千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划资料讲解
千岛湖详细性规划
案例分析
案例分析
飞天山度假村
案例分析
基地分析
交通分析
根据现有的道路分析，有一条公路直接通过我们的基地，连接娱乐之巅和体育 公园，并且与省道相连，所以将车行入口位置设在南北两个方向。在左上角有一个 缆车接点，可以作为人行入口。在省道和基地之间还有一条乡村小路，是待开发的， 可以作为将来的一条接入线路，所以在连接处要留有心——作为华东地区最大的亚健康 养生康复中心，体检中心、康复中心、 养生中心、养老中心、疗养中心、月
2 子中心这几个中心无疑是整个项目的
重中之重，每一个中心的面积不大， 但要给人以大规模的感觉，所以可以 将其聚合在一起，又不失与相关公寓 的联系。
步行街——特点是距离长，建筑高度
区位分析
交通分析
周边 交通
千岛湖与杭州西湖、安徽黄山、西递宏村、 江西婺源、三清山、福建武夷山等国家级风景区 构成了一个有机的旅游网络，千岛湖处于这一网 络的中心部位，上海、江苏、安徽、江西、福建 等多个地区大城市都可一路高速直达千岛湖。
设计 宗旨
将千岛湖与杭州、黄山组成旅游金三角，打 造一个以养生康复为主题的天空之城。
原有的建筑形态最能反映现实存在的问题。大块的建筑我们不能做，但是可以像原 有建筑一样，顺着等高线的走势错落我们的建筑，建筑与建筑之间形成一种群落关系， 不但适应了山体特征，减少了不必要的开支，还可以给人一种生活在村落里的感觉，打 造一个原生态的养生康复基地。
基地分析
景观视线分析
基地分析
景观视线 分析
区位分析
交通分析
旅游金三角示意图
区位分析
安徽 黄山
黄山位于安徽省南部黄山市太平区境内。为 三山五岳中三山的之一，有“天下第一奇山”之 美称，是中国最美的、令人震撼的十大名山之一。 黄山是著名的避暑胜地，是国家级风景名胜区和 疗养避暑胜地。1985年入选全国十大风景名胜， 1990年12月被联合国教科文组织列入《世界文化 与自然遗产名录》，是中国第一个同时作为文化、 自然双重遗产列入名录的。生态保护完好，动植 物众多。
顶峰国际旅游规划千岛湖水世界概念规划解析
千岛湖·欢乐水世界概念规划方案———中国水上迪斯尼项目基本信息项目名称:千岛湖·欢乐水世界概念规划方案项目位置:浙江淳安县千岛湖三潭岛项目委托方:千岛湖旅游开发集团项目类型:亲水游乐、水上体验、滨水休闲规划项目范围:项目用地2.8平方公里,建设用地30公顷千岛湖一、项目背景1.项目分析千岛湖·欢乐水世界项目地位于千岛湖核心景区—三潭岛,千岛湖是首批国家级重点风景名胜区,国家5A级旅游景区,自然的生态资源使千岛湖成为长三角乃至中国范围内最适宜居住及休闲度假之地。
未来杭黄高铁的建设,更将串联起“杭州、富春江、千岛湖、黄山”的世界级黄金旅游通道。
顶峰国际规划设计公司分析认为千岛湖正处于产业发展的黄金期、转型升级的关键期,由景点观光为主的“小旅游”向综合性的“大旅游”转变,强化休闲产业是加快旅游发展的重要保证。
然而千岛湖水域面积广阔,一直以来却只有一个水上大世界水上游乐项目。
原有水上大世界设备落后、位置难以靠近,难以满足游客亲水休闲体验需求。
千岛湖做为长三角最为重要的休闲度假目的地,休闲体验性亲水产品的极度缺失,难以支撑千岛湖休闲产业的发展。
因此千岛湖急求在三潭岛修建大型水上游乐园来满足休闲市场的需求。
2.三潭岛适合发展水上游乐项目顶峰规划设计公司通过项目现状分析和市场分析,认为千岛湖旅游正处于二次创业关键时刻,由传统观光向休闲度假过渡的历史时期,因此这次开发有着里程碑式的战略意义,更加适合国际主流客群的休闲需求。
项目用地2.8平方公里,建设用地30公顷,可供建设足以匹配千岛湖发展水上休闲体验的需求的水上游乐项目及其相关配套。
3.增加30公顷项目建设用地千岛湖·欢乐水世界项目顺应了千岛湖旅游发展的需求,无论从自身资源条件还是市场需求,千岛湖完全具备打造成为世界领先的水上乐园的绝佳优势。
因此顶峰国际规划设计公司首次提出在千岛湖建设中国水上迪斯尼。
根据国家风景区内严禁从事大规模的开发建设活动要求,项目建设重点安置在邻近三潭岛的排岭半岛。
三峡宜昌平湖半岛旅游新区总体概念设计及核心区城市设计
三峡宜昌平湖半岛旅游新区总体概念设计及核心区城市设计一、总体概念设计三峡宜昌平湖半岛旅游新区位于湖北省宜昌市，依托长江三峡旅游资源和湖北省千岛湖旅游区，将其作为发展依托，打造成以旅游为主导的综合性旅游度假区。
总体概念设计包括旅游资源调查、规划定位、发展目标、空间布局等方面。
1.旅游资源调查通过对三峡旅游资源和千岛湖旅游资源的实地调查，了解当地的自然、人文和历史资源，明确新区的旅游资源优势和特色。
2.规划定位基于旅游资源调查的结果，确定新区的规划定位，即以旅游为主导，兼顾文化、生态和休闲度假等多个方面的功能。
新区的发展要紧密结合长江三峡和千岛湖的特色，打造具有区域影响力的旅游目的地。
3.发展目标根据规划定位，确定新区的发展目标，包括旅游接待量、游客满意度、旅游收入等方面的指标，并制定相应的发展计划和时间表。
4.空间布局根据新区的规划定位和发展目标，进行空间布局，包括核心区、功能区和交通组织等方面。
核心区是重点发展的区域，需要设计出一个具有独特魅力的城市形象，以吸引游客和投资者。
核心区是新区的重点开发区域，是旅游资源最为集中和丰富的区域，因此在城市设计上需要突出其独特性和吸引力。
1.城市形象在核心区的城市形象设计上，应融入三峡地域特色和千岛湖水乡风貌，建立独特的城市形象。
可以借鉴三峡的奇峰怪石和特色建筑，以及千岛湖的山水相映和人文风情，打造出一个集景观、建筑和文化为一体的宜昌风貌。
2.交通组织在核心区的交通组织上，需要考虑游客的便捷性和景点的连通性。
可以设计出一个便于游客自由游览的交通网络，包括步行道、自行车道、游船等多种方式。
3.基础设施建设核心区的基础设施建设包括道路、供水、供电、通信等方面，需要满足游客和居民的需求。
特别是供水和供电等方面要保证可靠性和稳定性，以确保旅游业的正常运营。
4.景区开发核心区的景区开发要充分发挥三峡旅游资源和千岛湖旅游资源的优势。
可以开发出多样化的旅游项目，包括观光、游船、水上运动、民俗体验等等，在保护环境的同时，提供多样化的旅游服务。
象国集团千岛湖项目概念方案over
千岛湖风景区群山绵延，森林繁茂，湖区573平方公里的湖水晶莹透澈，能见度达12米，属国家一级水体， 被赞誉为“天下第一秀水”。 但从旅游收入数据来看，下湖游客和景点门票收入却呈现下滑，说明到千岛湖游玩的方式在逐步的发生改变， 从传统的旅游观光逐步向旅游度假模式转变。
千岛湖旅游市场经济指标
千岛湖2009-2013年旅游经济指标比较
主要工作
区域及周边旅游市场、竞争调研、网络调研 国内外成功案例借鉴 项目战略定位研究与重点项目策划 项目区总平面图 各子系统规划等 各指标测算 盈利模式分析 公共服务设施规划等 营销计划 招商计划 首期启动策略等
① 项目发展基本条件分析
② 市场调研与研究 ③ 专题研究及国内类似项目的竞争性分析 ④ 发展条件的SOWT分析及驱动力分析 ⑤ 发展愿景 ⑥ 发展战略 ⑦ 产品策划与重点项目架构 ⑧ 功能分区与空间布局
Qiandaohu Marina
Part 1
发现千岛湖
千岛湖旅游市场
千岛湖地产市场 千岛湖历史、现状、未来
Qiandaohu Marina
千岛湖旅游市场
千岛湖的过去和现在
1957年开始动工兴建的 我国第一座自行设计的大 型新安江水力发电站筑大 坝截新安江，于1959年9 月21封孔蓄水，海拔108 米以下皆沦为水域，水面 积573平方公里，蓄水相 当于3184个西湖，故有 “西子三千”的美称。
2004年
酒店地址
设施服务
千岛湖麒麟半岛
迪斯科舞厅、卡拉OK厅、夜总会、 桌球室、健身室、网球场、沙滩排 球、室内外游泳池、水上运动等
千岛湖温馨岛酒店
千岛湖开元度假村
基本信息
酒店星级 开业时间 酒店地址 酒店星级
基本信息
千岛湖旅游度假区范围调整可行性研究
2007
进贤湾区块
（一）千岛湖旅游度假区沿革 ▶ 2007年设立淳安千岛湖旅游度假区管委会
界首区块
排岭半岛区块
83.38ห้องสมุดไป่ตู้方公里
（二）相关区块规划建设情况
1.进贤湾区块:主要业主为“华联千岛湖进贤湾国 际商务度假中心”投资近百亿，目前开工面达到整体 项目的60%。
2.其余区块 排岭半岛区块：开发较为成熟，休闲度假氛围浓 厚，环湖绿道建设引领全省。
（一）调整原则 1.遵照现实基础的原则 2.延续统一管理的原则 3.实现资源、设施共享的原则 4.利于后续发展的原则 5.加强环境保护的原则 6.与相关规划衔接的原则
一是通过增加千岛湖大桥南
端起至渔港桥的沿湖地块，将进
贤（湾二与排）岭调半岛整连方成了案一片； 二是通过新增界首部分区块，
拓展了旅游度假区今后的发展空 间；
界首区块：该区块以运动休闲、教育培训为主要 发展方向，规划建设田园风情小镇、教育综合体等涉 旅项目。目前该项目详细规划已经编制完成，正处于 工程建设前期阶段。
（三）发展面临的问题与制约
1.土地资源过度稀缺，不利于度假区长远发展。 在10.64平方公里的获批范围内，仅2712.3亩 的可开发用地。
2.获批范围功能单一，不利于度假区的业态丰富 获批范围内仅“千岛湖国际商务度假中心”一个 主打项目
3.获批范围与管辖范围不一致，不利于品牌推广 和国家级旅游度假区创建。
（一）是推动淳安“重点生态功能区示范区”建设的需要
《通知》指出：经省政府同意， 在淳安县开展重点生态功能区 示范区建设试点。淳安县要争 当中国湖泊休闲度假示范，通 过加快推进淳安县千岛湖国家 级旅游度假区、国家级休闲运 动产业基地、省级健康产业集 聚区等重大平台建设，将淳安 打造成为华东休闲度假集散地、 国家级生态旅游示范区。
湖泊型旅游度假区规划_以_浙江省淳安千岛湖旅游度假区_为例_陈威
专 题
城
市
水
环
境
湖泊型旅游度假区规划
——以“浙江省淳安千岛湖旅游度假区”为例
Lake Tourism Resort Planning—With Chun'an Qiandaohu Tourism Resort of Zhejiang Province as the Example
2 千岛湖旅游度假区概况 千岛湖旅游度假区位于进贤湾区块，由 7 个地块组
成，总面积 10.193km2(图 1)。岛陆交错，尤其以桥头堡两 侧 最 为 突 出 ，岛 屿 呈 狭 长 指 状 分 布 ，水 面 曲 折 ，港 湾 幽 深。安龙半岛以及区块北部地形相对比较完整，沿岸多 岛屿和水湾，岸线曲折多变，景色变化丰富，景观敏感性 高。
千岛湖旅游度假区三力之间是相辅相成、密不可分的。度假区的吸引力不 仅与现状的湖泊资源有关，而且与度假区的定位、旅游产品策划、生态环境优劣 以及开发强度密切相关。即使度假区旅游资源再优越，如果定位不准，缺乏核 心项目，开发强度过大，不仅会降低度假区的吸引力，而且还会严重影响到度假 区旅游产业的永续发展。反之亦然，合理的定位和旅游产品有助于增强度假区 的吸引力，而合理的开发规模不仅有助于提升度假区的吸引力，而且有助于强 化度假区的生命力。
浙江省淳安千岛湖旅游度假区是浙江省省政府批准的省级旅 游度假区，其凭借千岛湖旅游品牌和自然山水景观资源优势，在处 理好保护与开发的前提下，形成以商务会议、休闲度假、养生居住为 特色，打造面向商务和高端市场的度假旅游综合体[7]，成为千岛湖休 闲度假的核心区域。 4.2 促进度假区、风景区和城市的协调发展
千岛湖旅游度假区吸引力是指度假区对于游客、开 发商以及资金物流的吸引力。千岛湖山水秀美，独特的
富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划
富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划(2007－2020年)说明富春江-新安江-千岛湖风景名胜区总体规划说明目录第一章现状概况第二章风景资源评价第三章规划思路第四章规划总纲第五章规划布局结构第六章保护培育规划第七章风景游赏规划第八章典型景观规划第九章历史文化保护规划第十章游览设施规划第十一章交通工程规划第十二章基础工程规划第十三章居民社会调控规划第十四章经济发展引导规划第十五章土地利用协调规划第十六章近期行动规划第十七章远景发展规划第十八章规划对策及实施第十九章环境影响评价附录1、杭建村(2001)164号“关于要求审核富春江—新安江风景名胜区总体规划大纲的请示”2、“富春江—新安江风景名胜区总体规划”专家论证意见书3、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲杭州有关部门汇报纪要4、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲富阳市汇报会纪要5、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲桐庐县汇报会纪要6、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲建德市汇报会纪要7、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲淳安县汇报会纪要8、关于“两江一湖”风景名胜区总体规划的修改意见9、“两江一湖”风景名胜区总体规划修编调研会议纪要10、两江一湖风景名胜区总体规划专家论证会专家意见纪要11、“两江一湖”风景名胜区管委会办公室:“两江一湖”风景名胜区规划有关问题讨论会纪要12、《富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划》审查意见13、关于国家环境保护总局的办公厅“关于对《黄山、富春江—新安江风景名胜区总体规划》意见的复函”(环办函[2005]497号、561号)的反馈意见14、关于“国家林业局办公室关于黄山等三处风景名胜区总体规划意见的函”的反馈意见15、关于富春江—新安江、普陀山、浣江—五泄、双龙、雁荡山、百丈漈-飞云湖、江郎山、鼓山风景名胜区总体规划部际审查会议纪要导言1982年国务院确定的第一批国家级风景名胜区名单中提出的风景区名称就是“富春江－新安江风景名胜区”,上一轮总体规划中沿用了这一名称。
千岛湖风景名胜区建设项目选址规划论证报告
千岛湖风景名胜区建设项目选址规划论证报告淳安环湖公路上江埠大桥及接线工程建设项目千岛湖风景名胜区建设项目选址规划论证报告目录一、项目背景 ..................................................................... .............................................................. 1 二、相关规划解读与衔接 ..................................................................... (2)1(《浙江省淳安县县域城镇体系规划(1999-2020年)》 (2)2(《富春江,新安江,千岛湖风景名胜区总体规划(2001-2020)》 (2)3(《富春江,新安江,千岛湖风景名胜区总体规划(2001-2020)》 ................................ 2 三、建设的必要性 ..................................................................... (3)1、解决淳安新安江水库建设历史遗留问题，贯彻淳安县公路水运交通“十一五”规划和淳安县域总体规划的需要。
................................................................... . (3)2、打造淳安县城1小时交通圈、促进千岛湖南部区域发展、建设社会主义新农村、实现城乡统筹与协调发展的需要。
................................................................... (4)3、满足千岛湖南部地区群众的安全快捷出行的需要。
(4)4、促进淳安旅游业发展的需要。
................................................................... . (5)5、保护千岛湖水资源、加强景区生态环境保护的需要。
富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划
富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划（2007－2020年）说明富春江-新安江-千岛湖风景名胜区总体规划说明目录第一章现状概况第二章风景资源评价第三章规划思路第四章规划总纲第五章规划布局结构第六章保护培育规划第七章风景游赏规划第八章典型景观规划第九章历史文化保护规划第十章游览设施规划第十一章交通工程规划第十二章基础工程规划第十三章居民社会调控规划第十四章经济发展引导规划第十五章土地利用协调规划第十六章近期行动规划第十七章远景发展规划第十八章规划对策及实施第十九章环境影响评价附录1、杭建村（2001）164号“关于要求审核富春江—新安江风景名胜区总体规划大纲的请示”2、“富春江—新安江风景名胜区总体规划”专家论证意见书3、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲杭州有关部门汇报纪要4、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲富阳市汇报会纪要5、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲桐庐县汇报会纪要6、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲建德市汇报会纪要7、富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划大纲淳安县汇报会纪要8、关于“两江一湖”风景名胜区总体规划的修改意见9、“两江一湖”风景名胜区总体规划修编调研会议纪要10、两江一湖风景名胜区总体规划专家论证会专家意见纪要11、“两江一湖”风景名胜区管委会办公室：“两江一湖”风景名胜区规划有关问题讨论会纪要12、《富春江—新安江—千岛湖风景名胜区总体规划》审查意见13、关于国家环境保护总局的办公厅“关于对《黄山、富春江—新安江风景名胜区总体规划》意见的复函”（环办函[2005]497号、561号）的反馈意见14、关于“国家林业局办公室关于黄山等三处风景名胜区总体规划意见的函”的反馈意见15、关于富春江—新安江、普陀山、浣江—五泄、双龙、雁荡山、百丈漈-飞云湖、江郎山、鼓山风景名胜区总体规划部际审查会议纪要导言1982年国务院确定的第一批国家级风景名胜区名单中提出的风景区名称是“富春江－新安江风景名胜区”，上一轮总体规划中沿用了这一名称。
千岛湖休闲旅游度假区国际化分析
千岛湖休闲旅游度假区国际化分析摘要：1959年，位于浙江省淳安县的千岛湖因建新安江水库而形成人工湖泊。
1982年，千岛湖开始发展旅游，2002年以来，千岛湖旅游进入了变轨转型阶段，即由单一的观光旅游向集观光、休闲、会议、运动为一体的综合型旅游转变。
2004年，当地政府又提出了“打造休闲度假胜地”的旅游发展战略。
千岛湖休闲旅游已发展了十几年，有了很多的成就，但是与国际休闲度假型旅游的发展目标对照，还存在许多问题。
本文主要介绍了千岛湖休闲旅游的发展现状和问题，并提出了相应的措施。
一、千岛湖旅游和休闲旅游现状1959年，位于浙江省淳安县的千岛湖因建新安江水库而形成人工湖泊。
1982年，千岛湖开始发展旅游，2002年以来，千岛湖旅游进入了变轨转型阶段，即由单一的观光旅游向集观光、休闲、会议、运动为一体的综合型旅游转变。
2004年，当地政府又提出了“打造休闲度假胜地”的旅游发展战略。
2011年淳安千岛湖共接待国内外游客406万人，其中购票下湖的游客208.5万人，实现旅游经济总收入53.1亿元。
2012年淳安千岛湖共接待国内外游客796.6万人，其中购票下湖的游客239.03万人，实现旅游经济总收入70.2亿元。
休闲度假一直是千岛湖发展的目标和方向，从2002年起，淳安县就提出旅游转型的目标，即由单一的观光游向休闲度假游转变。
2003年初，淳安县第十一次党代会提出了将淳安建设成为休闲度假胜地、养生居住天堂、中国水业基地、江南山水名城的奋斗目标。
近几年，随着一大批休闲度假酒店的建成开放；城中湖垂钓园，千岛湖乡村港湾休闲渔业基地、温馨岛度假村休闲鱼乐场的发展；休闲游艇数量的增加；两岸咖啡、水岸咖啡、欧典咖啡、楼尚咖啡等咖啡屋等的开张；SOS迪厅，天上人间、维多利亚、欧亚风情KTV等歌舞厅的开业，使得山城的夜晚不再寂寞。
据统计，现在每年到千岛湖的游客，有30%以上为休闲度假游客，这一比例还在进一步上升，休闲度假发展势头强劲近几年来，千岛湖相继推出了许多吸引游客眼球的活动，像音乐节、汽车漂移节、自行车骑行大会、长三角自行车宝贝赛、摄影大赛、千岛湖秀水节活动，都为旅游者提供了丰富的参与项目和体验机会。
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千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划项目名称：千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划项目起止时间：2007.4~2007.11项目委托单位：浙江省淳安旅游度假区管理委员会项目面积：27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里1 项目概况千岛湖地处长江三角洲的腹地，位于浙江省杭州市淳安县境内，东距杭州133公里，西距黄山150公里，是镶嵌在"杭州--千岛湖--黄山"这条"名城、名水、名山"黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠，是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分，国家AAAA级旅游区，也是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的"后花园"。
历经25年的打造，千岛湖已成为全国知名的旅游品牌，景区接待游客量达到720万人次，实现旅游经济总收入19.3亿元。
近年来，随着对外交通条件和自身接待设施的根本性改善，千岛湖休闲度假旅游已初露端倪。
为做大做强休闲度假产业，淳安县委县政府确定了"打造休闲度假胜地，建设旅游经济强县"的战略决策，并建立了千岛湖省级旅游度假区。
为提升千岛湖旅游品味，推进千岛湖旅游由观光型向休闲度假型的转变，实现"以湖兴县"发展定位，立足打造"休闲度假胜地"这一战略目标，千岛湖旅游度假区管理委员会委托同济大学进行千岛湖进贤湾旅游度假区块的概念规划编制工作。
1.1 规模进贤湾旅游度假区块位于淳安县千岛湖风景区外围的保护地带范围内，千岛湖镇的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥相联系。
整个进贤湾旅游度假区块面积27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里（见图1--区位图）。
1.2 目标从长三角及全国范围入手，在保护好区块生态环境、景观环境的基础上，确定度假区块的主体定位、旅游度假项目、发展规模、总体布局，通过进贤湾旅游度假区块的规划建设，加速千岛湖旅游的快速转型和全面发展。
1.3 创新先确定进贤湾旅游度假区块内的环境生态保护条件并进行量化，然后利用GIS对各种限制条件进行叠合和修正，得出具有可操作性的最终规划土地适宜性模型。
2 千岛湖旅游发展现状千岛湖从1982年开始发展旅游到2002年实施旅游转型，旅游业发展经历了起步、发展、壮大、转型四个阶段，产业规模不断壮大，旅游经济快速发展，品牌知名度日益响亮，逐步确立了国内湖泊旅游典范的地位。
2.1 旅游度假开发模式分析目前，千岛湖旅游度假开发模式主要有三种以下模式：2.1.1 酒店（单一地产模式）以阳光大酒店为代表，这是以唯一酒店形式而出现的单一地产模式，也是最为普遍的一种简单旅游地产开发模式。
2.1.2 酒店＋别墅（复合地产模式）以天清岛度假村、凤凰岛度假村、开元度假村为代表，这是以高档星级酒店和住宅相结合的一种复合地产模式，比酒店单一地产模式具有更大的优势。
2.1.3 酒店＋别墅＋特色餐饮＋水上娱乐（多类型复合地产模式）以温馨岛度假村为代表，这是以高档酒店、住宅、商业、娱乐等多类型的操作模式，不是单一的复合项目。
这也是千岛湖景区内唯一独立具有住宿、商务活动和娱乐的度假村。
2.2 旅游开发中存在的问题千岛湖经过25年的不断努力和发展，旅游业实现了从无到有，从小到大，从弱到强，由低到高这样的一个迅速发展过程，取得了众多荣誉和称号，树立了国内湖泊旅游的典范地位。
千岛湖旅游在其发展过程中，也在不断完善、不断进取，但也不得不承认，在开发建设上仍存在一些问题，因此，总结过去，展望未来，这对于进贤湾旅游度假区块的健康发展是大有裨益的。
2.2.1 问题一：开发模式千岛湖旅游转型已经开展了5年，但是目前休闲度假项目比较单一，"酒店＋房产"为主要模式，缺乏真正有特色的休闲度假产品。
据不完全统计，目前千岛湖在建以及规划审批中的五星级酒店就有10家左右，这类度假型酒店，通常基本上都是和度假别墅、湖景公寓、精装修"捆绑"开发的复合地产，酒店除了极尽豪华外，并无太多的特色，与城市度假酒店区别不大。
2.2.2 问题二：景区房产化由于受经济利益的驱动，国内景区、度假区都热衷于搞景观地产、度假房产，甚至认为发展度假旅游就是单纯的修建别墅，造成周边存在大规模房地产开发的热潮。
千岛湖也存在这样的问题，沿湖和一些岛屿也修建了不少度假别墅，使沿湖景观和周边的环境受到一定破坏，优美的景区环境在城镇化、商业化、社区化，这势必影响千岛湖风景区的可持续发展。
2.2.3 问题三：滨水项目无论早期开发的阳光大酒店，还是近期开发的开元度假村，都位于湖边，属于滨水开发的项目。
这些旅游度假项目尽管滨水，但是与湖面存在较大的高差，除项目选址、地形、防汛因素影响外，还有设计上缺乏一定的考虑，造成项目与湖水缺乏联系，缺乏亲水性，使水可看不可亲，体现不出滨水度假项目的特色，这是千岛湖滨水度假项目普遍存在的一个问题。
2.2.4 问题四：度假别墅目前，千岛湖沿湖和一些岛屿开发许多度假别墅，为了取得良好的景观效果，别墅不是临水建设（如凤凰岛度假村），就是沿山脊开发（如开元度假村），这对沿湖第一照面景观和周边环境造成了极大冲击和影响，这也是千岛湖度假房产普遍存在的一个问题。
2 规划框架根据度假区块地形地貌、用地、坡度、坡向叠加成现状土地适宜性基准模型，在此基础上，结合生态保护、划定和出让土地范围，叠加成土地适宜性参考模型，再根据具体的开发与保护条件进行调整，得出最终规划土地适宜性最终模型。
根据旅游客源市场分析，提出可开发的旅游度假项目，在规划土地适宜性最终模型基础上，确定区块内旅游度假项目的设置和选址（见图2--规划框架）。
3 土地适宜性评价模型土地适宜性评价模型是由现状用地、生态环境保护、已划定和出让土地三部分条件叠加出来。
3.1 现状土地适宜性基准模型叠加条件（1）地形地貌：110~170m高程之间用地可以开发；170m以上高程严禁开发。
（2）土地利用：耕地（基本农田）、园地严禁开发；供电用地、旅馆业用地、农居点用地保留；由于该地块开发基本上在现有林地上进行，因此，林地部分不参加叠加，所有因开发建设涉及的林地要经过当地国土局批准。
（3）坡度：坡度：0°~30°之间的斜坡地适宜开发；30°~45°之间的山坡地不适宜开发，45°以上的山坡地严禁开发。
（4）坡向：阳坡适宜建设，阴坡不适宜建设。
3.2 生态环境保护叠加条件（1）除划定的水上休闲运动区域外，与湖区连通的水体严禁水产养殖、禽畜饲养和开发。
（2）除了个别必要的标志性景观（不上人）外，坡度30°以上的山地、高程170米以上的山地，严禁开发建设，封山育林，保护山林生态环境。
（3）除生态旅游项目外，岛屿严禁开发建设。
（4）沿湖第一照面严禁开发，保护良好的景观视线。
（5）除道路（含机动车道、滨水步道、自行车道）、游船码头、亲水项目外，距湖岸线20米范围内原则上不进行开发。
（6）景观核心区和景观影响范围严禁开发。
（7）历史文化保护区严禁开发。
（8）生态湿地和重要的生物栖息地严禁开发。
（9）地质灾害隐患区严禁开发。
3.3 已划定和出让土地叠加条件温馨岛度假村已建成。
3.4 模型修正叠加后，得出土地适宜性参考模型，与现状土地适宜性基准模型相比，需要保护的用地得以有效地保护。
参考模型中可开发用地相对比较分散，不利于项目的集中开发和环境的生态保护，因此，对于那些在可开发用地内的较不适宜建设的用地（满足高程小于170米、坡度30°~45°的用地），本着集中开发的原则，可以进行地形改造，用于项目的开发建设，经过修正得出最终土地适宜性评价模型（见图3--土地适宜性最终模型）。
4 客源市场分析与预测4.1 客源市场概况近年来，千岛湖游客数量快速增长，2006年千岛湖接待国内外游客180万人，其中下湖游客140万人，同比增长21.1%，门票收入达1.31亿元，旅游经济总收入19.1亿元。
2007年"五一"黄金周，千岛湖风景区共接待游客22.9万人，同比增长26.5%，其中下湖购买大门票的游客16.4万人，同比增长24.3 %；实现旅游经济收入2.3亿元，同比增长27.8 %。
千岛湖客源市场呈现以下几个特点：（1）散客比例快速增长；（2）自驾游日渐增多；（3）观光向休闲度假转变；（4）高收入度假人群增多。
4.2 度假客源市场需求分析4.2.1按收入划分（1）高收入作为高收入的群体，社会上各种企业的高层管理人员、私营企业主等在旅游方面的选择多为商务会议度假型出游。
商务会议度假酒店一般为高星级的酒店，设施较为豪华齐全，服务质量很高。
商务会议度假市场方面，千岛湖可以依托杭州和上海，凭借良好的资源优势，利用奥运会、世博会的发展机遇，在进贤湾开展高端商务会议度假旅游。
（2）中等收入白领阶层由于日常工作压力较大，且多生活居住在大中型城市里，平时已经身处嘈杂、拥挤、喧闹的都市环境，他们更希望去自然风光好、环境清静的地方旅游度假，他们对有特色、有文化氛围的酒店更为偏爱。
因此具有民俗风情、地方文化、的景点对他们来说是有吸引力。
（3）低收入低收入人群很多是年轻的背包族，他们追求的是更贴近自然的旅游方式，喜欢登山、水上运动等活动，他们的特点是流动性大，花费少，可以为他们提供适合他们年龄和心理需求的露营基地和露营设备，还可以发展青年旅舍性质的经济型酒店。
4.2.2 按年龄结构划分（1）青少年学生市场学生市场是比较稳定的客源市场，对于学生市场，可以考虑提供更多自助式、廉价的服务。
如利用千岛湖众多的岛屿开展拓展训练、孤岛生存，还可以开展一些诸如登上、露营、野炊、钓鱼、沙滩浴、划船、森林浴等活动。
千岛湖可以努力获得修学旅游接待试点的资格。
充分利用千岛湖丰富的动植物资源和独特的山乡风情以及渔业文化。
修学旅游的形式可采用参观考察、学习观摩、科技实验、生活体验和劳动锻炼等。
（2）中青年家庭市场以三口之家为代表，这样的家庭式度假的游客，旅游项目和设施需要考虑小孩以及父母与孩子互动的需求。
例如，室内水上乐园酒店和动漫主题酒店也是这种家庭式出游度假的非常适合的选择，有许多丰富的游乐活动可以让小孩子和家长同乐，可以增加父母与孩子之间的互动。
（3）银发市场据有关部门不完全统计，目前全国老年人外出旅游人数每年都在1.5亿人次，已占到旅游者总数的20％。
老年人由于时间充裕，可供选择的范围大，有主动避开旅游旺季的趋向，非常有利于缓解淡旺季。
千岛湖的秀美自然景观和良好生态环境非常适合老年游客颐养天年。
千岛湖开展老年游客休闲度假应该以养老度假村、乡村酒店、渔家乐等形式为主，让他们远离城市的喧嚣、在青山碧水中颐养天年，同时，闲来可以照顾照顾菜地和果林，钓鱼也是非常惬意、闲适的休闲活动。