怀来生态新城产业规划
河北省怀来项目概况
河北省怀来项目概况一、项目背景龙道.萄泊园小区项目位于河北省怀来县，隶属于沙城镇，为县政府所在。
西起华翔路，东至华新路，另外北临环城路（即110国道），该宗地由河北龙道房地产开发有限公司于2008年通过竞拍方式获得，已与怀来县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
因该企业没有开发房地产经验，，同时公司的工业项目扩大生产线规模，面临资金压力较大，公司决定收拢资金专心主业发展，将房地产项目公司直接转让。
二、地块概况项目用地位于沙城西部居住区范围内，北临迎宾大街，南邻府后街，西邻华祥路，东临华新路。
地块用地为长方形，南北长242米，东西宽360米，总面积112.86亩，规划建筑面积195000平方米，定位为低密度高尚住宅社区。
项目北距京张高速沙城出口3km，东距沙城汽车站新址和建设中的四星级酒店0.5km，南距县城商业中心地带3km，属于县城目前发展的次中心区域。
东隔新华路与规划建设中的中心相对应；南隔府后街与代建小区相对应；西南方与该区域的供热中心热力站相望。
项目技术指标建设用地面积75240平方米规划建筑面积195000平方米住宅建筑面积158280平方米配套公建面积10650平方米非配套公建面积33000平方米建筑高度≤54米居住总人口约5000人居住总户数约1604户容积率≤2.1绿化率≥35%规划建筑栋数、套数多层：8栋高层：11栋商业：2栋合计：21栋多层：958套高层：646套商业：28套合计1632套三、市场展望为加快推进环首都经济圈产业发展，依据《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》，确立了以加快转变经济发展方式为主线，充分发挥环首都经济圈的政策、地缘优势，主动融入、借力提升，把怀来建设成繁荣、宜居、时尚，极具国际化大都市卫星城和区域性中心城市特色的京北新城，并制定《怀来县环首都经济圈产业发展暨建设京北新城实施方案》，全力建设“一城四区四基地”。
项目地块所在的沙城，规划为宜居生活基地，规划1.11平方公里。
低碳生态城市建设方法探究
严重的锁定 效应 （ 谓“ 定效 应 ”是指 圾 。 所 锁 ， 基础 设施 、 机器设备 以及个人大件耐用消 以上 ， 间不大 能轻 易废弃 ， 其 即技术与投 费品等， 其使用年限都在 １ ５年乃至 ５ Ｏ年 目标
支 撑， 协同发展 ， 形成 了怀来低碳 生态城
（ ） 二 怀来县低碳生态城 市建设基 本 市耦 合 结 构 。
展的新的生产和生活方式 。狭义地讲， 就 个 镇 、５个 乡 、７ ２ ２ ９个 行 政 村 ， 总 人 口 能源 。该 县土 地 面 积 １９ ３１ ，７ ．８平方 公 里 ， 是按 照 生 态 学 原理 进 行 城 市 设 计 ， 立 高 ３ － 建 １ ３万 人 ，人 口密 度 为 每 平 方 公 里 １７ 土 地地貌类型有 中山、 山、 ８ ７ 低 丘陵、 谷地、 效、 和谐、 健康 、 可持续发展 的人类聚居环 人 ， 因 其地 处 环 京津 、 渤海 经济 圈 内 ， 平 川 地 、滩 地等 ，多 样 的 地 貌 为 发 展 农 、 又 环
一
（ 怀 来县低碳 生态城 市建设基 本 一） 年 １ 召开 的哥 本 哈 根世 界气 候 大 会 进 亩 ， ２月 年产 值 ３ Ｏ亿元 。 里 汇聚 了 中粮 长 城 思路。 这 在全球都在推行低碳经济发展模 式 步 增 强 了人 类 从 生活 、 生产 、 境 等 诸 等 ２ 环 ０多 家葡 萄 酒 生产 企 业 ，是 我 国 北 方 的 背景 下 ， 合 分 析 我 国 的经 济和 环 境 概 综 多方 面对 环 境 的 思 考 ， 逐 渐 达 成 了“ 并 节 地 区 最 具 知 名 度 的 葡 萄 及 葡 萄 酒 产 区之 况 ， 出 了我 国 发展 低 碳 经 济 的整 体 思 路 提
境 约 束 的背 景 下 ， 碳 经 济 作 为应 对 全球 整个河北地 区都具有重要的意义 。 低 具有较 高的医疗价值。 气 候 变 化 、 持 人 类 可 持 续 发 展 、 障 能 保 保 （ ） 三 工业 与 经 济基础 。 来 县 处于 世 怀 二 、 来县 低 碳 生 态 城 市 建 设 思 路 与 怀 源 安全 的 基 本 途 径和 战 略 选 择 ， 正在 全 球 界 葡 萄种 植 黄 金 纬度 区 ， 年均 日照 时 数 超 目标 范 围 内得 到 广 泛认 同 、 发展 和 推 广 。２ ０ 过 ３ ００小 时 ，全 县 葡 萄 种 植 达 １ ． ０９ ，０ ６５万
【最完整版本】怀来生态新城产业规划 - 罗兰贝格
I
规划区块发展要发挥紧邻北京的地理优势
II
规划区块发展要以怀来县葡萄业为特色
怀来规划区块主要劣势
• 经济总量偏小：与国内领先县域经济体相比，怀来县经济总量较小 • 产业结构不尽合理：怀来县第二产业比重偏小，产业结构有待进一步 完善 • 产业链延伸不充分：怀来县葡萄等支柱产业的发展现在仍处于产业链 前端
5
尔 湾
资料来源：罗兰•贝格分析
10
B.
怀来规划区块功能定位
11
本项目所规划区块属于河北省张家口市怀来县，位于官厅水库南北岸； 其中北区毗邻县城，南区则覆盖了东花园镇和小南辛堡镇
规划区块简介
河北省张家口市怀来县 罗兰· 贝格认为：
Google earth-北区
怀来县政府
沙城开发区
北区
• 北区用地面积：28.03平方公里 • 地理位置：官厅水库北面，毗邻 沙城镇 南区
未来产业规划重点：
– 高科技研发 – 轻工业制造 – 贸易与物流
资料来源： ZKS网站；罗兰· 贝格分析
8
案例研究－生态城
·
罗兰•贝格研究了国内国外9个生态城，这些地区的发展历程为怀来规划 区块建设成为可持续发展的生态城镇带来了一定借鉴作用
生态城分类及其对怀来规划区块的借鉴
居住 为主 Prairie Crossing 奥地利花园城市
4
案例研究－葡萄酒产区
·
这些地区的发展历程为怀来规划区块未来的功能定位和产业定位提供了 有益的借鉴，其中美国加州纳帕谷的发展模式最值得研究
发展经验 1
•
怀来区块的借鉴之处
• • • • 提高葡萄酒知名度 引入葡萄酒相关产业链上的企业 发展以高科技产业为主的工业园区 发展特色葡萄酒旅游，以此发展房地产市场
怀来县城镇化发展“十一五”规划
怀来县城镇化发展“十一五”规划（草案）一、“十五”期间怀来县城镇化建设回顾通过几十年的发展和变迁，“十五”期间，怀来县城镇体系日臻完善，形成了以县城沙城镇为核心，以县域范围内其他建制镇为二级核心，以集镇和村落为基础的多级城镇体系。
全县1801平方公里，行政区划由二OOO年前的6个镇、11个乡、279个行政村到“十五”期末发展为11个镇、6个乡、279个行政村。
由二OOO的全县总人口32.4万人，发展到“十五”期末的34.3万人，其中镇区人口13.4万人，城镇化水平为39%。
由于我县经济欠发达，城镇发展起步晚，在“十五”期间我县主要以县城发展为主。
县城城区面积由二OOO年的9.7平方公里发展到“十五”期间末的12.4平方公里，人口由二OOO年的7.08万人，发展到“十五”末期的10万人。
“十五”期间，我县以区域优势和特色产业为依托，以深化城镇经营管理体制改革为动力，以促进城乡经济一体化为目标，围绕建设“两城一市”（“两城”即中国葡萄·葡萄酒城、北方太阳能城，“一市”即京西北区域性商贸市场中心）的发展目标，大力实施城镇化带动战略，不断加大城镇建设投入力度，积极引入市场竞争机制，加速土地要素流动，吸纳全社会资金参与城镇建设，逐步走出一条“以地生财、多元投资、良性发展”的城镇化建设道路，主要成果是：（一）抓龙头，高起点、高标准的绘制发展蓝图。
“十五”期间，规划设计费投入资金500多万元，先后完成了怀来县县域总体规划、怀来县城区总体规划，怀来县旅游开发总体规划，怀来县环境保护总体规划，怀来县新保安镇、北辛堡镇、官厅镇、桑园镇、东花园镇的城镇建设总体规划。
完成了县城46平方公里、各镇20平方公里的千分之一地形图测绘工作。
全县各村自筹资金完成了本村的建设规划，到“十五”期末全县村镇规划率已达100%。
（二）抓管理，夯实城镇基础设施建设。
在基础设施建设方面，全县境内有一座水库：官厅水库。
四条铁路：丰沙、京包、大秦、沙蔚铁路，县境内铁路总里程130公里，有17个候车站点。
华夏幸福基业案例分析产业园
4
2022/11/5
园区概况-园区分布
园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地;已投资 开发运营的园区包括固安工业园区河北廊坊、大厂潮白河工业区河北廊坊和 怀来京北生态新区河北张家口&
项目
新增入园企业数量 新增签约投资额亿 元
固安
36 84.56
大厂
19 23.92
怀来
19 13.44
小计
74 121.92
其它新增 园区
12
7.78
总计
86 129.7
累计入园企业数量
266
113
47
426
12
438
累计签约投资额亿 元
347.24
109.22
25.21
481.67
7.78
单位企业投资额亿 元-新增
行业名称
产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
其他 合计
营业收入
9.53 1.86 22.63 0.32 0.25 38.54 4.16 0.30 77.59
营业成本
1.49 15.24 0.23 0.40 24.16 2.98 0.26
-
毛利率
19.9% 32.7% 27.9% -62.1% 37.3% 28.2% 12.8%
2. 土地开发采用BT模式;与政府110%结算&招商引资;提供产业服务收入&当地政府以上一 年落地投资额的45%进行返还;落地投资额包括土地、厂房、机器设备等&2012年之前; 综合毛利利润高达40%左右&
华夏幸福：农村包围城市
华夏幸福：农村包围城市作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第6期文│陈磊赛普管理咨询公司高级咨询师今年开始，华夏幸福北上辽宁、南下长三角、挺进华中，以“农村包围城市”的方式试图延续其速度。
2008～2012年，华夏幸福基业销售收入从20多亿跃升至221亿，五年翻十倍。
一个偏远县城起家的小型的地方民企，在看不懂的房市中，演绎出令人称奇的增长速度。
华夏幸福的崛起如同著名管理顾问詹姆斯·莫尔斯所说的那句名言：企业可持续竞争的唯一优势来自于超过竞争对手的创新能力。
产业转移缝隙里的机遇专注于产业地产带动住宅销售，且基本上没有从上一轮房地产行业的狂飙中受益是华夏幸福最大的特点。
2002年，华夏幸福基业在看准北京产业转移的大势后，落子固安，从廊坊一个销售十来亿的住宅开发商，转型成为固安开发区的投资运营商。
十年之后，在成就固安模式的同时，成就了华夏速度。
固安县是当年“环北京贫困县”中典型的农业县之一，2001年财政收入还不到1亿。
今天，当固安开发区的企业向客户描述固安时，会说到它就在“北京天安门正南五十公里”。
视角发生转变，价值就会随之而变。
2012年，固安县财政收入已超过13亿元，固安开发区完成财政收入5.23亿。
巨大转变的幕后推手就是华夏幸福。
2002年北京房价从4761元上涨至2007年的11377元，在这一轮市场狂飙中，华夏幸福算是失意者：住宅市场的热度还没有延展到“天安门正南五十公里”的地方；另一方面，投资聚焦于住宅，一定程度上令开发区的招商工作困难重重。
2007年一场全球性金融危机，深刻的重构着中国经济，房地产政策开始急剧变化，房地产行业更是风雨如晦。
工业产业的重要性逐渐被地方政府重视起来，华夏幸福模式的扩张由此开始。
2007年，华夏幸福基业开始在CBD正东30里的大厂镇打造大厂潮白河工业区，2008年在海淀区西北方向的张家口怀来县打造怀来生态新城，产业区的运作模式与拓展思路基本成型。
抢抓机遇加快推动怀来大数据产业高质量发展
抢抓机遇加快推动怀来大数据产业高质量发展摘要：党的十九届四中全会首次提出将数据增列为一种新的生产要素。
随着数字经济的发展，数据已和其他要素一起融入经济价值创造过程。
在“十四五”期间我国将加速进入以数字化、智能化、信息化为特征的新型工业化时代，数据将成为我国经济社会转型的核心引擎。
近年来，张家口市怀来县依托京津冀协同发展、首都“两区”建设、国家级可再生能源示范区建设等重大战略机遇，高度重视大数据产业发展，将大数据列为全县四大大主导产业大力培育发展。
目前，怀来大数据产业发展已初具规模，如何抢抓机遇，推动怀来大数据产业实现更高质量、更高层次发展是当前面临的重大课题。
关键词：机遇；推动；大数据产业；发展一、怀来大数据产业发展现状1、怀来发展大数据产业面临重大机遇2022年2月，国家正式启动“东数西算”工程，将京津冀周边的怀来县等定位是积极承接北京等地实时性算力需求，构建辐射华北、东北乃至全国的实时性算力中心；《河北省数字经济发展规划（2020—2025年）》提出张家口市规划建设怀来数字经济产业园，打造中国大数据产业创新发展高地；《河北省大数据产业创新发展提升行动计划（2020—2022年）》明确提出加快推进张家口怀来国家新型工业化产业示范基地建设；国家发改委等三部委批复的《京津冀大数据综合试验区建设方案》，把张家口市列为京津冀大数据新能源示范区。
同时，北京将非首都功能逐步疏解，对新建大型数据中心提出了明确限制，规定全市禁止新建和扩建互联网数据服务、信息处理和存储支持服务汇总的数据中心，中心城区全面禁止新建和扩建数据中心。
《北京市数据中心统筹发展方案（2021—2023年）》提出了推动北京数据中心在张家口、怀来等环京区域布局；结合京津冀协同发展及大数据综合试验区建设要求，张家口市先后出台了《中国数坝·张家口市大数据产业发展规划(2019-2025年)》将怀来县定位为邻京大数据创新创业示范核心功能区，重点发展大数据产业；2021中国国际数字经济博览会怀来分会场暨第六届中国数坝峰会顺利召开，《张家口首都水源涵养功能区和生态环境支撑区建设规划（2019—2035年）》等都为怀来发展迎来了前所未有的发展机遇。
从生态价值视角探讨生态涵养区土地价格构成——以河北省怀来县为例
【 摘 要 】从生态价值 的角度出发 ，将环境的 外部性 内生到土地价格之中，通过对传统的土地价格机制进行改革，实现 “ 经济 与环境的协调、可持续发展。 【 关键词】生态价值 ；地价 ；怀来
工 业 文 明为 人 们 带 来 物 质 的极 大 丰 富 ： 人 们 在 短 短 １ Ｏ ０ 年 的 时 间里 ，创 造 出 了 比 以前 所 有 时 期 总和 还 要 多 的 财 富 ，人 口也 随 之 上 升 了４ 倍 。也就 在 此 时 “ 人 与 自然 ” 的 矛 盾 变 得 不 容 忽 视 ， 温 室 效 应 、 臭 氧层 危机 、水 污 染 等现 象 开 始 出 现 。 “ 经 济 ” 与 “环 境 ”如 何 协 调 发 展 ， 成 为 人 们 亟 待 解 决 的 问 题 。
时代 经贸 ２ Ｏ １ ３年 １ 月 总第２ ６ ５ 期
从 生 态 价 值 视 角 探 讨 生 态 涵 养 区 土 地 价 格 构 成
— —
以河 北省 怀 来 县 为例
张少鹏
（ 首都 经济 贸 易大 学 城市 经济 与 公共 管 理 学院 ，北 京
格 机制 分析 关 于 土 的 价 值 构 成 的 理 论 ， 国 内 现 在 比 较 流 行 三 种 说 法 ： 土 地 资源 价值 ，土地 成本 价值 ，土地 使 用价 值 。 （ １ ） 土 地 资 源 价 值 论 ， 以 马 克 思 的 地 租 理 论 为 代 表 ， 它 主 要 是 从 土 地作 为 一 种 资 源 ， 具有 稀 缺 性 这 个 角度 来解 释 的 ，传 统 的 地 租理 论 中提 到 地 租 包括 随土 壤 的 肥 沃 程度 和 距 市场 的 远 近 而增 加 的 级 差 地 租 Ｉ， 土 地 所 有 权 而 形 成 的 级 差 地 租 Ｉ Ｉ。 这 两 个 地 租 共 同决 定土 地 的价 值 。 这 个 理 论 在 我 国 农用 地 征 收 的 时 候 有 很好 的体 现 ：农 用 地征 收 价格 是 国家 征 用集 体土 地 时 ，按 照 正 常 条件 确 定 的 征 用补 偿 价 格 。依据 国土 资源 部制 定 的 《 农用 地估 价规 程 》 ： 农 用地 征 用 价格 ＝ 农 业 地 的 资源 价格 ＋ 社 会 保 障价 格 ＋ 附属物 价 格。
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人类生活方式的变化趋势
• 人类亲近自然的需求日益增长 • 远离城市的郊区生态居住正在成为流行
资料来源：罗兰· 贝格分析
14
从规划区块的内部优劣势来看，未来的发展定位必须在五个方面进行关 注
内部因素对于规划地区整体功能定位的启示
怀来规划区块主要优势
• 区位条件优越：毗邻北京，具有吸引北京产业辐射的条件
未来产业规划重点：
– 高科技研发 – 轻工业制造 – 贸易与物流
资料来源： ZKS网站；罗兰· 贝格分析
8
案例研究－生态城
·
罗兰•贝格研究了国内国外9个生态城，这些地区的发展历程为怀来规划 区块建设成为可持续发展的生态城镇带来了一定借鉴作用
生态城分类及其对怀来规划区块的借鉴
居住 为主 Prairie Crossing 奥地利花园城市
葡萄种植 葡萄酒酿造
• 葡萄藤培育与 评估 • 酒庄研究
直接相关
间接相关
• 葡萄酒销售 • 葡萄酒运输
资料来源： 罗兰· 贝格分析
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案例研究－葡萄酒产区
由于担心葡萄酒单一产业带来的经济不稳定性，纳帕逐步发展多元化产 业，在南部建立机场工业园，进一步带动当地经济发展
纳帕工业园规划概述
纳帕工业园概况评述 建立工业园的目的是为了防止单一产业链带来的经济不稳定性，并 拉动当地就业 区位
阶段2：1970-90年代
阶段1：发展葡萄酒业
• 1860年以前，小规模种 植当地葡萄 • 1860-1899，纳帕产区葡 萄酒在欧洲贸易展上频 频获奖，使其在国际市 场上以高质量崭露头角 • 1900-1969，根瘤蚜虫病 和禁酒令使纳帕葡萄酒 也受到重创 • 纳帕葡萄酒在世界葡萄酒 业得到认可，并迅速发展 • 罗伯特蒙大为领导纳帕葡 萄酒协会，致力于建立纳 帕高档葡萄酒产区的知名 度
对怀来县借鉴
• 国内生态城建设大多规模较大，产业规 划以服务业、高科技产业、生态农业为 主 国外居住型生态城大多提出绿色环保概 念，以步行和公共交通为导向，建立新 型生态社区 国外工业型生态城注重使用先进技术和 循环产业链的构筑修复已有工业城区城 区
上海崇明东滩
普雷亚维塔斯新城
天津中新城
•
Otay Ranch
• 自然地理资源丰富：是产业发展的基础，并能营造良好工作居住环境 • 具备一定的产业基础：怀来县经济发展迅速，并形成以葡萄为首的六 大支柱产业 • 政府规划导向：怀来县是张家口市规划发展的重心，县政府给予怀来 县未来发展指明方向
I
规划区块发展要发挥紧邻北京的地理优势
II
规划区块发展要以怀来县葡萄业为特色
以日本筑波、美国尔湾市为代表的产业新城是怀来规划区块未来的发展 方向，通过产业的导入带动当地经济并逐步发展成为独具魅力的城市
规划模式 1
拉 德 芳 斯
• 由本地政府推动的，以商务功能为主的城市副中心 • 与巴黎城市中心有便捷的轨道交通和公交系统相连
怀来区块的借鉴之处
• 怀来不属于北京市，此模式借鉴意义不大
资料来源：罗兰· 贝格分析
4
案例研究－葡萄酒产区
·
这些地区的发展历程为怀来规划区块未来的功能定位和产业定位提供了 有益的借鉴，其中美国加州纳帕谷的发展模式最值得研究
发展经验 1
•
怀来区块的借鉴之处
• • • • 提高葡萄酒知名度 引入葡萄酒相关产业链上的企业 发展以高科技产业为主的工业园区 发展特色葡萄酒旅游，以此发展房地产市场
产业发展趋势
• 高新技术产业及现代服务业是未来发展 的重点产业
II
高新技术产业和现代服务产业是未来的产业发展方向
• 产业以无污染的高新技术和现代服务为主导 • 体现本地的葡萄特色，形成鲜明个性
投资热点及趋势
• 高新技术产业是未来国际国内资本主要 的目标
III
远离大城市的地区能够获得发展和成长的空间
• 规划距离市中心的生态新城具有可行性和现实意义 • 正确的产业定位于组合同样可以推动经济增长，体现经 济价值
规划区块简介
河北省张家口市怀来县 罗兰· 贝格认为：
Google earth-北区
怀来县政府
沙城开发区
北区
• 北区用地面积：28.03平方公里 • 地理位置：官厅水库北面，毗邻 沙城镇
南区
• 虽然南北区块 在地理位置上 被水库分割， 其总体功能定 位应保持一致 • 南北区块的定 位差异体现在 具体的产业分 工方面
• 1986年，开展机场工业 园区规划项目 • 2005年，大力发展旅游 业，提出“纳帕旅游战略 规划”
• 葡萄酒旅游业发展 • 房地产市场，房价指数急 速上涨
1976年，纳帕的葡萄酒获 得“巴黎评酒”会第一名
纳帕建立“纳帕 工业园区”
提出旅游战略规划
资料来源： 罗兰· 贝格分析
6
案例研究－葡萄酒产区
外部趋势 区域开发的五大趋势
内部优劣势 怀来规划区块主要优势 • • • •
1. 2. 3. 4. 5.
区域发展理念的变化趋势 国家对区域发展的政策导向 国际/国内产业发展的趋势 市场的投资热点及趋势 人类生活方式的变化趋势
所处区位优越 拥有丰富自然地理资源 具备一定产业基础 属于政府规划重点
怀来规划区块主要劣势 • • • • •
• 应把规划区市场化运作，以提高其应对市场变化的 能力 • 多元化产业结构 • 借势周边大城市的产业地位 • 一开始就规划好城市的配套基础设施建设方案和产 业发展方案
5
尔 湾
资料来源：罗兰•贝格分析
10
B.
怀来规划区块功能定位
11
本项目所规划区块属于河北省张家口市怀来县，位于官厅水库南北岸； 其中北区毗邻县城，南区则覆盖了东花园镇和小南辛堡镇
纳 帕 • 发展葡萄酒相关产业集群，形成葡萄酒产业链条
• •
提升纳帕葡萄酒的国际知名度，以此为卖点大力发展纳 帕葡萄酒特色旅游 建立以高科技产业为主的工业园区，拉动经济增长 利用葡萄酒旅游业吸引人口来此居住，以及商业地产到 纳帕投资
2
巴 • 结合澳大利亚的民俗风情，研究客户需求，开发特 罗 色葡萄酒旅游产品 莎 • 借势南澳首府阿德莱得，吸引城市居民到此旅游
4
波 • 对葡萄酒进行规范化管理 尔 • 发展葡萄酒酒庄高端旅游产品，吸引各国高端人士 多
• 设计高端葡萄酒旅游产品
资料来源：罗兰•贝格分析
5
案例研究－葡萄酒产区
纳帕葡萄酒在国际评酒会上频频获奖，得到世界的认可，从而直接促使 纳帕葡萄酒产业进入黄金发展阶段
阶段4：2000年-至今 阶段3：1986年~2000年
III
规划区块要打造为高档品位生活场所
– 选址原则：靠近机场、远离种植区 – 工业园位于纳帕县南部纳帕市区与美国峡谷之间，包含机场在内 – 1986年推出纳帕县机场工业园区计划，规划占地面积约为10平方 公里，并计划以每年20英亩的速度建造
已有产业：
– 物流：UPS – 高科技：卫星服务提供商PanAmSat、企业信息化服务提供商EDS – 医药研究：医药研发商Dey Labs – 金融保险行业：保险公司 – 食品经销和其他一些葡萄酒相关产业：工业园内酒庄可以用外来 葡萄作为原料进行工业化酿造
区域发展理念的变化趋势
• 可持续发展的理念将成为未来城市和区 域发展的主流趋势 • 生态办公区的形式适合可持续发展的要 求并具有较高的市场价值
I
怀来地区规划必须坚持可持续发展的道路
• 整体规划体现可持续发展理念 • 以生态城的形势协调经济、环境与人三者关系
国家政策导向
• 国家出台的循环经济促进法明确鼓励园 区企业进行资源的高效利用并减少环境 污染
– 如何通过正确的定位以及模式选择，将 规划区块成功塑造成一个新城？
葡萄
怀来区块的功能 定位与产业定位 研究意义
•理解生态城业的选 择 •得出生态城建设过程中对房 地产企业的启示
生态城
新城模式
研究意义
•理解新城建设的模式 •借鉴新城建设中的关键成功 因素 •借鉴如何通过产业规划推动 新城建设
• 由种植户合作建立葡萄酒厂，互惠互利
• 结合地区特色，开发特色葡萄酒旅游产品 • 借势北京大都市丰富的客户资源
3
山 • 利用除葡萄酒外的旅游资源，如手工艺、温泉、果 梨 园、富士山等来弥补其葡萄酒不够知名的劣势，综 合发展特色旅游 县
• 借助地理位置优势，吸引东京的城市居民
• 借助周边的著名旅游景点吸引人群 • 开发旅游资源，改传统农业为观光农业
2
多 摩
• 以为通勤人员提供居所为目的建立的TOD新城 • 由本地政府推动的，以捷运交通站点为中心 • 社区建立在便捷的铁路交通基础上 • 由企业推动，政府扶持建立 • 建设开始就规划好居住、产业、环境保护和城市配 套设施的联合发展方案 • 打造高品位，体现个人价值的规划理念
• 怀来不具备便捷的捷运交通系统，因此，TOD模式 借鉴意义不大
Google earth-南区
官厅水库沿岸
葡萄种植园
怀来县面积为1801平方公里，规划区块约占 怀来县整体面积1/10左右
• 南区用地面积：140.16平方公里 • 地理位置：官厅水库南岸，主要由 东花园镇和小南辛堡镇构成
资料来源： 怀来县土地利用总体规划图；罗兰•贝格分析
12
对于南北区块的总体功能定位，罗兰· 贝格从区域开发的趋势和本地自身 优劣势进行考量
3
里 斯 顿 筑 波
• 住房开发、产业引入、环境保护和城市配套设施建 设并重，协同发展 • 建立高档有品位的品牌形象
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• 完全政府主导建立的以科研为主的产业新城
• 由于政府直接管理，以及产业结构单一导致后期发 展不利 • 由企业推动建立，以高科技产业为主的产业新城 • 初始设计完备的城市配套基础设施规划方案 • 借势洛杉矶硅谷的高科技产业地位优势，大力发展 高科技产业，并拉动其他产业的多元化发展