深圳_桃源居整体规划案例@大盘、规划
解读深圳市城市更新单元规划-图文
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展 就业率的增加
教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析 ：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行， 下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。 物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规 划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
策划工作流程指引
深圳市同致行物业顾问有限公司策划工作指引第一章项目策划总流程1、定义：房地产项目策划是指在房地产领域内，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。
2、目的：有效监控房地产项目策划的全过程，保证项目策划的经济效益与效率。
3、范围：本管理制度适用于深圳市同致行物业顾问有限公司的房地产项目策划管理。
4、权责：4-1技术委员会负责对重大项目进行技术指导和监督，审核重大项目策划报告；4-2技术中心负责为各业务部门的项目策划工作提供技术支撑；4-3各业务部门策划小组负责项目策划的具体工作的执行和各阶段总结等工作。
5、流程： A 公司流程：注：根据客户（发展商）的具体要求，策划小组可提供以上5、6、7项的任何一项策划服务，也可提供全程策划服务，第4、5、6、7项具体内容分解见下页。
1、策划小组接到拓展人员提供的发展商的项目策划信息2、策划小组在技术中心的支持下与发展商进行项目谈判3、谈判成功后，即与发展商签定合同4、策划小组协调相关人员进行市场调研5、策划小组根据市场调研报告提供的数据信息进行项目前期策划6、策划小组根据项目前期策划报告的分析进行项目营销策划7、策划小组根据项目营销策划报告的分析进行项目营销执行策划 8、策划小组在整个项目策划工作完成后，对策划工作进行经验总结，以不断提高项目策划的效率和效益B 策划小组流程第二章前期策划流程前言同致行的前期策划工作规范指引（产品策划指引），它所指引的是在项目策划服务过程中，从地块获得以后到产品设计阶段的策划工作过程，本指引不仅可作为策划报告的撰写提纲。
更多的是在策划过程中思考的深度和广度，规范指引包括但不限于策划师在策划撰写过程中有一定架构上的调整，但在操作过程必须予以高度的重视，它对于整体项目的策划有着坚实基础的核心作用，是产品价值实现的前提和营销执行的依据。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
深圳城市更新典型案例
深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。
下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。
1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。
福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。
2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。
3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。
通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。
4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。
5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。
通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。
6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。
7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。
通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。
8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。
9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。
深圳桃源居前期策划及大盘竞争分析
第一部分 大盘如何应对市场竞争房地产开发竞争的实质根本策略相关链接相关链接：：华侨城开发模式首先在目标选择上，华侨城提出了“建设２１世纪中国生活居住示范区”这一高屋建瓴、又内涵丰富的住区开发总目标。
在这一目标指引下不仅把４．８平方公里土地纳为规划对象，而且对生活在这片土地上的人的生活需求、行为模式进行充分考虑，在人与自然环境的协调关系、人与社会环境的协调关系上进行思考、调整，力求创造一种社会、经济、自然三者之间和谐、完美，物质、能量和信息高效利用，生态良性循环的人类工作、生活居住地。
具体体现在三个层次上： ——在自然地理层次上，选择了保护原有山水依山就势建“花园中的城市”； ——社会功能层次上，选择了建国际水准的旅游城、数码城、科技城； ——文化意识层次上强调现代的、开放的、文化的、自然的，提出“绿色家园”概念，倡导一种亲近自然、生机勃勃，同时又具有故乡感的人文社区氛围。
其次，在开发运作上，华侨城开发模式意义在于它形成了自己独特的操作程式和面对问题的解决方案。
——在开发方式上，华侨城的做法是先规划、后建设，先建花园后建城市，先旅游开发后商品住宅开发，再旅游与房地产互动发展。
——在解决操作层面的问题上，华侨城形成了自己特有的原则立场： —是以超前的眼光来解决现实中的问题，不仅“先规划，后建设”，而且在建设中遇到问题总是以发展的眼光加以解决，为可持续发展预留空间；二是以科学的精神来打造艺术品。
充分尊重专家意见、尊重科学规律，在维护规划的权威性与完整性的同时，适时适度、科学合理地加以调整；三是以不经济的手段取得经济上的成功。
华侨城投入大量资金在没有直接效益的环境建设上，特别是当经济利益与环境建设发生矛盾时，总是以前者让位于后者，但最终－－当华侨城的空气、阳光、湖水成为稀有资源时，她在经济上的巨大收获便开始了。
华侨城在对４．８平方公里土地成片开发中，坚持“规划就是财富，环境就是资本，结构就是效益”的开发理念从实际出发，大胆探索和实践，经过十多年的不懈努力，终于在昔日荒凉的深圳湾建起了一座环境优美、配套完善、交通便利、布局合理的新型海滨城区。
世联之路
NO.1
70%
历年95%住宅实现
90%销售
63％的住宅实现
100%销售
世 聯 地 産
世联版权所有
27
代理历年经典案例
豪宅 北京 麦卡伦地 北京 锋尚国际 北京 西山美庐 天津 莱茵小镇 东莞 世纪城国际公馆 惠州 领墅 深圳 波托菲诺•天鹅堡、纯水岸 深圳 中信红树湾 深圳 星河丹堤 深圳 中旅国际公馆 深圳 香蜜湖1号 深圳 淘金山 深圳 城市山谷 深圳 万科17英里 …… 小户型 深圳 都会100 深圳 彩天名苑 深圳 丽阳天下 深圳 蓝山美墅 深圳 新天地名居 东莞 中信新天地 惠州 城市1号 城市集合住宅 深圳 时代都会 深圳 绿景新美域 深圳 燕南路88号 深圳 友邻国际公寓 深圳 香格丽苑 广州 豪景花园 惠州 丽日百合家园 写字楼 深圳 国际商会大厦A、B座 深圳 财富广场 深圳 国际商会中心 深圳 诺德中心 深圳 中国凤凰大厦 东莞 中环财富广场 惠州 双子星大厦 惠州 南山国际
战略顾问 住宅全程顾问 工商全程顾问
政府 开发商 专业机构
开发商 投资商
开发商 投资商
世 聯 地 産
世联版权所有
30
评估业务
高资质 建设部一级资质，并可在全国范围内从事土地评估业务。 深圳市国土资源和房产管理局06年年度排名中，位居深注册 的53家房地产评估机构第一名。 现有房地产专业估价技术人员近120人，其中中级以上技术 人员40多人，30多名中国注册房地产估价师和20多名中国 注册土地估价师
开放资源平台
· 基础数据库 · 城市宏观数据窗 · 图书信息库 · 世联EVS
平台
职能管理平台
· · · · 行政资产管理系统 文件管理系统 合同管理 职能短信平台
郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略
郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略周建成郊区大盘开发因其驱动因素的不同而分成主题地产开发模式、新市镇开发模式和产业驱动开发模式等。
一般来说，郊区大盘项目不会是单因素驱动，其驱动因素会随着其开发进程而不断进行演变。
图1 郊区大盘开发模式一、主题地产开发模式在郊区陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了房地产开发中对消费者形成有效吸引的作用。
1、主题地产核心驱动养老、体育、教育、文化艺术等各种主题是郊区陌生区大盘开发的重要驱动方式。
通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。
养老地产、体育地产、教育地产、文化艺术地产等主题地产作为众多郊区陌生区大盘开发的重要模式，其功能布局因主题的不同而有所差异。
图2 体育地产——南国奥林匹克花园作为撬动郊区陌生区大盘开发模式之一的主题地产，主题鲜明是其开发的核心支撑力。
鲜明的主题首先要对客户群体进行精准定位。
通过对地块所在区域的消费导向进行研判与分析，锁定目标客户群，提炼出符合消费者需求的主题概念，从而确立项目整体定位。
其次要结合项目所具备的独特资源，打造不可复制的核心主题，并通过全方位的主题宣传与主题硬件设施的先行建设，使主题成为项目开发运营的特色标签。
2、主题地产盈利模式图3 主题地产盈利模式以主题配套为核心驱动方式的主题地产项目的重要特点是主题配套建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者互为配套，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效应。
收入主要来源于两方面：一是来源于主题配套产业链运营，主要包括主题赛事举办、主题系列配套运营、主题培训活动、相关主题衍生等收入，其提升了房地产项目的附加值、增强了自身的品牌价值；另外来源于房地产项目经营，包括住宅项目销售收入，高档酒店、商务会议中心以及其他娱乐配套的经营收入，其通过房地产销售能够快速回笼资金，降低项目风险，实现项目盈利。
深圳最大的社区
深圳最大的社区桃源居社区座落在我国沿海移民城市深圳宝安，占地面积1.16平方公里，建筑面积180万平方米，现已入住5万余人，整个社区依山面海，环境怡人。
因缘于东晋陶渊明《桃花源记》中悠然、快乐诗意栖居的人居生活理念，故名桃源居。
桃源居社区由深圳航空城东部实业有限公司开发。
桃源居社区一切围绕以人为本的规划理念，最终形成了“一个社区、二个市民广场、三大公园、四大功能分区、五个社区会所”的幸福家园。
桃源居社区以公建设施为基础，以商业为龙头、以文化为内涵、以教育为特色、以环境为依托，构建了社区组织与管理体系、社区福利体系、社区文化体系、社区教育体系、社区公共服务体系，形成了党的领导、政府管理、企业投资、居民共建的桃源居和谐社区治理模式。
自建区以来，桃源居社区无一例刑事案件;无一例家庭因民事纠纷而走上法庭;无一例未成年犯罪发生;无一例拐卖儿童案件;无失业无下岗;无黄、无赌、无毒而成为一个有关爱、有互助、有良好的社会风尚、有较高的生活指数的国际型文化与理想人居社区。
公建配套公建配套设施这一社区建设管理中的"老大难"问题，在桃源居却成了收获平安和谐的基石，其秘诀就在于明晰公建权属构建良性运营机制。
社区公建配套设施的配套标准、权属认定和运营机制，一直是社区建设中的"老大难"问题，也是社区建设各方"打仗"的焦点。
根本原因，是因为公建配套的产权和良性运营实在太重要了：党务工作在建设和谐社区中的领导作用能否落到实处、政务进社区能否发挥作用、社区管理能否在物管基础上得到升华、社区是否尝试性开展福利制度、居民参与共建的形式能否与各方和谐，全系于它一身。
桃源居社区今天能收获平安、和谐，关键就是紧紧抓住了公建配套这个建设和谐社区的核心，探索出了明确公建配套权属、实施良性运营的创新之路。
社区文化楼上写作诗人需要培育灵感的安静舒适环境与楼下养鸡老人需要通过养鸡寄托情感的生活方式产生的冲突，催生了桃源居社区文化。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
学校一期 、步行广 场部分环 境、商场 引进
清华实验 学校招生
学校二期、 体育公园
桃李书院 3.13体育 会所 文化艺术 中心启用
女子学校 社区教育 中心
生态公园 开始动工
世外桃源 会所
青少年宫、 生态公园
山体公园 盘山步行 路对外开 放
本报告是严格保密的。
开放与共享 强调公共空间 道路系统分级 城市的边界
THE END
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
教育部分进行了独立分区； 各功能配套进行集中设置，形成功能 复合，最大化发挥配套的价值； 强调城市公共空间，区内道路的各个 交叉处是形态各不相同的广场； 把不同高度的产品散落穿插，打造城 市意象的天际线；
桃源居以教育主题驱动整个开发过程，并保 证每个大组团均有起爆点，实现快速销售；
本报告是严格保密的。
桃源居规划理念与手法借鉴
以平均250*250为地块单元，直线形道路，交叉处设计成圆盘或种植高大 树木等，使车辆自然减慢速度，降低噪音； 有一个中央核心带，是综合功能最为集中的区域，商业结合中央核心带 布局；
地块网格划分
灵活的功能区布 局方式
功能区集中与分散结合设置，功能形成复合的同时保证每个大组团拥有 亮点；
情景商业街
沿街商铺
5万平米体育公园 医院、老年会所 女子会所、健身 中心
山体公园
清华实验 学校
本报告是严格保密的。
桃源居 桃源居通过城市化的规划理念，实现了造 城运动，成功实现了与城市的接轨
开放性道路体系，与城市路网连接， 将自身纳入城市体系； 明确的外围边界线区分区域差别； 直线形的道路规划，强调对现代城市 交通特点的尊重； 各组团形成围合的排布布局，形成宽 景、庭院式的封闭组团空间；
世联案例
深圳桃源键字]： 大盘 规划
[简介]： 此案例介绍了深圳桃源居做为新城市主义的典范的整体规划布局
本报告是严格保密的。
桃源居位于离深圳主城区70分钟车程的关 外郊区 ，占地2000亩，号称深圳第一社区
项目情况：
总占地面积2000亩；
总建筑面积180万m2；其中居 住区130万m2；商贸区24.5万 m2；教育区13万m2；旅游区 10万m2；容积率2； 近1.3万户，约6万人。 依托背景：
宝安房地产市场相对比较封闭， 置业群体中宝安本地居民占八 成；
社区公建配套
项目周边以工业区为主，存在 大量低收入人群；
项目区域及周边教育条件差；
本报告是严格保密的。
通过设置集中与分散结合的功能区，在完善 生活配套的同时，实现了各区域配套的均衡
写字楼 大型超市
艺术中心 （剧场）
生态公园
幼儿园 儿童会 所
大量景观广场沿地块边缘而建，体现开放的景观规划； 与城市道路接驳，实现城市与项目的融合； 各道路交叉处是形态各异的广场，它是城市居民的“客厅”和“公共起 居厅”，主要景观区都是开放性区域； 多层级道路系统，车行只限于城区道路上，进入组团后，只可供步行； 认为城市是有边界的，以高大乔木作为边界，使得进入区域拥有明显的 区域感，以此增强项目的昭示性