酒店装修改造与运营设计方案

酒店装修改造与运营设计方案

一、拟设计主题

（一）临汾客运段招待所建筑项目介绍

该地处于临汾火车站出口右侧20米，现为一家招待所性质。根据实地考察，该建筑为5层的直转角的步梯楼。带一个小型的停车场。内部大概情况如下：

1、一层现有一个小厅，作为登记服务总台，以及现闲置的餐厅，

楼梯后为相关的工作休息间。

2、二、三、四、五层为客房，现有服务项目为四人间（不含卫生

间）、三人间、标间、单人间。共计能容纳80人住宿。

3、由于老式建筑格局，房间面积在20平米左右。楼层有公共卫生

间，现总房间数达到60多间。

4、整体建筑外立面为白瓷砖、塑钢门窗。消防梯等配置齐全。

5、内部装修已破旧，灯光与房间内饰陈旧，部分设备也处于老化

状态。

（二）周边环境介绍

1、该改造项目位于临汾市火车站旁边，处于老城的中心区域，有着天然的区位优势。但是，带来的负面影响也随之而来，如来往人员混杂、治安差乱、周围卫生状况不良好等等。

2、周边辐射的500米内，经过走访，有快捷酒店性质或商务酒店性质的酒店数量为12家，不含小旅馆或招待所一类的。

3、周边房间价格基本维持在138-198元之间的价位，大部分酒店提供洗浴桑拿服务，甚至是异性服务。整个周边同行档次均处于低端水平。

二、设计方向介绍

根据临汾的区域与地域文化，针对周边酒店市场的现状，要使该酒店项目能够凸显出来与众不同之处，就需要在酒店的品牌经营思维、装潢设计理念、内部功能布局方面做一些方向或酒店行业趋势性的设计。

（一）品牌经营思维

脱离快捷酒店模式与星级酒店模式，在定位上做成主题商务酒店，针对30-45岁之间的商旅客户，以及80、90后的时尚年轻人，此种模式目前在临汾还没有。

（二）装潢设计理念

酒店整体设计为主题商务酒店。铺垫的文化因素为：临汾地域文化+时尚文化。

（三）内部功能布局

针对系统内部接待、散客、时尚年轻人，酒店布局上要增加1-2个小型会议室（会议与餐饮宴会可兼用），改造出4个左右餐饮包间，提供私房菜或新派创意菜等。所有房间提供网线端口和全区域无线wifi，满足商旅客人与时尚人群需要。根据现有的房间情况与格局，房间内部设施要凸显出个性化特征。

三、改造预算

（一）房间与楼道改造预算费用明细表

注：以下仅为大概预算，具体的还须等工程装修公司根据实际房屋结

.

（二）其它装修预算书

1、房间按照60间费用=918180元

2、楼道改造费用=137075元

3、其他装修=201314元

4、门厅与大堂改造=350000元

合计：1506569元。

备注：

1、以上预算不含装修资质证费及税务证费；

2、以上工程不含室内家具、空调、弱电主设备，强电主设备，以及相关的电梯设备；

3、施工期间水电费由自己支付；

4、施工期间如有增加项目，另行书面材料；

5、以上工程不含暖气工程，要按实际情况再协商。

（三）电器设备：

（1）现有空调进行检修，应该能用，适当的再增加几台（两会议室2个、大堂2个、包间共4个等8个三匹以上的柜机空调）

（2）60台电视

（3）大厅吊灯、灯具、开关、弱电装置

费用测算在：680000元

（四）家具与床上、窗帘、卫生间布草：

60间房大概费用420000元

（五）厨房设备

炉灶、蒸箱、冰柜、荷台、扒炉等费用20万

20万

1、购买办公设备与办公费用：10万

2、购买酒店管理软件：10万

4、开业前购买的餐饮原材料15万

3、开业前人工费用：

人数配置：前厅6人（10800），楼层10人（14000），保洁3人（4200），餐饮9人（15300），厨师10人（3.5万），工程2人（4000），办公1人（2000），主管2人（6000），店长1人（5000）。合计人数：44人。工资预计费用96300元/月。

4、水电费与煤气预算：2.5万左右/月。

5、房租50万/年，月均42000元

五、盈亏预算分析

1、每月产生的固定费用支出在163000元左右。

2、设计60间客房，每间房按照平均房价188元/间计算，参考90%的利润点，需要每天出租32间，即53%的出租率，如此使得该项目能处于盈亏平衡状态。

3、根据对市场预测，出租率应该能达到75%，按照此方式计算，每月盈利额应该在9.2万元，餐饮每天按照5000元的营业额计算，60%的毛利（总费用里已包含人工、能源费用了），每月能盈利9万元。每年的盈利额在200万余元。故投资回收期应该在在2-2.5年左右。

六、宣传营销（口述）