战略规划：万达商业模式专题研究
万达商业模式研究（共5篇）
万达商业模式研究（共5篇）第一篇：万达商业模式研究万达商业模式研究如果前几年提到万达，人们对他最多的印象可能就是万达足球；但随着万达广场从大城市向三四线城市的迅速布局。
今天，他已经成为中国最大商用物业持有者；万达广场晋升中国商业地产第一品牌；万达影城成为全亚洲最大的院线……“一座万达广场，一个城市中心”、“万达在哪里，中心在哪里”，足见万达的影响力。
坊间关于万达的传说更多：万达和绿地囊括了中国几乎所有的商业人才、万达是商业地产的神话，王健林也成为各地政府招商引资的“香饽饽”。
但万达模式是如何打造的、万达的核心竞争力在哪？万达模式是否可以复制？精顺研究院通过深入了解全国多城市万达广场给予全方位剖析。
一、万达的商业发展历程1、做商业的缘由万达是做地产起家的，当然前期主要是住宅，后期陆续涉足机电、制造业、酒业、药业、餐饮、外贸等。
到2000年前后，其他产业逐渐淡出，明确了住宅地产、商业地产开发为支柱产业；到2008年再次明确酒店、文化产业、百货、商业地产为支柱产业。
最后两次转变的原因可能大家都很清楚，但目前许多企业还没意识到这是个问题：中国土地交易单价年增长幅度很大，但住宅资产的升值被散户享受，开发商一个项目开发完毕赢利往往不够再拿同样面积的土地用于开发。
当然没有意识到这个问题的企业，就随着国家队住宅的调控不断起伏，而万达对于宏观调控的反映就相对没那么敏感。
2、万达三代产品进化史如果研究万达商业的发展历程就离不开对于万达三代产品进化特点的深入了解。
虽然看到现在的第三代产品有模有样，但走到今天这过程是相当艰难的，用“摸着石头过河”、“在黑暗中艰难前行”来形容这个历程一点都不为过。
1）万代第一代产品——单店模式万达的第一代店包括：济南、长沙、南昌、长春、南京、青岛、沈阳等店，这些店基本上拿地都在2002年，在03年开工，04年开业。
第一代店所有项目都在当地最繁华的商圈。
万达当时奉行“地段、地段、还是地段”的选址标准。
万达商业模式分析
• C.好处分析：有面子 • 1.抬高万达拿地身价 • 2.扩大购物广场知名度 • 3.提高销售部分投资回报 • 4.促进剩余商业招商 • 5.转嫁资金、销售风险 • 6.缩短商业项目孵化期
万达商业模式分析
• 4.品牌发展战略 • A.长期美誉度:2002年，房地产界一个提出
做百年企业 • B.销售营销宣传与商业经营相结合：既注
后期业态调整形成较大支持
万达商业模式分析
• 2.订单模式与商业模式的配合： • ①联合发展：共同选址，信息共享 • ②平均租金：按城市等级分租金 • ③先租后建：招商在前，建设在后，或者叫
“做对程序”。 • ④技术对接：也叫共同设计
万达商业模式分析
• 3.战略合作伙伴 • A.三个标准： • ①具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企
组合 • B.宁波、上海、北京、成都的城市副中心、
城市的开发区及 CBD • C.总面积： 40—80 万㎡ • D.业态： 24小时不夜城+集成功能组合 • E.主力商家：百货+超市+家电+美食+影院
万达商业模式分析
• F.建筑设计特点： • 1）多功能的城市开发 • 2）街坊式的街区布局 • 3）大型市民广场 • 4）地标式的城市建筑
速度+增加租金谈判筹码+后续商业营业利润 • 2.文化产业：①商业项目“吸客”业态组合②
提高经营利润③产业链向电影业上游延伸 • 3.五星酒店：低价与拿地门槛+城建配套支
持+项目品牌溢价+高端资源
万达商业模式分析
• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
战略分析-万达百货
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2.发展前景 按西安市政府规划，李家村将改造成以服装为主的高档综合性 购物商城，成为引领西北服装服饰时尚的现代化商业圈。
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李家村改造
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改造完成后李家村规划示意图
占地约84亩，建筑面积为35万平方米，建筑群最高层为25层,低层为6层。新李家村 将实现立体绿化与景观设置相结合，沿建筑周边布置精致的绿化带。为方便市民，还
万达就意味着高端Shoping Mall
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高端Shoping Mall在本案地段能否成立？
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一、整体市场环境分析
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西安市城东南主要商圈分布图
本 案
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结论
西安东南传统的商业规划布局不均衡直接影响到了当下商业地产区域发展的均衡性，
以城内、长乐、小寨三大商圈最为成熟。
到目前为止，经营比较成熟的商业区域首屈一指的仍旧是城内商圈，西安人许多消费 时至今日仍就需要进入城圈之内才能够完成。 分布于各个区域的商圈并没有担负起其应该担负的责任。 除消费习惯外，商业网点在一些区域匮乏而无法满该区域内消费需求也是不争的事实。
源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200
多万人次，境外游客达40多万人次。
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曲江新区重点发展以下产业： 1、旅游景区和游乐设施建设 2、旅游交通
3、旅游产品开发
4、餐饮、购物 6、文化体育、康复保健 7、房地产开发
受自身规划限制，区域内无大型高端购物场所。 客户群大部为高收入阶层（曲江为西安的富人区），消费潜力巨大。
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二、商业发展趋势分析
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近期
各区商业改造正式拉开序幕
城内锦上添花
位于东大街黄金商业区总投资10亿元人民币、建筑面积21万余平方米的炭市街旧城改造项目也
万达商业运营策略
万达商业运营策略
1. 引言
本文旨在总结和说明万达集团的商业运营策略，以及如何在竞争激烈的市场中保持领先地位。
2. 万达商业运营策略：
2.1 多元化业务
万达集团不仅仅是房地产公司，还涉及电影、文化、体育、金融等多个领域。
这种多元化业务让万达减少了在某个单一领域的风险。
2.2 线上线下联动
万达充分利用线上和线下渠道进行业务拓展，比如：通过线上购票渠道，快速推广电影；通过线下商场，为电影观众和商场顾客提供便利。
2.3 强调服务
万达致力于提供出色的服务，从而提升品牌形象与客户满意度。
服务内容包括但不限于：贴心的文化服务、高品质的消费环境、便
捷的服务与购物体验等。
2.4 国际化战略
万达集团正积极推进国际业务，通过投资收购和自主发展的方式，已在美国、澳洲等国家和地区布局。
3. 如何保持领先优势
3.1 不断创新
万达集团在各业务领域中，不断引入创新元素和新技术，从而
提高产品质量和企业竞争力。
3.2 加强品牌建设
良好的品牌形象将极大地提升客户满意度和市场占有率。
万达
集团需要加强品牌建设，提高品牌知名度和美誉度。
3.3 聚焦核心业务
虽然万达集团涉足多个行业，但需要聚焦核心业务，保持核心业务的领先地位，获得下游市场的丰厚利润。
4. 结论
万达集团以多元化业务、线上线下联动、服务和国际化战略为核心策略，同时加强创新和品牌建设，聚焦核心业务，将在未来保持领先地位。
万达商业运营模式浅析p专题研究运营策略.共22页
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
商业地产开发运营研究——以万达集团为例
商业地产开发运营研究——以万达集团为例商业地产开发运营研究——以万达集团为例随着中国经济的快速发展，商业地产行业也蓬勃发展，成为国民经济的重要组成部分。
在这个行业中，万达集团作为中国最大的商业地产开发和运营企业之一，具有着丰富的经验和成功的案例。
本文旨在通过研究万达集团的商业地产开发和运营模式，探讨其成功的原因和经验。
首先，万达集团在商业地产开发中注重投资策略和项目定位。
万达集团不仅积极进行自有项目开发，还通过并购等方式快速扩大规模。
万达集团根据国家政策和地区经济发展情况，选择有潜力的城市和地区进行项目投资。
在项目定位上，万达集团注重商业地产的综合运营，将购物中心、写字楼、住宅等不同业态有机结合，形成商务、居住、休闲和娱乐等多功能的复合体。
同时，万达集团还积极开发大型体育场馆、文化中心等特色项目，提升了商业地产的附加值。
其次，万达集团在商业地产运营中注重品牌建设和优质服务。
万达集团以品牌为核心，通过多年的发展和积累，逐渐树立了“万达”品牌的良好形象和知名度。
万达集团通过品牌塑造给消费者带来了信任感和认同感，吸引了更多的消费者和租户合作。
与此同时，万达集团注重提供高品质的服务，从购物环境到商户管理，无不体现着万达集团的专业性和高效性。
穆迪和彭博终端等国际权威机构对于万达集团的水平认可显然为万达集团在业界树立了优质服务的形象，取得了良好的口碑和社会声誉。
再次，万达集团在商业地产运营中注重创新和持续发展。
万达集团不仅引进国际先进的商业地产管理经验和理念，还通过自主研发和创新，为项目注入新的元素和亮点。
万达集团积极引进智能化技术，推动数字化商业地产的发展，提高管理效率和客户体验。
此外，万达集团还注重精细化管理，通过大数据分析和精准营销等手段，为商户提供个性化的服务和全方位的支持。
这些创新举措不仅提升了商业地产的核心竞争力，还推动了行业的进步和发展。
最后，万达集团在商业地产运营中注重社会责任和可持续发展。
商业地产学万达_万达专题研究_37页
商业地产学万达上海智富企业（集团）有限公司一、前言二、万达的发展历程三、万达长板与短板四、王健林个人特征五、商业地产学万达1、万达的品牌发展战略2、万达产品发展战略3、万达的投融资战略4、万达的执行力战略5、万达的区域发展战略6、万达的商业经营战略7、万达的企业文化战略8、如何成为万达六、万达的核心竞争力七、万达成功关键因素分析八、与万达对比，智富人该学习什么前言在中国有钱的开发商不少，有想法的开发商不少，但是真正具有良好的执行力的开发商却很少！一个再好的发展战略，都是要靠执行团队去实现的，不仅是行动上的执行，而且是在思想上贯彻执行。
万达作为当前中国商业地产第一品牌，首要成功秘诀就是它的执行力。
万达的发展历程表明，真正成功内核在于万达能够将好的想法贯彻实施下去，因此，我们要学习万达，首先就是要学习万达的执行力文化，按照万达董事长王健林之言：“万达是一支‘军队’。
按照万达军队速度，从项目拿地到开业只要18个月时间。
作为我们智富集团，我们把万达作为商业地产学习的标杆，我们首要学习的就是它的不折不扣的执行力，充分理解企业战略和目标，并高效务实的坚决进行贯彻下去！本次万达研究作为我们智富人内部学习资料使用！进行标杆企业研究，充份挖掘万达成功的因素，进行比较找出差距，进行学习和弥补不足之处！万达发展历程王健林个人特征王健林，1954年10月出生于四川省，高级工程师。
1970年入伍，1986年毕业于辽宁大学，同年7月进入大连市西岗区人民政府任办公室主任，1989年进入房地产行业，1992年8月任大连万达房地产集团公司总经理。
1993年3月任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁。
农村走出来，革命军队中成长，看准经济建设新战场，借钱、老城改造掘首金。
与足球联姻创经典玩法，实现企业知名度提升;与跨国零售巨头结盟，商业地产切入跨国公司价值链--独辟蹊径，王健林拒绝模仿。
主要性格特征：勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄主义、自控能力和控制力，高调处事。
万达商业地产的发展模式
万达商业地产的发展模式
1.多元化投资模式：万达商业地产通过多元化的产业投资模式，将商
业地产与酒店、文化旅游等产业相结合，实现了产业链的全面融合。
公司
在国内外投资兴办了许多商业综合体项目，如万达广场、万达文化旅游城等，以实现产业升级和效益最大化。
2.运营管理模式：万达商业地产注重运营管理的重要性，采取专业化、标准化的管理模式。
公司建立了一系列有效的内部管理流程和标准，包括
租户选择、市场营销、物业管理等方面，以提高商业地产的运营效率和盈
利能力。
3.大众化消费模式：万达商业地产致力于满足大众化的消费需求。
公
司在规划和设计上注重实用性和便利性，提供了丰富多样的商业和娱乐设施，如购物中心、电影院、餐饮区等，以吸引大量消费者的到来。
4.整合式供应链模式：万达商业地产建立了完整的供应链体系，将商
业地产与供应商进行紧密合作，实现优质物流和供应商资源的共享。
这种
整合式供应链模式能够降低成本、提高效率，从而增加商业地产项目的竞
争力。
5.创新发展模式：万达商业地产注重创新，不断推出新的商业模式和
经营理念。
公司积极发展电商业务，与互联网企业合作开展“线上线下融合”业务，将线上消费和线下体验相结合，以满足消费者多样化的购物需求。
总的来说，万达商业地产的发展模式是多元化投资、运营管理、大众
化消费、整合式供应链和创新发展的综合体。
这种模式使得万达商业地产
在商业地产行业中具有一定的竞争优势，成为中国商业地产市场的领导者之一。
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➢ 重点开发区域: 东部 及东南沿海地区；中 西部地区；环渤海区 域
➢ 城市：省会、直辖市 或中心城市
➢ 位置：城市副中心、 新区中心和城市节点 位置，周边人口密集 地段优先考虑
➢ 开发大型城市综合体， 多业态组合（酒店、 影院、百货、知名大 型零售商、名牌主力 店、附中小型餐饮、 娱乐设施，写字楼、 住宅、公寓），与大 型零售商、酒店管理 集团战略合作，注入 自有品牌（万达酒店、 万达影城、万千百货）
展
展
99-至今，多业
态
竞争力
88-05年，学习、模 仿
05年-至今，知识 型
外部环境、企业自身能力及企业家个性特点使万达集团在逐步 探索与发展过程中，最终确立了商业地产不动产商的定位
产品形态“探索”
积累了近600万的住 宅开发经验后，进 军商业地产，住宅 与商业地产“两条 腿走路”
2001年
产品形态“倒向”
雄踞滨城
奠定基础
万达集团成立，以住 宅建设为核心业务， 产品质量有口皆碑
1988-1991年
旧城改造项目 股份改制 入主足球俱乐部
1992-1997年
“订单地产”方式
跨区发展
与麦格理合作融资， 成立投资部
花巨资做品牌咨询与 调查
退出足球俱乐部
与华纳合作成立院线 成立万达规划院、酒
• 连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量
•订单模式——整合土地资源、商户资源 •效果 1：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势。 •效果 2： “订单模式”的“做对程序” ，成为万达商业模式的核心之一。
• 商业部分、五星酒店等持有部分，国际一流设计机构设计，提升项目品质 经验积累，产品业态组 合规划、人流动线设计日趋成熟
万达以现金流滚动资产、整合产业链条上游的多重资源打造 核心竞争力，形成订单模式与商业模式配合为核心的盈利模 式
1
价值链
2
区域
3
产品
➢ 房地产开发+商业自 持出租或经营+物业 管理
➢ 房地产开发补贴商业 经营：商业部分自持 经营或只租不售，公 寓式写字楼和住宅部 分只售不租
➢ 住宅开发反哺商业开 发
➢ 当前，对销售现金流，万达 的内部要求是： 1. 抓好销售工作，抓好销 售回款，这是保证现金 流的主要来源； 2. 要重视工程付款，在任 何情况下都要保证工程 进度； 3. 科学安排现金流； 4. 提高资金周转率。
将“土地、资金、资源、品牌”前置到商业地产开发的产业 链上游，是万达打造核心竞争力的关键
店管理公司、万千百
2000年，确立“住宅” 货，涉足高端旅游
与商业地产两条腿走 运营中心迁至北京
路
CBD
2001年，第一个商业
项建目成19长98春-2沃00尔1年玛万达
两轮20私02募年融-至资成今功
发展阶段 业态变化
多元化发展时
期 88-93年，单业
态
94-98年，双业 态
专业化发
业务转型发
• “国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“万达自主商业产业” • 效果 1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力 • 效果 2：有效支持开业，缩短商业孵化期 • 只租不售——购物中心；必须销售——住宅、部分写字楼、社区商铺 • 效果 1：只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力 • 效果 2：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题 • 效果 3：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高
国家对住宅市场 宏观调控，万达 增加大量商业项 目土地储备，业 务重心向商业地 产转移
2004年
万达最终选择商业地产的原因：
产品形态“明晰”
再次在国家市场调控中 “逆市扩张”，频频 “抄底”土地市场，仅 四季度就增加50亿的商 业项目土地储备，是万 达商业地产扩张最快的 一年
2008年
外部环境： 国家对住宅市场频繁调控，万达在项目选择时向商业地产项目倾斜，能够规避政策风险，
同时得到地方政府的支持
自身能力积累： 在商业地产开发过程中，万达首创的“订单模式”有力促进了商业地产的发展，同时自
身在商业运营、招商等方面积累一定的能力，在国内商业地产商中具有比较优势
企业家个性特 万达早期在住宅开发的同时，曾历经电梯厂、制药厂等商业的探索，希望拓展长线、稳
点：
定收益的领域，企业家的这种思维模式引领万达逐渐向商业地产领域考虑并壮大
上，政府也予以大力支持。
万达商业项目的四大工程
就业工程：购物中心里最大可以新增 1 万人
就业，最小的也有 6、7 千人就业， 这符合 中国国情， 尤其是现在中央政府号召就业优 先， 价值就更突出了。
战略规划 ——万达商业模式专题研究
万达标杆研究：万达集团经历了十年探索走上商业地产为核 心业务的发展道路，迄今为止已成为我国最大的商业不动产 运营商
2010年，万达集团资产达到
商业领航
1000亿元，年销售额600亿元。 计划到2012年，企业资产超过 1500亿元，年销售额1000亿元， 年纳税80亿元，成为世界级的 企业集团
• 明确的工期要求和项目执行标准 • 效果 1：保证工程质量；效果 2：提高资金周转率
• 自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持 • 商业运营团队、能力仍有待加强
万达非常强调城市综合体对地方经济的现实带动作用，其项 目必然获得地方政府优惠政策的支持
政府优惠政策支持
一方面是地价优惠、地价可分期支付； 另一方面，在城市配套和项目建设工期
阶段划分
产 业 链 上 游
产 业 链 中 游
后期经营
产业链环节 土地 资金 品牌 资源
规划设计 招商
销售 建设 商业运营
产业链环节竞争力
• 黄金位置——低地价——地价款分期 • 效果 1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张；效果 2：成本低，可低租金吸引商家
• 核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（麦格理私募+建银国际私募） • 效果 1：借助外力，摆脱了资金链紧张局面； • 效果 2：借助销售回款“现金流滚资产”模式，商业地产打开了“通路”局面
借助“现金流滚资产”的盈利模式，享受房地产开发和资产 溢产盈利模式的精髓
➢ 在万达“现金流滚资产”中， 销售回款占据了非常重要的 作用。
➢ 关于销售对现金流的支撑， 万达的定位是——“完成销 售指标是万达集团的生命线， 关系着万达集团发展战略的 持续性和长远性” 。