法国农村土地制度及土地流转制度
发达国家农村土地流转的经验及对中国的启示
代。法国相继出台了一系列的政策， 推进小农场的合并，促进和支持中 等农场的发展，来改变原有的局面。 这些措施包括限制土地的兼并．规 定农场的面积；颁布了《农业指导 法》，成立了土地整治与农村安置公 司来负责收购小片土地。以优惠的 价格卖给大农场，并通过租赁经营 （土地使用权流转）的方式加速土地 集中．提高农业生产率：政府对中等 农场在土地购买、贷款和税收上给 予优惠；对年老农民发放终生养老 金，鼓励他们离开农业，优先安置达 到中等规模的青年农民。达到改善 农场结构的目的，等等。 除此之外．法国还通过一些法 律上的规定来保护土地。促进土地 的流转。如私有农地一定要用于农 业、不准弃耕、劣耕和在耕地上搞建 筑：土地转让不准分割，只准整体继 承或出让；设置土地事务所和土地 银行等相关机构促进土地的有效管 理和流转；对于土地市场的管理和
万方数据
世寥囊业Ｗｏｒｌｄ 对《农地法》进行了第一次修改，开 始允许农地出租和出售，但是，由于 地价的不断上涨，阻碍了农地耕作 权的让渡；１９７０年和１９８２年先后 第二、ｊ次修改《农地法》，突破了土 地占有和使用方面的限额．以土地 使用权和经营权为中心内容．鼓励 土地的租借和流转等；１９８０年日本 政府颁布的《农用地利用增进法》对 农地的有效流转也发挥了一定的作 用。除此之外。日本还建立合作经济 组织等中介机构．来促进农地的流 转，合作经济组织作为农地租借转 让的桥梁，他们接收与租出的农地， 再将这些农地租给那些有需要的人 们。而认定农业者这项制度也保汪 了农地流转的方向。尤其是１９９３年 《农业经营基强化法》制定后，农地 流动的方向主要是向“认定农业者” 集中．并且那些认定农业者可以获 得农地方面优惠的政策支持。 总的来说。在Ｅｔ本农地流转制 度的发展过程中．政府所起到的积 极作用是不容忽视的。政府通过行 政、立法等手段，培育了良好的农地 流转的政策和法制环境．也为农地 流转创造了良好的市场氛围。另外。 农民合作组织的产生和发展也发挥 了其作为农地流转市场中介的作 用。日本农协的良好发展是各国农 民组织发展中的一个比较典型例 子。它不仅促进了农民的合作，也成 为了农地流转过程中的最重要的 媒介，加快了流转的速度，保证了 流转的成功率．为农民提供了有效 的保障。
国外土地流转制度及对我国启示
国外土地流转制度及对我国启示国外农村土地产权边界明晰，市场调节流转，土地买卖和出租自由，流转方式有租佃制、自寻使用者出租、通过中介出租等，政府还采用法律政策，鼓励和引导家庭农场适度扩大经营规模。
因此，对正处于创新时期的中国土地制度，在实践中还应适当借鉴国外经验，以使农村土地流转工作健康发展。
1国外土地流转概况政策举例1.1征用政策1.1.1美国的土地征用制度美国法律规定：政府因发展公共事业而征地，个人要做出让步，但是，政府必须提出需要征地的充分理由，以及不低于市场价格的足够补偿。
由于美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。
美国土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。
为了避免政府操纵征地过程，确定给农民的补偿一般通过独立的市场中介组织，如资产评估公司等对土地的价值进行评估。
在对失地农民的安置问题上，美国非常重视教育和职业培训在社会保障中的作用，加强对农民的培训，增强失地农民再就业的能力。
1.1.2英国的土地征用制度在英国，当议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门可以依法获得强制征用土地的权力。
法律规定只有法定机构才有有强制征地权，如地方政府或政府中负责经济振兴的部门。
在英国，征地拆迁户都会按照到其受损利益的市价为标准以及额外补偿做出的赔偿。
一般来说，征地拆迁户在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。
征地农民的安置由征地部门与开发商通过谈判实现，通过重新安置拆迁户减少开发商赔偿金额，也使被征地拆迁户得到合理的补偿。
1.1.3日本的土地征用制度日本实施征地的主体资格必须得到建设大臣或者相应都道府县知事的批准，严格按照《土地收用法》、《河川法》等规定的公益性设施建设进行审批。
征地补偿金额为市场价格乘以物价变动修正率，征地必须在政府的严格监视下进行，双方按照市场价格进行交易，只有在正常交易受挫时才动用征用程序。
法国农村土地制度及土地流转制度
法国农村土地制度及土地流转制度法国原是一个农业长期落后的国家，但在战后用了二十多年的时间迅速实现农业现代化，1960年—1980年，农业总产值增长近四倍，粮食产量翻了一番。
究其原因，土地私有制度下，以土地集中为核心的土地流转制度发挥了重要作用，土地规模效益得到大幅提高，目前，法国有六成以上的农业用地以租赁方式经营。
一、法国土地制度变迁法国农村土地制度发展大致分为3个时期：第一时期，1789 年大革命前的封建领地制经济；第二时期，1789 年法国大革命爆发后的小农经济；第三时期，20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建。
1、1789 年大革命前的封建领地制经济在1789 年的大革命前，法国处于封建领地制经济时期。
其领地的特点是禁止私人圈占土地，实行公共放牧和强制性轮作制度。
领地和份地的结合是法国封建领地制的土地占有形式的主体。
领主是土地的所有者，同时又是领地的统治者。
封建土地的农民大致分为自由佃农和农奴两种。
前者与领主无人身依附关系，后者对领主有一种固定的人身依附关系。
13 世纪后，领主普遍减少了由自己经营的领地，将土地分成小块租给农民耕种，从而形成了法国封建土地制度的一个特点：领主一般不直接经营土地。
2、1789 年法国大革命爆发后的小农经济1789 年爆发的法国大革命，摧毁了旧的封建土地关系，通过暴力将贵族和教会地产分给农民，在农业中广泛建立起了以小块私有土地为基础的小农经济。
在大革命后，农村中高利贷活动十分猖獗，到了19 世纪，法国农民开始了两极分化的过程，很多农民破产，少数大土地所有者组织起了资本主义式的大型农场。
3、20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建第一，法国政府在将小农场土地合并的同时，限制土地过度兼并。
政府规定，对农村土地使用和转让时，私有农村土地一定要用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上进行建筑。
对于弃耕和劣耕者，国家有权征购，提高土地税或让其出租。
政府明确规定土地转让不可分割，该块土地只能整体继承或出让。
西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例
西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例一．西方发达国家法律如何划分和界定土地权属？（重点是所有权和使用权）土地公权与私权之间存在怎样的关系？（一）英国土地产权制度英国土地产权制度是以私有制为基础,由土地所有权和多种形式的土地保有权和土地他项权利构成,其土地产权结构简单但权利完整。
绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
英国的社会政治稳定,其土地产权在长时期内没有经过大的冲击,其土地产权可追溯到1000年以前。
1925年《财产法》构成了英国现代土地法的基础。
按照财产法规定,英国的土地产权简化为两大类,即自由保有和租赁保有。
除这两类产权外,其他衍生的土地权益有地役权、用益权和抵押权等。
土地所有权名义上是女王的，女王将土地分给功臣和国民，其土地权利称为土地保有权。
因此,英国真正的土地权利为不同形式的土地保有权。
法律中，这些土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。
土地持有人所保有的土地权利的总和叫做地产权。
地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，又称永业权，主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。
自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。
另一种是租用保有地产权也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。
租用保有权有125 年、40 年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容，而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。
最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。
1986年颁布的《农业土地所有法案》更倾向于保护土地租用者的权益，如向自由保有权人支付较低的租金，保证土地租用者继续租用、使用土地的权利。
虽然1995年议会通过了一个法案，加大了保护自由保有权人权益的力度，但也只是纠正了一些过于保护土地租用权益的做法。
发达国家或地区的农地流转制度及其启示与借鉴
发达国家或地区的农地流转制度及其启示与借鉴陈利冬要素要发挥最大效用，实现市场配置最优，前提之一是要完全流动。
土地要素之所以重要，是因为发挥其生产力作用所必需%&’。
我国农村拥有巨大的发展潜力，如果主导农业产业的发展最重要的生产要素—土地要素不能流动，那么其利用效率肯定不能达到帕累托最优。
在国外，土地流转被称作是“买卖、租赁、抵押”等土地交易。
而在我国，土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地承包经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
一、发达国家的农地流转制度（一）美国美国是资本主义国家中典型的土地私有制国家，其大部分土地为私人企业和个人所占有。
美国土地经营基本单位是家庭农场。
目前，美国农地所有权的状况，按农场所有关系可分为四类：一是土地完全归农场主所有的业主农场，这类农场数目较多，但规模大多较小；二是部分土地为农场主所有，部分土地为农场主租用的部分业主所有，这类农场面积、规模都占主导地位；三是土地全部租用的农场，这类农场的数量和面积，以及规模大小都不占主导地位；四是雇佣经理人经营的农场，经理人经营的农场也就是指土地所有者委托经理人雇佣劳动力代为经营的农场，这类农场占有一定比例。
其特点如下：&(稳定而有保障的土地私有权。
在美国，国有土地的所有权掌握在国家手中，其经营权、使用权、处置权大部分由农场主掌握。
在土地流转过程中，一般不涉及土地的所有权，而大多是土地使用权和经营权的有偿转让。
土地所有者有土地收益和土地处分的权利。
同时，土地所有者在土地转让、租赁、抵押、继承等方面具备完全不受干扰和侵犯的权利。
"(农地买卖和出租自由。
美国的农地买卖和出租很自由，土地转让的方式主要是租赁制，拥有土地而不自己经营的人找使用者或通过中介出租。
出租的形式主要有固定地租和分成地租两种，分成地租是指农场主从土地所有者那里租得土地及其它生产资料，作物收获后按很高的比例同地主分成，买卖或出租的价格由交易双方协议采取某种方式确定。
发达国家农村土地流转 实施经验分析及其借鉴
发达国家农村土地流转实施经验分析及其借鉴作者：暂无来源：《农村-农业-农民·上半月》 2013年第10期土地流转是解决我国农业和农村问题的关键，土地制度影响着我国农业现代化的发展进程。
相较于发达国家，我国的土地流转制度仍存在许多不足。
法国、日本、美国的土地流转在充分明确的法律政策前提下，因地制宜，采用多样化的流转方式，实现土地流转的规模和实效。
发达国家土地流转的实施经验为完善我国的土地流转、发展农业现代化提供了良好的经验借鉴和政策启示。
马喜珍十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，提出进一步完善国内土地承包经营权流转市场，强化土地承包经营权流转服务和管理，本着农民自愿和给予补偿的原则，允许农民以转让、出租、转包、互换、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
我国农村通过开展土地流转促成土地耕种的适度集中，从而实现农民的规模化经营。
但目前我国的土地流转存在很多问题———土地流转效果差，流转过程中不能充分保障农民的合法权益，土地流转政策贯彻不力等，由此造成了严重的人地矛盾，并严重阻碍了农业现代化进程。
因此，通过借鉴国外土地流转的先进经验，探索有效的土地流转体制及相关模式，对于推进我国农业现代化具有重要的意义。
一、土地流转与农业发展的关系经济发展的过程是传统农业逐渐转变为现代农业的过程。
在此过程中，传统的分散式小农经济因其生产率较低而必将被淘汰，土地流转及因之而兴起的现代农业经营模式将成为现代农业的发展趋势。
土地是整个农业活动的载体，农业在土地上经营效率的高低是衡量农业现代化的重要尺度。
因此，发展农业现代化，必须有效提高农业土地的经营效率。
农村土地流转的本质是对所承包土地的使用权依法进行转让、处置，并从中获得土地收益的行为。
在所有权不变的前提下，政府通过制定土地流转政策，促使农民土地承包经营权的合理转让，实现对土地资源的优化配置，为发展现代化的农业生产创造良好条件。
从法国摆脱小农式发展的实践谈我国农地规模化经营的对策
从法国摆脱小农式发展的实践谈我国农地规模化经营的对策黄延廷【摘要】法国主要从采取激励性的、调控性的农地规模化流转措施、实行装备现代化的农地投入模式、建立公司化运作的生产组织、实施科教兴农的战略策略等方面摆脱小农式经营,发展现代化农业生产.其中有着深厚的理论基础.我国农地规模化经营应该借鉴法国在这方面的成功经验.【期刊名称】《湖南师范大学社会科学学报》【年(卷),期】2012(041)005【总页数】5页(P5-9)【关键词】法国小农规模化;实践理论;对策【作者】黄延廷【作者单位】河南师范大学法学院河南新乡453007【正文语种】中文法国是欧洲的农业大国，素有“欧洲的中国”之称，但它在农业规模化、产业化、社会化、现代化的道路上，却曾远远落后于欧美其他发达国家。
即使到20世纪中期，仍是小农分散经营和手工耕作技术占主要地位。
故法国努力采取一系列措施摆脱小农式发展。
1.采取激励性的、调控性的农地规模化流转措施让农民积极流转土地、退出农地经营的最佳办法就是给予他们放弃农地生产的替代性收入补助。
于是法国就颁布法律规定，凡农户出租农地就给予一定的财政补贴，卖出农地给予的补助高于出租农地的补助，而且实行层级补助办法，转出农地的面积越大给予的补助越高。
为鼓励老人让出土地，法国在1962年通过了《农业指导法补充法案》，其中有关条款规定，65岁以上的农民如果放弃农业经营可以获得高额补助，具体数字是，平均每人每年可以得到1 500法郎。
20世纪70年代，又设立“非退休金的社会福利补助基金”，将这一补助范围扩大到55～65岁即将退休的农民，如果这一年龄段的农民放弃农地经营，他们每年可以领取一笔数额相当可观的“非退休者补助金”，足以使他们衣食无忧且快乐地生活。
为了鼓励农业经营者大量转入土地、进行规模化经营，政府也实行了一系列的刺激措施。
首先，对转入土地者也发放财政补贴，面积越大补助越高。
其次，对大量转入土地达到国家规定的中等农场、大农场的规模标准者，给予优惠的信贷政策。
法国用的地籍管理制度
法国用的地籍管理制度一、法国地籍管理制度的历史渊源法国地籍管理制度起源于古罗马时期，当时的地籍管理主要是用于确定土地所有权、税收征管和土地利用等方面。
随着时间的推移，法国地籍管理制度逐渐完善，尤其是在法国大革命后，地籍管理制度成为国家土地管理的重要组成部分。
19世纪末，法国政府对地籍管理制度进行了全面的改革，确立了现代地籍管理的基本框架和原则。
20世纪以来，法国地籍管理制度不断完善，为法国土地管理、交易和开发提供了重要的支撑和保障。
二、法国地籍管理制度的基本框架法国地籍管理制度的基本框架主要包括地籍登记、地籍调查、地籍图件、地籍档案和地籍信息系统等组成部分。
其中，地籍登记是地籍管理制度的核心，主要包括确定土地权属、界址确定、土地利用和土地价值评估等内容。
地籍调查是地籍管理制度的前提和基础，通过地籍调查可以获取土地的真实情况和所有权状况，为地籍登记提供依据和数据支持。
地籍图件是地籍管理制度的重要产品，通过地籍图件可以清晰地了解土地的位置、面积、界址和权属等情况。
地籍档案是地籍管理制度的重要组成部分，通过地籍档案可以查询和了解土地的历史演变和所有权变迁等信息。
地籍信息系统是地籍管理制度的重要工具，通过地籍信息系统可以实现地籍信息的管理、查询、更新和共享等功能。
三、法国地籍管理制度的内容和功能法国地籍管理制度的内容主要包括土地所有权登记、界址确定、土地利用管理和地籍信息服务等内容。
其中，土地所有权登记是地籍管理制度的核心和基础，通过土地所有权登记可以确定土地的所有权者、土地的性质和用途等信息。
界址确定是地籍管理制度的重要内容，通过界址确定可以明确土地的边界和范围，为土地的利用和交易提供依据和保障。
土地利用管理是地籍管理制度的重点和难点，通过土地利用管理可以协调土地的开发、保护和利用，实现土地资源的合理配置和可持续利用。
地籍信息服务是地籍管理制度的重要功能，通过地籍信息服务可以实现地籍信息的管理、查询、更新和共享，方便公众和政府部门获取和利用地籍信息。
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法国农村土地制度及土地流转制度
法国原是一个农业长期落后的国家，但在战后用了二十多年的时间迅速实现农业现代化，1960年—1980年，农业总产值增长近四倍，粮食产量翻了一番。
究其原因，土地私有制度下，以土地集中为核心的土地流转制度发挥了重要作用，土地规模效益得到大幅提高，目前，法国有六成以上的农业用地以租赁方式经营。
一、法国土地制度变迁
法国农村土地制度发展大致分为3个时期：第一时期，1789 年大革命前的封建领地制经济；第二时期，1789 年法国大革命爆发后的小农经济；第三时期，20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建。
1、1789 年大革命前的封建领地制经济
在1789 年的大革命前，法国处于封建领地制经济时期。
其领地的特点是禁止私人圈占土地，实行公共放牧和强制性轮作制度。
领地和份地的结合是法国封建领地制的土地占有形式的主体。
领主是土地的所有者，同时又是领地的统治者。
封建土地的农民大致分为自由佃农和农奴两种。
前者与领主无人身依附关系，后者对领主有一种固定的人身依附关系。
13 世纪后，领主普遍减少了由自己经营的领地，将土地分成小块租给农民耕种，从而形成了法国封建土地制度的一个特点：领主一般不直接经营土地。
2、1789 年法国大革命爆发后的小农经济
1789 年爆发的法国大革命，摧毁了旧的封建土地关系，通过暴力将贵族和教会地产分给农民，在农业中广泛建立起了以小块私有土地为基础的小农经济。
在大革命后，农村中高利贷活动十分猖獗，到了19 世纪，法国农民开始了两极分化的过程，很多农民破产，少数大土地所有者组织起了资本主义式的大型农场。
3、20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建
第一，法国政府在将小农场土地合并的同时，限制土地过度兼并。
政府规定，对农村土地使用和转让时，私有农村土地一定要用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上进行建筑。
对于弃耕和劣耕者，国家有权征购，提高土地税或让其出租。
政府明确规定土地转让不可分割，该块土地只能整体继承或出让。
第二，建立土地市场管理机构——土地事务所，并建立土地银行。
土地的转让和出租必须经过管理机构批准，不获其批准，土地转让无效。
土地事务所对小块土地有先买权，整治合并后，卖给有经营前途的农民。
土地银行购买土地后，再租给农民，订立长期租约，以刺激投资；第三，现阶段法国土地流通的特点是将土地市场分为市地市场和农村土地市场，市地市场以建设用地流转为主，农村土地市场以农业生产用地流转为主。
二、法国土地流转状况
1、小农土地私有制度
介绍法国土地流转状况前，先来看看法国的土地制度演变。
法国是以土地私有制为主体的市场经济国家，土地制度的历史转折点是1789年法国大革命。
在1789 年的大革命前，法国处于封建领地制度。
全国人口约2500百万，其中农民有2200百万，约占总数的90%。
全国约有三分之二的土地为国王、僧侣和贵族所占有。
直到法国大革命爆发，尤其是雅各宾派上台之后，连续颁布了三项土地法令，农民才开始真正取得土地所有权。
1793年6月3日，雅各宾政权颁布法令，将没收自逃亡贵族的土地和王室、僧侣的土地分成小块进行拍卖，土地的价款可以分10年支付，使得大量资产少的农民从拍卖中获得了土地所有权。
1793年6月10日，雅各宾政权发布《分配公有土地法令》，规定凡在贵州在最近200
年内从农村公社夺去的一切公有土地以及可资利用的牧场和森林等，都必须归还农村公社。
如果农村公社中有三分之一的居民赞成，就可以把公有土地按人口进行分配。
这样，在1973年大量土地都被分掉，几十万农民变成了小块土地所有者。
1793年7月17日，雅各宾政权颁布《全部和无偿地废除封建义务》，提出无偿取消旧日的一切封建义务。
这三项土地法令施行后，基本结束了法国的封建制度，形成了广泛的小块土地私有制度。
2、土地流转以土地集中为核心
这种以小块土地私有制为基础的小农经济在法国持续了100多年，农地细碎化和分散经营成为阻碍农业发展的根本因素。
直至1955年，法国的农地还具有明显的“两小”特点：一是农户土地面积小，在全国228.57万个农场中，土地在10公顷以下的127.72万个，占农场总数的55.9%，二是地块小，总面积3400万公顷的土地分割成7600万地块，平均每块地仅0.45公顷。
二战后，法国政府意识到小农所有的土地不利于农业现代化发展，颁布了一系列政策法规促进土地流转与经营集中，提高土地规模效应。
法国农村土地流转形式多样，包括土地所有权流转、土地使用权流转和农村土地用益物权流转。
1804年颁布的《法国民法典》第581条确立了农村土地的用益物权，包括出租、买卖、无偿转让和抵押等多种形式。
（1）1960年，法国政府发布《农业指导法》，实行层级补助方法，按土地流转的性质、面积对农民实行不同的补助金额。
为了加速土地流转，法国政府除了对流出土地的农民进行财政补贴外，对流入土地达到规模标准者给予优惠的信贷政策。
如免费登记和低息贷款等。
《农业指导法》还要求各省成立“土地整治与农村安置公司（SAFER ）”。
SAFER是政府监督的非营利性民间机构，是农村土地流转的中介机构，作用是购买小块土地或农场，以合并、交换或整治工程的方法，转卖给大农场主或有经营能力的农场主（在5年以内将这些土地重新出卖），促进土地集中。
据统计，1963年至1982年间，SAFER共收购145万公顷
土地，占同期土地市场交易量的20%。
（2）1962年法国政府颁发《农业指导法补充法案》，设立“调整农业结构社会行动基金”，一方面，对65岁（后将年龄放宽至55岁）以上退休人员并放弃土地经营或自愿让出土地者，发放“离农终身补贴”，促使44万老年农民退出农业生产，放弃土地，由此腾出900多万公顷土地，占全国农地的25%；另一方面，对于转业来经营农业或扩大农场规模的青年农民，给予大量的财政补贴。
如1982年，到山区经营农场的青年，可得到13.5万法郎的补贴。
（3）除此之外，法国还通过一些法律上的规定来保护土地，促进土地的流转。
如私有农地一定要用于农业、不准弃耕、劣耕，如有违者，国家有权征购土地，提高土地税或令其出租；土地只能整体继承或流转，包括地上附着物，不能分割流转规定新建农场的最小面积为25hm2，以确保规模经营。
三、法国农地流转制度发展的关键因素
法国目前的农村土地流转制度在国际上较为成熟，主要归因于健全的农业财政政策和完善的中介组织这两大关键因素。
1、健全的农业财政政策
财政政策是一个国家宏观调控的重要手段，法国的财政政策对土地流转有着重要的调节作用。
一方面直接提供资金支持，如财政补贴和信贷融资等，财政补贴向大规模农场进行倾斜，对大农场主提供无息贷款，对主动兼并或实行联合经营的农户减免税款，另一方面，在社会保障体系制度上向离地农民倾斜，设立“离农终身补贴”等专项资金鼓励和保障农民提前退休，为土地流转创造外部环境。
2、完善的中介机构组织
完善的中介组织是推动法国土地高效流转的重要因素。
比如由法国28个土地管理和农
业设施机构所组成的SAFER，SAFER作为非营利机构，目的是为了推动农村土地流转而非经济利益最大化，它的职能包括管理土地流转交易、促进土地和农业的平衡及可持续发展。
农民在进行土地流转交易前，必须通知SAFER，如果SAFER认为买卖或利用不合理，它就会提出收购农民的土地，SAFER具有优先购买权，购买的目的是为了更好地实现土地的高效利用。
另外，法国农村土地流转手续复杂，涉及法律法规较多，SAFER作为一个专业机构帮助土地流转双方提供土地的价值评估、法律咨询以及为托管交易土地等服务。