资产评估的假设与原则

二、市场性:模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。
1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场检验
三、预测性:以资产未来时空的潜能说明现实。
四、公正性:评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组 织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。
五、咨询性:评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后基准日来自目的标准（价值类
型）
决定
程序 资产评估目的
估价标准
制约 评估方法
方法
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非法令评估
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资产交易
融通资金 资产保全 资产清算 咨询服务
单项资产交易 合资经营、合作经营、企业经营
企业合并、分设、兼并
产权变动
发行股票
企业出售
企业出租
土地成片出租
房地产 交易
抵押贷款 发行债券
第一章 绪论
第一节 资产评估概述
❖ 资产评估的定义
资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则， 根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科 学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。
·资产评估的特点
一、现实性
以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行 评估。1、以实际状况为依据 2、以现实状况反映未来 3、强调客观 存在
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
（五）常见的价值类型
1、公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
公开市场价格 形成的条件
•买卖双方地位平等 •有充分的时间收集信息 •有理智的经济人 •自愿成交 •买卖双方均是正常交易的当事人
❖ 对资产价值的理解
资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 价值与价格、成本
价格——为取得一项资产所花费的实际货币量
成本——价为格创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 不一定与价值相等
成本
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
❖ （一）以资产评估的估价标准形式表述：
适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用
性 2020/4/8
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
❖ 持续使用假设
指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 采用持续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可 行。 资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
2、投资价值（investment value）
指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者） 的价值
对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格 可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获 利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资 产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值 创造直接有关。
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
❖ 清算假设
是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变 现条件的假设说明。
企业破产，资产被强制出售。 清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产的
评估值。
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
❖ 资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现 形式。
2020/的4/8成交价是由买卖双方讨价还价决定的。
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第一章 绪论
第一节 资产评估概述
❖ 资产评估的要素 • 资产评估的目的
主体 客体 假设 原则 依据
– 一般目的：资产在评估时点的公允价 值
– 特定目的：资产转让、企业兼并、企 业出售、企业联营、股份经营、中外 合资合作、企业清算、抵押、担保、 企业租赁
❖ 公开市场假设
公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评 估资产将要在这样的市场中进行交易。
所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争 性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。 资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买 卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或 不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能 用途及其交易价格等做出理智的判断。
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
（四）以资产评估时所依据的市场条件：
市场价值 市场价值以外的价值。
❖ 二者划分的标准 ❖ 1、市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。 ❖ 2、资产的使用状态，正常使用（最佳使用）还是
非正常使用。
❖ 3、信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市 场信息。
土地开发经营 房地产买卖 房地产出租
融资租赁
企业资产保全会计处理
财产保险
资产开发 考核经营业绩
税收 法令评估 国家征用不动产
财务报表 诉讼
补偿评估
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第一章 绪论
第一节 资产评估概述
❖ 评估程序
1、明确资产评估业务基本事项； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场评估； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档。
重置成本 收益现值 现行市价 清算价格
（二）从资产评估假设的角度表述：
继续使用价值
公开市场价值
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清算价值
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第二节 资产评估的假设和原则
二、资产评估的价值类型
（三）从资产评估特定目的划分：
• 抵押价值 • 保险价值 • 课税价值 • 投资价值 • 清算价值 • 转让价值
• 保全价值 • 交易价值 • 兼并价值 • 拍卖价值 • 租赁价值 • 补偿价值
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
一、资产评估的假设
❖ 交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前 提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处 在交易过程中，评估师根据待评估资产交易条件 等模拟市场进行估价。
交易假设的作用
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
成交价=公允市价+“价值创造”的一部分
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第一章 绪论