办理土地使用权抵押或在建工程抵押的优先选择
城镇化建设贷款项目知识要点
我行城镇化建设贷款介绍--CDS整理概念：城镇化建设贷款是指建设银行向承担城镇化建设的企、事业法人发放的用于城镇化建设的土地综合整治，安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造，产业园区建设，城镇基础设施建设的贷款。
贷款用途：1.用于城镇化建设中涉及的征收、平整和复垦等土地综合整治建设；2.用于城镇化建设中城镇居民和农民拆迁及安置房建设；3.用于新城区建设中企、事业单位经营活动相关的写字楼、商业服务设施及配套设施建设等；4.用于实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对原有旧城镇和旧厂房进行建设改造等；5.用于国家级和省级（含自治区、直辖市）产业园区（包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、出口加工区等各类专业园区）建设中涉及的土地开发、厂房建设、办公楼和商业物业开发以及产业园区相关的配套基础设施建设等；6.用于与城镇居民基本生活需求相关的，能够产生持续、稳定现金流的水电气暖、生态环保、信息通讯、文化旅游等基础设施项目建设；以及与保障和改善民生，提高区域可持续发展能力相关的学校、医院项目建设。
贷款金额：贷款金额应综合考虑借款人实际需求和项目风险状况，还款资金来源等因素合理确定，最高不超过项目总投资额的75%。
贷款期限：城镇化建设中涉及的土地综合整治，拆迁及安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造以及配套设施建设项目，贷款期限原则上不超过五年（含）。
还款方式：城镇化建设贷款采用按季还息，项目建成后，每年至少两次偿还本金，利随本清。
还款要求：还款资金来源应包括项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目经营收入、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金和其他合法收入。
贷款担保：优先选择土地使用权、在建工程以及房产作为抵押，不得接受空置三年（含）以上的商品房及闲置两年（含）以上的土地作为抵押物。
贷款保险：在贷款期间办理抵（质）押物的财产保险（包括但不限于工程一切险、第三方责任险等）。
2022年-2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法能力测试试卷A卷附答案
2022年-2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法能力测试试卷A卷附答案单选题（共30题）1、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，（）无权提出申请。
A.抵押人B.土地所有者C.抵押权人D.受让人【答案】 B2、划拨国有土地使用权的使用期限是（）。
A.30年B.30～50年C.70年D.无期限限制【答案】 D3、对于最高额土地抵押权设立之前已经存在的债权，（）。
A.自动转入最高额土地抵押担保范围B.不得转入最高额土地抵押担保范围C.经过当事人同意可以转入最高额土地抵押担保范围D.在法律规定的特定范围内可以转入最高额土地抵押担保范围【答案】 C4、关于“正在建造的建筑物”的抵押，下列说法正确的是（）。
A.对该抵押权登记的，登记具有对抗效力B.抵押权自签订抵押合同时生效C.以正在建造的建筑物设定抵押权并登记的，该登记具有生效效力D.正在建造的建筑物不得设定抵押【答案】 C5、法律规定，________和________不得修筑永久性建筑。
（）A.短期用地；临时用地B.中期用地；临时用地C.短期用地；中期用地D.短期用地；长期用地【答案】 A6、乡镇公益事业用地经依法审批后，由（）拨付，用地申请人取得乡村公益用地使用权。
A.农村集体经济组织B.乡(镇)人民政府C.县级人民政府D.县级人民政府国土资源行政主管部门【答案】 A7、征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳（）。
A.土地出让金B.新菜地开发建设基金C.土地建设基金D.土地开发基金【答案】 B8、乡镇企业建设用地使用权的取得，由（）批准。
A.县级以上人民政府B.乡级人民政府C.县级土地行政主管部门D.市级土地行政主管部门【答案】 A9、协议出让国有建设用地使用权时，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的（）。
A.70%B.75%C.80%D.85%【答案】 A10、某县实行“村村通电工程”，按照规划，将一高压电线杆栽在了李楼村的土地上，该块土地并没有经过土地征收手续，根据规定，电力公司对该土地享有（）权利。
建设工程法规及相关知识
一、建设工程基本法律【考点1】：法律体系的基本框架◆宪法及宪法相关法：宪法、组织法、国籍法、选举法、民族区域自治法◆民商法：民法通则、合同法、公司法、侵权责任法、物权法、招投标法◆行政法：行政处罚法、行政复议法、行政许可法、环境影响评价法、城市房产管理法、城乡规划法、建筑法◆经济法：土地管理法、标准化法、税收征收管理法、预算法、审计法、反垄断法、节约能源法、政府采购法◆社会法：残疾人保障法、劳动法、劳动合同法、安全生产法、职业病防治法、矿山安全法◆刑法◆诉讼法：民事诉讼法、刑事诉讼法、行政诉讼法；◆非诉讼的程序法：仲裁法【考点2】：法的形式和效力层级（一）法的形式◆7类制定法形式（在我国，习惯法、宗教法、判例不是法的形式）（二）法的效力层级☆宪法至上☆上位法优于下位法☆特别法优于一般法（招投标法优于合同法）☆新法优于旧法（物权法优于担保法）（1）对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致：①法律之间：由全国人大常务委员会裁决②行政法规之间：由国务院裁决（2）新的一般规定与旧的特别规定，地方法规、规章之间不一致时：①同一机关制定的：由制定机关裁决。
②地方性法规与部门规章不一致：由国务院提出意见，适用地方性法规的，选择地方性法规；适用部门规章的，提请全国人大常委裁决③部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间：由国务院裁决④授权制定的法规与法律不一致：由全国人大常委裁决公布后的30天内，报有关机关备案。
二、建设工程代理制度【考点1】：代理的法律特征及种类代理的法律特征及种类（1）、代理：指代理人在被授予代理权限范围内，以被代理人的名义与第三人实施法律行为，行为后果由被代理人承担。
代理涉及三方当事人：被代理人、代理人、代理关系所涉及的第三人。
（2）、代理的法律特征：代理权限范围、被代理人名义、具有法律意义行为、后果归属被代理人（3）、代理的主要种类：委托代理（如律师）、法定代理（无民事行为、限制民事行为能力人，如2岁小朋友）、指定代理（人民法院指定）【考点2】：建设工程代理行为的设立建设工程代理行为的设立（1）不得委托代理：承包活动不得委托代理（禁止全部转包、禁止全部肢解转包），主体结构必须由总承包单位自行完成。
建设工程法规及相关知识-建设工程基本法律知识(二)
建设工程法规及相关知识-建设工程基本法律知识(二)(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：33，分数：66.00)1.国有建设用地使用者依法对土地享有的权利不包括______。
∙ A.占有权∙ B.使用权∙ C.收益权∙ D.所有权（分数：2.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。
取得建设用地使用权后，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
2.某建设单位为方便施工现场运输，借用项目相邻单位道路通行，双方约定建设单位每月支付20000元费用，据此，建设单位享有的权利是______。
∙ A.建设用地使用权∙ B.地役权∙ C.相邻权∙ D.宅基地使用权（分数：2.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
相邻权为法定权利，无偿取得。
3.甲公司与乙公司的院落相邻，甲为方便自己车辆进出，遂与乙约定：甲借用乙院内道路通行，期限20年，甲一次性支付给乙50万元补偿费。
双方签订合同并办理了地役权登记。
2年后，甲拟定了下列方案，其中符合《物权法》规定的是______。
∙ A.甲拟将全部房产所有权及土地使用权转让给丙，自己保留地役权∙ B.甲拟单独将地役权转让给丁物业公司∙ C.甲拟将房产所有权及土地使用权和地役权一并转让给丙∙ D.甲拟将房产所有权及土地适用权转让给丙，而将地役权转让给丁（分数：2.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
在建工程抵押的风险及防范
在建工程抵押的风险及防范作者：单敏来源：《中国房地产》2013年第02期一、在建工程抵押风险及防范1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记，但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，就出现重复抵押的情形。
根据抵押权“登记在先，优先受偿”的原则，在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。
对于开发商这种重复抵押的行为，接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经设置过抵押以及其他影响抵押权实现的情形，如果没有，才可以考虑接受，如果有过抵押，则只可以考虑余额抵押。
2.开发商在获得抵押贷款之后，有的并不用于在建工程的建设，而是转入其他的用途，致使在建工程的建设进度受到影响，银行债权的实现也存在不确定因素。
所以，银行在向开发商发放贷款时，就应该对其使用情况进行严格的监管，例如，可以给开发商设立特别的账户，将该笔贷款打入该特别账户，然后对该特别账户资金去向进行监管。
一旦发现开发商贷款流向他处，应立即采取补救措施，如终止合同、让开发商提前偿还贷款等，尽量降低风险。
3.为不影响销售，开发商在预售已经作为在建项目抵押的商品房之时前，并未按有关规定要求取得银行的书面同意，预售过程中也未如实告知购房者。
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，开发商如果未告知，购房人在付款购买已经抵押的房屋后，银行仍然可以对该房行使抵押权，由此引发合同纠纷，势必牵连到银行。
《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
房地产抵押基础知识培训
房地产抵押基础知识培训余源鹏房地产大讲堂房地产基础知识培训网1.房地产抵押的相关基础概念知识房地产抵押基础知识培训（1）房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产按揭是房地产抵押的一种形式。
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权.（2）现房抵押，是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（3)在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押基础知识培训（4）购房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
(5）房地产抵押登记，是指房地产抵押关系设定后,当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记;三是权利消除时的注销登记。
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定,房地产抵押应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
2.房地产抵押基础知识培训房地产抵押的相关基础知识解答（1）预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同、房地产买卖合同书等文件.登记人员在房地产买卖合同书加盖抵押专用章。
（2）同一抵押物设若干抵押时，如何办理登记？根据《抵押贷款管理规定》的规定，以同一房地产设定若干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定的抵押权限告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
（3）共有房地产如何设定抵押？共有房地产,每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意.按份共有的房地产设定抵押时,以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后,其他共有人有权向抵押人追偿。
房屋登记办法第八条的内容、主旨及释义
房屋登记办法第八条的内容、主旨及释义一、条文内容：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
二、主旨：房屋土地权利一致原则。
三、条文释义：本条是关于房屋所有权登记的权利主体和房屋占用范围内的土地使用权权利主体，在办理房屋登记时应当一致。
一、房地权利一致原则是我国法律的规定土地和房屋权属的分离自古以来就是一个棘手的问题。
罗马法采取“地上物属于土地”这一原则。
这一原则虽然解决了土地和在该土地上的房屋权属分离而产生的问题，但是这是以损害在他人土地上建房者的利益为代价的。
因此，在以后，法官开始承认在他人土地上所建的房屋，其所有权人可以获得与其他房屋所有权人几乎相同的权利，从而产生了罗马法上的地上权概念。
其后，这一观念为德国、瑞士等国的民法所采用。
例如，在德国，在地上权范围内建造的建筑物、构筑物及其附属设施被视为地上权的组成部分，在地上权消灭时，满足法定条件，建筑物、构筑物及其附属设施作为土地的添附，转归土地所有权人。
我国是社会主义公有制国家，土地属于国家或集体所有，建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有相对独立性。
建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
房屋和土地虽然是不同的不动产，但是二者在客观上存在不可分割的联系。
这种情况下，必须要特别规定“房地权利一致”的问题，避免出现“空中楼阁”的尴尬。
“房地权利一致”的原则在我国法律和实践中一直得到遵循。
《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时的转让、抵押”，第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权书”。
建设工程合同管理试题A卷及答案--柴要点
合肥学院2010至2011学年第二学期工程合同法律制度课程考试（A）卷系级专业学号姓名题号一二三四五六七八九十总分得分阅卷一、单项选择题(共30题，每题1分，共30分。
）得分1.不属于《合同法》调整范围的合同是（）。
A.技术合同B.买卖合同C.委托合同D.监护合同2.《合同法》规定的“同时履行抗辩权”在施工合同履行过程中是指（）享有的中止履行义务的权利。
A.业主B.承包商C.监理工程师D. 业主和承包商3. 某建设单位与设备供应公司签订购买20台空调的设备采购合同，合同约定：设备公司向建设单位供货5台空调，其余15台交付承建其工程的施工单位。
这种情况属于《合同法》规定的合同履行中的( )。
正确答案A债权人：债的关系中有权利要求另一方（债务人）为或不为一定行为的当事人。
债务人：债的关系中有义务按约定的条件向另一方（债权人）承担为或不为一定行为的当事人。
根据以上定义，某建设单位为债权人，设备公司为债务人，根据《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。
未经通知，该转让对债务人不发生效力。
”这一条明确了我国在债权让与对债务人生效的问题上采用的是通知原则，债权人转让权利的，只需通知债务人，即对债务人发生效力。
在本例中，合同明确约定，应属于A。
债权转让一旦在债权人与受让人之间达成合意即有效成立，债权即移转于受让人。
债务人不是债权转让合同的当事人，债务人对合同债权的转让同意与否，并不影响债权转让合同的成立和生效，是否通知债务人只决定债权转让对债务人有无法律约束力，而不能决定债权转让有无效力。
因此即使没有通知，在债权转让达成合意后，受让人即取代原债权人的地位而成为债权人。
受让人因受让债权而具有原告资格。
“通知”的履行主体是债权人，受让人并没有义务履行通知义务，但是，债权人是否履行通知义务却直接关系到受让债权能否对债务人发生效力。
A. 债权转让B. 合同变更C. 债务转移D. 合同转让4. 合同一方缺乏经验因重大误解订立了对自己利益有重大损害的合同，则他可以（）。
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办理土地使用权抵押或在建工程抵押的优
先选择
在建工程抵押优先考虑，无法办理在建工程抵押的再考虑办理国有土地使用权抵押。
主要考量因素如下：
（一）土地使用权抵押
1.土地使用权抵押可间接证明客户资金实力有限，项目投入资金额度少，土地价值较低；
2.无法确保是否存在被罚款和收回的情形出现，后续规划和建设情况具有诸多不确定性；
3.现有建筑物是否为非法建筑（作为非专业人士和不熟悉项目情况的人员很难认定是否为非法建筑）；
4.抵押土地上新增的建筑物不属于抵押财产；
5.如若出现风险，后续处置变现能力较弱。
（二）在建工程抵押
1.在建工程抵押应“四证齐全”，可一定程度上证明在建工程的合法性；
2.跟随“地随房走”原则，办理在建工程抵押时建设用地使用权一并抵押，在抵押担保范围内享有优先受偿的权利；
3.资金投入较多（投入资金达到总金额的25%非在建工程抵押的强制性规定，为转让房地产和商品房预售要求，但
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在业务开展时作为一个重要指标），且资金用途仅限项目建设，在有监管的情形下可减少资金挪用风险；
4.如若出现风险，在建工程抵押牵涉社会面广，因维稳需要，政府参与解决问题的可能性较高，后续处置变现能力较强。
土地使用权抵押的概念及注意事项
概念：土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。
土地使用权抵押的注意事项主要有：
1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。
国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地，这类无偿划拨的土地不能用划拨土地作为抵押物。
2.出让土地已完全缴纳土地出让金并经登记领取土地证书。
3.未经依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施及以其他方式限制权利。
4.未被政府依法收回且确保不会被政府依法收回（城市房地产管理法第二十六条：满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权）。
在建工程抵押的概念及风险分析
(一)在建工程抵押概念及必要条件
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在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款抵押权人作为偿还贷款履行担保的行为。
1.在建工程的合法性
首先要核实其建设过程的合法性，才能保证其作为抵押物的合法。
主要核查是否具备“四证”即，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；对可能造成环境污染的工程项目，审查《环境影响报告书》是否获得了环境保护行政主管部门的批准；已抵押的在建工程，继续建设的过程中可能使抵押权人产生新的法律风险，如工程项目违反规划许可而形成违章建筑最后导致抵押权利的无法行使。
2.信贷资金用于工程建设
《城市房地产抵押登记管理办法》第3条规定：本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款抵押权人作为偿还贷款改造担保的行为。
在建工程抵押贷款的用途必须为继续建造工程，借款人不得将在建工程抵押贷款资金挪作他用。
此外，在建工程抵押贷款的借款人和抵押人必须是同一人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人，这就要求抵押权
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人不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物申请贷款。
3.办理有效的抵押登记
《担保法》司法解释第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”抵押权人在办理在建工程抵押贷款时，必须到登记部门办理合法有效的抵押物登记手续。
(二)在建工程抵押存在的法律风险及防控措施
1.在建工程违反规划许可建设的风险及其控制
具备立项批准文件和“四证”，是房地产项目合法合规的前提，也是开发项目办理预售证和产权证的依据。
抵押权人在贷款发放前，应认真审核以上项目文件。
但仅此还不能确保在建工程合法合规，因为立项批文和“四证”齐全只能说明项目本身合法，而项目建设是个动态过程，实物形态随着工程的建设过程不断变化。
如果项目在建设过程中，超越或者违反规划许可和设计文件的要求，可能造成建设项目部分或全部违规，形成违章建筑。
在现实中，因建筑物违反规划许可和设计文件而通不过竣工验收的情况并不罕见。
一旦在建工程成为违法、违章建筑，受害者不仅仅是业主和施工方，抵押权人也将因失去物权担保而使债权遭受损失。
为防范此种情形，抵押权人可采取以下措施防范风险：一是在贷款调查阶段，应重点核查当前的工程建设是否符合
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报建要求，是否存在违规行为;二是在贷后管理阶段，抵押权人应定期对在建工程建设施工的合法合规性进行检查监督，及时发现风险;三是应在抵押合同上明确提出，一旦出现违反规划许可和设计文件的施工行为，无论抵押人主观上是否故意，都将视为抵押人违约，抵押权人有权追究抵押人的违约责任，抵押人应全额赔偿抵押权人的损失;四是加强与相关政府部门的沟通联系，一旦发现在建工程出现违规情况，应及时主张权利，必要时可以采取救济措施，行使不安抗辩权和违约救济权等。
2.建设工程价款优于抵押权实现的风险及其控制
合同法规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
最高院批复也明确，“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。
可见，在建工程抵押存在建设工程价款优于抵押权实现的风险。
为防范与控制在建工程抵押风险，可采取以下措施防范风险：一、在放贷前，抵押权人应了解核实抵押人有无拖欠工程款，抵押权人在评估、确定在建工程的抵押价值时，应从在建工程价值中扣除拖欠的工程价款。
因建设工程价款通常处于滚动状态，数额也不易确定，而且开发商支付施工企
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业工程价款后，施工企业的优先权将自行释放，所以，抵押权人应对工程价款数额作出合理评估并作相应扣除，同时争取在建工程整体抵押，以便在工程价款优先权终止后获得优先于其他债权受偿的效力。
二、请求施工单位放弃工程价款优先权.放弃优先权的承诺并不能必然消除抵押权实现的风险，施工企业以意思表示不真实为由（挂靠单位、多公章实际存在），请求人民法院撤销承诺或协议。
三、抵押权人可要求施工企业为贷款提供连带担保。
3.在建工程抵押不能对抗支付全部或者大部分款的消费者的风险及其控制
最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
为有效控制风险，抵押权人可以采取以下措施：一是加强对房地产开发项目资金账户的封闭管理，严格用款审核，对项目资金流转过程进行监控，确保贷款用于在建工程。
对开发商出现的预售行为，抵押权人可要求其将预售款全额存入商品房销售专用账户，且可以采取“卖多少，收回多少贷款本金，解除相应在建工程担保物权”的方式。
二是可以与开发商签订协议，指定购房者在抵押权人办理按揭业务，并要求开发商为个人住房按揭贷款提供担保。
这种做法既能监控售房款回笼还贷，又可取得购房者按揭房屋的抵押权。
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4.税款优于抵押权实现的风险及控制
抵押权人在接受抵押担保时，应当摸清企业的纳税情况，防止税收优先权对抵押权的侵害。
在接受开发商用土地使用权抵押或在建工程抵押时，首先应要求开发商提供依法纳税凭证。
同时还可通过税务机关定期发布的公告或其他有效途径，查清企业是否欠税和欠税的时间、金额及原因，如企业欠税情况属实，应督促企业及时纳税，缴清税款，把开发商依法纳税作为发放房地产开发贷款的先决条件。
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