商业房地产投资项目后评价研究.doc

商业房地产投资项目后评价研究摘要:本文结合商业房地产的特点,首先介绍了商业房地产项目后评价内容,然后针对目前商业房地产项目后评价中存在的一些问题,为房地产企业全面开展后评价工作提出了几点建议。

Abstract: Combining the characteristic of the commercial real estate, this paper first introduces the contents , then ,aiming at some problems existed in the commercial real estate project post evaluation at present , this paper puts out some advices about the real estate companies’ development on post evaluation.关键词:商业房地产;后评价;评价内容Key words: commercial real estate;the post evaluation;evaluation content中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)17-0039-020引言项目后评价起始于上世纪30年代的美国,而真正系统全面地进行后评价工作是从70年代初开始,其主要目的是总结项目建设管理中的经验,吸取项目建设过程中的教训,提高项目投资决策的科学化水平,并检查项目操作过程中的规范程度及其合法性。

我国的项目后评价工作起始于80年代中后期,由以国家部门为主体逐渐扩展到以企业为主体,这标志着我国的项目后评价工作进入大规模推广执行的新阶段。

商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,已悄然成为房地产市场的新宠。

因此,在商业房地产业中推行项目后评价以提高其开发商的开发建设与经营管理水平,增强其国际竞争力是非常有必要的。

本文结合商业房地产的特点,介绍其项目后评价的内容,并针对目前商业房地产项目后评价中存在的一些问题,为其全面开展后评价工作提出几点建议。

1商业房地产的特点商业房地产是指通过经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业, 如宾馆、酒店、超市、写字楼、各类商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、批发市场等用途的房地产。

和其它形式房地产相比,商业房地产具有以下特点[1]:(1)开发赢利模式多种多样,以租赁为主;(2)客户需求差异性大;(3)投资回收期长,不确定性大,风险高;(4)经营管理难度大,要求高;(5)经营内容具有多样性;(6)可促进城市功能提升,产生良好的社会效益。

2商业房地产项目后评价内容商业房地产项目后评价是在项目建设完成并到达一定设计能力后,对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究,从而判断项目的实施结果与计划目标的差距,以确定项目策划和判断的正确性,找出产生偏差的原因,总结经验教训,并通过及时有效的信息反馈,对项目现状制定切实可行的对策及措施,为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件,提高投资效益[2]。

从商业房地产特有的角度出发,其后评价内容主要有[3]:(1)项目目标后评价。

主要是商业房地产项目建成后所提供的产品或服务是否实现了项目决策时所预期的各种目标。

(2)项目决策后评价。

主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、选部门的规定,项目决策程序是否符合基本建设程序等。

(3)规划设计后评价。

主要是设计单位选择;规划布局与交通的组织。

(4)项目施工后评价。

主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价。

(5)项目营销推广及招商情况后评价。

(6)项目商业运营后评价。

指商业建设项目完成后实际运营情况和预测情况或其他同类经营项目的经营状况相比较,分析和研究偏离程度及其原因,系统地总结经验教训。

(7)项目效益后评价。

包含项目经济效益后评价,社会效益后评价及环境效益后评价。

(8)项目融资后评价。

内容应包括:商业房地产项目的融资过程总体描述和评价;商业房地产项目资金需求计划及融资计划的编写是否科学;在商业房地产项目开发初期,其启动资金为多少,其资本金构成比例情况。

3存在问题虽然房地产项目后评价对于总结项目管理经验,强化项目管理工作,提高项目决策科学化水平有着重要的意义,但是在我国现阶段仍然没有引起人们的高度重视,据有关调查了解到,目前大多数房地产企业没有开展项目后评价工作。

开展后评价的企业,也往往不够系统和全面,目标不明确,过程简单,使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料得不到及时的整理和利用,更谈不上通过后评价提供的信息资料成果指导投资决策。

现阶段在我国商业房地产实践中项目后评价主要存在着以下几个问题[4-7]:3.1主体缺失目前实施项目后评价的主体主要是商业银行或者国家有关部门,房地产建设企业却不太重视。

通常是贷款方的商业银行自己组织项目后评价,其目的是从自身的投资收益的角度出发,通过对投资项目的评定,以判断投资贷款决策合理与否,为后续贷款决策的执行提供经验。

3.2 后评价人员匮乏后评价专业人才数量少,没有培训计划,更无完整的考核、认证制度。

由于项目后评价人员水平低,工作方法简单,造成我国项目后评价内容很有限,多限于财务方面的评价。

指标体系也不健全,一般房地产企业多关注企业自身的效益,没有国民经济评价,尤其是没有影响评价和可持续性评价,很难掌握项目对整个社会和环境的影响,也无法掌握项目今后是否可持续发展。

3.3 信息反馈不够项目后评价信息反馈和信息扩散,是根据项目系统的反馈控制理论而建立的。

信息反馈的作用,是为经济政策制定者和项目管理者提供加强政策制定的有效性和调整有关项目管理的目标,以获得更大的经济效益。

然而,目前的房地产企业在实践中通常强调的是项目后评价总结报告的形成,并随着评价报告的归档而宣告结束,常常忽视评价结果的使用。

3.4 目的不明确大多数房地产开发企业进行后评价只是为了核算开发项目的赢利状况,对于在建或其他新建项目根本起不到指导作用,失去了后评价的意义。

3.5 后评价没有立法保障建立独立的、有权威的项目后评价管理机构必须有立法保障和支持,使项目后评价成为统一化、制度化的项目管理手段。

4几点建议针对我国现阶段商业房地产项目后评价存在的问题,提出以下几点建议[8]:4.1强化对后评价的作用和重要性的认识有很多房地产企业认为,投入很多的精力和经费进行项目后评价是一种不必要的浪费,这种片面认识的存在,严重影响了后评价的顺利开展,使后评价得不到应有的重视。

国外项目后评价的实践表明,通过项目后评价,提高投资决策科学化水平所带来的投资效益往往是项目后评价资金投入的几十倍、几百倍,甚至更高。

因此,房地产企业首先要改变对后评价的认识观念,积极主动开展后评价工作,消除片面认识,提供真实准确的资料,保障后评价工作的顺利进行。

4.2 合理选择后评价时机正确选择商业房地产后评价的时机,对后评价的结果具有决定性的作用。

若时间选得过早,项目效益和目标难以达到,项目所产生的影响不清晰;若时间选得过晚,熟悉项目的人员难免有所变动,项目的经验和教训不能及时总结和推广,这都不利于项目后评价工作的进行和后评价效果的发挥。

合理的时机选择应根据项目客观情况来定,一般商业房地产项目后评价应选择在竣工项目达到设计生产能力后的1～2年内进行。

此时项目已经过竣工验收,投资决策已明确,并经历了几年的生产经营活动,初步取得了经营效益和社会、环境影响,基本具备了后评价的条件。

在这个时期开展后评价,评价的结果不仅能客观反映项目的实际情况,还能及时总结经验教训,指导在建和未来新建项目的顺利进行。

4.3 建立和健全项目后评价指标体系要进行项目后评价,必须根据商业房地产项目后评价内容,设置一套科学的全面反映项目从准备、决策、实施到投产经营全过程的实际情况以及实际情况与预测情况的偏离程度的后评价指标休系。

既要有微观投资效果指标,又要有宏观投资效果指标,既要有综合指标又要有单项指标,既要有静态指标又要有动态指标。

总的来讲,设置的指标与前评估的指标要有可比性,这样才便于比较,确定差距,分析原因,采取对策。

4.4 建立项目后评价的法律保障商业房地产后评价问题是经济问题,也是社会影响问题,政府和开发商都对此负有社会责任。

在市场经济条件下,建设项目后评价是对投资管理和约束的一种手段,是投资项目管理必不可少的一项内容。

《投资法》中应规定项目后评价的程序、内容和方法,而后评价经费应包括在项目概算中,不得挪用,日常管理费用应纳入财政支出。

4.5 注重项目后评价人员的培训项目后评价是一项十分复杂的工作,后评价人员的素质,将决定后评价工作能否取得预期成果。

所以在后评价人员的配置上,要求他们既要懂投资、经营,又要懂技术经济。

只有加强后评价人才的培训工作,形成比较完善的培训体系,培养出大批的优秀人才,才能更好的为后评价工作奠定坚实的基础。

4.6 建立后评价结果的学习和使用机制后评价的主要目的是检验前期决策的正确性、总结经验教训并反馈信息,全面指导在建或新建项目的开发工作,减少房地产运作过程中的不确定性因素,降低风险,增强项目获利能力。

所以评价结果的学习和使用是至关重要的。

建立后评价结果的学习和使用机制,提供和传送已完成项目的执行记录,增强项目管理的责任制和透明度,使评价结果得到广泛的运用,在其他在建或新建项目中,发挥重要的指导作用。

5结论随着我国投资体制的改革,后评价在我国投资项目中的作用越来越突出。

在商业房地产中应用项目后评价,对于全面总结投资项目的决策、实施和运营情况,分析项目的技术、经济、社会和环境效益和影响,为投资决策和项目管理提供经验教训,改进并完善建成项目,提高其可持续性具有重要的意义。

参考文献:[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社,2004.[2]黄恺.积极开展商业房地产项目后评价[J].城市开发,2004,(16):76-79.[3]曲琳莉.正确进行商业房地产项目后评价研究[J].特区经济,2007,(10):299-300.[4]陈煜红.对比法在商业地产项目后评价中的应用[J].中国住宅设施,2006(01):26-32.[5]倪嵘.投资项目后评价方法[J].技术与市场.2005,(11):49-51.[6]王瑞玲,邓晓?U,王瑞芳.商业房地产也需要引入后评价体系[J].重庆建筑,2006,(Z1):126-129.[7]庞晓明,陈青华.房地产项目后评价亟待加强[J].建筑技术开发,2005,32(7):145-146.[8]邢妍.完善我国政府投资项目后评价体系的研究[D].北京:北京交通大学,2007.。