有效的资金管理成为了企业的重要问题。
企业需要合理规划资金投入，并且灵活运用各种资金渠道来满足企业的发展需求。
4. 品牌管理：在竞争激烈的市场中，品牌的影响力至关重要。
房地产企业需要不断提升品牌知名度，树立企业形象，使产品能够得到更多的认可和信任。
房地产开发综合实训实训1房地产开发项目的经营环境分析与市场分析
房地产开发综合实训实训1房地产开发项目的经营环境分析与市场分析房地产开发项目的经营环境分析与市场分析是确保项目成功实施的重要环节。
通过对经营环境和市场的全面分析，开发商能够准确把握市场需求和未来发展趋势，制定出科学合理的项目策划和运营方案。
本文将就房地产开发项目的经营环境和市场进行分析。
一、经营环境分析1.经济环境经济环境是房地产开发项目的重要影响因素之一、开发商需要对当地的宏观经济情况进行分析，包括国家经济政策、区域经济发展、行业竞争力等方面。
经济环境的好坏将直接影响到项目的运营效益和市场需求。
2.政策环境政策环境是房地产项目发展的重要指导。
开发商需要了解政府对房地产市场的政策法规、土地供应政策、商品房销售政策等。
政策环境的变化将直接影响到项目的可行性和运营效益。
3.社会环境社会环境是房地产项目开发的重要参考。
对于住宅项目来说，需求主要来自于人口结构、家庭结构、生活方式等因素。
开发商还需关注社会发展的其他方面，如教育、医疗、商业等相关配套设施。
4.自然环境自然环境对于房地产开发项目也有一定的影响。
开发商需要了解土地的地理位置、气候条件、自然资源等特点，以便进行合理的项目定位和规划。
二、市场分析1.市场规模与需求市场规模与需求是房地产项目开发的基础。
开发商需要对当地的人口规模、人口结构、人口流动情况进行分析，了解市场的供求关系和潜在需求。
同时还需考虑当地购房者的购房动机、购房预算等因素，以便开发出符合市场需求的房地产项目。
2.竞争格局竞争格局是市场分析的重点之一、通过对市场上已有的房地产项目进行竞争对手分析，开发商可以了解竞争对手的产品特点、价格策略、销售策略等信息，并通过市场定位和差异化竞争来寻找市场空白点。
3.市场趋势与发展市场趋势与发展是房地产项目实施过程中需要关注的重要指标。
开发商需要通过对市场相关数据的收集和分析，了解市场的发展趋势，如土地供应情况、房价走势、购房者的关注点等。
根据市场趋势和发展，开发商可以制定出科学合理的项目规划和运营策略。
第三章 房地产经营环境
房地产策划经理人宝典系列之第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济城市经济的发展与房地产经济的发展密不可分，随着城市化进程得快速推进，必然将带动城市相关产业的发展。
最直接的体现就是人们城市人口的增多，需要市政配套、住房、商业等等方面的支持。
伴着城市经济的快速增长，政府采取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发企业和消费者对未来的预期，使得房地产市场日趋活跃，目前正处于繁荣阶段的中期，相信随着中国宏观经济形势的进一步趋好，中国的房地产业今后还将经历一段时期的持续增长。
房地产经济在较短的时间内迅猛发展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济发展与社会进步的有机结合点，有力地推进了城市经济的快速增长和城市化进程，促进了城市经济的可持续性发展，房地产的发展对城市经济的发展主要有一下几个促进作用：一．房地产业对GDP的贡献日益突出一位经济学家说过，当今中国的房地产业是新经济的增长点，内需市场的新亮点，它不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力。
据分析，未来5年内将有2亿居民参与住房消费，房地产业面临着千载难逢的市场机遇，具有广阔的发展潜力，其在国民经济中的支柱地位将进一步得到巩固和加强。
同时，房地产业是一个关联度极大的行业，不仅对建筑、建材、装饰、金融、家电、家具、广告等行业有直接推动作用，而且对体育、教育、旅游等行业有很大影响。
“教育地产”、“体育地产”、“旅游地产”等泛地产已经成为新的投资热点，既促进了房地产经济业的多元化发展，也巩固了体育、教育、旅游等行业的基础建设，房地产业作为基础产业的地位和作用日益明显。
二.房地产业是城市化进程的促进者城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。
随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进者的重要作用。
首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境。
第3+章 房地产开发与经营环境分析
房地产开发与经营
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3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 中观环境 ✓ 我国房地产市场的法制体系 ✓ 房地产市场态势：房地产市场周期、房地产市场 特点 ✓ 房地产行业规范
房地产开发与经营
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3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容
• 政府干预是指政府为了达到预期的经济增长目标，常采取各种干预政
策控制本国企业或外商投资企业的发函，致使企业有蒙受损失的可能。 • 政府制裁是指政府对房地产企业施加一定的压力，致使这些企业有减 少盈利甚至破产的可能。 • 财富剥夺是指所在国官方剥夺本国或外资企业财产的行为，这种行为 必然给企业带来风险损失。
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 微观环境 ✓ 区域地理位置特点：区域自然环境特点、区域经 济地位、社会地位、区域交通便捷度 ✓ 区域经济发展战略与发展规划 ✓ 区域房地产市场发展特点：区域居民及分布特点、 区域居民收入与购买力、区域居民的消费特点与习 惯、区域竞争项目分布及相关影响因素
房地产开发与经营
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3.3 房地产开发与经营环境分析方法
3.3.1 多因素加权分析法
此类方法一般可运用于进行项目选址，决策者将房地产开 发经营环境中关键因素按宏观、中观和微观三个层次整理排序 并加权、评分，根据评分结果来选择是否对该国、该城市、该 区域进行投资经营活动。
房地产开发与经营
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房地产开发与经营
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3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 宏观环境 ✓ 政策环境：财政政策、货币政策、产业政策、土 地政策 ✓ 经济环境：宏观经济条件、居民经济收入和购买 力 ✓ 人口环境：人口总量、人口年龄结构、家庭结构、 人口地理分布 ✓ 自然环境 ✓ 技术环境
房地产企业与环境
第一章房地产企业与环境第一节房地产企业社会环境的内涵一、房地产企业经营环境的定义及构成1、房地产企业经营环境的定义房地产企业是从事房地产商品生产和房地产商品交换的经济实体，房地产开发经营是房地产企业的要紧经济活动。
房地产开发企业那么是指通过土地开发并在开发后的土地上建设各种建筑物的生产企业。
与其他企业一样，房地产企业经营活动不可能孤立地进行，而要与包围它的经营环境发生各种错综复杂的沟通和交流。
我们称作用、阻碍和制约房地产经营企业活动的外部诸种因素的集合为房地产经营环境。
⊇2、房地产企业经营环境的构成由于房地产企业所面临的环境因素所涉及的内容众多，为了研究和分析方便，我们一样把房地产企业经营环境划分为两大类，即房地产企业的社会环境和产业环境。
前者涉及宏观因素，后者那么多涵盖微观因素：（1）房地产企业的社会环境房地产企业的社会环境，是指房地产业以外的诸因素所构成的一样环境，要紧包括政治环境、经济环境、人文环境和技术环境、地理环境等，还包括那些能阻碍企业但联系尚不清晰的条件。
例如，1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过«新合同法»，这确实是社会环境中政治因素的新变化，它对房地产企业的阻碍并不是直截了当的，因为它并非是专门针对房地产企业，但它的潜在作用将会是专门大的。
新合同法中对免责条款的限制、对格式条款的规定、以及新法所提出的不安抗辨权等对房地产企业同顾客的购买合同、同施工企业的建设工程合同等都有相当大的阻碍，一些过去的常用条款今后将是得不到法律支持的，甚至是违法的。
随着文本的调整，企业的行为也将随之改变。
这种阻碍是深层次的、长远而又广泛的，它将阻碍企业的整个行为的过程以及企业所处的整个社会环境的每个角落。
⊇高等院校房地产经济专业主干课系列教材编委会：«房地产开发经营»经济日报出版社出版 1995年5页（2）房地产企业的产业环境房地产企业的产业环境，是指其置身之中的房地产产业结构及其相互关系，是与实现企业目标直截了当相关的那部分环境，要紧包括需求因素、资源因素和竞争因素。
第3章房地产开发环境调研
13.6 20390 13.6 15
12.2 18330 11.2
17000 15000
16137 10
13705
13000 4.9
11935
11000
10189
5
9000 7243 7720 8794
7000
0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
汇率亦称“外汇行市或汇价”，是一国货币兑 换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一 种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同， 币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要 规定一个兑换率，即汇率。
（三）人口环境 1、人口总量 2、年龄结构 3、人口地理分布 4、家庭结构 5、教育程度等 （四）社会文化
项目描述 一项综合发展,占地面积为460,897平方米,总建筑面积约为1,400,000平方 米,包括: *30幢34层高的住宅楼,设有商铺 *九层高的花园洋房 *均设有单层高的地下室 *五星级酒店 *农贸市场 *幼儿园及小学 *一期建住宅楼、花园洋房,三期才建五星级酒店。 *项目由马鞍山中闽置业(朝辉集团安徽中闽置业发展有限公司)投资建设,整体住宅 项目包含洋房,小高层,高层,超高层,公寓等多种物业产品。 项目阶段 项目已于2010年11月开工建设,工期约为29个月
15 9.8
10
5
3.1
2000
0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
农民人均纯收入 增幅
2、项目所在区域环境状况调研 • 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 • 区域交通条件/ • 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 • 竞争对手分析
房地产开发与经营环境
房地产开发与经营环境一、引言房地产开发是指利用空地进行开发建设，提升土地的经济价值。
在过去几十年中，房地产开发一直是各国经济中一个重要的组成部分，对经济增长和就业创造起着重要的作用。
然而，与此同时，房地产市场也受到了政策、经济、社会和环境等多方面因素的影响，面临着诸多挑战。
二、国内房地产市场的发展现状近年来，中国房地产市场发展迅速，吸引了国内外资金的大量流入。
随着城市化进程的加速，房地产市场需求持续增长，推动了房地产开发的热潮。
然而，过快的发展也带来了一些问题，比如房地产泡沫、过度投机等，对市场稳定产生了一定影响。
三、房地产开发的影响因素3.1 政策因素政府对房地产市场的调控政策直接影响着开发商的经营决策。
不同的政策会导致市场价格、供应量等方面的变动，进而影响房地产开发的盈利情况。
3.2 经济因素经济发展水平、消费者购买能力、利率水平等，都会对房地产市场产生重要影响。
经济形势的变化将直接决定房地产市场的需求和供给状况。
3.3 社会因素人口结构、城市化程度、生活方式等社会因素也会影响房地产市场的发展。
随着年轻人的独立生活意识增强，对住房需求的多样化也将推动房地产市场的变革。
3.4 环境因素在房地产开发过程中，对环境的破坏和资源的消耗是不可忽视的问题。
环境保护意识的增强，将对未来房地产开发带来新的挑战。
四、房地产经营的策略4.1 资金管理合理的资金管理是房地产经营成功的基础。
开发商需要根据市场情况和经济形势灵活运用资金，确保项目的可持续发展。
4.2 品牌建设房地产项目的品牌形象在市场竞争中至关重要。
开发商需要注重产品质量和服务水平，树立良好的品牌形象，赢得消费者的信赖。
4.3 创新发展随着科技和社会发展的进步，房地产行业也需要不断创新发展。
开发商可以通过引进新技术、提供个性化服务等方式，不断提升竞争力。
五、房地产开发与经营的未来展望随着城市化进程的推进和人们对居住品质的要求不断提高，房地产市场将迎来新的机遇和挑战。
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如:利率和贷款条件
第三讲房地产开发与经营环境
二、房地产开发的政治环境
政治环境：指各级城市人民政府对房地 产开发的态度
v 可开发土地数量位置和开发条件 v 政府对土地市场违法事件的打击力
度 v 房地产开发税费征收 v 资质审查的严格程度
第三讲房地产开发与经营环境
第三讲房地产开发与经 营环境
2020/12/8
第三讲房地产开发与经营环境
学习目标
1、深刻认识环境对房地产项目的开 发有巨大影响.
2、了解广东省东莞市的房地产开发 环影响房地产经营的环境因素有哪些? 2 目前有业界哪些新政策会对企业的房地
产开发与经营带来影响?
二、房地产市场的完善程度
目前我过房地产市场的市场机制调节市场的能力 不强，整个市场体系的发育还不健全．
１、市场机制的调节能力 ２、销售市场与租赁市场的平衡状态 ３、二手房市场的完善程度
第三讲房地产开发与经营环境
三、房地产经营政策的取向
v 政府房地产交易税费的政策选择 v 政府对资质审查的严格程度 v 政府对房地产交易管制的严格程度
第三讲房地产开发与经营环境
第一节 房地产开发的环境
房地产项目的开发环境主要分成5个方面 1、经济发展环境 2、政治环境 3、法律环境 4、社会环境 5、自然环境
第三讲房地产开发与经营环境
一、房地产开发的经济发展环境
（1）宏观经济发展形势 国际形势-影响国际都市CBD项目 国家形势-三大都市圈的核心城市项目 当地形势-其他省会城市的项目 城市某地段形势
三、房地产开发的法律环境
v 法律环境，指各种直接管理房地产 的法律、法规的立法与执法情况．
v 目前我国房地产开发领域的混乱和 腐败现象比较严重，完善立法与严 格执法同样重要．
第三讲房地产开发与经营环境
四、房地产开发的社会环境
人口数量环境 人口构成环境 人口受教育水平环境 ❖ 城市历史传统环境
第三讲房地产开发与经营环境
五、房地产开发的自然环境 1、地质条件 2、地形地貌 ３、水资源等自然资源状况 ４、温度湿度等气候条件
第三讲房地产开发与经营环境
第二节 房地产经营的环境
一、房地产市场的供求状况 v 目前房地产市场的供求状况 v 房地产市场目前的市场阶段状况
兴旺－平淡－复苏－兴旺
第三讲房地产开发与经营环境
第三讲房地产开发与经营环境
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/8
第三讲房地产开发与经营环境