天津空港商业中心项目研究报告
实际工程中商务中心规划建筑设计要点
浅谈实际工程中商务中心的规划建筑设计要点摘要：天津滨海新区正在大力的发展建设中，而商务中心作为商业办公等相关活动的场所和载体，在整个的建设中显得尤其的重要。
在完成空港物流加工区d地块项目的设计任务后，我总结出了一些这一类型项目的设计要点，下面结合这个实际工程谈谈自己的看法。
关健词：滨海新区规划设计项目位于天津市东丽区空港物流加工区的中心商务区，空港物流加工区处于天津中心城区和滨海新区之间相连接的主线上，从大的区域规划上看，这一地区对滨海新区和中心城区在生产加工，商业活动，信息服务等方面起着强大的支撑作用。
而这个项目就在这一区域的中心商务服务区，属于核心区域。
整个项目分为6个地块，与直升机研发中心处于同一区域内，项目总规划可用地面积为：10.89万平方米。
总建筑面积：30.67万平方米，其中地上总建筑面积22.86万平方米，地下建筑面积7.74万平方米。
功能包含商业，酒店，办公，公寓和中心广场，是一个综合性极强且复杂的项目。
一、特性化和共性化相平衡的规划设计规划设计首先应该满足功能的需求，然后要表现出自己的特点，所以依据城市经济文化的发展，人们生活方式进步的需求，我们力求创造一个年轻，时尚，充满活力的社区，这作为一个总体规划的原则。
（一）依托空港区位优势条件，创造一个全新的生活,办公,购物社区，营造一个功能齐全，具有高质量的生态环境、高品位的商住办公环境和高品质的文化环境的综合社区。
（二）创造可持续性发展的商务区。
（三）提供经济可行的开发运作模式。
（四）创造合理的构架，将良好的视觉效果、完善的功能统一起来，讲求高品位的艺术社区。
（五）以天津市总体规划为指导，解决好城市道路与本规划区内部交通的关系，形成安全、便捷、流畅的内外部交通环境。
本项目整体概况北临东二道，南临东三道，东侧为规划支路三，地块西侧为中心大道。
退线要求为沿中心大道建筑退道路绿线20米, ,沿东三道建筑退道路绿线20米, 沿东二道建筑退道路绿线15米。
“空港中心”项目汇报PPT课件
空 港中心
临空新城
临空新城位于大武汉之北，居于临空经济区 核心地理位置，距武汉天河机场5公里，主城区 15公里，拥有无可比拟的门户地位，是临空经 济的重要发展极，北部组群的城市副中心。新 城总用地面积为22.7平方公里，其中水域和生 态绿化道路等用地13.46平方公里（19170亩）， 规划建筑规模仅约为1050万方，容积率仅为 0.43，生态涵养超低密度全国罕见。
在陆续入驻。
“空港中心”项目
“空港中心”项目
200000平米绿意相伴，惬意办公
近200000平米城市公园，与空 港中心仅一步之遥，远可观望无边 绿意与湖岸线，舒缓身心，近可亲 近自然，涵养心灵与格局，成就商 务大境界，绿意相伴，惬意办公
空港中心
“空港中心”项目
▄ 空中花园，让自然深入建筑纹理
整体建筑造型为一栋全南向圆弧 形退台形式，总共十层，层层设置约 400㎡空中休闲花园，供紧张的办公 之余释放压力。花园内生机勃勃，雅 致细腻，沉稳内敛，让人忘记纷挠， 成为放松休憩的休闲所在。自然深入 建筑纹理，商务更谙合自然之道。
空港中空心港中心
卓尔通用航空总部
友和道通总部
国航总部
开发商需求
“空港中心”一期已建好，但整个周边都还处于建筑阶段，写字楼入住单位并不多，由于该项目的品 质比较高档，再加上开发商具有国有性质的关系，开发商对此类项目的开发完全没经验，所以目前就此项 目开发商希望找一家对此类项目在后续的整体规划，招商，项目的管理上比较有实力的商管公司进行合作 ，如双方合作得比较满意，开发商后续开发的项目也一并交由我公司来进行管理；
“” 汇报
2016-8-23
开发商
武汉临空经济区建设投资开发有限公司创立于2012年，注册资本金10000万元人民币， 是一家以国有投资为主体的城市建设与运营管理新型企业。公司目前的主营业务为：土地一级 开发、房地产开发、资产经营等。公司自成立至今，以武汉天河机场三期建设工程重要配套项 目-----航空企业总部区开发建设为切入口，以打造“区域投融资及项目运营管理平台”为己任 ，着力彰显国企的社会责任感，严格按照现代企业管理标准不断加强公司自身经营发展，全力 推进武汉临空新城土地储备开发以及航空企业总部区项目建设，业绩斐然，被武汉市机场三期 建设工程指挥部授予“先进单位”称号，2013年荣获“第十五届武汉市优秀企业”殊荣。
空港新城商务中心项目功能定位课件ppt
二、项目位置
项目用地位置
三、项目风格定位
1、项目初步定位： 具有国际化、现代化标准的集行政办公、交流展示、文化休闲、商务活动等为
一体的综合建筑群，展示空港新城开放包容的精神。
2、建筑理念： 考虑到机场周边控高的限制，商务中心区域的建筑规划以小高层建筑为主体，
同时根据功能和景观的需要可在适宜的区域布置少量低层建筑，这样有利于丰富区 域景观。为了与建设国际一流的国际机场城市这一目标相契合，商务中心的建筑风 格应具备简约、轻盈、通透的特点，在满足功能需求的基础上，做到与机场周边环 境协调一致。
商务 中 心B区
第 五大道
多功能厅的布置方式有两种趋势：
按规模等级分为小型会议室、中型会议室、大型会议室、多功能厅。
景观区绿化力求达到四季常绿、四季有花的效果
多功能厅的布置方式有两种趋势：
至2020年，空港新城建成面积36平方公里，人口27万
包含餐饮、娱乐、运动等功能，可用于商务接待，完善商务中心区域配套功能
服务大厅的设计中应注意办理业务的流程，并据此设置办公柜台的顺序。 发展目标：建设成为临空特色鲜明的国际化、人文化、生态化、智慧化的现 四、项目主要功能区分布 空港南 环 路 第 五大道 第 五大道 按规模等级分为小型会议室、中型会议室、大型会议室、多功能厅。 具有国际化、现代化标准的集行政办公、交流展示、文化休闲、商务活动等为一体的综合建筑群，展示空港新城开放包容的精神。 重点产业：打造航空物流业、航空运输业、临空制造业、高端服务业、临空农业
四、项目主要功能区分布
展厅 是展现管委会文化的重要组成部分，在行政中心区域内可灵活设置
曲江新区展示中心
浐灞生态区城建博物馆
四、项目主要功能区分布
201312天津新燕莎奥特莱斯调研报告
国际精品 CANLI Louis Feraund AIGNER VERRI DAVID MAYER CERRUTI 1881 GIEVES&HAWKES Folli F
皮鞋皮具 意大利工厂店 欧洲精品 通派 SIOUX 西班牙工厂店 男装 S.T.Dupont Satchi ROBERTA DI CAMERINO
1、提早占有周边市场 2、较目前周边商业错位经营 3、旅游及休闲环境气氛会在季节性中体现明显
1、活动形式跟不上，业绩不能支撑，店铺容易出现关店， 经营会受到影响 2、业态丰化，增强集客力迫在眉睫
O
T
调研总结
作为天津第二个奥特莱斯项目，选址在空港区域，与佛罗伦萨小镇奥特莱斯有较远的物理距离， 但辐射区域及目标客群均为津京两地及周边区域的18—50岁的中高端消费者。从现阶段看，无论从项 目成熟度、品牌入驻的档次及比例、交通便利性、规划设计的景观效果等多方面来看，新燕莎与佛罗伦 萨相比还是存在较大差距。而且随着佛罗伦萨奥莱周边其它商业项目（例：NBA中心、威尼都等）建成 后形成的集群效力，未来佛罗伦萨奥莱对辐射区域内的消费者将具有更大吸引力。 但是，北京燕莎奥莱毕竟是国内奥莱业态的开创企业之一，凭借其强大的北京资源以及在该业态
会员推广
会员活动：
办理一张会员卡，您会得到一份您期待的礼品。同时，
燕莎奥莱会根据您的消费喜好，为您准备丰富的商品 和更多的礼物。
调研总结
S
1、以工厂店形式，价格有优势 2、地理位置有优势
周边
W
人口不足 国际知名品牌入驻率较低 景观特色不足 导视指引效果欠佳 交通目前不便 休闲及餐饮业态比例不足
SWOT
运动休闲 Levi’s LEE JEEP 金狐狸 黄金熊 阿迪达斯 耐克
天津市东丽区华明镇项目可行性研究报告(规划)
目录第一篇宏观背景 (6)1 东丽区概况 (6)1.1 人口及行政区划 (6)1.2 经济发展指标 (6)1.3区域规划 (6)2.空港概况 (8)2.1 空港整体概况 (8)2.2 空港物流加工区规划 (9)2.3 空港交通 (9)2.4 目前现状 (10)2.5 空港加工区配套设施 (11)2.6 空港加工区优劣式总结分析 (12)3、华明镇概况和发展趋势分析 (13)3.1华明镇规划 (13)3.2 **发展状况 (14)3.3华明镇发展概况总结 (15)3.4 市场空白点 (16)第二篇天津整体房产市场研究 (16)1 天津商业发展分析 (17)1.1 天津商业政策和市场规划 (17)2天津商业供求关系分析 (18)2.1 天津商业发展——总体水平较高 (18)2.2供求分析—整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场竞争激烈 (18)3 商业租售价格分析 (20)3.1商业销售价格—商业用房售价居高不下，持续走高 (20)3.2 商业租赁价格—重新活跃、前景看好 (20)3.3 商业用房入住率—空臵面积增加，市场竞争将更加激烈 (22)4天津商业房产特点及趋势 (22)4.1 政府规划引领商业布局 (22)4.2 市场作用推动商业调整 (22)4.3 新建小区形成次级商圈 (23)4.4 商业房产向郊县、滨海新区扩军 (23)4.5 外地房产商转向商业房产 (23)4.6 旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪 (24)4.7 06年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加 (24)4.8商业房产的操作更符合利润后臵的属性 (24)5 各商圈发展分布状况和发展趋势 (25)5.1 目前天津商业发展分布 (25)5.2 商圈发展趋势分析 (25)5.3 商圈发展进程的总结 (27)6 天津零售业发展状况 (28)7 天津零售市场分析 (29)8 天津专业市场发展状况 (30)9 天津市商业市场未来发展趋势 (30)9.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显 (30)9.2商业用房的租售价格走势较为平稳，略有增长 (31)9.3 营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势 (32)10 商业房产市场结论 (32)10.1 流动人口不足，商业发展的最大瓶颈 (32)10.2 城市经济地位和影响力提升，商业房产发展趋向激烈和成熟 (32)第三篇区域房产市场研究 (33)1**商业圈分布和发展趋势 (33)1.1 东丽区商业市场分布 (33)1.2 区域商业现状 (33)1.3 区域未来商业发展趋势 (34)1.4 区域市场总结分析 (35)2 **专业市场分布和发展趋势 (36)2.1 **专业市场分布 (36)3、空港区域内楼盘分析 (39)3.1空港物流加工区内在售项目分析 (39)3.2 园区内各种业态分布以及供应量 (43)3.3空港加工区内营业酒店信息 (45)4华明镇区域概况 (46)4.1 华明镇现状 (46)4.2华明镇未来规划 (47)4.3 华明镇年内施工情况 (48)1地块区位分析 (50)1.1项目四至范围 (50)1.2 周边公共设施配套 (50)1.3交通状况 (51)1.4污染状况 (51)1.5 社会治安状况 (51)2 项目SWOT分析 (51)2.1项目优势 (51)2.2项目劣势 (52)2.3 项目机会 (53)2.4潜在威胁点 (54)3 项目定位 (54)3.1 项目整体定位 (54)3.2 项目产品形态定位推算 (55)3.3项目操作思路思考 (56)3.4项目目标客户群体 (58)第五篇项目开发模式 (59)1 项目开发模式 (59)1.1 复合型社区（参与城市运营）——规划开发原则 (59)1.2 项目发展策略——综合开发，社区运营 (59)1.3项目启动点 (61)第六篇项目营销操作 (61)1.1项目营销思路一 (61)1.2项目营销思路二 (63)东丽区华明镇项目可行性研究报告第一篇宏观背景1 东丽区概况1.1 人口及行政区划东丽区位于天津中心市区和滨海新区之间。
天津空港东丽区域市场报告80p
保利玫瑰湾 当期建面9.8万㎡
华富家园 当期建面32.1万㎡
首创溪堤郡 当期建面28万㎡
中兴置地项目 土地建面约30万㎡
恒大名都 当期建面32万㎡
华润橡树湾 土地建面70万㎡
东丽湖北岸别墅 当期建面3.3万㎡
恒大绿洲 当期建面120万㎡
天津华侨城 土地建面约160万
㎡
华纳景湖花园 当期建面0.92万
均价11000元/㎡（开盘最高价12000元/㎡）
待定
地下机动车位129个，非机动车273辆，价格待定
天津空港商贸中心开发有限公司
天保物业
推售节奏
时间
分期
房源
主力 户型
价格
优惠 措施 宣传 推广
10年5月
10年9月 外展场在图书大厦广场一层开放
11年3月
预计先推酒店式公寓，9层到 顶的小高层
预推4复式和平层公寓，复 式买一层送一层
10年10月 10年11月
11年5月
11年6月
10年09月开盘
11年7月
皇冠广场
主力 户型
价格
两室103-159平米户型，三室159平米户型 19000元/平米，最高价20000元/平米
优惠 措施
宣传 推广
预交1000元排号中，开盘享受优先选房权以外，还将享受 一定优惠,赠送全套国际品牌家具家电
5月9号前认购优惠 8个点
万㎡ 米兰东湖湾 当期建面8.5万
㎡
夏阳溪韵风景湾 当期建面5.4万㎡
1
海航YOHO湾
项目名称
湾项目地块位于空港经济区商务服务区的核心区。在东二道 和东三道之间，西侧紧邻空港经济区的主干道中心大道，与 空港管委会和海关大楼相对；南面为空港唯一的景观湖。周 边有白云酒店、皇冠国际广场、高尔夫球场、金融街、4S汽 车服务中心等商业配套。
天津市大悦城商业区调研报告-房地产经济学
《房地产经济学》社会调研报告天津市大悦城商业区调研报告天津理工大学中环信息学院二〇一三年十月天津市大悦城商业区调研报告一、项目介绍1、基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
天津空港项目市场顾问及开发战略顾问咨询报告.pptx
2006
2007
2008
2009
2010
8
天津市中央商务区办公物业市场分析
甲级写字楼市场：
Hale Waihona Puke 天津甲级写字楼市场租金水平 （元/平方米/月）
租金价格： 2006~2010年，根据仲量联行已有的信息 和数据，我们认为天津中央商务区内甲级
230
220
220
210
205
200
200
195
190
185
180
170
新的政府法令
公司政策的变化
对房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件
➢ 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和 税务议题。
➢ 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面 同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。
➢ 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融 资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何 责任。
2
目录
一、经济及产业研究……………………………………………………………4
二、园区分析……………………………………………………………………10
有 顶级建筑材料
小于20年 大于10000平方米 大于1000平方米
> 60% 净高高于2.5米
有 较好的建筑材料
大堂: 至少拥有5米的挑空
大堂: 至少拥有3米的挑空
办公及公共区域的内部装修达到顶级水平 办公及公共区域的内部装修达到较好水平