商业银行在建工程抵押贷款管理办法

商业银行在建工程抵押贷款管理办法第一章总则第一条为进一步防范和化解贷款风险，规范商业银行（以下简称“本行”），在建工程抵押贷款业务经营行为，根据《担保法》、《物权法》、《贷款通则》等法律法规及《商业银行贷管理基本制度》等规章制度，并结合本行实际，制定本办法。

第二条在建工程抵押贷款管理的任务是通过建立健全在建工程抵押担保管理制度，完善在建工程抵押贷款抵押担保手续，强化贷后管理，努力实现担保债权，提高贷款的安全性、流动性、效益性。

第三条本办法所称在建工程，是指本区内正在处于施工建设的房屋。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造所需资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，作为贷款抵押物履行担保的行为。

第四条贷款担保的范围应当包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）和其他所有应付费用。

第五条在建工程抵押存款必须实行专项管理。

第二章贷款的对象和条件第六条存款工具：经国家主管部门核准设立、工商行政管理机关核准登记，取得企业法人业务执照，并按规定办理年检手续的企事业法人及各类经济组织。

第七条借款人应具备以下条件：1.具有法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或三证合一的营业执照），并经年检合格，企业经营管理制度健全，财务状况良好。

2.房地产开发企业应具有相应房地产开发企业资质证书，并经年检合格。

3.在本行开立基本结算账户或一般存款账户。

4.企业具有良好的经业务绩和誉，确有按期偿还存款本息的能力。

5.规定的其他条件。

第八条在建工程贷款须具备以下条件：1.抵押人为借款人。

2.贷款须用于在建工程继续建造。

3.抵押人已合法取得在建工程占据的地皮使用权，且是以出让方式取得的国有地皮使用权。

4.在建工程已取得有权部门的立项批文、“四证”，即：《国有地皮使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》；四证载明的权利人和建设单位应一致，在建工程项目与批准文件内容应相符。

5.在建工程投资额已完成总投资额的50%以上。

6.本行规定的其他条件。

第九条下列在建工程不得作抵押：1.在建工程存在合同争议的；2.被依法查封或采取其它限制措施的；3.公益性质的（黉舍、医院、幼儿园等）在建工程；4.法律、法规规定不得设定抵押的其它情况。

第三章贷款的办理程序第十条在建工程抵押贷款办理程序：1.由借款人提出办理在建工程抵押贷款的书面申请，贷款人按照在建工程抵押贷款操作流程办理相关手续，并按授权权限按级审批；2.授管理部门按照规定的程序和权限进行审查和审批，并及时通知经办行进行办理相关手续；3.按规定办妥在建工程抵押登记手续；4.按贷管理系统、综合业务系统操作要求办理贷款出帐、发放手续。

第四章抵押人应提交的材料第十一条抵押人应当向经办行提交下列材料的原件及复印件：1.业务执照、税务登记证、组织机构代码证（或三证合一的业务执照）及最最近几年度的年检证明。

2.法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴。

3.房地产开发企业资质证书及最近年度的年检证明。

4.企业《章程》（与工商登记部门备案《章程》一致）。

5.有权部门出具的立项批文；“四证”即：国有出让土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

6.建筑工程预算报告、施工进度及工程日期计划、建设工程承包合同、工程款支付凭证。

7.出让地皮缴费、在建工程价格评估报告。

8.抵押人赞成提供抵押担保的合法、有效的书面文件。

9.需要提交的其他材料。

第十二条以共有的在建工程抵押的，还应有全体共有人赞成以该在建工程设定抵押的书面文件。

第五章抵押担保的调查评审第十三条存款人接到抵押人提交的有关材料后，该当对抵押人的主体资格、意思表示、授权情形，抵押物的权属、共有状况以及其他相干手续和文件进行审查，确定其真实性、完整性、合法性、合规性和有效性。

第十四条存款人应调查了解工程价款的支付情形，根据抵押人提交的建设工程承包合同、工程款支付凭证向建设工程承包人进行书面查证。

抵押人已拖欠工程价款的，支行在确定抵押物价值时应扣除该部分工程价款。

第十五条存款人应调查了解商品房预售情形，并向房地产管理部门进行核实。

如抵押人已预售部分商品房，存款人在确定抵押物价值时应扣除抵押人已经预售的商品房价款。

第十六条在建工程价值切实其实定，应由本行认可的中介机构进行评估；对国有地皮使用权受让未超过3年的，抵押人还应提供缴纳地皮出让金。

在此基础上，存款人参照抵押人建筑工程预算报告以及本行确定的各地段房产、地皮使用权价格标准，根据在建工程完成情形（是否完成基础工程、主体工程、设备工程、内外装修、附属工程等）、是否存在工程款拖欠现象、是否有商品房预售行为公道确定在建工程的价值。

第十七条贷款人在确定在建工程价值时，应当按照下列公式核定在建工程的价值：在建工程价值＝续建完成后的不动产价值－（续建成本+投资利息+税金+续建投资利润+租售费用）－未支付的工程价款－已预售的价款。

续建完成后的不动产价值是指工程按设想标准完工后的市场可以承受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按抵押人的制定的预售价格确定；续建本钱包括土建工程用度、设施设备及装置用度、内外装修工程用度、专业用度及不可预见费。

第十八条存款人在对在建工程抵押担保进行调查评审时，该当按照以下公式核定抵押物的最高担保额度：抵押物最高担保额度=抵押物评估可变现价值×抵押率。

第十九条本办法所称的抵押率是指贷款本金总额与抵押物的评估可变现价值的比率；在建工程抵押率应当控制在50%以下。

第二十条贷款人对在建工程抵押担保进行调查评审时，应安排双人对抵押人及抵押物进行实地核查。

贷款人实地核查人员应对以上调查事项形成调查结论，如实填写抵押物调查报告，必要时可要求抵押人签字盖章，核查人双人签字确认后作为抵押合同附件留存。

第二十一条贷款人应当形成调查评审报告，并按贷业务审批程序确定是否同意接受该在建工程作抵押担保。

第六章抵押合同的订立第二十二条抵押合同的成立采取本行与抵押人签订书面合同的形式，抵押人应与本行签订抵押担保借款合同。

第二十三条抵押合同该当包括以下主要内容：1.被担保的主债权种类、数额。

2.合同借款人履行债务的期限。

3.抵押在建工程的名称、面积、价值、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。

4.抵押担保的范围。

5.抵押物登记与保险。

6.双方的权利和义务。

7.违约责任。

8.合同的生效、变更、解除和终止。

第二十四条签订抵押合同时存款人、借款人、抵押人必须亲自参加签字，不得由他人代签。

存款人应再次审核抵押人是否是在建工程的合法所有人或全部共有人，具备完全民事行为能力的共有人须全部参加签字。

第二十五条存款人应在签订抵押合同前要求抵押人提供建设工程承包人赞成存款人就该在建工程抵押存款优先受偿的书面证明。

第二十六条存款的支付，根据《商业银行固定资产存款管理实施办法》执行。

第七章在建工程的抵押登记和保险第二十七条在建工程抵押担保须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

办理在建工程抵押登记的部门为属地的不动产登记部门。

第二十八条贷款人必须在签订抵押合同后十日内，与借款人、抵押人一同去登记部门依法分别办理在建工程抵押登记，取得房产、土地他项权利证书或抵押登记证书。

抵押物登记手续未办妥的不得发放在建工程抵押贷款。

第二十九条抵押合同签订后十五日内，贷款人认为有必要的可要求抵押人到有关保险机构按照下列条件办理抵押在建工程的保险手续：1.办理抵押在建工程足额保险。

2.保险期限不得短于合同履行期限。

3.保险金额不得小于合同贷款本息。

4.保险合同及保险单中应当注明，出险时贷款人为保险赔偿金的第一受益人。

5.保险单中不得有任何限制存款人权益的条款。

6.抵押在建工程保险单证应交由贷款人保管。

第八章在建工程抵押贷款的日常管理第三十条他项权利证书或抵押登记证书原件、保险单证应填写交接清单并签字盖章后交由总行统一入库保管，并列入表外科目核算。

第三十一条存款人该当按照档案管理、贷管理系统的规定，加强在建工程抵押担保的档案和贷管理系统录入内容的管理，确保档案和贷管理系统录入内容的及时性、完整性、有效性和连续性。

第三十二条存款人应监督在建工程抵押存款使用情形，防止抵押人未将存款用于在建工程的继续建造而挪用存款。

存款人可要求抵押人制定用款打算，并在发放存款后，通过对抵押人在支行开立的账户监督抵押人按照事前制定的用款打算使用存款。

第三十三条贷款人应监督建设工程承包合同的履行情况，当出现拖欠工程价款的情形时，应要求借款人追加提供担保或采取其他降低风险措施。

第三十四条贷款人应监督抵押人预售、销售商品房情况，并要求抵押人将售房款提前归还贷款或予以提存。

第三十五条存款人应检查在建工程的进展情形，及时掌握在建工程竣工时间。

对竣工的在建工程应敦促抵押人办理房屋所有权证，并办理房产抵押登记手续，防止抵押物流失。

第三十六条贷后检查人员应当形成检查报告，对抵押人发生重大变化、抵押权受到或即将受到限制、侵害的应作出风险预警，如实填写贷后检查表，并签字确认。

第三十七条抵押权存续期间，抵押的在建工程灭失、毁损的或者被征用的，贷款人应要求抵押人以所获得的保险金、赔偿金或者抵偿金优先用以提早清偿所担保的主债权，或者向双方约定的第三人提存。

存款人应就抵押在建工程灭失后所得赔偿金数额缺乏清偿部分，要求借款人提供新的担保。

第九章抵押权的完成第三十八条借款合同履行期限届满，借款人未能按期归还存款本息的，存款人该当按照与抵押人达成协议以抵押在建工程折价或者以拍卖、变卖抵押在建工程所得的价款受偿；协议不成的，该当在诉讼时效内及时提起诉讼或者申请仲裁。

第三十九条贷款人应积极参与和监督对抵押在建工程的处置，并在必要时依法行使抗辩权或撤销权。

第四十条抵押担保的债权部分清偿后，借款人未能清偿剩余债权的，贷款人可以就抵押在建工程的全部行使抵押权。

经登记的抵押在建工程被分割或者部分转让的，经办行可以就分割或者转让后的抵押在建工程行使抵押权。

第四十一条存款人依法处分抵押在建工程所得的价款，用于清偿完成抵押权的用度、存款本金和利息。

处分抵押在建工程所得价款缺乏以清偿上述所列金额的，存款人该当就缺乏部分继续向借款人追偿；清偿上述所列金额后有剩余的，该当将剩余部分退还抵押人。

第四十二条抵押担保的贷款本息全部清偿的，应当与抵押人向原登记机关办理注销登记；如对抵押在建工程经协商折价或经变卖、拍卖的，应与抵押人、买受人办理或配合办理相应的登记或过户手续。

第十章附则第四十三条本办法由本行负责解释、修订。

第四十四条本办法自发文之日起执行。