投资性房地产不同模式计量的财务影响
投资性房地产不同计量模式下财税差异比较分析
投资性房地产不同计量模式下财税差异比较分析全新月何琳琳摘要：房地产行业聚集了大量的社会资本，投资性房地产成为政府、企业和社会各界人士关注的重点项目。
本文对不同计量模式下投资性房地产在企业所得税财税处理和纳税申报实务操作上做出详细的分析和案例讲解，以期为有关企业实务中遇到的财税处理难点以及纳税申报的疑惑起到些许的指导作用。
关键词：投资性房地产；财税处理；操作实务2018年12月17日，国家税务总局发布关于修订《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2017年版）》（以下简称新版申报表）部分表单样式及填报说明公告，对新时代A 类企业缴纳企业所得税提供了新的指导。
投资性房地产作为企业一项特殊的资产，《企业所得税法》及其《实施条例》中没有关于投资性房地产纳税申报的专门说明，而是将其视同固定资产或者无形资产在新版申报表中进行纳税申报处理。
根据现行《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，除非有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，否则企业应在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。
由此可知，投资性房地产的后续计量模式分为两种情况，本文在分析过程中，以自有房产（原固定资产）转为以成本计量模式进行后续核算的投资性房地产为始点，经过后续计量模式的转变，进而对以另一种计量模式———公允价值计量模式核算的投资性房产为分析对象，分析其在计量模式变更前后，在企业所得税财税处理和纳税申报中不同的实务操作。
一、成本模式后续计量中财税处理差异（一）成本模式后续计量的会计处理在成本模式下，应当按照企业会计准则中有关固定资产和无形资产的规定，运用同样的方法和政策对投资性房地产进行后续核算，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照我国减值准则中关于长期资产减值的规定进行会计处理，并且一旦发生减值，将被视为永久性的，一经确认不得转回。
该模式下其会计处理如下表所示：表1采用成本模式进行后续计量的会计处理（二）成本模式后续计量的税务处理对外出租房产，按照税法规定，允许扣除有关的折旧。
浅议投资性房地产后续计量模式的对比
浅议投资性房地产后续计量模式的对比摘要：投资性房地产的后续计量具有成本模式和公允价值两种模式，采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。
关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；对比投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产。
《企业会计准则第3号》对投资性房地产的计量做出了明确规定，即企业的投资性房地产应当按照成本进行初始计量；而对于其后续计量则规定了两种计量模式，即企业投资性房地产的后续计量可以采取成本模式和公允价值模式，并且对两种模式的运用做了明确的规定。
企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式计量。
也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
根据新准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号》；采用公允价值模式的，则不得从公允价值式转为成本模式。
采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。
1 后续计量模式的会计选择①成本模式。
根据企业会计准则的规定，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债日，应当根据《企业会计准则第4号》、《企业会计准则第6号》的有关规定，对对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并按期(月)计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号》有关规定，进行减值测试，计提相应的减值准备。
已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
②公允价值模式。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。
从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。
本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。
关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。
财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。
本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。
一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。
采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。
采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。
否则，采用成本模式计量。
从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。
在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。
而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。
同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。
投资性房地产公允价值计量的财务影响
探索公允价值与其他计量 模式的结合
结合企业发展实际和市场环境 ，探索公允价值与其他计量模 式（如成本模式）的结合应用 ，以更全面、真实地反映投资 性房地产的价值。
THANKS
感谢观看
优点
基于实际成本，较为客观，易于理解和操作 。
适用范围
适用于无法从市场或收益角度确定公允价值 的投资性房地产。
局限性
无法反映市场变化和未来盈利能力，可能存 在低估或高估风险。
04
CATALOGUE
投资性房地产公允价值变动对财务报表的 影响
对资产负债表的影响
资产价值变动
投资性房地产公允价值上升会增加资产价值，反之则减少。
租金收入
采用公允价值计量可能影响投资性房 地产的租金收入确认，进而影响企业 利润。
对税收的影响
所得税
公允价值计量可能导致投资性房地产的计税基础与账面价值产生差异，进而影 响所得税费用。
房产税
采用公允价值计量后，投资性房地产的评估价值可能发生变化，从而影响房产 税的计算。
02
CATALOGUE
引言
资本结构变化
公允价值变动可能导致资产和负债的重新计量，进而影响资本结 构。
流动性风险
公允价值变动可能影响资产的流动性，增加或降低流动性风险。
对利润表的影响
公允价值变动损益
01
投资性房地产公允价值变动计入当期损益，影响利润
总额。
所得税费用
02 公允价值变动损益会影响所得税费用，进而影响净利
润。
每股收益
完善公允价值计量相关会 计准则
进一步细化公允值计量的具 体规定，提高会计准则的可操 作性和指导意义，降低企业主 观判断的空间。
投资性房地产两种计量模式下的损益比较研究
２ 公 允 价 值 模 式 、 （ ） 得 时 ， 照 取 得 方 式确 认 投 资 １取 按 性 房 地 产 ，其 会计 分 录 为 ： 借 ：投 资 性 房 地 产 写 字 楼 （ 本 ） 成
６ ０ ０ ０ ０元 ０ ０ ０
贷 ：在 建 工 程 ６ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０元
投资性房地产两种计量模式下 的
损益比较研 究
熊 春 红 浙 江工商职业技术 学院
【 文章摘要】 ２ ０ 年 月新 颁布 的 《 ０６ 企业会计准
式下企业在 ２ ０ ０ ７年 由： ｒ出租 该 写 字 楼 产
３ Ｏ １ １ ５ ２
生 的 收 益 ９ ０ ０ ０ ６ ０ ０ ０ ３ ０ ０ ０ ＝ ０ ０ — ０ ０ － ０ ０ 元
２ ，于晓镭 ， 徐兴恩 ． 新企业会计准则 一 实 务指 南与讲解 ． 机械 工 业 出版社
２ ６ ００
财政部会计资格评价 中心 ． 中级会 计 实 务 ． 济 科 学出 版社 ．０ ７ 经 ２ ０
、
Ｍ Ｅ Ｎ Ｕ ＩＥ Ｓ 项 代 商 业 ＯＤ Ｒ Ｂ ＳＮ Ｓ
则》增加 了 资性房地产的会计核算 内 投
容，其核算范 围主要是特 有 目的是直接 赚 取 收益 的 某 些 无形 资 产和 某些 固定 资 产 如 已出租 的土地 使用权 ，持 有并准 备 增 值 后 转 让的 土 地 使 用权 、 已 出租 的 建筑物 等 。在对这 一 准则的研读 过程 中 ，我 们 发现 分别 采 用成 本和 公 允 价值 两种模式进行核算时会 导致 企业收益有
．
（ ） 有 期 间 ， 期 不 计 提 折 旧 或摊 ２ 持 按 销 ，但 在 ２ ０ ０ ７年 年 末 ， 由于 其 公 允价 值 高丁 账面价值 ，应 将账面 价值调 整为 公 允价值 ，会计 分录为 ： 借 ：投 资性 房 地 产 写字 楼 （ 允 价 公 所不同，文章拟对 这方 面进行探 讨。 值 变动）５ ０ ０ ０ ０元 ０ ０ 贷：公允价值变 动损益 ５ ０ ０ ０ ０ ０ ０ 元 差额 【 关键 词 】 （ ）取 得 租 金 收 入 ： ３ 贷 ： 公 允 价 值 变 动 损 益 差 额 成 本模 式 ； 公 允价 值 模 式 ；损 益 借 ：银 行 存 款 ９ ０ ０ ０元 ０ ０ （）公允价值低于 账面价值时 ： ２ 贷 ：其 他 业务 收入 ９ ０ ０ ０ ０ ０ 元 从对 、 汁准 则 第 ３号 一投 资性 会 借 ： 公 允 价 值 变 动 损 益 差 额 从 上 可 以 计 算 出 ， 公 允 价 值 模 式 计 贷 ：投 资 性 房 地 产 （ 允 价 值 变 动 ） 公 房 地 产 》的 解溃 中我 们 获 知 ，在 对 已经 确 萤模式 下企业在 ２ ０ 年 由于 出租该写字 ０７ 定为 投资性 房地 产的后 续 汁最 中有两 种 芎 额 楼 产 生 的 收 益 ＝９ ０ ０ ０ ５ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ＋ ０ ０ ＝５ 模 式 ，即 成本 模 式 和 公 允 价值 模 式 。文 章 ９ ０ ０ ０元 。 ０ ０ 拟 对 这 两 种 模 式 汁罱 方 式 下 的 损 益 作 一 三 、两种 模 式 下 的损 益 比较 。 我们 可 以从 以下的例 子对两 种计 量 四 、 比较 结论 模式进行损益 比较 ： 从 以上 采 用 两 种 模 式 损 益 的计 算 中 投 资性 房地 产 核 算的 成本 模 式 例 ： 甲 企 业 是 从 事 房 地 产 开 发 的 企 我 们 可 以 看 出 ，对 投 资 性 房 地 产 采 用 成 在 取 得 和 确 认 为 投 资 性 房地 产 后 采 业 ， ０ ７ ７ ２ ０ 年 月份 该 公 司 将开 发 的 一幢 写 本 模 式 下 ，其 产 生 的 收 益 低 于 公 允 价 值 用 成 本 模 式 进 行 后 续 ｔ 黾 时 ， 其 核 算 要 字楼 租 赁 给 乙 公 司使 用 ，租 赁 期 为 １ 年 ， １ ０ 模 式 下 的 收 益 。 但 这 种 情 况 的 发 生 并 不 点 ＝要 有 以 下 几 个 ： ｝ 三 使用寿命为 ５ 年 ， ０ 采用直线法计提折 旧， 是 必 然 ，在 成 本 模 式 下 其 收 入 的 产 生 只 ｌ 、取 得时 ，按 照取 得 式 确 认 投 资 期 满 无 残 值 。 该 写 字 楼 于 ５ 川 份 开 发 完 是租金 的收入 ，而却要考 虑到每 年的折 性 房 地 产 ，其 会计 分 录 为 ： 成 ， 程 造 价 成 本 为 ６ ０ ０ 元 ， ０ ７ 工 ０００ ００ ２０ 旧成本。而在公允价值计量模式下 ， 其收 借 ：投 资 性 房 地 产 年ｌ ２月 ３ ｌ口，该 写 字 楼 的 公 允 价 值 为 ６ 益 除 ＿ 取 的 租 金 外 ，还 有 可 能 会 有 公 ５ 『收 银 行仔 款 （ 建 工 程 等 ） 住 ０ ０ ０ ０ ， ０ ７ 收取 租 令 ９ ０ ０ ０ 。 ０ ０ 元 ２ ０ 年 ０ ０ 元 允 价值 的 增 加 带 来 的 收 益 。 ２ 、持 ＿ Ｉ ，按 照 固 定 资 产 或 无 形 仃期 ＇ Ｎ 】 采 用 两 种 计 量 模 式 有 关 业 务 处 理 如 因 此 ， 以得 出 以下 结 论 ：在持 有投 可 资 产 的 有 天观 定 ，按 期 计 提 折 旧 或 摊 销 ， 资 性 房 地 产 的 时 问 内 ，其 价 值 呈 现 出不 其会训分采为 ： ｌ 、成 本模 式 断 上 升 的趋 势 ，或 者 虽 然 其 价 值 在 下 降 ， 借 ：其他 、 成本 务 （ ） 得 时 ， 照 取 得 方 式确 认 投 资 １取 按 但 是 下 降 的 幅 度 没 有 每 年 成 本 模 式 下 计 贷 ：投 资 性 房 地 产 累计 折 旧 （ 销 ） 性 房地 产 ，其 会计 分 录 为 ： 摊 提 的折 旧 费用 大时 ，企业 采用公 允价值 ３ 耍 果 发 生 减 值 的 ， 应 计 提 减 值 、 Ｈ 借 ：投 资 性 房 地 产 ６ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０元 计 量模 式计量 的收益 会高于 成本模 式计 准 备 ，荩 会 计 分录 为 ： 贷 ：在 建 工 程 ６ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０无 量 的收益 。 圃 借 ：资 产 减 值 损 失 （ ２）持 有 期 间 ，按 期 计 提 折 旧或 摊 贷 ：投 资 性 房 地 产 减 值 准 备 销 ，其 会计分录为 ： 从 以 ｝的 成 本 模 式 核 算 内 容 可 以 看 借 ： 其他 业务 成 本 ６ ０ ０ ０元 ０ ０ 【 参考 文献】 出 ，除 ｒ 核算 过 程 中 固定 资产 、尢形 在 贷 ：投 资性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 销 ） 摊 １ 、中华人 民共和 国财政部 ． 企业会计 准则 一应 用指 南 ． 中国财政 经济出版 资 产使 ｆ 的金 汁科 目不同 外 ，它 们核算 ６ ０ ０ ０元 ｆ 】 ０ ０
浅析投资性房地产的计量模式对财务指标的影响
浅析投资性房地产的计量模式对财务指标的影响作者：郭志茹来源：《财经界·学术版》2011年第12期摘要:投资性房地产准则已于2007年1月1日起在上市公司开始实行,新准则将投资性房地产作为单独的一项资产列报,并允许采用成本模式和公允价值模式进行后续计量,在体现了我国会计准则与国际会计准则逐步趋同的同时,又形成了企业采用成本模式作为后续计量基准模式的中国特色。
关键词:投资性房地产计量模式公允价值成本模式投资性房地产是指以赚取租金或者资本增值为目的而持有的房地产,并能够单独计量和出售。
在《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规定：我国上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式；在后续计量中可以根据不同条件选择成本模式或者是公允价值模式。
本文根据投资性房地产计量模式的理论，通过上市公司财务数据对两种计量模式下带来的不同财务效果进行分析。
一、投资性房地产的计量模式准则规定：上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式,后续计量可以用成本模式，条件允许时可使用公允价值模式。
可见，新准则明确了上市公司有通过判断选择计量模式的权利。
这一规定在实现了同国际会计准则趋同的同时，也考虑了我国的房地产市场的现实。
(一)成本模式准则规定：在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计提折旧或者摊销；另外存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行处理。
经减值测试之后，确实存在减值的，投资性房地产应当计提减值准备，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
(二)公允价值模式准则规定：企业存在确凿证据表明其公允价值能够可靠取得的，允许采用公允价值模式进行计量。
对于采用公允价值模式计量的外购或者自建投资性房地产，应当按照其实际成本进行初始计量；而在其后续计量中，不应计提折旧或摊销，应当根据资产负债表日的公允价值，将投资性房地产的账面价值与其差额计入当期损益，另外需要强调的是企业一旦采用公允价值计量模式，就必须对其所有投资性房地产均采用公允价值模式。
国有企业投资性房地产核算模式对企业的影响分析
管理论坛1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。
本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。
2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。
2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。
而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。
②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。
2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。
该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。
公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。
然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。
2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。
成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。
相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。
2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。
投资性房地产计量模式转换的财务影响与决定因素
一
投 资 性 因素
公 司 财 务 与 资本 市 场
则规 定 ， 业 应 当 在 资 产 负债 表 日采 用 成 本 模 企
地产 的账 面价值增 加 了 ２ ．４亿 ， 资性 房地 ３０ 投 产 占资产 的 比重从 ０ ５ ％上 升到 １．４ ， ．１ ４ ７ ％ 投
《 上海立信会 计 学院 学报》 双 月刊） （
２ ０ 年 第 ６期 ０１
投 资 性 房 地 产 计 量 模 式 转 换 的 财 务 影 响 与 决 定 因 素
— —
以世 茂 股 份 为 例
戴佳君 季晓婷 张奇峰 ， ，
（． １ 上海应 用 技术 学院 经济 与管 理学 院 ，上 海 ２ １ １ ； ０ ４ ８
用 权 、 出租 的 建 筑 物 。我 国投 资 性 房 地 产 准 已
足上述两个条 件 的 ， 取估值 技 术等 确定 资 产 采
【 收稿 日期 】 ２ １ —１ １ ００ １－ ０
【 基金项 目】 上海市曙光计划项 目（７ Ｇ ５ ， ０ Ｓ ５ ） 教育部人文社会科学项 目 （ ８Ａ ９０ ４ ， ０ Ｊ ７ ０ ８ ） 上海市教育委员会重点学科
【 关键词 】 投 资性房地 产 ； 公允价值 ； 史成本 历
【 中图分类号 】 Ｆ ７ 【 ２ ５ 文献标识码 】 Ａ 【 文章 编号】 １０ ５ ０ （ ００ ０ － ５ ￣ ０９ ７１２ １）６ ０５ ６ ０
公允价值会 计一 经产 生就 饱受 争议 ， 近年
来 国际 金融 危 机 的爆 发 把 公 允 价 值 会 计 的 争 议 或 负 债 的 公 允 价 值 。各 国对 于第 一 个 层 次 存 在
家 和 ７ ２家 ， 大 多 数 采用 成本 模 式计 量 ， 用 ７ 绝 采
投资性房地产计量方式变更对企业的影响
投资性房地产计量方式变更对企业的影响首先，投资性房地产计量方式变更后，企业的财务报表将有所改变。
目前，投资性房地产可以采用成本法或公允价值法计量。
如果企业从成本法转变为公允价值法，将对财务报表产生显著影响。
公允价值法计量的投资性房地产将在资产负债表中显示为公允价值，并通过损益表反映变动。
这可能会导致企业的资产总额和涉及该资产支出的利润波动。
其次，税务影响是另一个需要考虑的因素。
在一些国家，投资性房地产的计量方式变更可能会导致资本利得税的触发。
例如，如果企业在出售投资性房地产时采用了公允价值法，那么将产生差额利得，可能会对企业造成额外的税务负担。
因此，企业应该在决定是否改变计量方式时，综合考虑税务影响。
此外，投资性房地产计量方式变更可能会对企业的利润和现金流产生影响。
首先，在使用成本法计量的情况下，房地产投资的价值将以初始成本减去累计折旧和减值准备的金额进行计量。
这可能导致企业的利润较低，因为折旧和减值准备会减少企业的利润。
然而，如果企业改变为公允价值计量，资产的价值将取决于市场价格，可能会导致投资房地产价值的波动。
利润也可能相应地波动。
此外，投资性房地产计量方式变更也可能影响企业的现金流。
如果企业以公允价值计量投资性房地产，可能会出现市值波动带来的现金流量变化。
因为公允价值计量会根据市场价格进行调整，所以投资性房地产的价值在不同时间点可能会有较大的变化。
这可能会对企业的现金流造成冲击，因为企业可能需要支付更多的现金用于购置或抵押物品。
综上所述，投资性房地产计量方式的变更对企业有着重要的影响。
变更计量方式将直接影响企业的财务报表，可能触发税务影响，并对利润和现金流产生影响。
企业在决定是否变更计量方式时，需要综合考虑这些影响，以便做出最佳决策。
投资性房地产后续计量模式选择的影响分析
投资性房地产后续计量模式选择的影响分析【摘要】本文对投资性房地产后续计量模式选择的影响进行了深入分析。
首先介绍了研究的背景和目的，然后讨论了投资性房地产计量模式的选择以及会计准则对其要求。
接着探讨了影响计量模式选择的因素，并进行了相关影响分析。
最后通过实证研究，验证了计量模式选择对投资性房地产的影响。
结论部分总结了计量模式选择的重要性，并展望了未来研究的方向。
通过本文的研究，可以更好地了解计量模式选择对投资性房地产的影响，为相关决策提供理论支持和参考依据。
【关键词】投资性房地产、计量模式、会计准则、影响分析、实证研究、结论、研究展望1. 引言1.1 研究背景投资性房地产是指公司为投资或经营而持有的房地产，其主要目的是产生租金收入、资本增值或两者兼有。
在会计准则下，投资性房地产需要按照特定的计量模式进行计量，并且不同的计量模式会对公司的财务报告产生影响。
选择适合的计量模式对于投资性房地产的所有者和利益相关者至关重要。
在现实生活中，由于投资性房地产的特性和市场环境的变化，公司可能面临着选择不同计量模式的困境。
一方面，公司需要考虑会计准则对计量模式的要求，以确保财务报告的准确性和可比性；公司还需要考虑自身的经营特点、市场竞争和投资策略等因素，在此基础上选择适合的计量模式。
本研究旨在分析投资性房地产后续计量模式选择的影响因素，并通过实证研究考察不同计量模式对投资性房地产的影响，为投资性房地产所有者和利益相关者提供决策参考。
通过深入研究投资性房地产计量模式选择的影响分析，可以更好地理解其对财务报告的影响，并为提高财务信息的透明度和质量提供理论支持。
部分到此结束。
1.2 研究目的研究目的是为了探讨投资性房地产后续计量模式选择的影响因素，分析不同计量模式对投资性房地产价值及财务报表的影响，为投资者、管理者和监管机构提供决策参考。
通过对会计准则对计量模式的要求进行深入解析，探讨不同计量模式对投资性房地产的影响机制，为相关实务工作提供建设性建议。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
投资性房地产不同模式计量的财务影响
作者：晏玉
来源：《现代经济信息》2014年第16期
摘要：在我国，投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，一般情况下，企业会采用成本模式，除非满足特定条件才能采用公允价值模式。
两种模式的差别会造成同一种情况下企业利润的不同。
所以，采用哪种计量模式对企业而言有着重要意义。
关键词：投资性房地产；不同模式；利润不同
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01
一、投资性房地产的计量模式
我国2006 年颁布的《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》规定，企业对投资性房地产的后续计量通常应使用成本模式，除非存在确凿的证据，企业能够持续可靠得取得投资性房地产的公允价值，才能使用公允价值模式对其进行后续计量。
采用两种计量模式在会计处理上的差别为：
1.采用成本模式
后续计量采用成本模式时，应当按照有关规定，按期提折旧或摊销；经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。
例如：2013年年初，C公司将账面价值为480万元的某固定资产拟出租赚取租金，每月收取租金50万元，承租方每月末以银行存款支付；该资产尚可使用20年，采用平均年限法计提折旧，预计净残值为0。
以成本模式进行后续计量，则每月末相关的会计处理如下：
借：其他业务成本 20 000
贷：投资性房地产累计折旧 20 000
借：银行存款500 000
贷：其他业务收入 500 000
则若今年净利润为200万元，则由于投资性房地产减值的计提已使得利润减少24万元。
2.采用公允价值模式
在这种模式下，不对其计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。
以上述C公司为例，资产负债表日进行评估，得到该资产评估值为800万元。
采用公允价值模式进行后续计量，则相关的会计处理如下：
借：投资性房地产（公允价值变动） 3 200 000
贷：公允价值变动损益 3 200 000
可以看出，因公允价值的变化，企业资产将增加320万元，同时公允价值变动会影响利润额320万元；另外，采用公允价值计量将减少折旧费用2万元；最后，虽然采用公允价值在增加利润的同时会增加企业税负，但是在投资性房地产方面，计税基础为账面价值（历史成本），形成赋税差异，此处为可抵扣暂时性差异，进而形成递延所得税资产，所以最终企业税负并没有因此而大幅变动。
二、使用不同模式的原因分析
目前我国大部分涉及投资性房地产的企业在后续计量中只采用成本模式而非公允价值模式，有以下几种原因：
1.条件严格
企业采用公允价值模式需满足严格的条件。
比如，准则规定：“有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量”。
若投资的房产地处偏远地区，没有明确的、活跃的房产交易价格和交易市场，无法同时满足准则规定的条件，就无法采用公允价值模式进行后续计量。
2.公允价值计量可能造成公司业绩大幅波动
我国规定，采用成本计量法可以在一定条件下转变为以公允价值计量的方法，但后者不能转变为前者。
如上文C公司的例子，一样的业务，不一样的处理步骤，为企业带来不菲的收入。
但我国目前房地产市场还不完善，房产价格波动较大，公允价值的变动容易大幅度影响企业的业绩。
3.增加企业所得税税赋的顾虑
2008年以来我国房地产行业一直处于增长的态势，采用公允价值计量投资性房地产，将大大提升上市公司的净资产及账面利润，而如果采用成本法计量则可以在税前抵扣摊销和折旧，这无疑能为企业合理避税。
4.公允价值估值计量比较复杂且费用高
由于我国政策的特性，企业若想以公允价值计量则需要提供大量的资料，而且评估技术繁琐多步、评估难度大、费用高，并且按照准则规定采用公允价值模式计量企业，每期财务报告中均要披露以公允价值计量的投资性房地产的期末值及对公司损益的影响。
三、市场状况分析
随着近几年我国房地产行业的火爆，不少非房地产行业的企业都纷纷把业务拓展进了房地产行业，尤其是是投资性房地产，甚至出现了要以投资性房地产的收益来补平原本业务亏损的状况。
新的会计准则要求原来在固定资产、无形资产和存货中分别核算及列报的投资性房地产，统一在“投资性房地产”科目中核算反应，并在资产负债表上单独列报，这就为财务报表阅读者分析企业投资性房地产业务时提供了清晰的相关数据。
而且我国会计准则与国际趋同是必然选择，所以投资性房地产行业在将来极有可能使用以公允价值为基础的后续计量方法，为此，相关部门应当想出切合市场情况的新办法，努力实现投资性房地产从成本计量向公允价值计量的平稳过渡。
1.要规范公允价值计量模式的运用范围
房价的波动会影响有投资性房地产企业的利润，企业或许会利用投资性房地产计量模式的转变，凭空产出巨额收益或亏损，来调整当期利润。
2.完善市场环境
政府应尽快建立跟得上市场经济发展的市场价格信息网络，形成良好的市场信息体系。
3.改变税收策略，鼓励企业采用公允价值模式
税务机构应采取有效的税收政策，使得企业愿意采用公允价值模式。
4.企业本身应树立合理的观念，正视自身发展
企业应采用合理、健康的发展途径，而非投机取巧。
参考文献：
[1]陈晨.公允价值变动损益与平滑收益行为[J].财会通讯，2012（12）.
[2]郑惠霞.投资性房地产公允价值计量模式探析[J].福建财会管理干部学院学报，2008（4）.
[3]王萍.上市公司投资性房地产计量模式选择动因及监管建议[J].财会通讯，2011（12）.
[4]陈敏等.投资性房地产公允价值计量对上市公司业绩的影响[J].财会通讯，2011（7）.。