中储装饰城地块分析报告最终

小结： 1、城市黄金走廊中枢，发展潜力巨大； 2、非城市核心，培育时间长； 3、特色鲜明，机遇与风险并存。
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二、区域房地产市场现状
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河东重点成交土地
河东
综合(09.9) 5300元/平米 九龙仓、招商 综合(09.3) 2600元/平米 万达 商业/办公(09.8) 5400元/平米 高盛
大直沽
东部滨海发展带
津滨大道处于京滨综合发展轴枢 纽位置，未来发展潜力巨大。
天津中心城区发展策略
中心城区“一主两副”的发展格局
小白楼地区城市主中心 •由小白楼、解放北路、南站商 务区以及和平路、滨江道商业 区组成
西站地区城市副中心 •由西站综合交通枢纽、 西站中心商务区等组成
天钢柳林地区城市副中心 •由综合会展区、商业商务区、 柳林风景区等组成
（2）需求
–满足小企业的发展需要； –物流业对该区域较为认可。
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三、中储装饰城地块分析
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位置
位于河东区东兴立交桥下西侧（中环线以内），津滨大道物流商贸区中心。 四至范围：东至东兴立交桥，南至劝华集团，西至天津临时客站，北至劝华集团。
本案
●
现状：目前主业是经营装饰材料和对外出租库房。 周边配套：肯德基、麦当劳、全聚德、工大、七中、第三中心医院、河东口腔医院、 中国银行、农业银行、家乐福、平河装饰城、华润、家得宝、名家装饰城。
中储装饰城地块市场分析报告
大通投资集团有限公司
2011年1月
一、津滨大道区域规划
二、区域房地产市场现状 三、中储装饰城地块分析 四、产品建议
3-9 10-21 22-27 28-32
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一、津滨大道区域规划
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天津总体城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”
“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态” 双城双港，相向拓展
地块指标
占地（规划后）54000平方米 规划建筑面积15万平方米 容积率2.5 保留5万平米商业（装饰城），剩余10万平米可做办公楼或公寓。
《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》，第四条：
严格按照土地出让合同中规划条件的约定办理规划审批，严格控制住房套型比例，商品住房 总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。严格控制酒店 型公寓的规划审批。酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得
市区内已形成三大商务区的格局，该 区域发展大型综合商务阻力较大。
河东区总体规划
功能定位：市级商务中心的重要组成部分和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务聚
集地。重点发展金融服务业，商务服务业，以广告、音乐创作和新媒体为主的创意产业，以电
子信息、新能源和环保为主的都市型工业。

区域规划：
一岸：
中山门板块 传统大型居民区，以 多层建筑为主，房龄在 15年左右； 目前津滨轻轨始发站 位于区域内； 新项目数量有限。
大直沽
河东主要在售项目
河东 福建大厦 15,000元/平米 路劲屿东城 12,000元/平米 尚东公社 15,000元/平米 河东万达广场 9,500元/平米 河东万达广场 14,500元/平米 本案
超过30%，并严格执行关于酒店型公寓建筑设计的技术规定。
商业：5万平米；公寓：4.5万平米；写字楼：5.5万平米
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各业态分析
① ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩
②
③
④
⑨ ④① ② ⑧ ⑦ ③ ★ ⑤⑥ ⑩
⑤
住宅——“供小于求” 目前新售项目较少，由于地处中环内且处于“黄金走廊”，该区域需求旺盛。 公寓——“市场空白点” 目前该区域无类似产品，低总款、精装修、提包入住可以受到中青年、投资者的喜爱。 办公——“商务办公的原始社会” 商务背景欠缺，发展动力不足，对投资者吸引力匮乏（本案周边无租赁型办公楼，缺乏租金回 报率的支持）。 商业——“产业鲜明、完善” 有商业基础及产业链，且有政府支持，前途光明；但受制于产业性质，该业态的回报率较低。
天津站商贸 功能区 津滨 大道 南站 CBD 城市CBD商贸 功能区 直沽文化 旅游区 富民路休闲 创意园区 卫国道生态 宜居区
指海河东岸的综合功能区； 双核： 天津站CBD城市核心（即南站CBD）、 新中心——津滨大道城市核心； 三轴： 卫国道十一经路、津滨大道、六纬路津 塘路城市发展轴； 七区
二号桥都市 工业园区
- 去化速度快。
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小结
公寓市场 （1）供应
–主要已小户型精装房的形式，档次未能达到真正意义的服务式公寓；
–总房款低是其特色及优势。
（2）需求
–购房者为首次婚房置业需求为主，投资客户也占有一定比例；
–去化速度低于住宅但好于写字楼。
写字楼市场 （1）供应
–写字楼档次不高，因不属于传统商务圈，因此缺乏真正意义上的写字楼； –商务氛围欠佳； –较小的面积分割，投资及入住门槛低是其主要优势。
特点： 超大规模、强强联手
小结
河东区价格在中心城区偏低，未来地理优势将使其有提升空间
区域发展前景
- 市级商务中心的重要组成部分和交通枢纽； - 伴随天津经济中心战略东移，使得地域价值日趋提高。
土地市场
- 津滨大道两侧、天钢等区域有大量待出让土地； - 区域土地价格适中；
住宅市场
（1）供应
- 住宅以小高，高层为主； - 未来供应项目配有相当比例的生活配套商业设施，提升并完善区域功能的综合性商业配套。 （2）需求 - 刚性需求为主，购房者为首次或二次改善、婚房置业需求；
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小结： 1、地段好，但位置欠佳（位于立交桥下，交通不便利，且经商人士忌讳 在桥下投资）； 2、本区域属于老城区，周边有大量居民居住，且有本项目10万平米 （写字楼、公寓），足以支撑5万平米商业，但最好以配套型商业为主
（餐饮、超市、精品店、银行等复合业态）；
3、根据地块指标及政策，希望能加大公寓比例，精装交房，实现良好的 售价及销售速度； 4、由于商务氛围不强，写字楼部分建议为乙级标准，快速销售为原则。
序号
项目
地址
开发商
占地
总建
容积 率
建筑规划
单元面 积范围 (平米)
开盘日 期
交付日期
1
河东万 达广场 （综合 业态）
津滨大 道与泰 兴南路 交口处
天津河东 万达广场 投资有限 公司
8万
51万
5.0
商业、写 字楼、住 宅
整售
未正式 开盘
2011年5月
2
福建大 厦
河东天 津站后 广场华 兴道左 侧 河东六 纬路与 光华桥 交口
总体原则：借势发展、避短扬长、主打性价比
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四、产品建议
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结合区域发展规划、目前市场情况、地块自身指标，建议如下：
商业——配套型商业为主（餐饮、超市、精品店、银行等复合业态）； 公寓——LOFT（最优)+平层——均精装交房，支持高售价，与竞争对手形成差异性； 如受建筑规范影响（层高、限高等限制）可考虑类住宅类产品——尽量减少单层户数， 面积不必单纯求小，装修不必“奢”但要“适”，毕竟该区域的居住需求仍十分旺盛； 最难点，写字楼——LOFT（最优）——支持高售价，区隔竞争对手，2层具备仓储功 能，满足物流类等公司需求； 如受建筑规范影响（层高、限高等限制）可考虑SOHO——该产品不仅具有办公功能， 同时也具有居住功能，能扩大客户范围；价格方面：与本项目公寓形成一定的差距， 互为挤压，促进销售；产品方面：降低最小单元面积且具有方便组合的功能，抓住被 排斥在其他写字楼项目外的“大量边缘客户”。
综合(08.1) 5300元/平米 红星国际广场
河东重要板块
河东
津滨大道板块 定位为津滨大道集散 物流商贸区； 已有万达、红星国际 大型项目启动。
卫国道板块 卫国道快速路是天津 迎宾线，连接中心城区 与滨海新区； 中端居住区，项目数 量有限，缺乏功能完备 的综合性商业配套，因 此价格与外围组团并未 拉开档次。 南站CBD 中央商务区、综合交 通枢纽； 开发空间大，均为大 型综合体项目； 尚处于规划阶段； 嘉里、中粮等知名开 发企业聚集。
20万
90万
3.47
20万
91-135
2010年 11月20 日
2012年 12月
17,500 精装修
2
8万
51万
5.0
17万
60-140
一期 2009年 12月 一期 2010年 11月13 日
一期 2011年 5月 一期 2012年 9月
14,500
3
10万
12万
1.50
12万
73-123
12,000
蓟县
宝坻 武清 宁河 北辰 中心 西青 城区 静海 大港 东丽 塘沽 津南 汉沽
“主副中心”向“双中心”结构转换提升
天津总体城市规划
京滨综合发展轴
一轴两带：
西部城镇发展带
• 一轴--“京滨综合发展轴”，连接 武清区、中心城区、海河中游地区 和滨海新区核心区 • 两带--“东部滨海发展带”、“西
部城镇发展带”
天津中亚 房地产开 发有限公 司
3254
33000
10.2 2
1栋28层 写字楼
136218
2009年 12月
2010年12 月
15,000
3
鼎基大 厦
鼎基投资 集团
700
10518
--
1栋15层 写字楼
169400
2008年8 月
现房
12,000
重点案例分析
河东万达广场
物业地址：河东津滨大道与泰兴南路交口处 开盘时间：2010-5 入住时间：预计2011年 容 积 率：5.00 绿 化 率：30% 物业公司：万达物业 开 发 商：天津河东万达广场投资有限公司 住宅价格：14500元/平方米 目前动态：住宅和写字楼已全部售罄，商铺在售，（现主推 100-500平米1-2层步行街商铺，1层商铺价格为35000-40000 元/平方米，2层商铺均价20000元/平方米）