2014社区商业案例：苏州方洲邻里中心(规划、动线、运营)(64页)

经营商户数 数量比例 （%） 业种大类 数量比例 经营面积 （㎡ ) 面积比例 （%） 业种大类 面积比例 合计
43 49.4 49.4% 3852 57.8 57.8%
4 4.6
8 9.2 19.5%
5 5.7
礼安医药
餐饮娱乐
特色餐饮
缝纫店
社区医疗机构
休闲娱乐 医疗/医药
美容SPA 健身、养身 中医诊所 医疗服务 药店 生鲜店 干洗店 供水店 理发店 家政服务 文化活动中心
东吴面馆
沁园湘
生活服务
健身会所
皇足一号
4 商业规划-经营业种比例汇总
经营业种比例汇总
方洲邻里中心经营业种比例统计汇总表
统计内容 零售购物 餐饮 休闲娱乐 配套服务 中西 休闲 特色 儿童 美容 休闲 美容 家政 金融 电信 医疗 药店 花店 干洗店 冲印店 快餐 餐饮 餐饮 乐园 SPA 会所 美发店 服务 服务 服务 服务 旅行社 培训 服务
公交站
2 区位分析-交通分析
道路环境
方洲邻里中心两侧临干路车流量较大，内部分布无名支路满足汽车餐厅及停车功能，东侧星塘路为
河阻隔，北侧钟慧璐距离较远，整体通达性较好，但便利度较低，基本满足社区购物中心的交通需求。
主干路：方洲路、星塘路 次干路：津梁街、钟慧璐 支路：在项目地北侧与华润万家购物中心相夹 方洲邻里中心道路四至：北临无名支路、南临方洲路、东临星塘路、西临津梁街
商业位置
商业名称 开业时间 营业面积
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心
1998年5月
20828㎡
科技城邻里中心
2011年8月
16600㎡
贵都邻里中心
师惠邻里中心 湖东邻里中心 区内 玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心
2001年5月
2004年5月 2004年8月 2006年12月 2007年5月 2008年9月 2011年1月 2011年6月
2. 区位分析 3. 项目定位 4. 商业规划 5. 动线分析 6. 建筑设计 7. 运营推广 8. 项目小结
录
03
12 20 23 43 49 56 60
PART
1 项目概况
1 项目概况-方洲邻里中心
项目名称：方洲邻里中心 项目地址：苏州工业园区方洲路528 号 所属商圈：金鸡湖市级商圈 开业时间：2011年1月10日 占地面积：19969.46 ㎡ 总建筑面积：2.9万㎡ 物业组成：商业街、商场 商业类别：社区型购物中心 商业性质：社区级商业 楼层数量：B1-3F 停车位数量：186个 停车费用：0-25元 开发商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司 物业公司：融鼎资产物业服务公司 参考租金：4.7-5元/㎡/天（1F，2014-2-15） 物业管理费：8元/㎡/月 社区商业：生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美 容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心 、洗衣、修理
风格定位：现代主义
业态定位：社区服务为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散店 档次定位：服饰单价：100-600元
3 项目定位-概念定位
概念定位
方洲邻里中心 ——园区幸福生活的聚集地
一站式的社区商业服务项目 社区购物中心的标杆项目 邻里中心最成功的项目
最多领导人参观考察的项目
PART
4 商业规划
4 商业规划-各楼层经营内容
本项目
本项目
2 区位分析-商圈分析
方洲邻里中心靠近金鸡湖商圈湖东商业服务功能区
环金鸡湖核心商业板块：以城市东进发展的战略为依据，由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能 区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成。打造引领时尚的现代核心商业板块。
区域位置：北临现代大道，南至钟园路，西起金鸡湖，东靠 星湖街，用地面积约200公顷； 商业定位：零售主导型商业服务功能区； 商业结构：沿中央河两侧设置步行商业广场和街区，发展新
零售
服装
LOCKLOCK
日用品 童装
儿童综合
教育
艺之翼
游乐 服务
公共配套
冲印店 博彩店 营业厅
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各业态详细分类表
业态分布（A、D、E、F、G）
石锅自选麻辣烫 东吴面馆 奥灶面 布诺西餐厅 米萝咖啡 韩国料理 沁园湘 大班厨房 美味厨房 佐登妮丝 金莎美容 阳光100健身 皇足一号 益之堂中医诊所 社区卫生服务站 礼安医药 邻里生鲜超市方洲店 温莎士洗衣 洞庭山 Estyle造型 家园修理铺 便民缝纫坊 民众联络所 独墅湖图书馆分馆 邻动文体 邻里生鲜超市
方洲邻里中心各层经营内容
楼层 3F 2F 1F B1F 经营内容
健身休闲、儿童零售、儿童娱乐、美容 生活用品、服饰化妆品、儿童教育、社区服务中心 生活服务、生鲜菜场、餐饮、食品零售 停车场、自行车停车场
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各楼层区域主题业态分布
楼层 1F 2F 3F 零售 零售 业态 餐饮 餐 饮 服务 服务 零售 22% 75% 58% 餐饮 45% 3% / 休闲娱乐 配套服务 / / 26% 33% 22% 16% 主力店/次主力店 邻里生鲜超市/万宁 方洲民众联络所/ 乐扣乐扣 婴知岛/阳光100健 身
正式开业
8
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
苏州邻里中心总部
邻瑞投资由苏州工业园区邻里
中心发展有限公司与GLC公司合资设 立，主要负责邻里中心等社区型购物 中心项目的投资咨询、策划定位、建 筑方案设计、招商服务以及运营管理
赢商网－运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：ｈｔｔｐ：／／ｄｏｗｎ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｍ／？？ 添加Ｑ群３４０１８０６５４，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
方洲邻里中心案例分析
2014年5月30日
目
1. 项目概况
等。
9
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心——社区商业产品分支
将社区商业产品按照建筑形态分类，以区域居住人口数量为标准，打造邻里中心公司的四代产品。
邻瑞广场
（1座）
邻里中心
（暂无）
（17座） 邻里汇 （1座）
10
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
金鸡湖 商圈
型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级 商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱 乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服 务功能区； 物业类型：以独立商业体、步行街为主。
本项目 湖东商业 服务区
圆融时代广场
1.8km
2 区位分析-交通分析
工业园区交通图
苏州工业园区位于苏州古城区 东部，以发达的高速公路、铁路、 水路及航空网与世界各主要城市相 连。 轨道交通20分钟到达上海、60 分钟到达南京，与沪、宁、杭融入
钟慧路 津梁街
星塘路
方洲邻里中心
主干道 次干道 支路
方洲路
19
2 区位分析-交通分析
交通节点展示
购物中心内部道路节点
方洲邻里中心站
与华润万家相夹道路
临河一侧道路
PART
3 项目定位
3 项目定位-整体定位
整体定位
总体定位：一站式新型社区商业中心 主题定位：居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训 客群定位：1-80岁全年龄段客户 类型定位：ShoppingMall，社区服务中心 经营定位：中档消费 形象定位：家庭消费
10797㎡
15282㎡ 区内 29660㎡ 20070㎡ 11933㎡ 23532㎡ 28937㎡ 11700㎡ 区外
东沙湖邻里中心
苏州邻瑞广场 漕湖邻里中心 景城邻里中心 独墅邻里中心 宿迁明日领里中心 太仓港城邻里中心 常熟项目
2012年12月
2013年6月 2014年10月 2015年 2015年 2011年8月 2012年6月 2015年3月
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商
业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商
本项目
同城轨道化生活。 在苏州市新制定的城市总体设 计中，明确了苏州工业园区在“双 城双片区”格局中的“苏州新城” 地位，即把园区建设成为长三角地 区重要的总部经济和商务文化活动 中心之一。
本项目距离苏州园区高铁站仅
4.1公里，距离苏州总站12.4公里。
17
2 区位分析-交通分析
公共交通
方洲邻里中心公共交通完善但不够便利，本项目据地铁站1.3公里，且周围公交站数量有限。 轨道交通
零售
休闲娱乐
服务
大量零售，少量 餐饮店和服务店
社区生活配套为主， 少量休闲和教育配套
餐饮娱乐为主
注：业态比例按面积划分
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各业态详细分类表
业态分布（B、C）
食品 超市
移动源自文库业厅
CoCo 好利来 来伊份 万宁 城市之间 爱无季服饰 108号服饰 Eall.cz 红豆生活坊 精工坊 依尚 艾秀雅轩 LockLock 小猪班纳 小手拉大手亲子装 帮登少年生活馆 巴拉兔 婴之岛 艺之翼 贝斯琴行 万象跆拳道 艾美舞蹈 蜜蜂花童艺世界 DIY快乐吧 爱乐游 喜乐尼 乖小丫 秀童年 柯达 体彩、福彩 中国电信 中国移动
地铁2号线星塘街站距离本项目最近为 1.3公里；
公交站点
1.3km
方洲邻里中心周边公交仅有2个； 方洲邻里中心站：116、126、168、 219、110南线、110西线； 钟慧路站：205、110西线。
其他交通
本项目紧邻园区华润万家购物中心，乘 坐华润万家购物中心班车也可到达本项 目。 华润万家班车：莲花线、唯亭线 2号线 地铁站
邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年实践 而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。
项目开发历程
方洲邻里中心为邻里中心区内开发的第8个项目，2009年，方洲邻里中心正式破土动工，2011年1 月10号正式开业。相比其他的邻里中心，方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营 生鲜超市。自营生鲜超市是通过从蔬菜基地、生产厂家直接进货等手段，使生鲜商品做到安全可靠、价 廉物美，同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖，将对平抑湖东片区的菜价起到一定的调节作用。 2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年6月28日，中心卫生服务站启用 2011年1月10日，正式开业 2010年9月2日，主体基本完成 2009年12月10日，方洲邻里中心动工
业项目租赁代理、销售代理等业务。 玲珑邻里中心 新城邻里中心
贵都邻里中心
翰林邻里中心
湖东邻里中心
沁苑邻里中心
师惠邻里中心
方洲邻里中心
13
PART
2 区位分析
2 区位分析-城市规划
工业园区土地规划图
苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里。
行政规划图 土地功能图
56000㎡
150000㎡ 25000㎡ 758000㎡ 80000㎡ 17876㎡ 43073㎡ 35307㎡
11
1 项目概况-邻里中心产业
邻里商业——酒店
邻里商务酒店是公司重点发展的连锁经济型 精品酒店。2011年9月正式运营，目前，已在苏 州工业园区和宿迁苏宿工业园区内分别开出科技
城店、东沙湖店和明日店。该酒店以“温馨、舒
适、便捷”为宗旨，倡导人性化下榻感受。
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
1 项目概况-项目构成
项目构成
方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独 立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街，项目南北向长约83米，东西向长约239米。
6
1 项目概况-整体形象
项目整体形象认知
1 项目概况-开发理念及开发历程
项目开发理念