第3章地租地价理论及区位理论
第三章地租地价理论与区位理论-PPT精选文档
⑤城市土地投资的地租效应具有明显的外部性
城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋 建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来 相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也 会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正 外部性。
⑥ 城市地租比农业地租更具积累性
由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套 设施条件不同，所造成的相同投资的边际收益不同而产生的超 额利润转化成的地租被称为城市级差地租I。 在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续追 加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润转化成的地 租，被称为城市级差地租Ⅱ。 如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，投 资的边际收益较低，级差地租也较少，开发改造后由于从总体 规划、基础设施等多方面追加了大量的投资，使环境得到极大 的改善，这些地块的价值也得到大幅度的提升，导致这一地价 大幅升值的原因就是这个地区土地的级差地租Ⅱ大大地增加了。
3.1.2地租理论的历史沿革
(1)资产阶级古典政治经济学的早期地租理论
这一时期的代表人物主要有代表重商主义的威廉· 配第、洛 克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜尔哥。 威廉 · 配第 (w.Petty， 1623—1687年 ) 在著作《赋税论》 中 首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余 收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食 用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的 谷物就是这块土地真正的地租。 配第在其著作中还最早提出了级差地租的概念，指出了由 于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近的 不同，将导致不同的地租、地价。
在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚至必要 生产物占有的生产关系。 在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主 为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润的 那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。 在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有 权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用、调节土地利益 关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义市 场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。
第三章 地租理论与区位理论
4、影响城市空间结构的主要因素 政府行为对城市空间结构的影响 其最直接的影响是城市规划和城市发展方针 和政策。 -----20世纪60年代的”三线”建设 ----- 20世纪80年代的城市化方针 -----坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高 城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土 地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥 地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。
2、城市空间结构的经典模式 同心圆模式 1925年美国社会学家伯吉斯根据芝加哥的土 地利用和社会经济构成的空间分异，提出了该 模式。 第一带为中心商业区 第二带为过渡带 第三带为工人住宅带 第四带为高级住宅带 第五带为通勤带
扇形模式 1939年美国城市经济学者霍伊特对北美142个 城市的内部地域结构进行了实证研究后，提出 了该模式。该模式保留了同心圆模式的圈层地 域结构，加上了放射状运输线路的影响，即线 性易达性和定向惯性的影响，使城市向外扩展 的方向呈不规则式。 多核心模式 美国地理学者哈里斯和乌尔曼1945年提出的。 认为城市土地利用是围绕若干核心进行的。
4、市场区位理论 廖什的市场区位论 佩兰德的区位理论 阿朗索的区位理论 1964年，美国土地经济学家阿朗索出版了 “区 位与土地利用”并以城市的中心商业区替代孤 立 国的城市。他引入了竞标地租观点、区位边际 均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出
了转换边际理论。并做出了城市租金梯度曲线 和同心圆土地利用模式图。 20世纪50年代后，区位理论与以前相比有以 下特点（1）研究对象上，从单个的经济单位的 区位决策，发展到区域总体经济结构的研究； （2）研究方法上，从静态的、抽象的纯理论模 型推导，转向可应用的静态或动态模型。（3） 在区位决策的客体上，除工业、农业外，又加 进了第三产业。
土地价格对城市空间结构的影响 社会结构、人文特征的影响 城市空间结构显示出的继承性、综合性、动 态性、内聚性和扩展性等特征说明了影响城 市空间结构的复杂性和多元性。
地租地价理论课件
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
第三讲 城市地租与土地区位
1
内容回顾
• 土地的经济特性 • 城市土地的特性 • 土地的双重属性，两者之间的基本关系
2
参考答案
• 土地的经济特性：稀缺、区位可变、报酬递减、 经营垄断
• 城市土地的特性：集聚性、高成本性、高冲突性、 综合性
• 土地的双重属性，两者之间的基本关系：自然 （总量、区位、位置、使用）、经济属性； 固有，受影响、延伸
– 地租产生的直接条件
• 社会生产力有了一定程度的发展，出现了剩余劳动，但是还没有充分发展到社 会产品像泉水那样涌出来的程度。
• 是土地所有权与使用权相分离。
• 地租的类型 • 地租理论的发展
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地租的类型
• 按地租的物质形态划分
–货币地租 –劳役地租 –实物地租
• 按经济学的观点划分
–马克思主义地租理论
• 第四圈为谷草式农业带，种植粮食、牧草并放牧以及荒 地；
• 第五圈为三圃式农业带，实行粗放的三年轮作，并有33% 的荒地；
• 第六圈为畜牧业带，主要放牧，还可实行粗放种植业； • 六圈以外的荒地，由于距离市场过远，供狩猎用。
31
32
• （二）韦伯的工业区位论（研究各种区位因素对工业分布的吸引作用）
– 在我国现阶段，社会主义生产力还没有极大发展，产品还没有极大丰富， 还不具备取消地租的生产力发展条件
– 城市土地的所有权与使用权仍然处于相分离的状态
• 城市地租：
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城市地租
• 城市地租的特点（重点）
– 城市地租以农业地租为基础 – 位置对级差地租具有决定性的影响 – 商业地租是城市地租的典型形态 – 城市地租具有相当大的垄断性 – 城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性 – 城市地租比农业地租更具积累性
第三章 地租地价理论
2、资产阶级庸俗政治经济学 的地租理论
萨伊：价值是由劳动、资本、土地三个要 素“协同创造”的，因此工人得工资、资 本家得利润、土地所有者得地租是天经地 义的。
马尔萨斯：否认地租是土地所有权垄断的 结果，认为地租是自然对人类的赐予。
3、现代西方经济学的地租理论
0
0
优
1000 2000 600 12000 20 1800 30 6000
0
0
（I）
优等地上追 1000 2000 700 12000 17.14 2100 30 3000 在优等地加上投追资加投资100000元，由于新投资的劳动生产率提高，每0单位产品的个（别II生）产价
格降为17.14元。如产品仍按社会生产价格每单位30元出售，全部产品可得21000元，其 中比劣等地全部产品12000元多出9000元，减去6000元（I）的3000元就是优等地追加投 资所得超额利润，它将转化为级差地租II。
4地价在房地产价格中所占比重越来越大在房地产价格构成中劳动力和建筑材料的价格会随着劳动生产率的提高而下降但土地价格会由于其稀缺性而呈总体上升趋势其在房地产中的比重愈来31地租理论32地价理论33城市土地区位与城市竞标地租理论34土地价格评估33331城市土地区位的内涵332城市土地区位的形成因素333城市竞标地租理论331城市区位的含义一般包括经济地理位置区位
第三章 地租地价理论
Theories of Rent and Price of Land
3 地租地价理论
3.1 地租理论 3.2 地价理论 3.3 城市土地区位与城市竞标地租理论 3.4 土地价格评估
3.1 地租理论
3.1.1 西方经济学地租理论体系 3.1.2 马克思主义地租理论体系
第三章 地租理论和区位理论
第三章地租理论和区位理论教学目的与要求：通过本章的教学，我们要了解地租理论的历史沿革、了解住宅区位的主要理论，掌握马克思主义的地租理论和城市地租理论、地租对地价的影响，熟悉农业区位论、工业区位论以及土地区位对房地产业发展的重要作用。
教学重点：马克思主义的地租理论、城市地租理论、地租对土地价格的影响，农业区位论、工业区位论，土地区位对房地产业发展的作用。
教学难点：地租理论的历史沿革、马克思主义地租理论、住宅区位的主要理论第一节地租理论概述第二节城市地租第三节社会主义城市地租第四节区位理论的形成与发展第五节土地区位的利用一、地租的基本含义二、地租理论的历史沿革三、马克思主义地租理论一、地租的基本含义是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。
地租产生的基础是存在着土地的所有权和使用权，且两者处于分离的状态。
任何社会制度下，只要这一社会形态存在，就必然存在地租。
根据马克思主义剩余价值的生产公式c+v=c+v+m, 在奴隶社会和封建社会，地租反映的是奴隶主、地主对奴隶和农民的全部剩余物甚至必要生产物（指维持人的基本生理需要的那部分劳动产品）的占有关系。
资本主义社会，地租反映的是农业资本家为了获取地主阶级的土地使用权，而交给地主阶级的超过平均利润的那部分剩余价值，而不再是由农民所创造的全部剩余价值。
社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有权在经济上的实现形式，反映的是社会主义市场经济条件下，土地所有者和土地使用者之间的一种新型的生产关系地租与租金的区别。
租金是指在一定时期内，农业资本家向地主缴纳的全部货币额。
租金除了包括严格意义上的地租外，还包括三个方面的内容：1.土地上的固定资产的折旧费和利息;2.租金中有时还包含着农业资本家的一部分平均利润;3.租金中有时还包含着一部分农业工人的工资。
二、地租理论的历史沿革（一）资产阶级古典政治经济学的早期地租理论。
第三章--区位理论
3、商品服务范围：
上限指中心地的某种中心商品能够到达消 费者手中的空间边界。是由对中心商品的 需求所限定的。
下限指中心地的某种中心商品必须到达消 费者手中的空间边界。是从供给角度所规 定的边界。又叫做门槛值或最小必要需求 量。
往往容易和中心辐射范围混淆
4、中心地的等级：具有高级中心地职 能布局的中心地为高级中心地，反之为 低级中心地。
第三章 区位理论
一、农业区位论 二、工业区位论 三、中心地理论 四、零售业区位理论
本章重点：
农业区位论、工业区位论、中心地理论的 提出者、假设前提和基本理论。
零售业区位的影响因素、普劳德伍特的零 售业空间分布类型，霍伍德和博伊斯德中 心边缘模型；引力模型、断裂点模型
社会经济现象地理扩散的一般规律；通道 扩张、邓宁折衷理论；多部门企业空间扩 张规律以及空间演变四种模型的区别和相 同点。
运费地点）处劳动费低3个单位。
如果单位产品的劳动费用大，则工厂从最小 运费区位移向廉价劳动费区位的可能性大；
如果劳动费和区位重量之比即劳动系数越大， 则表示远离运费最小区位的可能性越大，劳 动系数越小，运费指向越强。
3、集聚指向论
集聚因子：一定量的生产集中在特定场所 带来的生产或销售成本降低。
工厂区位选择有时也取决于决策者的主观因素。 工业区位出现了新的指向型，如临空型、临海型
和高智能型等区位类型
运输与集中的矛盾
工业区位论强调运输费用最小和集聚效益最大都 是最优区位。表现为运输成本下降后，集中带来 的成本节约大约运费增加时，公司会在一些地方 集中布局，以实现生产或运输成本的规模经济。
式中：R地租收入； P农产品的市场价格；
此处可以看成是利润
土地经济学教学大纲
《土地经济学》教学大纲编写人：刘润秋编写时间：2005年10月30日一、课程基本信息课程名称：土地经济学Land Economics课程号：40116630课程类别：专业课学时：48 学分： 3二、教学目的及要求通过课程的教学，使学生基本掌握土地的基本特性与功能，理解人地关系原理、土地报酬规律及规模经济原理，对地租理论、土地价值与价格理论及其内涵能够正确把握和分析，能独立思考如何协调好土地利用和土地分配中人与地的关系，以及如何提高土地的综合生产力和综合经济效益，以发挥土地在经济社会可持续发展中的基础作用。
了解土地利用中的基本制度与政策，并能针对我国的具体实际情况加以分析。
在教学过程中，要求理论结合实际，注重课程内容的实践运用。
三、教学内容第一章绪论（3学时）第一节土地经济学的研究对象与研究方法一、研究对象二、研究方法第二节土地经济学的产生与发展一、世界范围土地经济学的产生与发展二、中国土地经济学的产生与发展第三节土地的特性及功能一、土地的自然特性二、土地的经济特性第二章土地市场（9学时）第一节土地市场概论一、土地市场的内涵与特点二、土地市场的功能与运行条件三、土地市场运行模式第二节土地的供给一、土地的自然供给二、土地的经济供给三、土地供给的特点第三节土地的需求一、人口增长对土地需求的影响二、经济发展对土地需求的影响三、农业用地需求四、非农业用地需求五、土地需求的特点第四节土地的供求平衡一、土地的需求曲线二、土地的供给曲线三、土地的价格均衡第五节中国土地市场一、中国土地市场体系的建立与发展二、中国土地市场体系的特点三、中国城市土地市场第三章地租理论与地价理论（15学时）* 第一节地租概论一、资产阶级古典政治经济学的早期地租理论二、斯密、李嘉图、安德森与屠能的地租理论第二节马克思主义地租理论一、地租的概念二、马克思级差地租理论的主要内容第三节土地价格的形成与变动一、价格的形成与变动二、土地价格的形成与变动三、土地价格的涵义及特点第四章土地金融与土地税收（6学时）第一节土地金融一、土地金融的概念二、土地金融的职能和作用三、中国土地金融的现状和发展趋势第二节土地税收一、土地税收的概念和特点二、中国现行土地税制第五章土地利用（9学时）第一节土地报酬递减规律及土地的集约利用一、土地报酬递减规律概述二、土地报酬的形态三、土地报酬变化阶段的定量分析四、土地集约利用第二节土地规模利用一、土地规模利用原理二、土地规模经济的来源三、农业土地规模利用四、城市土地规模利用第三节土地分区利用一、区位理论二、土地分区利用第六章土地制度（6学时）第一节土地制度概论一、土地制度的概念及特点二、土地产权及其权能构成第二节中国现行土地制度一、中国现行土地所有制二、中国现行土地使用制三、中国现行土地制度的完善与发展总结本课程内容串讲复习四、教材《土地经济学》（毕宝德主编，中国人民大学出版社2001年9月第四版）五、主要参考资料1.《中国地产市场研究》，毕宝德，中国人民大学出版社，19942.《农地价格论》，黄贤金，中国农业出版社，19953.《土地经济学》，『日』野口悠纪雄，商务印书馆，19984.《土地经济学原理》，『美』伊利，莫尔豪斯，商务印书馆，1982六、成绩评定期末50%,期中20％，平时30％。
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巴洛维把地租看做是一种经济剩余，也就是地租是总产 值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。
(5)马克思主义地租理论
马克思主义的地租理论是由卡尔·马克思和恩格斯在批判地 继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上创立的，对地租 理论的发展做出了重要的贡献。
配第在其著作中还最早提出了级差地租的概念，指出了由 于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近的 不同，将导致不同的地租、地价。
法 国 表 安 ·罗 伯 尔 ·雅 克 ·杜 尔 哥 (R.J.Turgot ， 1727 － 1781 年)初步揭示了地租与土地所有权的关系，他在《关于财富的 形成和分配的考察》一书中指出，在农业生产中之所以能使劳 动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需 的数量之后还有剩余，是有一种特殊的自然生产力存在，是自 然恩赐的“纯产品”。
阿费里德·马歇尔(1842-1924)认为，土地是一种特定形式 的资本，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值、 公有价值三部分所组成。而真正的地租就是土地的原始价值，
是大自然赋予的收益。
(4)现代西方经济学的地租理论
现代西方经济学对地租的研究主要集中在影响地租量的 因素和地租量决定的问题上，主要代表人物有保罗·A．萨缪尔 森、雷利·巴洛维等。他们的研究方法对我们有一定的参考价 值。
3.1.2地租理论的历史沿革
(1)资产阶级古典政治经济学的早期地租理论
这一时期的代表人物主要有代表重商主义的威廉·配第、洛 克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜尔哥。
威廉·配第(w.Petty，1623—1687年)在著作《赋税论》 中 首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余 收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食 用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的 谷物就是这块土地真正的地租。
在《资本论》中，马克思对地租理论进行了全面、系统 地阐述，论述了资本主义生产方式下地租的基本范畴、本质 及其运行规律。
马克思地租理论认为，地租是资本主义内部剩余价值转 化的具体形式，并在此基础上分析了资本主义地租的性质、 本质形成。
3.1.3马克思主义地租理论
马克思主义地租理论区别于其他经济学派的主要标志是 其地租理论是建立在劳动价值论的基础上。在对剩余价值论、 平均利润和生产价格等问题讨论的基础上，着重论述了地租 的涵义、性质、形式、产生和存在的条件与原因以及地租量 的分析等。
这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得 的 财富，但却最终被土地所有者占有，这就是地租。
土地所有者能占有这一“纯产品”(地租)，是由于他们拥 有 法律保护的土地私有权。
（2）古典经济学地租理论
此期的代表人物有亚当·斯密、安德森、李嘉图、屠能等。
亚当·斯密(A．Smith，1723-1790年)最早系统地研究了地
大卫·李嘉图(David Ricardo，1772～1823)是资产阶级 古
典政治经济学的代表和理论完成者，把地租同劳动时间决定
屠能(1783一1850年)是德国农业经济学家，农业区位理 论的创始人。他在《孤立国》第一卷中，首次系统地论证了土 地位置与地租的关系。
他认为，由于同样的产品，不管它产自哪里，其在消费中 心市场上的价格都是相同的，某种产品产地价格通常等于中心 市场价格与产地至中心市场间运费的差额，将某一种产品的产 地价格与产地至消费中心市场的距离密切联系起来，即产地离 中心市场越远，运费越高，产地价格就越低，土地所有者的所 得也就越低。这实际上是区位地租。
(1)级差地租 马克思所称的级差地租是指被土地所有者占有的、由于 土地等级差别所产生的超额利润。因为农业资本家在不同等 级的土地上从事耕作时，耕作优等地或等级较好的土地，劳 动生产率高，个别生产价格低；而耕作劣等地，劳动生产率 低，个别生产价格高。这样，就会使耕作优等地和等级较好 土地的农业资本家获得超额利润。
3 地租地价、区位理论与 房地产价格的空间分布
3.1地租理论
3.1.1地租的概念
从广义上讲，地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及与 土地相关的房屋或其他租金。
如果从地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所 付的租金，是所获利润中超过平均利润的部分。
租，是资产阶级古典政治经济学优秀的代表人物。他在《国
民财富的性质和原因的研究》( 1776年)一书中，把资本主义
社会的居民按基本收入分为工人阶级、资产阶级和地主阶级，
相应的基本收入为工资、利润和地租。他认为地租是“作为 使
用土地的代价”。是产品或产品价格超过补偿预付资本和普 通
利润的余额，其来源是工人的无偿劳动，是“一种垄断价 格”。
在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主 为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润的 那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。
在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有 权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用、调节土地利益 关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义市 场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。
马克思主义认为，地租是在农业或其他产业中的直接生产者 所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在 经济上的实现形式，是社会生产关系的反映。
地租产生的基础是存在土地的所有权和使用权，且二者处在 分离状态。不管任何社会，只要这一社会形态存在，就有地租。
在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚至必要 生产物占有的生产关系。
屠能关于地租与土地位置关系的研究，应该说对级差地租 理论的形成还是具有开拓意义的，也是他对地租理论的贡献。
（3）新古典经济学的地租理论
新古典经济学的地租理论的代表人物主要有克拉克、马歇 尔、奇封士、瓦尔拉斯等。
约翰·贝次·克拉克(1847-1939)提出了地租是由土地的边 际 生产力决定的原理，并认为地租是总产量扣除工资的金额， 即为“经济盈余”。在其经济理论中，地租不是一个独立的 范 畴，它被认为与资本无本质差异。地租被视为土地资本的利 息，是利息的派生形式。