2007深圳福田保税区东盛项目定位报告【写字楼丶空间分割】
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
容积率：3
计容积率建筑面积：83420平米
住宅面积： 82170平米
学习改变命运,知 识创造未来
商业面积：1000平米
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
限制——区位的尴尬
短时间内客户对碧海中心区的认知仍远低于宝安中心区 本项目与竞争对手相比没有突出的区位优势
碧海中心区：
本项目
海语西湾 距宝安中 心区更近
开盘销售率：84％
五房
客户来源：宝安本地客户为主
（60％），40％关内
畅销产品 相对滞销产品
10856 10875
12399 9220 9213
12412
5房及部分端头4房南北通透， 园林景观好，受欢迎程度高。
9225
9237
9352
9147
116的三房户型朝北，南北不通 透，整体舒适度不高
12368
中央园林、 广场、社区 水景、海景
园林、会所 、海景
该项目4房舒适度极高，两种位置分布 均享有超高的景观资源，看海景无遮 拦（未来可能有大铲湾影响），而且 内部园林景观规划面积颇大。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
大 本项目大户型所在区位已经赋予产品先天优势
学习改变命运,知 识创造未来
精细化的住宅定位 自身配套设置（商业+会所）
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
1
学习改变命运,知 识创造未来
精细化定位
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
前提：本项目将主要以居家户型为主。
居家户型
支撑一：当前碧海中心区居家氛围浓厚，租金 水平低，投资回报率不高；
福田保税区
深圳能源物流有限公司 新美亚科技（深圳）有限公司 深圳综合信兴物流有限公司 深圳赛意法微电子有限公司
深圳市福田区福田保税区桃花路5号 深圳市福田保税区红棉道3号 深圳市福田保税区广兰道3号 深圳市福田保税区桃花路16号
1、深圳市福田保税区槟榔道2号伟光联物流大楼 利盟打印机（深圳）有限公司福 办公楼第6层及仓库区第四层A、B区 2、深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心18楼 田分公司 1. 深圳市福田保税区红花路99号长平商务大厦 39楼 1. 深圳市福田保税区红花路99号长平商务大厦 三楼 深圳市福田保税区桃花路腾飞大厦七楼 深圳市福田保税区市花路德宝大厦2楼
深圳市卓宝科技股份有限公司
视讯科技（中国）有限公司
1、深圳市福田保税区盈福高科技厂房第七层A厂 2、深 深圳市华烨新科技实业有限公司 房 圳市福田保税区市花路盈福大厦A座7楼
深圳市华阳国际工程设计有限公 1、深圳市福田保税区盈福高科技厂房四层B厂房 2、深圳市福田保税区市花路盈福大厦4楼 司 深圳市福保赛格实业有限公司 迈思电子（深圳）有限公司
福田保税区 绩优企业名录
中菲物流（深圳）有限公司
1、深圳市福田区福田保税区桃花路1-3号达升大 楼一层A区、九层901 2、深圳市 福田区福田保税区桃花路达升物流大厦901 1、深圳市福田区福田保税区桃花路1-3号达升大 楼8层 2、深圳市福 田区福田保税区桃花路达升物流大厦7-8层 1、深圳市福田保税区凤凰二道万利科技园6楼 2、深圳市福田保税区万利科技园三期A栋601
20103597
20104256 20104546 20107881 20107878
深圳市港运通供应链管理有限公司 艾睿电子（深圳）有限公司 日东电工材料（深圳）有限公司 深圳市联胜保险公估有限公司
世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT
总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要 体验点
其次是与工作密切相关 的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置 写字楼入口
设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭 式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置 共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主 专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔 夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的 因素
针对中型高端企业/量身定做 作为企业总部/提高进入门槛 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注
知名度代表区域形象 其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16
深圳福田CBD写字楼 推广分析
1卓越世纪中心卓越世纪中心位于南桥新城主城区，项目处于南港路以北，百秀路以南，望园路与金海公路之间。
项目总占地面积达30万平方米，引进国际前沿的LIFE HUB理念，打造集商务、居住、购物、娱乐、休闲、美食城等城市功能于一体的标杆综合体，未来建成后，卓越世纪中心将包含5A级办公楼、LOFT商住两用式公寓、酒店式公寓、精品酒店、时尚商业街、高端住宅等城市顶尖物业。
周边配套商场：百联南桥购物中心、东方商厦。
大卖场：好美家、易初莲花、乐购、大润发。
学校、幼儿园育秀实验小学、奉贤中学、青青草幼儿园。
银行：农业银行、邮政储蓄银行。
医院：奉贤中心医院、奉浦医院2．大中华国际交易广场大中华国际交易广场，位于深圳中心区的轴心位置，总建筑面积31万平方米。
该项目自身配有2000平方米的直升机停机坪，17000平方米楼前绿化广场，20000平方米的地下购物中心，还有容纳1000多人就餐的宴会大厅。
广场拥有优越的周边环境。
北面与市民中心相望，与20多万公顷的中心区绿化广场相抱;南面是26万平方米的深圳会展中心;地铁一号线和四号线在广场的正下方交汇，广场与地铁网实现零距离无缝对接。
小结：大中华国际交易广场一直举办各种大型活动，打造国际品牌，并且与政府部门保持一定的联系，这不仅仅是在建楼初期，这使大中华在宏观方面获得好评，促进了舆论的发展。
3．深圳中心·天元深圳中心坐落于深圳城市中心，坐拥全球最重要的金融中心之一福田CBD(2009年深圳被列入“世界第五大金融中心”)，拥有深圳中心不仅拥有深圳繁华，更拥有33年深圳的历史“沧桑”与厚重人文沉淀。
简介：中央大街：深圳800米品牌森林大街都会商业：500个国际品牌汇聚而成国际消费中心超甲级写字楼：城市地标级写字楼群，深圳最高标准企业总部【商务中心】将形成约20万平米超甲级写字楼群，聚合政治、金融、产业、咨询配套资源，借金融创新改革之势，成为商务中心。
【380米写字楼】位于双龙起舞带，与平安IFC相互辉映，KPF担纲设计，设计概念源自深圳市花“簕杜鹃”，建筑顶端呈现出四片花瓣的造型。
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。
赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。
7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。
福田保税区飞利浦大厦改造项目
福田保税区飞利浦大厦改造项目福田保税区飞利浦大厦改造项目是我国城市更新改造的一个典型案例。
该项目位于深圳市福田区，原为飞利浦公司的办公大楼。
随着城市发展和社会需求的变化，大厦亟待进行改造以满足新的功能需求。
本项目在保留原有建筑结构的基础上，对大厦进行了全面改造，使其焕发出新的活力。
一、项目背景飞利浦大厦始建于上世纪90年代，原为飞利浦公司在我国设立的代表处。
随着我国改革开放和城市化进程的推进，大厦所处的福田保税区也逐渐发展壮大，成为国际化程度较高、产业集聚效应显著的经济区域。
然而，随着时间的推移，大厦的建筑风格、设施设备以及功能布局已无法满足现代企业的需求。
为此，业主决定对大厦进行改造，以提升其整体品质和市场竞争力。
二、改造目标本次改造项目的目标是将飞利浦大厦打造成为一座符合现代商务需求、具有国际化水平的甲级写字楼。
改造重点包括以下几个方面：1.优化建筑外观：通过调整外立面造型，增加玻璃幕墙等现代建筑元素，提升大厦的整体形象和气质。
2.提升室内空间品质：优化楼层布局，提高空间使用率；改善室内装修风格，增加绿色环保材料，创造舒适的办公环境。
3.增设配套设施：完善大厦的硬件设施，如电梯、空调、消防系统等；增加休闲区域、会议室、商务中心等配套设施，满足企业多元化的需求。
4.绿化景观升级：优化大厦周边的绿化景观，提升整体环境品质。
三、改造方案在项目改造过程中，设计团队充分考虑了原有建筑的特点和周边环境，制定了一套创新性与实用性相结合的改造方案。
1.建筑外观：保留原有建筑的结构主体，对建筑外立面进行重新设计。
采用玻璃幕墙、铝板等现代材料，塑造简洁、大气的建筑形象。
2.室内空间：根据企业需求，对楼层布局进行调整，提高空间使用效率。
同时，采用绿色环保材料，注重室内空气质量，为入驻企业创造健康、舒适的办公环境。
3.配套设施：增设多部高速电梯，提高垂直运输效率；升级空调系统，保证室内温度舒适度；完善消防设施，确保大厦安全性能。
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
深圳_福田保税区东盛项目_定位报告[写字楼、空间分割
城市功能定位
三大功能定位
城市发展规划
国家级高新技 术产业基地
区域性物流 中心城市
与香港共同发 展的国际都会
国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究 与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城 市配送物流为支撑的区域性现代物流中心。 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设 世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。
保税区项目定位报告
深圳中原事业一部 2007-10-19
随着研究的逐渐深入 我们对于项目的感情和信心与日俱增
引领 ＆ 超越 ！！！
这是一块非常有价值的土地 他脚踏实地的在CBD以南、香港北岸一步步发展、崛起 作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象 他的地位，一直引领着行业的发展
但谈到形象，他沉默了 渴望的眼神里透着些许无奈
项目分析
项目四至
西： •为一块空地 •视线无遮挡
项目分析
北： •与长平商务大厦一路之隔 •合理楼间距并不影响北面单位采光等
南： •和英达利数码科技园一路之隔
东： •为一栋6层高的物流公司
周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好， 缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注
项目地块解析
项目分析
优势： ——仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 ——容积率＜3，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件 劣势： ——项目受各指标限制难以达到传统的“地标”级别的影响力 ——地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求
宏观大势
深圳发展远景
城市发展规划