商业地产全程36个风险点深度解析
9大商业地产风险预警
9大商业地产风险预警9大商业地产风险预警风险一：对招商过分自信目前，大多数开发商认为只有像设计成果或其它有形、有价的产品才是商品，中介服务并不重要，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。
例如，河南某大型商业项目，在顾问公司提出对项目的工作计划大纲后，开发商过于自信，直接用该大纲自行进行招商，但招商并无收获。
两年多来，开发商与许多商家有过接触，其中不乏国际大型集团公司，但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划，致使招商工作毫无进展。
风险二：产权销售存在弊端由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。
不同于住宅项目直接面对单一住户，而商业地产主要面对的是大型商家及海外商业地产投资基金。
这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注，而不是房屋本身。
如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格“草草”出售。
风险三：缺乏科学规划的招租目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于Shopping Mall的理解尚不成熟。
出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。
风险四：项目定位不准国内大型商业项目往往与城市形象挂钩，规模求大，只要开发商与政府建立良好的关系就可以在地产地价上获得优惠并进行规划，拿到地进行规划后才进行论证。
Shopping Mall起源于美国，一般位于城郊。
其产生建立在城市不断扩大，汽车拥有量达到一定程度，郊区人口增长设施的基础上，需要与之配套的商业、旅游、休闲、健身、娱乐等设施相应增加。
因此，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求息息相关。
风险五：轻信主力店Shopping Mall是由多种业态形式整合而成的综合体，主力店作为中坚力量，凭借深入人心的品牌效应，能够提高Mall的影响力，同时自身也能吸引大量客流，带动周围小商铺的运营。
商业地产运营及风险分析
业管理 。增强核心竞争统一化标准运
营模式是商业地产发展 的关键 ，而统
一
运行管理 的关键是开 发商和入 驻店
铺的合理合作 ．在 同一个 主体概 念下 进行统一 的经营管理工作 。虽然 ，商
业物业是一个综合性 非常强的复合物 业 ，但 其运营管理模式 能以一个店铺
将销 售和 出租 结合的形式效 果较
开 发商在 卖 出商铺 之后 ，消费者 管理合 同。开发 商应特 别注意委托经
选 址时 间和降低 了风 险 ．很 大程度上 和 小业 主们 委托开 发商 经营 该商铺 ， 营 的合 同 ．因为这 种委托合 同将是保
减 少了新店建设上 巨额 的资本原始投 而开发商 则是 对整个商业地产进行统 障未来收益的最主要的法律文书。
（ 一 ）只 售不租
也可 以合作 经营。除此之外 ，还可 以
质监管和物业服 务等四方面 内容 ．为
采取 只售不租 的经营模式 以最快 通过物业和其他工作 单位 成立商业经
以后 的统一招商 奠定基础。准 确的商 速度 出让产 权 ．可 以快速 收 回投 资。 营公 司，专 门经营 商业物业 同时 以 业规 划是 商业 项 目成 功运 营 的基础 ， 为此 很多房地产开发商在经营 过程 租 赁 的方 式 从 业 主 手 中取 得 商 业 物 业 而运营管理模式 是这个 商业地 产能否 中降低 了置 业门槛 ，这在很 大程度上 的使 用权 ，获得产权 的租 赁收入和合 成为城市商业圈中心的重要执行措施 ， 解决 了卖场 面积难 以 出售 的问题 。同 伙经营收入 以及物 业增值 等 多方面 的
所 以执行人 员一定要做 好前期的准备 时 ，以高 回报租金 为回馈 并做 出若 收益 。如万达模式 中 ．商 家和 房地产 工作。 干年之后 回购的承 诺 以商铺潜在的 商 强 强 联 合 ．万 达 房 地 产 利 用 商 业 地 升值 空间吸引部分居 民进行投 资。产 产 的形式让 沃尔玛、欧倍 德等 国际 大
大商业地产风险预警
大商业地产风险预警概述大商业地产是指规模庞大且主要用于商业活动的地产项目，如商业综合体、购物中心、办公楼等。
由于其投资规模大、资金回报周期较长，因此存在一定的风险。
本文将对大商业地产风险进行预警，并提供预防措施。
1. 宏观经济风险宏观经济环境的变化是大商业地产面临的一个重要风险因素。
以下是几个常见的宏观经济风险：1.1 经济衰退经济衰退会导致消费能力下降，商业地产租金收入可能大幅减少。
预防措施包括：•了解宏观经济形势，密切关注国内外经济指标；•多元化租户结构，减少承租风险；•灵活调整租金策略，吸引消费者。
1.2 利率上升利率上升会增加商业地产融资成本，影响项目盈利能力。
预防措施包括：•细化财务预算，合理安排资金流动；•减少债务风险，控制负债水平。
1.3 政策风险宏观经济政策的调整可能对商业地产造成不利影响。
预防措施包括：•加强政策风险研究，及时调整经营策略；•与政府部门保持良好沟通，获取最新政策信息。
2. 市场风险大商业地产的市场风险主要与市场供需关系、市场竞争等因素相关。
以下是几个常见的市场风险：2.1 入住率风险入住率是商业地产盈利的重要指标，低入住率会导致租金收入降低。
预防措施包括：•确定适宜的租金水平，吸引租户；•提供多样化的商业服务，增加人气。
2.2 租金下降风险市场供应过剩可能导致租金下降，进而影响商业地产的盈利能力。
预防措施包括：•做好市场调研，了解市场供需关系；•确保商业地产的品质和服务水平，提高竞争力。
2.3 地理位置风险商业地产的地理位置直接影响其价值和投资回报率。
可能存在以下地理位置风险：•市中心的商业地产面临土地供应不足的风险；•远离主要交通枢纽的商业地产可能面临交通不便的风险。
预防措施包括：•选址前进行详细的市场调研和土地规划；•密切关注城市规划与交通建设的动态。
3. 财务风险大商业地产的财务风险主要包括负债风险、现金流风险等。
以下是几个常见的财务风险：3.1 负债风险过高的负债率可能导致资金压力增大，甚至无法按时偿还债务。
商业地产项目必须逃避的“坑”
商业地产项目必须逃避的“坑”商业地产项目是一个涉及到大量资金和资源的复杂工程，而且由于市场竞争的激烈和市场环境的不确定性，商业地产项目在规划和执行过程中面临着诸多挑战。
在项目立项之初，就需要全面评估各种可能影响项目进展的因素，以便避免后期的风险和损失。
本文将介绍商业地产项目必须逃避的“坑”，希望对业内人士有所帮助。
商业地产项目必须逃避的“坑”之一是地理位置选择不当。
地理位置是商业地产项目成功与否的关键因素，一个好的地理位置可以有效吸引顾客和客户，从而提高项目的收益。
如果地理位置选择不当，可能会导致项目的销售和出租情况不佳，甚至无法盈利。
在规划商业地产项目时，需要对潜在地理位置进行全面的市场调研和定位分析，以确保选择的地理位置符合项目的发展需求和市场潜力。
商业地产项目必须逃避的“坑”之二是规划设计不合理。
规划设计是商业地产项目成功的前提条件之一，一个合理的规划设计方案可以有效提高项目的使用价值和市场竞争力。
如果规划设计不合理，可能会导致项目的空间利用效率低、功能设置不匹配，进而影响项目的发展和运营。
在规划设计阶段，需要充分考虑项目的整体需求和市场潜力，结合当地的政策和规划要求，制定符合项目发展需求和市场竞争力的规划设计方案。
商业地产项目必须逃避的“坑”之三是资金筹措困难。
资金是商业地产项目成功实施的重要保障，如果资金筹措困难，可能会导致项目的规划和实施受阻。
在项目立项之初，需要充分评估项目所需资金量和筹措途径，设计合理的资金筹措方案，确保项目的顺利实施。
需要及时掌握市场资金供给的情况，合理安排项目的资金需求和供给，以免因资金问题导致项目进展受阻。
商业地产项目必须逃避的“坑”之五是项目运营管理不善。
项目运营管理是商业地产项目成功的重要保障，一个合理的运营管理方案可以有效提高项目的使用效率和市场竞争力。
如果项目运营管理不善，可能会导致项目的业务运作受阻，甚至无法盈利。
在项目实施阶段，需要建立有效的项目运营管理机制，合理安排项目的业务运作和人员管理，确保项目的顺利运营和发展。
商业地产的投资分析与风险控制
商业地产的投资分析与风险控制一、商业地产的投资概述商业地产是指在商业经济领域内所占面积一定且具有使用价值的不动产物业，其经济价值体现在租金收入和资本价值上。
商业地产包括办公楼、购物中心、酒店、医院、工业厂房、交通运输物流等。
商业地产的投资主要是指通过购买、开发和管理商业地产来获取长期的收益。
商业地产具有稳定的现金流和资本增值的特性，同时也存在着许多的风险。
二、商业地产的投资风险1、市场风险市场风险是指商业地产市场状况变化所带来的风险，包括经济周期的波动、政策变化、竞争加剧等。
例如，经济下行，租金收入减少，市场需求下降，资产价值也将受到影响。
2、信用风险商业地产投资需借助银行、信托等第三方融资，若这些机构发生破产或违约，可能会导致投资失败。
此外，租客违约也是信用风险的一种。
3、管理风险商业地产需要专业的管理团队进行运营和维护，若管理不善、效率低下或者发生内部渎职等情况，都可能会导致商业地产的投资风险。
4、技术风险商业地产的建设、维修、保养都需要一定的技术支持，若技术工人无法满足需求或发生施工质量问题，都可能会给商业地产的投资方带来风险。
三、商业地产的投资分析1、商业地产市场分析市场分析是商业地产投资的重要组成部分，通过对市场的调查和研究，可以了解市场的需求和动向。
可以从以下几个方面来分析：（1）经济环境：了解当地经济发展状况、业务增长预期等。
（2）竞争环境：了解竞争对手的情况，包括人流量、商业模式、流量转化率等。
（3）政策环境：了解当地有关法规、政策以及最新动态的情况。
2、商业地产资产分析商业地产资产分析是对已有商业地产资产的评估和分析，目的是确定资产价值和现金流，并为未来的运营和投资决策提供基础数据。
可以从以下几个方面来分析：（1）资产型态：了解资产的物理特征，包括面积、房型、建筑年代等。
（2）租售情况：了解租约信息和租户情况，包括租期、租金、租户背景等。
（3）现金流：了解商业物业产生的现金流，指向投资者提供资本增值和收益的租金和其他收益。
商业地产投资风险分析及风控建议
商业地产投资风险分析及风控建议商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。
那么商业地产投资的风险分析及风控建议要怎么做?一、商业地产投资概述1概念引入商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。
针对住宅地产，当开发商与消费者达成协议后，消费过程即完成，属于典型的单次消费行为。
而商业地产的投资则具有很强的市场性特征，涉及投资者、经营者与消费者等多个主体，且投资者和消费者处于相对核心的地位。
商业地产的规模有大有小。
对于规模庞大的商业地产，如shopping mall项目，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产，除了大部分依旧采取租金回收的方式，很多商业地产中写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益，换言之，商业地产的盈利来源主要有商业地产的开发经营而获得的管理费收益，以及商业地产租售而获得的营业收入。
除了主要盈利来源，商业地产开发商为了在项目开发中获得增值收益和品牌溢价，也为了吸引更多投资者的资金投入，往往会结合市场发展特点对消费者的消费能力、行为倾向及需求特征等进行深入分析，以确保项目投资的准确性和稳定性。
2.优势分析(1)投资收益率较高商业地产能带来双重收益，每年可收房租且房租收益远高于银行利息(商业地产的房租每年可达5%—10%甚至高达20%)，而且随着租金的上涨，商业地产也可能不断增值。
据商业地产产业资讯中心的数据，近三年来，商业地产的平均投资回报率稳定在10%左右的水平，其中，酒店项目的投资收益率集中在15%-30%之间，而经营效益较好的购物商场项目的投资收益率则普遍超过了40%。
商业地产投资风险管理与控制
商业地产投资风险管理与控制章节一：引言商业地产投资是指用于商业目的的不动产投资，包括购买、持有、管理、开发等活动。
它是一种高风险、高收益的投资方式。
在商业地产投资中，风险管理和控制至关重要，因为它直接影响投资者的资金回报和资金安全。
本文将介绍商业地产投资的风险，对风险进行分类，并提供风险管理和控制的建议。
章节二：商业地产投资的风险商业地产投资的风险多种多样，主要有以下几种：1.市场风险：商业地产市场价格波动大，租房需求也随着经济环境和政策影响而变化，从而引发市场风险。
投资者需要了解市场需求和发展趋势，制定合理的投资策略，以降低风险。
2.资金风险：商业地产投资需要巨额资金，而资金来源不确定，借贷成本高等问题可能会带来资金风险。
为避免该风险，我们需要在投资前仔细评估经济环境、市场需求和投资回报等因素，明确投资者的融资计划，并选择风险可控的资金来源。
3.运营风险：商业地产投资需要开发和管理，而开发和管理的成本和效果都是风险因素，需要投资者在投资前进行风险评估，并采取适当的措施，在投资过程中对运营风险进行有效控制。
4.法律风险：在商业地产投资中，需遵守多种法律规定，如土地法规、环境法规等。
如果违反法律法规，则将面临高风险，引发法律风险。
为降低法律风险，投资者需要了解各种法律法规，并严格遵守规定。
同时，投资者也应考虑土地和房屋的所有权、使用权等问题，并对其进行妥善处理。
章节三：商业地产投资的风险控制商业地产投资的风险是无法完全避免的，但可以通过风险控制来降低风险程度。
以下是几种常见的风险控制措施：1.市场风险控制：（1）了解市场需求和趋势:投资者需要定期研究市场需求和趋势，了解市场竞争状况和潜在威胁，并据此制定应对策略。
（2）分散投资：针对商业地产市场环境的波动性，选择多种投资方式，不只在单一投资领域中进行投资，以减少风险。
2.资金风险控制：（1）合理的投资规划：投资者需要有清晰的投资规划、退场和融资计划，避开过度扩张的陷阱。
商业地产项目必须逃避的“坑”
商业地产项目必须逃避的“坑”商业地产项目是一个非常复杂且具有高风险的投资，如果不小心陷入一些“坑”中，可能会给投资者带来严重的损失。
在制定商业地产项目计划时，投资者需要仔细研究市场，了解市场需求，同时要避免一些陷阱，以确保项目的成功。
以下是商业地产项目必须逃避的“坑”：1. 忽视市场调研在开展商业地产项目之前，进行市场调研是至关重要的。
投资者需要了解当地的经济状况、人口结构、竞争对手情况等因素，以确保项目在这一市场有需求。
忽视市场调研可能导致项目无法被市场接受，从而造成投资失败。
2. 忽视租客需求商业地产项目的成功取决于租客的需求。
投资者需要了解当地租客的需求，例如他们需要什么样的商业设施、购物场所、餐饮服务等。
如果忽视了租客需求，项目可能无法吸引到足够的租客，从而无法实现收益。
3. 忽视物业管理物业管理是商业地产项目成功的关键。
投资者需要保证物业管理团队能够高效管理和维护项目，以确保项目的运营。
忽视物业管理可能导致项目出现安全隐患、设施老化等问题，从而影响项目的价值和吸引力。
4. 忽视风险管理商业地产项目是一个高风险的投资，投资者需要重视风险管理。
在项目规划阶段，投资者需要全面评估项目的风险因素，并制定相应的风险管理措施。
忽视风险管理可能导致项目面临各种潜在的风险，如政策风险、市场风险、竞争风险等，从而使项目陷入困境。
5. 忽视法律法规商业地产项目需要遵守当地的法律法规，否则可能面临巨大的法律风险。
投资者需要在项目规划阶段就了解当地的法律法规，并确保项目的规划和运营符合相关法律要求。
忽视法律法规可能导致项目面临诉讼风险、责任风险等问题。
6. 忽视资金需求商业地产项目需要大量的资金支持，包括项目规划、建设、运营等各个阶段。
投资者需要充分了解项目的资金需求，并确保有足够的资金支持项目的顺利进行。
忽视资金需求可能导致项目资金链断裂，从而无法继续进行下去。
7. 忽视竞争对手商业地产项目通常会面临激烈的竞争，投资者需要了解竞争对手的情况，并制定相应的竞争策略。
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【师资介绍】
张昌祥老师
任职机构：曾任职大连万达商业管理公司副总，分管20多个万达广场的经营管理工作。
曾任职香港晨兴集团旗下（晨兴地产）集团商业投资管理中心总经理；上海北孚集团北孚营销代理公司副总经理；文博堂（中国）营销策划机构副总经理兼首席策划师。
专业特长：商业地产开发运营实战派专家，“4+2商业地产开发模式”创立者。
商业地产全程开发、购物中心招商运营、房地产营销策划、房地产销售管理。
其根据实践总结的“商业地产4+2全程战略”体系和“房地产一心三核四环、四步曲十八班兵器全程营销战略”体系深受学员好评。
操盘项目：商业地产：上海江桥万达广场、绍兴柯桥万达广场、宜兴现代生活广场
高端住宅：合肥和地蓝湾社区、昆山天使湾别墅
【课程大纲】
一、商业地产的现状
1、商业地产国内发展简史
2、国内商业地产开发的失败原因
二、商业地产前期致命风险点（16个）
1、并购项目股权与债务危机
2、合作开发
3、政府商圈规划引导
4、贪大:城市人口不够
5、求洋:城市时尚度不够或周边人口档次低
6、国道、火车道、立交桥等影响
7、规划设计单位选择
8、规划设计参数的限制
9、商业开口选择
10、动线结构不合理
11、物业层高及荷载不合理
12、基础设施功能不足
13、销售与招商为导向对产品设计的影响
14、前期启动资金及开发节奏
15、家族式管理陷阱
16、职业经理人能力鉴别
三、商业地产中期致命风险点（13个）
17、先施工后招商
18、招商与销售的配合
19、招商与工程的配合
20、销售代理公司选择
21、招商代理公司选择
22、包租模式
23、销售节点选择
24、业态组合
25、品牌组合
26、装修管控
27、招商次序及节点失控
28、开业前掉铺
29、团队贪腐
四、商业地产后期致命风险点（7个）(1小时)
30、开业时间
31、商业景观及导示缺失
32、营销企划缺失
33、招商调整滞后
34、团队配合不畅
35、多种经营品质低
36、政府关系协调
五、经典案例借鉴（2小时）
1、定位案例
2、招商案例
3、死盘复合案例。