浅析物业管理服务中的法律风险及防范

浅析物业管理服务中的法律风险及防范

【摘要】随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期，本文从物业管理服务行业现状及特点着手，运用法律视觉，简要分析了物业管理服务中的主要风险及防范措施，对于物业管理服务企业来说，具有一定的借鉴意义。

【关键词】物业管理；服务；法律风险；防范

随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期，长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立，但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展，再加上物业服务企业自我保护意识淡薄，导致物业管理服务经营风险增大。而物业管理服务行业利润相对较低，风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。这些因素都不利于物业服务企业发展壮大，不利于整个行业的不断向前发展，这就使得如何规避物业服务经营风险，提高市场运作能力，成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。

一、物业管理服务中的主要法律风险

物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面，有事就找物业管理服务企业，解决不了或解决得不满意，就抱怨物业单位不好，有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。不出事故则罢，出了事故就向

物业单位索赔，这是物业单位所面临的严峻问题，也就是物业管理服务风险。我们要防范各种物业服务风险，就先得从分析这些风险来自哪些方面，有何种防范措施来规避物业管理服务风险。从长庆油田矿区服务系统的实际来看，物业管理服务风险主要包括：治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。

二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施

（一）治安风险及防范

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或物业使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业管理服务风险。社会上有些小区的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等事件也屡见不鲜，给物业管理服

务工作带来极大的压力和风险。

（二）车辆管理风险及防范

所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业辖区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等情况。车辆停放服务是由辖区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业服务企业接受开发商或辖区业主委员会等相关方的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间，发生车辆毁损事

故如何进行防范呢？

首先，从停车场硬件建设及维护来防范风险。停车场经营管理需要向

当地公安机关依法取得许可证，向当地物价部门取得收费许可证。物业服务企业必须确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件，同时须负责做好相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，安置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等，停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围栏和隔离，明确禁止车辆停

放在上述区域。

其次，从车辆停放管理软件上防范风险。应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，对车辆明显已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员应履行管理职责，负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，及时制止不规范的停放行为，防止造成停放车辆的损害。车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证。

（三）消防风险防范

消防事故和隐患也是物业公共设施管理服务的风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，广大业主应受到公共安全利益的保护。消防设施的日常维护和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消

防事故的要求。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都有可能导致重大人身和巨大财产损失，物业服务企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，而且直接责任人和单位主要负责人还可能因此将承担刑事法律责任。

一、物业服务企业首先在接手物业时，尤其是针对新建的物业，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在物业未取得消防验收合格证之前，物业管理单位可以提前进入，但业主不能办理

入伙手续。

二、业主入住后，在二次装修过程中，物业管理单位审查业主申请装

修项目，是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求。三、物业服务企业在进行物业服务过程中，对物业辖区内的消防设施和器械进行日常维护和养护。对消防设施需要中修、大修等以及根据消防部门检查的整改意见需整改的，应依法律规定的程序，经业主大

会同意，从维修基金中开支。

四、在辖区物业发生消防事故时，物业服务企业应在第一时间报警；协助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；

相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。

（四）设备风险防范

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或物业使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，随之而

来产生了风险的频繁发生。概括地讲是辖区物业内不属于业主个人所

有和承担管理责任的其他部分。

根据《物业管理条例》第二十七条规定，全体业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，物业本身及公共设备和设施的管理是物业服务企业的主要工作内容。物业公共设施、共用设备管理以及维护方面隐患也是物业服务风险的主要方面。为防止上述风险，物业服务企业可从以下几个方面着手：

首先，物业服务企业与开发商或业主委员会签订物业服务合同时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与原开发商或业主委员会、原物业服务企业进行交接过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，各方进行书面确认，这些记录和情况作为以后防范风险的参考资料。对于交接过程中发现的重大损坏和人为原因造成的事故，根据不同情况，确定责任和修复费用的承担主体。

其次，在各方交接的过程中，向新的物业服务单位移交资料，是原开发商、业主委员会和原物业服务企业应履行的法定义务和合同义务，如果不履行，应承担相应的法律责任。

2. 依据《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。物业服务企业根据上述规定，应首先明确自己的服务责任范