北京侨福芳草地商业项目调研报告
侨福芳草地PDF
【本周推荐】
⏹侨福·芳草地
Parkview Green芳草地位于北京市朝阳区东大桥路西侧, 紧邻北京CBD核心地带，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
绿色科技
●顶部采用的ETFE膜材料，结合通透的玻璃幕墙及钢架结构，组成
独特的节能环保罩，形成独立的微气候环境。
不仅做到了冬暖夏凉，从而也节省了空调系统的使用。
●模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了装修成本。
●项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁
具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提高水使用率。
●商场的底层是50000平米的零售商场，商场由自然采光的中庭环绕，
最低处是中央广场，为消费者提供了停留休息和公共互动的空间。
带动商业聚合效应。
灯光系统：使商业延长了夜间营业功能，同时大量吸引消费人
群进入，积聚人气。
内部人流动线：大跨度的步行天桥（223m），对角穿越建筑，
这种特殊的设计使商场独具特色。
扩展了空间体验，让人们便
捷地行走于四座单体建筑之间。
浓郁的艺术氛围，有效提升项目品质，用艺术装点各种空间。
在芳草地，商业与文化的完美生活体验，得到了很好的诠释。
其他亮点
别出心裁的垃圾筒设计带有艺术气息的指示牌为母
婴和残疾人提供的人性化设计带有智能清洗系统的坐便器。
北京侨福芳草地个案分析报告共21页PPT
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
ห้องสมุดไป่ตู้
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
北京侨福芳草地个案分析报告 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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20130904_北京侨福芳草地分享_沙龙
本报告是严格保密的。
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【发展历程】：芳草地项目从取地到开业运营历时18年，家族 Nhomakorabea代人倾力创作
1994年
侨福集团
2000年
开始设计
2004年
开工建设
2010年
完全竣工
2012年9月
试运行
2012年11月
正式开业
2013年
工作日人流
拿下项目地 块
规划
量达1.5万人 次；周末1.2 万人次
团队介绍：
开发运营商： 北京侨福臵业有限公司 项目经理：尖端建筑开发有限公司 建筑设计顾问：综汇建筑设计有限公司 工程顾问：奥雅纳工程顾问 酒店室内设计顾问：利是百顺有限公司 灯光顾问：费希尔•马兰士•斯通公司 造价顾问：利比建筑工料测量师有限公司 本地设计机构：北京市设计建筑研究院
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L1、LG1 时尚品牌
L2 手表珠宝
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【业态之楼层分布】：引进了众多时尚与实力兼具的品质商家及 品牌，其中50%是首次进入中国或北京
L2：以服饰配件和手表 珠宝为主，奢侈品巨头 历峰集团旗下的手表品 牌占据了一定比例
L1：以服饰配饰为主， 少量的餐饮、珠宝、美 容保养
LG1：以服饰配件为主 ，H&M旗下高端副牌 COS是购物中心销售额 最高的店铺 LG2：以餐饮为主，如 备受潮人追捧的度小月 等，吸引众多粉丝关注 ，该层还有卢米埃影城 以CityShop超市，可 以吸引目的性消费上走
【产品之卫生间】：公共卫生间展现体贴和尊重
母婴室、残疾人专用卫生间
卫生间指示牌
独立洗手台，智能坐便器 便池朝向不同，保护使用者隐私
北京芳草地案例分析
保利商业地产投资管理有限公司
建筑设计
芳草地最大的建筑设计亮点是在室内布置有一座225米的钢结构斜拉桥，对角 穿越建筑，具有极强的视觉冲击力，方便的将室外人流直接引导至二层，使人们可 以便捷地行走于四座建筑之间，同时为顾客提供了鸟瞰各个商户店面和公共广场最 佳观景点。
斜拉桥的外部入口
从底层仰视斜拉桥
Parkview green芳草地 新概念艺术环保社区
保利商业地产投资管理有限公司
项目概况
项目名称 发展商 项目地址 占地面积 总建筑面积 Parkview green 芳草地 侨福集团 北京市朝阳区东大桥路9号 3万平方米 20万平方米 其中：商场5万平方米 写字楼：8.2万平方米，共4栋 精品酒店：60间客房
保利商业地产投资管理有限公司
项目区位
侨福芳草地位于北京 市朝阳区的核心地段，二 环与三环之间，距离天安 门仅5公里，是北京市的核 心地段，区位优越。 侨福芳草地临近朝阳 区政府，周边国外使领馆 聚集，住宅密集，商业氛 围浓厚，临近朝外soho、 世贸天阶、北京友谊商店、 三里屯等著名商业项目。 侨福芳草地紧邻城市主 干道东大桥路，周边公交 路线15条，距离地铁东大 桥站400米。总体来说，交 通导入和疏散不够理想。
精品酒店
芳草地引入台北怡亨精品酒店，针对商务旅客，提供奢华的配置和顶级的私 人服务。酒店共设100间房，其中26间客房和套房，设有旋流浴，其中又有20 间奢华套房特设私人户外游泳池。
豪华露台客房
露台套房
怡亨泳池套房 128平方米的室内空间，附设令人叹为观止的200平方米户外露台及10米私人噴射 式水力按摩池。
所获奖项
中国第一个获得绿色建筑评估体系 LEED铂金级预先认证的综合性商业 项目
侨福芳草地商业项目调研报告
No. 数量
Room Size (Sq.M.)
房间尺寸（平方米）
Terrace Size (Sq.M.) 露台尺寸（平方米）
41
40
/
20
40
25
4
33
/
10
40
30
1
120
6
60
12
100-120
侨福芳草地商业项目调研报告
目录
项目介绍及商业定位 建筑布局与业态规划 购物中心品牌分析 物业服务及相关优惠政策
艺术及其他
项目介绍及商业定位
? 项目信息
项目名称：侨福芳草地 项目位置：北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路 西侧，朝外南街和日坛北路间） 项目定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目 项目体量：建筑面积20万㎡ ，其中时尚购物中 心(4.65万平方米）分为地下2层，地上2层，写 字楼建筑8.2万㎡，其中AB座10层以上为酒店。 项目车位：共计1000个（地下3层） 开业时间：2012年9月16日 营业时间：10：00-22:00（购物中心） 投资经营商：北京侨福置业有限公司 物业顾问：仲量粮行
项目介绍及商业定位
? 项目定位
芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万㎡， 是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心 和精品酒店为一身的创新建筑。立足于芳草地原 有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚品 质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续 发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成芳草地的 独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。
建? 公筑共布空局间 与业态规划
建? 公筑共布空局间 与业态规划
侨福芳草地调研
第一章、概述以前就听说过侨福芳草地，对它向往已久，但由于功课一直很忙，就一直没能去看一看，这次通过老师终于有机会来到这里看一看，参观完后更深刻的感觉到了绿色建筑对城市生活的影响。
那么什么是绿色建筑呢？绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能，节地，节水节材).保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
我认为“绿色建筑”就是最少程度地占有和消耗地球资源，用量最小且效率最高地使用能源，最少产生废弃物并最少排放有害环境物质，成为与自然和谐共生、有利于生态系统与人居系统共同安全、健康且满足人类功能需求、心理需求、生理需求及舒适度需求的宜居的可持续建筑物。
侨福芳草地项目已获得“铂金级预先认证”—LEED认证体系的最高等级，这一认证有着极其严格的标准与要求包括建筑物的节能系统资源消耗、室内空气质量、创新的设计理念以及其它各类项目。
认证过程涉及从设计与规划阶段、施工与材料应用到项目完工后运营的严格审计与评估。
侨福芳草地项目在整个认证过程一直表现出色，也将成为亚洲及中国第一个铂金认证的可持续建筑。
参观完芳草地，大致了解了它的平面以及它对于绿色建筑方面的设计方法，下面就结合我参观和调研所得来的资料来谈谈如何从各方面实现建筑的绿色化。
第二章、如何从各方面去做一个绿色建筑2.1发展“绿色建筑”.首先要使用绿色建筑材料1992年国际学术界给绿色材料定义为:在原料采取、产品制造、应用过程和使用以后的再生循环利用等环节中对地球环境负荷最小和对人类身体健康无害的材料。
绿色建材与传统建材相比可归纳以下五个方面的基本特征:①其生产所用原料尽可能少用天然资源，大量使用尾矿、废渣、垃圾、废液等废弃物。
②采用低能耗制造工艺和无污染环境的生产技术。
③在产品配制或生产过程中，不得使用甲醛、卤化物溶剂或芳香族碳氢化合物;产品中不得含有汞及其化合物;不得用铅、锡、铬等种金属及其化合物的颜料和添加剂。
侨福芳草地的商业经营逻辑
有数百人的演出团队到来相当震撼，。
在核心的 4 。
5分钟表演期间，场景ａｓｌｔｅｄｍｏｒｅｔｈａｎｈａｌｆａｄａｙ．Ｔｈｅ 4 5 ｍ－ｉｎｌｏｎｇｋｅｙｐａｒｔｗａｓｏｖｅｒｗｈｅｌｍｉｎｇｙｌｓｈｏｃｋｎｉｇａｎｄ也取得了良好的效果ｖｅｒｙｗｅｌｌｒｅｃｅｖｅｄｉ．公司目前可以考虑小局部做圣节、一些体验式的主题场景一。
比如在万Ｗｅａ。
ｒｅｔｈｉｎｋｉｎｇａｂｏｕｔｏｒｇａｎｉｚｉｎｇｓｅｖｅｒａｅｘｅｐｌｒｉｍｅｎｔａｌｔｈｅｍｅｓｃｅｎｅｓＦｏｒｅｘａ．ｍｐｔｌｅｔｏ，圣诞节等重大节假日一，可以考虑做部分剧场式的展览，ｂｕｉｌｄｔｈｅａｔｒｅ－ｓｔｅｅｘｈｂｙｉｌｉｔｉｏｎｓｏｎＨａｌｌｏｗｅｅｎ，Ｃｈｒｉｓｔｍａｓａｅｔｎｄｏｔｈｅｒｍａｏｒｈｏｊ－ｌｉｄａｙｓ．Ｉｗｏｕｄｌ如果能将每个情景做成一部舞台剧。
，那将会非常非常牛但ａｗｅｓｏｍｅｉｆｗｅｃａｎｍａｋｅｅａｃｈｓｃｅｎｅａｓｔａｅｓｈｏｇｗ，ｙｉｔｍａｙｎｏｔｂｅａｏｎｌｇｔｅｒｍｔｈｅｍｅ．这样的剧场主题应该不会是长期性的ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴＳＴＲＡＴＥＧＥＳＯＮＲＥＴＡＬＰＲＯＰＥＲＴＥＳＩＩＩ－ＨＯＷＴＯＵＮＤＥＲＳＴＡＮＤＭＡＬＬＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ商此资产管理策雄购物中心作为￣如何从投入产出角度霍商场经营？ＦＲＯＭＴＨＥＰＥＲＳＰＥＣＴＩＶＥＯＦＮＩＰＵＴＡＮＤＯＵＴＰＵＴ？一个经营性资产，具备典型的金融资产的价值Ａｓａｎｏｐｅ。
，ｒａｔｉｏｎａｐｌｒｏｐｅｒｔｙ，ｔｈｅｓｈｏｐｐｎｉｇｍａｌｌｓａｔｙｐｃａｐｉｉｌｒｏｄｕｃｔｗｉｔｈｆｉｎａｎｃｉａｖａｕｅｌ．ｌ如何从中长期管理好这样的资产是考验经营者智慧的方面Ｈｏｗ。
ｔｏｍａｎａｇｅｉｔｗｅｌｌｉｎａｏｎｌｇｔｅｒｍｉｓａｇｒｅａｔｃｈａｌｌｅｎｇｅｔｏｔｈｅｗｉｓｄｏｍｏｆｔｈｅｏｐｅｒａｔｏｒｓ．部教：众所届知，商处资产的本鹿暴一种金酗资产。
能否谈谈ＺＯＵＹ一ｌ；ＡＳＷＥＡＬＬＫＮＯＷＴＨＥＮＡＴＵＲＥＯＦＣＯＭＭＥＲＣＡＬＡＳＳＥＴＳ，ＩＩＳＡＦＩＮＡＮＣＡＬＡＳＳＥＴＩ．公司在打造苷草地这个综合体项目时，如何瞿待这样神资产ＣＡＮＹＯＵ－ＴＡＬＫＡＢＯＵＴＨＯＷＹＯＵＲＥＧＡＲＤＯＮＴＳＦＮＡＮＣＡＬＶＡＬＵＥＷＨＩＩＩＥＮＣＲＥＡＴＩＮＧＴＨＳＩ的金融价值？ＭＩＸＥＤＵＳＥＰＲＯＪＥＣＴ？黄釀华办公楼酒店。
北京商业项目
侨福芳草地PARKVIEW GREEN芳草地紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
艺术是Parkview Green芳草地最独特的DNA之一, 许多独具一格的艺术创作展示于芳草地的灵动空间里。
国内购物中心同质化现象严重，用赢商网艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。
侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。
将自身的文化内涵与北京独特的文化底蕴相融合，便是侨福芳草地所一直倡导的城市地标理念。
项目特色：开放式雕塑博物馆华彬庄园华彬庄园集体育运动、休闲度假、会议、婚庆、养生为一体，拥有由“世纪球王”杰克·尼克劳斯规划设计的45洞高尔夫球场、占地13000平方米的金熊会所和11000平方米的尼克劳斯会所、五星级豪华酒店、世界顶级马会、世界级生命科学健康中心及位于长安街北京华彬中心的城市俱乐部等，旨在为社会精英人士打造非凡的尊贵体验，提供尽享高尔夫乐趣、休闲养生、商务交流的高端平台。
项目特色：1、华彬高尔夫俱乐部：中国首家纯受邀会员制高尔夫俱乐部，拥有世界级球场设计、私密会所空间、国际水准的高尔夫管理团队。
2、华彬乡村俱乐部：集多种服务项目为一身的大型俱乐部，旨在为宾客提供全面且高端的一站式服务。
其主要服务包括：酒店、公寓、餐饮、会议、婚庆、康体娱乐、健康保健、生态园采摘、宠物犬寄养等。
三里屯village三里屯Village是综合休闲娱乐区.它包括了世界一、二线知名品牌的旗舰店、各国美食以及独具特色的五星级精品酒店。
Village的前身就是以前三里屯酒吧街的西区.作为北京使馆的核心，在过去十余年中.这里一直是各式中外酒吧、餐厅的云集之地。
吸引着来自四面八方的艺术家、文人和游客。
北京侨福芳草地典型商业项目市调商业定位考察报告
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
侨福芳草地项目创新性地设计了国内首座长达236米的步行桥，它横跨在建筑复合体之 间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷 地行走于四座建筑之间。
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
地下一、二层大开挖，通过垂直电梯和扶梯将每层逐一连接，充分利用-2层中 庭公共空间设计，成功将商业引入地下，提升功能空间和商业价值。
SABOTEN(腾博殿12） GREAT FOOD TOWN(好食城15） QUICKIESALAD(快来沙拉18） DIN TAI FUNG(鼎泰丰20） CATALO NATURAL HEALTH FOOD(09） CITYSHOP （城市超市 13） LUMIERE PAVILIONS(卢 米埃影城） OPERA BOMBANA(21)
覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
侨福芳草地使用了独特、时尚的金字塔
外形，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯 共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般 的外形将四座塔楼建筑连接为一体。 独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区 的日照时间，而且比同等的建筑群减少 了30%能耗。 超大中庭广场设计，给客户提供舒适的 购物体验和休闲空间，同时为商家提供 更多商业展示面，提升商业空间价值。
侨福芳草地
业态规划
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
• L1
侨福芳草地
业态规划
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
服饰配件
I.T(01) CAMILE FOURNET(03) NE·TIGER(04) AGENT PROVOCATEUR(05) STELLA MCCARTNEY(06) PIERRE BALMAIN(07) MULBERRY(13) TADASHI SHOJI(15) CLASS ROBETO CAVALLI(16) NEIL BARRETT(17) LA PERLA(18) P-PLUS(19) VAN CLEEF&ARPELS ALFIE”S（22） TESLA(20) PERSONAL CARE(10） MY HUMBLE HOUSE(寒舍羲和12） IWC(14)
侨福芳草地场所构建探究
侨福芳草地场所构建探究作者：代韵婷王晓南濮德华来源：《现代园艺》2016年第17期摘要：购物中心过去模式化的开发已经不适应当代城市发展要求，未来的方向应是个性化打造和场所感营造。
本文通过对侨福芳草地场所构建策略的分析，旨在为当代购物中心建设提供一个优秀参考。
关键词：购物中心；侨福芳草地；场所构建2005～2014年，作为中国商业地产发展的黄金十年，购物中心在各大城市经历着从借鉴、探索、尝试到逐步成熟的过程。
2015年，随着中国经济发展速度的放缓，经济结构的调整，地产界迎来了一场寒冬。
狂热建设10年后，商业物业存量过剩，电商快速发展与人们生活方式转变，都暴露了大部分购物中心场所个性欠缺、结构容变性低下的致命短板。
然而，困境引发反省和思考，过去艰难的一年同时也成为了购物中心破旧迎新，从模式化开发向个性化打造转折的一年。
毫无疑问，中国的购物中心正在经历一次蜕变和成长。
虽然整体现状尚未成熟和稳定，但其中仍然不乏优秀作品能够给予未来购物中心开发建设以启发。
北京侨福芳草地便是一例。
它于2000年开始设计，2012年建成开业，酝酿了整整12年。
最终成为北京地标性建筑之一，也成为第一个LEED铂金级认证的综合性商业项目。
侨福芳草地的成功是由许多因素构成的，比如：开发商为非上市公司，无太大经营压力，可以将精力集中于项目高品质的打造上；业主极高的艺术修为与专业精神，同时对前沿绿色设计理念充分的认知和远见等等。
回归建筑空间本身，究其根本，笔者认为，侨福芳草地是商业建筑空间场所精神构筑的范本，正是有着对场所的尊重以及对场所精神的追求，侨福芳草地才能在万千陷于同质化诟病的购物中心中脱颖而出。
诺伯格·舒尔茨的“建筑现象学”认为建筑的讨论要回到“场所”，从“场所精神”中获得建筑最为根本的经验。
诺氏认为，场所是由自然环境和人造环境相结合的有意义的整体[1]，具有空间和特性。
在场所中，空间是用于容纳日常生活和经历的三向度整体；特性是受人的行为方式决定的综合性气氛和具体空间造型元素及其形式。