2011星宸国际整合推广导向型策略初探95P
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欧赛斯品牌推广策略策划方案
一、关于欧赛斯 二、欧赛斯方法论 三、粮油产品品牌建设需求解读
1. 项目背景 2. 项目需求 3. 项目目标 4. 需求解读
四、项目内容框架及作业步骤
1. 项目内容及作业方法 第一部分 第二部分 第三部分
2. 项目实施流程 3. 项目作业步骤
第一部分 第二部分 第三部分
五、项目联系人
2
Dfaf 短发
- 精准客户传播策略
- 话题及热点策略
● 数字营销实施规划
- 分季度实施规划
- 当月实施细案
产 品 视 觉 识 别 系 统 Product VI System 核心指标： ● 产品基础系统
愿景 目标
使命
4.4 建立前瞻性品牌核心形象
粮油产品集团目前核心主业为特色养殖及生物技术研究，该业务板块需要建立成为一个真正独 立、能自定使命与远景、CI 发展本身的品牌，该业务板块需要开辟蓝海市场，区分于目前的 粮油产品产业。
为达成如上目标，粮油产品需要开始发展自身的品牌及品牌认知、产品定位、产品独特卖点（差 异化买点）、营销工具，包括一个网站。其销售队伍也需要有一套经专业打造的销售资料（印 刷/软本）、统一公司简介（和说法）。
1个使命 通过创意及技术手段，创造品牌并在数字营销中超越竞争对手 为客户提供品牌战略策划营销、品牌规划与设计、视觉体系管理以及品牌数字营销服务,协助 本土企业建立和管理品牌是我们的使命，取得数字营销的胜利。
3大核心理念 新思维 – 系统化梳理客户品牌面貌，帮助客户锁定品牌差异点，在激烈的市场中取胜； 新视觉 – 通过崭新的品牌视觉创造，建立品牌形象力，在市场中脱颖而出； 新媒体 - 抓住新媒体浪潮，帮助品牌建立数字营销系统，获得新媒体营销红利；
物流企业营销战略引导案例星晨急便
导入案例：星晨急便的倒闭一、星晨急便是谁？星晨急便是由宅急送原创始人陈平先生联合几个合伙人共同成立的一家快递公司，公司先期投资3500万人民币。
公司的目标就是：股票上市、企业上榜和飞机上天。
2008年从闹得沸沸扬扬的“宅急送”家族之争的漩涡中走出来，陈平在2009年3月创办了新的快递公司——星晨急便，他希望在第二个创业公司里，实现他“小件快递”的梦想服务理念星晨急便本着安全、准确、快捷，视包裹为生命的服务理念，为广大客户提供国内零散包裹速递服务。
星晨公司汇聚了多位在速递行业和IT行业资深的技术人才和管理人才，同时也吸引了一批对速递事业无限追求的合作伙伴。
为更好的服务电子商务行业，满足电子商务行业无店铺营销对速递配送中信息流和资金流的需求,这是其创办初衷.星晨文化经营理念：成就客户，实现员工梦想，促进中国速递业发展企业精神：诚信务实创新高效服务理念：安全、快捷、亲切，视包裹为生命经营训诫：以员工为根本，以质量为核心，专注国内包裹速递。
自主研发星晨公司针对电子商务行业的特点，自主研发了《速递网络资金监控系统》，突破了传统速递中的资金监控滞后难题，实现了货物流、信息流、资金流三流同步，确保电子商务客户的货物和资金的安全。
星晨公司还针对加盟伙伴的需求，自主研发了《速递网络费用结算系统》，为加盟伙伴提供网上系统自动对账和结算，帮助加盟伙伴解决速递费用的管理和控制。
星晨公司秉承诚信务实、创新高效的企业精神，不断提升员工的业务技能和素质，努力为客户提供优质的服务，竭尽全力的为加盟伙伴创造效益，打造中国速递服务品牌，实现星晨急便的社会价值。
星晨急便与阿里巴巴2010年3月29日，阿里巴巴正式宣布入股星晨急便，星晨急便董事长陈平表示，阿里巴巴此次投资主要用于信息化服务系统以及后期业务推广方面，但双方都不愿透露具体金额和股份比例。
据悉,阿里巴巴注资额约3000万元，仅相当于建一个中型配送中心的资金。
星晨急便之所以能吸引阿里巴巴投资，最重要的是星晨急便是第一个专门针对电子商务的快递企业。
战略导向的系统化品牌培育
Brand cultivating Management
品牌、品牌培育与管理体系
❖ 知名品牌的竞争优势
▪ 对产品性能的良好感知 ▪ 更高的忠诚度 ▪ 受到更少的竞争性营销活动的影响 ▪ 更大的边际收益 ▪ 顾客对涨价缺乏弹性 ▪ 顾客对降价富有弹性 ▪ 更多的商业合作和支持 ▪ 增强营销沟通的有效性 ▪ 具有品牌延伸的机会
Brand cultivating Management
品牌、品牌培育与管理体系
继承与改进相结合的品牌培育
Brand cultivating Management
品牌、品牌培育与管理体系
企业导入品牌管理体系的过程 ❖ a.做出建立品牌管理体系的决策 ❖ b.成立组织机构并设置职责 ❖ c.制定并发布工作计划 ❖ d.组织内部培训 ❖ e.开展现状初始评价 ❖ f.制定（完善）品牌培育战略，明确品牌培育方针 ❖ g.确定和分解品牌培育目标
▪ d）工作小组从公司战略、竞争优势中发现品牌定位的方向，从客 户需求中提炼品牌定位的核心，与竞争对手的品牌定位区隔出来 ，提出两至三个较为贴切的品牌定位，直接提交公司品牌文化管 理委员会讨论，最终由委员会审议通过，下发文件公示。
▪ 在定位确立之后，公司根据产业、技术、产品发展趋势，对品牌 定位进行适时更新，以引导目标顾客新的需求。更新程序如下：
品牌定位
❖ 构建核心品牌形象
▪ 通常用3～5个短语表现品牌内涵的精要以及品牌定位和品牌价值 的精神
陕西鼓风机： 绿色动力系统解决方案商和服务商
亚振家具： 海派西式家具典范、好家具可以传世
依波： 精艺开启优雅生活
Brand cultivating Management 27
品牌定位
❖ 某企业品牌定位程序
上海汤臣一品新闻品牌推广策划整合集天地行
汤臣一品新闻品牌推广策划整合集TOMSOM -RIVIERA Media Communication and Brand Promotion Report2009年3月，汤臣一品在报纸、网络上有几十万条负面新闻汤臣一品已成为“超高房价”、“虚假交易”的代名词汤臣一品已陷入严重的公关危机上海主流媒体上的汤臣一品：汤臣一品6折出售？“中国第一豪宅”能撑多久？------《东地产》探秘中国第一豪宅汤臣一品:单位总价近2亿依然死扛14万元/m2------《广州日报》“一品汤”转凉新鸿基临江别墅刷新沪房价榜------《东方早报》台湾投资客：汤臣一品豪宅只值6.8万------《新闻晨报》B “虚假成交”事件，欺骗受众，对抗政府，破坏社会和谐公关危机主要源于3 大问题A 房价过高“到了考验人的智力的问题”C 事态严重扩张，没有及时处理公众对“汤臣一品”极其反感SHOULDER 危机处理5S原则SPEED SYSTEM STANDARD SINCERITY 速度第一原则系统运行原则承担责任原则真诚沟通原则权威证实原则由于汤臣一品在面对危机问题时间上的滞后，导致政府、媒体与公众的不良影响延续至今并逾演逾烈，目前，要解决的现状需要阶段性的、系统的、针对性的方式渐进推广。
同时，由于项目知名度已相当高，而项目的美誉度却严重缺失，要重新找回项目在客户心目中的价值，这需要一个系统的、长期性、规模性的推广过程。
25家以上主流＋传统媒体口碑＋网络传播整合传播效应谁能制造新的故事，谁就拥有了媒体的话语权。
美地行的新闻整合策略美地行通过制造话题来制造新闻事件,集合针对性媒体进行整合报道。
25家以上主流＋传统媒体口碑＋网络传播整合传播效应。
美地行通过挖掘项目中潜藏的新闻点，制造全新的新闻信息，提炼媒体更倾向选择的话题，掌握媒体的话语权，通过媒体公信力和美誉度，执掌或影响着社会的舆论导向。
美地行与上海所有主流媒体均建立了扎实的合作关系，部分海外媒体也是我们忠实的伙伴。
上海轩信网络炒作网络推广之一上海轩信房地产案例简介
更丰富的互动 技术手段
+
更完善更有效 的形象展示与 信息发布平台
+
更加完备的电 子商务途径
• 人性化模块设置 • 趣味互动设计 • 多媒体技术应用
• • • •
企业/产品网站功能分析 互动信息交流平台 网站架构、内容与页面设计 企业、产品、经销商网站全 面建设
• • • • •
在线客户服务平台 营销网络平台 客户资源收集和管理平台 网上预订直达经销商 网络实名/通用网址注册 11
上海轩信——精准互动营销的观点
把消费者在网上的行为引导到现实中对品牌的 积极行动，是为企业开展精准互动营销的根本 目的。 互联网技术的发展，是品牌与媒体、品牌与消 费者的互动与沟通，是为企业开展精准互动营 销的主要手段。
9
网站建设体系搭建及互动创意策略
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网络营销服务体系之--网站建设及互动创意与设计
媒体：发布30余家媒体，一周内700余家媒 体转 网络推广：我们帮助每日达到最少10000IP流 量，alexa我们三个月内达到了5万，PR我们帮 助提升到了5 EDM：的到达率在95%以上，打开率在
30%—40%之间，我们转换率最高值在7%
- 主要转化步骤 - 各步骤转化率 - 重复转化
19
网络广告全程服务—投放监测（分析模型）
Re-media主要分析模型
• 消费者行为模式 • 网络投资回报分析 • 广告效果分析
活动数据 访问日志 会员数据 交易数据 广告效果
• 消费者反应追踪
• 网络品牌研究 • 行业和竞争者调查
• 客户细分化
• 销售业绩指数
市 场资 源 分析 搜 索引 擎 优化 引 擎排 名 以 及关 键 词研究
某集团品牌整合规划方案 企业形象+品牌价值+市场策略+机会与挑战+调研分析+策略定位+企业文化
我们的思考
集团品牌几度调整，依然欠缺国际性、包容性、渗透力
具体表现为： •国际化特征不突出 •缺乏超前的现代感 •无法包容各产业特性 •可延展空间狭小 •视觉震撼力较差 •规范程度不高 •严格执行标准欠缺
导致：
νλμgfsgfνaasfλ SGS-HR40
•市场化程度不高 •品牌战略不完整 •不能完全反映企业理念 •导致企业文化断层 •企业核心价值模糊 •削弱集团影响力 •随意应用 •推广展开难度加大
通过提供科学完整的 媒介传播、公关传播服务系统地占领市场和消费者 迅速形成品牌力并持续至建立起卓越品牌的目标 为客户带来理想的价值回报
验证 卓越品牌的传播过程
我们认为：一个品牌是消费者所经历的总和
Government endorsement 政府认可 Complaint handling 投诉处理 Collective memory 记忆累计 Social attitudes 社会态度 Sales promotion 促销活动 Word of mouth 口碑 Line extensions 产品延伸 Packaging 包装
企业提供的四个方向：
品牌重量：代表的是市场占有率，市场影响力。 品牌长度：指的是时间，就是从过去到未来的延伸状况。 品牌宽度：指消费者的涵盖面有多广，以及在市场上涵盖的市场有多广。 品牌深度：指的是产品与消费者的关系，到底与消费者是什么样的关系？这个关系是否稳定？
建立品牌的十大步骤：
1、了解产业环境，确认自己的强弱点，决定“核心”生意。 2、领导层的共识。目标，理念，手段。 3、完整的企业识别形成维护管理系统。 4、确认品牌与消费者的关系。 5、品牌策略和品牌识别。大企业需要有品牌架构，包括统合式识别，关联式识别，个别品牌式识别。 6、品牌责任归属同组织运作。 7、360度整合行销传播计划与执行。 8、直接接触消费者，持续记录，建立活的客户资料库，不断养成品牌忠诚度。 9、建立评估系统，追踪品牌资产。 10、投资品牌持续一致，不轻易改变。
华远裘马都太阳宫项目整合推广策略案-
8）大众媒体形象 大众媒体的传播中尽量保持神秘感与距离感，如基本信息只有地段图与电话；
三、华远太阳宫项目传播规划2006-2008
NO.1 形象创建阶段 知名度、认知度
NO.2 品牌升级阶段
江湖地位
NO.3 品牌运营阶段 品牌价值承诺
销售
开盘入市，依次销售顺序为
1#、2#（境外独立销售）
3#（300平米）、9#（279平 米）、4#楼（370平米）
推广主题三：物业类型炒作——非理性市场的豪宅保值之惑
执行战术概述： 在前两个主题的基础之上，通过地段价值与物业价值的传播，进一步追加本案的 理性价值背书。 重点与业内媒体、经济类媒体合作
三、网站建设
全面性：本案作为高端物业，为增加浏览者对品牌、物业价值的感知度，在网站内 容规划上，应尽量多的加入奢侈品牌的理念、历史、远景等部分，对于内容的展示 切忌平铺直叙； 服务性：本案作为高段品牌，应强调网站本身的服务职能，如增加在线咨询等服务， 提升项目附加值 国际性：为尽力营造本案的洲际感应在整体调性上参照顶级酒店、服装品牌的设计 风格，并与“中央涉外区”内的酒店、CLUB、餐厅、写字楼、票务机构建立网络互 动； 新技术的应用：应尽量多的在产品展示部分应用能够增强互动性的新网络技术
关注区域的升值 潜力和投资价值。 透露大盘登场的 悬念信息。 ［媒体维护］
社会舆论
关注北京全球化 的趋势、中央涉 外区的形成以及 国门的特殊性。 ［经济类专题］
发展商
与其他三个版 块互动，不断 发布大盘即将 登场的信息。 ［相关手段］
软性题目拟订 1、地产类 中央涉外区的形成与世界城市豪宅选址之道 国门第一站，中央涉外区内最后一块豪宅预留地 选择媒体：业内杂志（新地产、楼市）、报纸（中房报、21世纪、经济观察报）、网
三、华远太阳宫项目传播规划2006-2008
NO.1 形象创建阶段 知名度、认知度
NO.2 品牌升级阶段
江湖地位
NO.3 品牌运营阶段 品牌价值承诺
销售
开盘入市，依次销售顺序为
1#、2#（境外独立销售）
3#（300平米）、9#（279平 米）、4#楼（370平米）
推广主题三：物业类型炒作——非理性市场的豪宅保值之惑
执行战术概述： 在前两个主题的基础之上，通过地段价值与物业价值的传播，进一步追加本案的 理性价值背书。 重点与业内媒体、经济类媒体合作
三、网站建设
全面性：本案作为高端物业，为增加浏览者对品牌、物业价值的感知度，在网站内 容规划上，应尽量多的加入奢侈品牌的理念、历史、远景等部分，对于内容的展示 切忌平铺直叙； 服务性：本案作为高段品牌，应强调网站本身的服务职能，如增加在线咨询等服务， 提升项目附加值 国际性：为尽力营造本案的洲际感应在整体调性上参照顶级酒店、服装品牌的设计 风格，并与“中央涉外区”内的酒店、CLUB、餐厅、写字楼、票务机构建立网络互 动； 新技术的应用：应尽量多的在产品展示部分应用能够增强互动性的新网络技术
关注区域的升值 潜力和投资价值。 透露大盘登场的 悬念信息。 ［媒体维护］
社会舆论
关注北京全球化 的趋势、中央涉 外区的形成以及 国门的特殊性。 ［经济类专题］
发展商
与其他三个版 块互动，不断 发布大盘即将 登场的信息。 ［相关手段］
软性题目拟订 1、地产类 中央涉外区的形成与世界城市豪宅选址之道 国门第一站，中央涉外区内最后一块豪宅预留地 选择媒体：业内杂志（新地产、楼市）、报纸（中房报、21世纪、经济观察报）、网
2011年9月21日洛阳天城一品整合传播策略案
如何铸就？市场已经给出合适的答案——
高端产品有三“品”
品质 品牌 品位
——《Trading up:the new American luxury》 2004 Michael J. Silverstein
三品三致 推广三大路线
梦想成就经典：执之不舍，梦之追逐，典之不朽。
品牌
核心关键词
理念
【天城】
产品
北京师范大学附属中学,简称北京师大附中， 成立于1901年。是教育部直属北京师范大学的 第一附中，北京首批市级重点中学、北京市首 批示范性高中。北京师大附中始建于1901年， 它的前身是五城学堂，是我国成立最早的公立 中学，是我国最著名的中学之一，在海内外享 有盛誉。
曾经，一个时代的东都； 今天，盛世中国的地标！
中国宜居城市 宜居之城
牡丹之都，一年一度的牡丹花会吸引世界目 光；
“国家园林城市”、“国家卫生城市”、
“国家森林城市” 、 获得 “全国人居环境范 例奖”
我们曾经是世界经济、文化的交流中心！
因为你
中华文明礼仪之邦启蒙全世界
全世界华人聚集的地方都称为 “唐人街”！
东汉时期，洛阳成为全国最大的工商业都市； 唐代，日本派驻“遣唐使”来到长安、洛阳等地，学习中国先进的技术； 中国历史上第一个太平盛世“汉唐盛世”就发生在洛阳。
牛津被称为大学镇，作为世界上最著名的大学之一，整个牛津镇就是大学，牛津大学的
47个学院散布在整个小镇的各个角落。
都市清幽小镇的生活气质，环境，更加适合文化滋养， 自由悠闲的状态，以及书香浸润的氛围。
并逐渐和小镇融合，彼此促生和影响，使得这个小镇 具有了知性、人文的特征，成为了人人向往的地方。
海德格尔说，“文化是历史长河中最美的风景”，当同 步国际的现代建筑遇见城市中心书香小镇，一副现代河
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2021/1/19
不限购不限贷
由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期 一些敏锐的投资客已经开始把投资战场转向商业地产，沪写 字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。
持续经营回报稳定
写字楼的热销并非偶然，一般而言成熟的写字楼项目投资回 报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。同时，对于 写字楼物业而言，整个中国还处于一个初级水平。但是随着 市场的逐步成熟，写字楼的前景诱人。除了买卖的一次性收 益，持续经营，还将带来租金收益、资产价格升值和土地升 值的双重利润。
城市商业发展，吸引大量国内外大 企业来成都投资并带来对写字楼的 需求，对经济前景的持续看好也将 增强本地公司的信心，带来对写字 楼市场的升级需求。
2021/1/19
成都写字楼市场火爆
09年成都的写字楼供应在65 万平方米左右，与2006年相比，增长 超过30%。 成交量的增幅同样明显，其中1—10月，五城区办公物业成交量达 到了48.04 万平方米，同比增长 111.1%。在供应量的具体构成上，优质甲级 写字楼占 到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置 率仅为30%。
2021/1/19
2021/1/19
2021/1/19
2021/1/19
关于客群 点面均沾非妄求
2021/1/19
成都特区以后，每年全世界外来企业的增 长将达到20%
近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发 展。
2021/1/19
点上的客群：量少但极具号召力
行业旗舰级国际企业 中国西南市场的世界500强企业及长驻成都的外事机构。 中国500强企业在西南市场的总部······ 西南大中型企业及创投型企业····
2021/1/19
写字楼的购买发生， 是一个团队决策过程。
2021/1/19
制定购买租赁计划
项目前期考察
2021/1/19
制胜关键一：
时机，节奏是关键
THE FIRST VOICE 商业地产市场迎来了较好的发展前景。并不是 只有我们看到了。随着市场供应量不断加大， 项目间竞争将日趋白热化。整体行业市场在调 控的作用下走势并不明朗。机会转瞬即逝。建 议加快节奏，规避不可预计风险。
2021/1/19
需求量递增
2011星宸国际整合推广导向型策略初 探95P
因接触星宸5天时间，也未机会深入交流。此次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。
Star tower
CHINA CHENGDU
2021/1/19
关于竞争冷兵器时代
成都今年有84个综合体、伪综合体项目面市。
2021/1/19
什么是冷兵器时代?
蜀都中心
2021/1/19
中小企业：当下阶段次主力购买群体 未来阶段主力购买群体
1.按国际惯例，与我们传统认识中的中小企业不 同，一千人以下的企业都通称为中小企业 2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业 3.不断创新，主动应对变化的企业
他们是不断创新，主动应对变化的企业 他们才是中国企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面， 起着不可替 代的巨大作用。
2021/1/19
三个重要特征
1.其体制属性与社会属性决定了，与政府的关联 性紧密， 强于别类企业。
2.其整合资源的能力远远大于别类企业。
3.其固定资产的管理与运作能力远远强于别类企 业。
2021/1/19
面上的客群： 投资客：当下阶段主力购买群体
他们是真正的资本决策者。他们隐藏在各 种身份中。 他们的购买行为，是一种资产处理方式。
2021/1/19
关于手法 本位主义狼群效应
2021/ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ/19
HT’B观点：
成都不缺甲级写字楼,而且后续很多 成都到处都是综合体,而且形态极其一致 如果没有独特的标榜. 价值定律都一样。
2021/1/19
2021/1/19
推广写字楼还是推广住宅？
成都绝大部分的写字楼推广停留在住宅推广的手法上面。
2021/1/19
成都写字楼竞争将进一步激烈
从2008年起到2011年，已有15座 甲级写字楼推出，为市场提供约 108万平方米的优质办公空间。其 中中央商务区有7座甲级写字楼推 出，办公总面积约为70万平方米； 科技商务区有8座甲级写字楼推出， 总办公面积约为38万平方米。 预计总体存量在未来三年里还将增 长1.5倍。这将加剧办公楼之间对 客户的争夺。
2021/1/19
客户类型不同导致的资金回笼问题
物业类型
销售对象 类型 心理素质 判断能力 购买目的 决策期
写字楼
企业决策层、公司 冷静型 较强 强 明确 较长
住宅
个人、家庭 较冲动 较弱 较弱 随意 较短
如图所示，写字楼客户的消费行为特征不同与住宅买家。成交周期较长，一般大客户 成交在4个月左右。项目如在某一阶段需要资金快速回笼，需要提前进行蓄客，才能 保证资金预期回笼。
中航国际广场 新希望国际
所谓冷兵器时代就是指
棕榈泉 布鲁明顿
推广纯粹物理硬性卖点
环球世纪中心 。。。。。。
同质化竞争异常严重
卖吼货！
城市新中心的核心商务区/外部资源共性突出
比完玻璃比电梯，比完电梯比大堂,比完大堂比智能……
来自上层的声音
THE FIRST VOICE 调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、 物业税、空置税……
2021/1/19
热钱寻找出口
境外热钱、社会资金，由于通胀预期的强化，呆在银行体系 的高储蓄(不仅是个人储蓄，而且很多企业储蓄)都开始变得 不安起来，纷纷寻找收益来的快、来得大的投资途径。
国家政策指向明确
基于“十二五”规划中，国家首次将“消费”提到了拉动经 济发展的三驾马车的首位。未来，商务地产将迎来一个良好 的高速发展时期。
2021/1/19
来自下层的声音
THE FIRST VOICE 观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口……
2021/1/19
来自中间的声音
THE FIRST VOICE 成交放缓，房价涨幅趋缓、个别降价…… 融资成本大幅提高、资金链备受压力……
2021/1/19
借东风，跃龙门
THE FIRST VOICE 就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本 土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地 产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温 发展，一支独秀。
不限购不限贷
由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期 一些敏锐的投资客已经开始把投资战场转向商业地产，沪写 字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。
持续经营回报稳定
写字楼的热销并非偶然，一般而言成熟的写字楼项目投资回 报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。同时，对于 写字楼物业而言，整个中国还处于一个初级水平。但是随着 市场的逐步成熟，写字楼的前景诱人。除了买卖的一次性收 益，持续经营，还将带来租金收益、资产价格升值和土地升 值的双重利润。
城市商业发展，吸引大量国内外大 企业来成都投资并带来对写字楼的 需求，对经济前景的持续看好也将 增强本地公司的信心，带来对写字 楼市场的升级需求。
2021/1/19
成都写字楼市场火爆
09年成都的写字楼供应在65 万平方米左右，与2006年相比，增长 超过30%。 成交量的增幅同样明显，其中1—10月，五城区办公物业成交量达 到了48.04 万平方米，同比增长 111.1%。在供应量的具体构成上，优质甲级 写字楼占 到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置 率仅为30%。
2021/1/19
2021/1/19
2021/1/19
2021/1/19
关于客群 点面均沾非妄求
2021/1/19
成都特区以后，每年全世界外来企业的增 长将达到20%
近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发 展。
2021/1/19
点上的客群：量少但极具号召力
行业旗舰级国际企业 中国西南市场的世界500强企业及长驻成都的外事机构。 中国500强企业在西南市场的总部······ 西南大中型企业及创投型企业····
2021/1/19
写字楼的购买发生， 是一个团队决策过程。
2021/1/19
制定购买租赁计划
项目前期考察
2021/1/19
制胜关键一：
时机，节奏是关键
THE FIRST VOICE 商业地产市场迎来了较好的发展前景。并不是 只有我们看到了。随着市场供应量不断加大， 项目间竞争将日趋白热化。整体行业市场在调 控的作用下走势并不明朗。机会转瞬即逝。建 议加快节奏，规避不可预计风险。
2021/1/19
需求量递增
2011星宸国际整合推广导向型策略初 探95P
因接触星宸5天时间，也未机会深入交流。此次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。
Star tower
CHINA CHENGDU
2021/1/19
关于竞争冷兵器时代
成都今年有84个综合体、伪综合体项目面市。
2021/1/19
什么是冷兵器时代?
蜀都中心
2021/1/19
中小企业：当下阶段次主力购买群体 未来阶段主力购买群体
1.按国际惯例，与我们传统认识中的中小企业不 同，一千人以下的企业都通称为中小企业 2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业 3.不断创新，主动应对变化的企业
他们是不断创新，主动应对变化的企业 他们才是中国企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面， 起着不可替 代的巨大作用。
2021/1/19
三个重要特征
1.其体制属性与社会属性决定了，与政府的关联 性紧密， 强于别类企业。
2.其整合资源的能力远远大于别类企业。
3.其固定资产的管理与运作能力远远强于别类企 业。
2021/1/19
面上的客群： 投资客：当下阶段主力购买群体
他们是真正的资本决策者。他们隐藏在各 种身份中。 他们的购买行为，是一种资产处理方式。
2021/1/19
关于手法 本位主义狼群效应
2021/ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ/19
HT’B观点：
成都不缺甲级写字楼,而且后续很多 成都到处都是综合体,而且形态极其一致 如果没有独特的标榜. 价值定律都一样。
2021/1/19
2021/1/19
推广写字楼还是推广住宅？
成都绝大部分的写字楼推广停留在住宅推广的手法上面。
2021/1/19
成都写字楼竞争将进一步激烈
从2008年起到2011年，已有15座 甲级写字楼推出，为市场提供约 108万平方米的优质办公空间。其 中中央商务区有7座甲级写字楼推 出，办公总面积约为70万平方米； 科技商务区有8座甲级写字楼推出， 总办公面积约为38万平方米。 预计总体存量在未来三年里还将增 长1.5倍。这将加剧办公楼之间对 客户的争夺。
2021/1/19
客户类型不同导致的资金回笼问题
物业类型
销售对象 类型 心理素质 判断能力 购买目的 决策期
写字楼
企业决策层、公司 冷静型 较强 强 明确 较长
住宅
个人、家庭 较冲动 较弱 较弱 随意 较短
如图所示，写字楼客户的消费行为特征不同与住宅买家。成交周期较长，一般大客户 成交在4个月左右。项目如在某一阶段需要资金快速回笼，需要提前进行蓄客，才能 保证资金预期回笼。
中航国际广场 新希望国际
所谓冷兵器时代就是指
棕榈泉 布鲁明顿
推广纯粹物理硬性卖点
环球世纪中心 。。。。。。
同质化竞争异常严重
卖吼货！
城市新中心的核心商务区/外部资源共性突出
比完玻璃比电梯，比完电梯比大堂,比完大堂比智能……
来自上层的声音
THE FIRST VOICE 调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、 物业税、空置税……
2021/1/19
热钱寻找出口
境外热钱、社会资金，由于通胀预期的强化，呆在银行体系 的高储蓄(不仅是个人储蓄，而且很多企业储蓄)都开始变得 不安起来，纷纷寻找收益来的快、来得大的投资途径。
国家政策指向明确
基于“十二五”规划中，国家首次将“消费”提到了拉动经 济发展的三驾马车的首位。未来，商务地产将迎来一个良好 的高速发展时期。
2021/1/19
来自下层的声音
THE FIRST VOICE 观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口……
2021/1/19
来自中间的声音
THE FIRST VOICE 成交放缓，房价涨幅趋缓、个别降价…… 融资成本大幅提高、资金链备受压力……
2021/1/19
借东风，跃龙门
THE FIRST VOICE 就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本 土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地 产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温 发展，一支独秀。