20120328_深圳_项目引进学校案例专题研究

开盘时间
2009.12 2010.8.31 2008.6.15 2010.9.25 2010.11.28 2011.09.09 2011.11.19
14000 14000-15000 35000 25000-30000 12200 7000-11000
18000 12000-17000 13000 12000-15000 10000 7000-12000
均销售速度在5-10套， 最高实现14500元/平 米的价格。
本报告是严格保密的。
总结
1.体量大的楼盘桃源居、鼎太风华等引进的名校的举措会成为客户 关注重点，但随着大社区配套完善，客户对名校的关注度下降；
2.而类似尚模八意府等中大体量的项目，在周边配套缺少的情况下
引进名校会成为项目的重要卖点；
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无知名学校
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深圳知名小学、 初中排名
1 梅园小学 2 碧岭小学 3 红岭小学 4 清湖小学 5 深圳市罗湖区侨香学校 6 深圳市福田区众孚小学 7 鼎太小学 8 元平特殊教育学校 9 育才第二小学 10 武汉大学深圳外国语学校 11 华东师范大学教育科学学院 12 东昌小学 13 龙岗中心小学 14 东升学校 15 南海小学 16 长圳小学 17 深圳市宝安区民治东星小学
如引进教育配套资源，将大大提升项目核心竞争力。
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引进学校建议
本项目虽然体量较小，但项目周边为陌生区域，教育配套不完善，具备教育 先行作为项目重要驱动力的条件； 项目目标客群为首置、刚需客户，年轻白领，对小学学位较为敏感，如能增 加学位房这一概念，必然对项目附加值有较大提升； 具体的合作形式多样，包括发展商自行办学（承建及学校管理），联合办学 （与政府，名校联合），赞助挂靠（发展商赞助名校引入分校）等，根据合 作的形式，成本不一。
投资额
未知
学校形式
公办
北师大附中附小
深圳中学
投资过亿
公办
7000万（不包 括公关费用）
公办
占地4.3万平米，建面 4000万+教师 保利上城 深圳中学附属小学、 保利承建，出资建校费用的51%， 3200平米，幼儿园12班， 职工保障房+ (近35万平米) 幼儿园 引入名校 小学24班 讲学基金等
公办
布吉的几所较好 学校，在全市中、 小学综合实力排 名中都是排不上 前20的
18 卓雅小学
19 宁远实验学校 20 麒麟小学
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深圳小学综合实力排名
深圳初中综合实力排名
布吉学校盘点
无名校，学位紧张，具备教育配套先行条件
布吉片区学校缺乏名校； 片区居住人群杂，居住人口量较大，学位较为紧张； 丹竹头项目周边属于非热点片区，客户对片区认知不足;
16000 12000-17000
可以看到引进名校的项目，其销售均价多处于片区高位，甚至最高超出片区最高价10%，
其主销期销售速度也明显高于片区其他项目；
而这种影响对于以首置、刚需为主要客群的中小户型项目作用尤其明显，对大户型相对 减弱，这主要是由客户的年龄层次及购房的主要需求决定的 ；
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班级编制：24班；
现有班级：7个 学校投资成本 对项目的影响； 30%的客户因为 促进销售速度；
3000万左右；
学校购买鼎太风华住房；
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广业成·学府道
深圳广业成〃学府道——引进深圳中学，吸引大批首 置客户。
八意府
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 学位 户型设计、赠送率 龙岗大区位及升值潜力 地段及综合配套 大社区及品质
公立学校学位比较难控制，客户认知度较高，投资费用少于民办学校； 引进公办学校项目一般片区原有教育配套较差； 体量相对民办学校规模小些，30-50万建面中大体量；
引入较多的学校为深圳实验学校，深圳中学及北师大附小，形式多为建立分校;
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价格及去化速度
项目名称
深圳桃源居 深圳鼎太风华 深圳万科城（四期） 星河时代 尚模八意府 益田大运城邦 保利上城

截止2011年底,项
目共计销售1100套左
右,整体销售均价
12800元/平,中心城走 量大盘 对项目的影响：
Hale Waihona Puke •确定引进深圳中学
后，吸引大批关内客户， 45%购买该项目的客户 都非常关注其学位；
学校背景
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提升销售速度，周
合作形式：尚模承建； 学校性质：公办 学校规模 建筑面积7000平，班数未定。
深圳项目引入名校的案例一览表（公办）
规模、密度
占地3.56万平米，建面 1.5万平米，R=0.42。 教学班36个，初中22 个班，小学14个班 占地4.6万平方米，建 筑面积3.8万平方米 建面7000平 规划为30个班
学校
万科城实验学校
合作形式
万科承建,交由政府,政府委托深 圳实验学校校长管理日常事务 卓越承建,交由政府,教育局委托 给北师大管理 尚模承建、引入名校
合作形式
桃源居与清华联合兴办 开发商投资建校,引进名校
投资额
3.5亿 3000万 6000万（不 包括施工费）
学校形式
国有民办 国有民办
星河承建,引入名校
国有民办
东本师范大学附属 益田大运城邦 占地4万平米，建面2.8 益田学校，含小学 (近100万平米) 万，R=0.7，班数未定 和幼儿园
益田承建、引入名校
名校引进项目
深圳项目引入名校的案例一览表（民办）
项目
深圳桃源居 （180万平米） 深圳鼎太风华 （42万平米） 星河时代 (46万平米)
学校
清华实验学校 南山试验小学 深圳实验学校小 学分校
规模、密度
占地20万平米，建面 12万平米，R=0.6 占地1万平米,建面7880 平米.R=0.79 占地１.5万平方米，建 面约7500平方米,学校 规划为24班
2亿
国有民办
民办学校费用标准较高； 引进民办学校项目为郊区（客户认知度较差片区）、40万-180万建面大体量项目； 引进的学校均为客户感知较强的名校或贵族学校，部分为外地名校，形式多为建立分校
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数据资料来自世联平台；
名校引进项目
项目
深圳万科城 （44万平米） 蔚蓝海岸 （51万平米） 尚模八意府 (57万平米)
世联 建议
可与政府协商，洽谈对项目有利的合作形式，引入公
立名校资源，提升项目教育配套，奠定核心竞争力；
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问题解读
1.建设学校的成本。 2.引进公立学校好还是私立学校好，分别需要多少成本。 3.引进学校能给与本项目带来多少溢价。（对项目的利处有多大） 4.推荐几所学校供引进
1、建校成本在4000万——3.5亿不等，与学校的规模、性质、硬件配置等有
较大关系，未听说返还建设费的说法；
2、综合考虑，公办学校好于民办学校； 3、引进知名学校，可提升项目核心竞争力，拔高客户对项目的预期，对项目 的价格及销售速度提升均有一定帮助； 4、建议引进知名院校：如深圳实验学校，深圳中学及北师大附小等。
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教育
引入名校，提升教育竞争力
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Content
引进名校成功案例借鉴 市场上引进名校案例盘点
布吉片区学校状况盘点
学校引进建议
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深圳鼎太风华——引进南山实验小学，实现快速销售；
引进南山实验小学
由开发商投资建校，性
质为国有民办学校；
• • 学校规模 占地：1万平米； 建面：7880平米；
布吉学校盘点
无名校，学位紧张，具备教育配套先行条件
布吉片区较好学校（龙岗前10） 名称 沙湾中学 布吉中学 沙西小学 木棉湾小学 中心小学 类别 初中 初+高 小学 小学 小学 性质 公办 公办 公办 公办 公办 规模 占地2.8万，建面27万，36个班 占地4.6万，建面30万，57个班 占地1.2万，建面0.9万，24个班 占地2.3万，建面1.4万，31个班 占地1.3万，建面1.2万，30个班 地址 南湾街道沙平北路110号 布吉街道吉华路 南湾街道南岭东路8号 布吉街道木棉湾育苗路1号 布吉街道吉华路57号
深圳项目引入名校项目去化速度及实现价格
均价 片区价格 主销期月均 主销期片区 目前月均 目前片区月 速度 月均速度 速度 均速度
40套/月 30套/月 32套/月 90套/月 100套/月 110套/月 40套/月 32套/月 35套/月 20套/月 50套/月 50套/月 50套/月 30套/月 1套/月 2套/月 售罄 8套/月 16套/月 56套/月 23套/月 2-3套/月 2-3套/月 40套/月 28套/月 28套/月 28套/月 20套/月