2019天津房地产市场专题分析报告90p

PART1 政策与市场资讯
WERISE 最新宏观政策资讯——统计局：房价快速上涨势头得到有效控 制
PART1 政策与市场资讯
WERISE 最新宏观政策资讯——国务院：“农转非”不得强制收回土地
凌峻观点：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行
禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策”，这方面需要仔细考虑，非法转让当然不可取， 但也要逐步制定政策允许合法转让。
PART1 政策与市场资讯
WERISE 最新宏观政策资讯——多部委密集发力保障房 资金配套压力 将更严峻
凌峻观点：今年保障房新开工数量虽然有所下调，但实际的年度在建规模以及竣工规模会
超以往年份，相对应的对资金的需求也会创历史纪录。与2019年相比，2019年的保障房建 设在资金配套上的压力将更为严峻。此外，部分地方保障房建设过程中的质量管理以及建 成后的分配等环节也暴露出一些问题，有待进一步采取措施加以解决。
PART1 政策与市场资讯
WERISE 最新宏观政策资讯——国土部叫停别墅类供地
凌峻观点：监管层不断限制别墅供地，可能导致的结果是：低密度的别墅类项目是卖一套
少一套，其稀缺性将会凸显。很浅显的道理就是：别墅类供地被叫停，未来别墅类项目会 越来越少，越少就会越值钱。
PART1 政策与市场资讯
WERISE 最新宏观政策资讯——土地供应政策基调不变
PART1 政策与市场资讯
WERISE 市场资讯
天津土地市场悄然复苏 2019年2月成交同比环比均大幅回升
受春节后周期性市场回暖影响，2019年2月，天津土地成交面积及住宅用地成 交面积环比回升，较上月有76.4%的涨幅。 总体来看，天津住宅用地市场活跃度较高。从去年9月开始，天津住宅用地市 场持续低溢价率运行，虽底价成交较多，但流拍、中止、因故延期较少，可见 ，虽然如今房地产市场低迷，但房企对天津住宅用地市场仍有一定兴趣。
房地产政策总结
WERISE
6、18亿亩土地红线的控制，使房地产的建设用地供给受到严格限制，更 有利于现有项目的土地增值溢价。 7、天津市上调普通住宅价格标准平均超过30%，减少购房成本，同时是 天津市房地产住宅市场景气指数的参照，提振市场信心。 8、限购令一年已经达到预期目的，我司认为两会后定有利好政策出台。 同时2019年无论是对于房地产商还是消费者都是入市的良好时机。 9、天津土地市场悄然复苏 2019年2月成交同比环比均大幅回升，房地 产商对天津的投资信心增强，已经入市抄底。
PART1 政策与市场资讯
WERISE 最新宏观政策资讯——首套房贷款利率回归基准
凌峻观点：对于首次购房者而言，利率下调意味着还款压力的减小。可以算了一笔账，以
贷款50万元20年偿还为例计算，若执行基准利率，月供约为3891元，利率上浮10%，月供约 为4106元，两者相差215元，20年少支出利息共计5.1万余元。在目前的状况下，开发商为 快速回笼资金，新盘价格战在所难免。对于刚性需求购房者而言，利率明朗的政策下，今 年上半年或将是购房置业的好时机。
本轮调控力度空前致使开发商资金链吃紧，拿地热情随之减退。
总体成交情况
根据对天津土地交易中心成交数据的跟踪统计，2019年天津市共计成交926宗土 地，出让土地面积约6060万平米。其中，工业用地成交570宗，占地面积3930万平 米，平均地价约为21.06万元/亩；经营性用地成交356宗，占地面积约2130万平米 同比去年下降了24% ，规划建筑面积达到3607万平米，平均楼面价格约1908元/平 米。
来源：天津日报 2019年02月14日
PART1 政策与市场资讯
WERISE 市场资讯
“限购令”出台一周年 政策稳定令刚需购房者受益
2019年国内地产调控的最重大政策非“新国八条”莫属，而天津地区的相关细则“ 津十条”也因为限购、限贷等政策的落实而成为对整个行业影响深远的地方政策。从去 年（2019年）3月1日起，在稳定执行“限购令”的情况下，刚性需求购房者享受到了真 正的实惠。房地产企业也在调控中改变自己的经营策略。
2012天津房地产市场分析报告
WERISE
凌峻（中国）项目专案小组出品
2019.3月
WERISE
1、房地产宏观政策及市场资讯 2、天津市房地产表现 3、武清区房地产现状及分析
市场开篇：
WERISE
天津发展速度堪比一线城市 二线房价成楼市王牌
随着楼市调控的持续，拿地成本提高及“高价房”销售遇挫的现状，使 寻找“价值洼地”成为地产商工作日程中的重头戏。而面对从严的购房、投 资环境，无论是刚需、改善购房者还是投资客，也趋向选择“高性价比”“ 低投入高回报”的产品，买卖双方的共同诉求使“价值城市”跃居为房地产 市场中香饽饽，而房地产市场中的“价值洼地”则往往体现于区域的“楼市 低价”及“发展速度”。
凌峻观点： 2019天津市场表现良好，房地产市场回暖，是住宅市场入市的良好时 机，有挑战但更多的是机遇。
PART 2 天津房地产市场表现
1、土地市场表现 2、 本周商品住宅市场综述 3、 商品住宅市场表现（2.20—2.26）
1 PART 天津土地市场表现|2019年天津土地市场分析
WERISE
来源：证券时报网 2019年02月03日
PART1 政策与市场资讯
WERISE 市场资讯
2月天津楼市郊区项目占主导 房价不会硬着陆
根据统计，天津2月份开盘的11个项目中，环城四区5个、远郊区县4个、市内六区仅有2 个。项目产品类型以60-100平方米的普通住宅和洋房为主。对于别墅项目而言，现在入 市并不适宜，别墅开盘销售起码要到4月份绿色植被开始生长时。 数据显示，上月天津新建商品住宅成交1601套，成交面积为16.4万平方米，环比下降 64.7%；成交均价9195元/平方米，环比下降8.2%。不佳的销售业绩表明，目前项目销售 仍旧乏力，天津楼市购房者的信心明显不足，但并不表明房价会出现大幅度的跳水。中 国经济要保证8%以上的增长速度，房地产一定不会“崩盘”，虽然管理层面一再强调要 坚持房地产调控不动摇，但是一定不会让房地产业“硬着陆”。 值得注意的是，近期楼市政策微调给市场带来一丝松动迹象。天津、上海、南京等地传 出首套房贷利率松动的信号。包括天津在内的北京、上海、广州等城市也纷纷上调普通 住宅指导价，购房者的费用负担相应大大减小。就目前天津市场而言，成交量和成交价 在今年将显现出一个下滑态势，市场并不乐观，但也并不悲观。对于2019年天津房地产 市场，多位专家认为，上半年房价会呈现出惯性下行趋势，后半年或将出现探底复苏。
业内人士表示，限购政策实施以来，不少改善型购房者必须先卖掉手中旧房源才能 有再次购房的资格，而最近一年来的政策调控又让二手房成交的周期不断延长，这也造 成一些改善型买家的资金迟迟不能到位，或者不能确定资金何时到位，从而不敢轻易出 手预订购房，这也就进一步加重了市场的观望情绪。
来源：人民网 2019年02月28日
2019年，限购和限贷政策让市场的成交量停涨，房价也随之止涨。2019年下半年开 始，越来越多的楼盘加入促销大军，从“十一”黄金周到岁末回款，再到第一季度数据 冲刺，地产企业每一次面临资金压力和发展瓶颈而引发的促销高峰都在不断升级。因此 ，限购以来，不少持续观望市场动态的购房者也确实瞅准时机抄到了市场的底价。
1 PART 天津土地市场表现|2019年天津土地市场分析
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住宅用地锐减，商业地产厚积薄发
成交土地结构 2019年天津土地交易中心成交经营性用地356宗，出让土地的面积约2130万平米，其 中纯居住性质用地约856万平米，约占到40%；居住和公建性质混合用地约为582万平米， 占到约27%；公建类用地约683万平米，约占32%。此外，其它性质用地(经营性用地中出让 的供应用地、科研教育用地、非经营性公建用地等)6.23万平米，占比不足1%。
来源：搜房网 2019年02月29日
PART1 政策与市场资讯
WERISE 市场资讯
天津2019年内限价房项目开工8个竣工7个
从昨天举行的2019年天津市住宅和房地产开发建设工作会议上获悉，今年本市 房地产开发将投资1200亿元，房地产累计施工面积8900万平方米，通过采取系 列措施，进一步满足全市居民安居、改善型住房需求。根据计划，今年本市房 地产新开工2500万平方米，竣工2500万平方米。第一批计划安排房地产开发项 目新开工1461万平方米。全年新开工保障性住房800万平方米，计划竣工7万套 ，其中限价商品房项目开工8个、竣工7个。
据中广网报道，与2019年1月相比，目前天津市二手私产住宅价格涨幅为 19.4%。房价的上涨使得市场中部分房屋被划入非普通住宅，从而增加了交易 税费。此次调整幅度总体较大，平均超过了30%。以天津市河西区为例，此次 调整后，河西区的住宅指导价格上调了40%，从之前的每平方9900元调整为 13860元，由此相关交易税费将大幅缩减。
市场开篇：
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天津随着城市建设的快速进行，“环渤海地区经济中心，北方经济中心， 生态城市”等定位的确立及滨海新区的傲然崛起，已成为中国经济增长第三极 ，吸引世界百强企业进驻的同时，也聚焦了无数地产商与投资者目光。楼市调 控下，津房地产市场表现较稳且成绩突出，在商品住宅成交方面，2019年成交 面积达887万平方米，与北上广三大城市比，仅次于北京。
来源：城市快报 百度文库019年02月10日
PART1 政策与市场资讯
WERISE 市场资讯
天津武清区2019年安排竣工住房302万平方米
新年的脚步渐行渐远，但是居住在徐官屯街曹园小区的居民还迁房里过新年的 那种喜悦还依然热情高涨。近年来，武清大力实施城市化为主导的率先发展战 略，使很多农民实现了撤村建居的梦想，在武清像曹园小区这样的还迁小区还 有很多。截至目前，武清在建还迁小区19个，开工620万平方米，2019年将有 11个还迁小区302万平方米竣工交付使用。
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WERISE 最新宏观政策资讯——国土部要求严守城乡建设用地边界
PART1 政策与市场资讯
WERISE 市场资讯
天津上调普通住宅指导价格标准 为07年来第四次
天津市国土房管局日前消息称，从今年2月1日起，天津将普通住宅指导价 格标准再次进行了调整，为2019年以来第四次上调。指导价上调后，普通住宅 范围扩大，相关交易税费将大幅缩减。
进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。粗略估算，此次下调后，可一 次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。对银行而言，存款准备金率下调后，增加了 银行的可贷资金，有利于增强其放贷能力。对楼市而言，由于商业银行对房地产贷款比较 谨慎，因此存准率下调不会缓解开发商的资金紧张，但个人住房贷款可能会有所松动。对 股市而言，短期内存准率下调在心理上会有积极影响，如果存准率进入下降通道，中期看 有利于股市走强（房地产调控初见成效，保刚需）。
其成交均价为9347元/平米，明显低于三大一线城市。如今，随着政策对 天津建设的扶植及“双城”概念的深化，天津“准一线城市二线房价”特点突 出。其中，“准一”为经济实力与城市发展速度，“二线”为房价、市场投资 情况。而在“低价背后”，优于一线城市住宅、商业市场的潜力及价值正显。
PART 1 政策与市场资讯
1、 2月1日-2月29日房地产相关政策 2、 2月1日-2月29日房地产市场资讯
PART1 政策与市场资讯
WERISE 最新宏观政策资讯——发改委：保障房是现阶段扩大内需重大 举措 将加大力度
PART1 政策与市场资讯
WERISE 最新宏观政策资讯——央行三年内 存准率第二次下调
凌峻观点：随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行此次下调准备金率意在
来源：今晚报 2019年02月29日
房地产政策总结
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1、“一线”城市，二线价格，天津市作为北方重要的经济中心投资价 值凸显，天津房地产市场必将迎来新的发展机遇。 2、保障房的建设对新建普通商品住宅有冲击，但对于高档项目的冲击 并不明显，同时保障房的建设可以提振经济，也使房地产市场更加平稳 有序的发展。 3、央行两次下调准备金率说明通胀已经被抑制，同时可以缓解发展商 的资金压力，提振市场信心。 4、国土部叫停别墅用地，对于本项目类别墅产品入市提供了一个较好 的市场环境。 5、各城市下调首套房贷款利率有利于提振市场预期，促使刚性需求今 早入市。