合富辉煌2008长沙高端住宅市场研究
2008年4月份长沙房地产市场行情分析
2008年4月份长沙房地产市场行情播报一、宏观调控1、土地交易环节调控重点转向土地经过一段时间的宏观调控，北京等一线城市的房价依然在高位运行，北京师范大学金融研究中心主任钟伟(钟伟新闻,钟伟说吧)认为，接下来还将有更加严厉的措施出台调控房价，其中土地政策将成为调控重点。
虽然《土地出让金支出财政管理办法》还没有最后出台，但是财政部已经敲定了接下来土地出让金的大方向，将设立一个专门的财政账户，整体进入政府预算核算。
目前的土地前期开发费用都是由地方的国土资源部门掌控，先进入投资，然后再把开发成本摊掉，剩下的进入财政账户。
类似于拆迁等费用并不在财政的预算范围内，而是“账外账”。
但是今后，土地的前期开发费用将完全并入财政预算，都从财政预算内支出，充分核算成本，将避免地方政府对土地出让金的滥用。
事实上，土地的调控已经开始。
日前，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出通知，提高了新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。
财政部综合司有关负责人表示，提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动，抑制房地产的虚火上升。
——来自焦点房地产网市国土资源工作会议：长沙今年土地供需矛盾突出来自于长沙市国土资源局的统计显示,今年长沙市各项建设用地需求达400 0公顷以上,而省政府分配长沙的农用地转用计划1290公顷,建设用地供应在17 30公顷之内。
一方面是建设用地供需缺口突出,另一方面,却是大量闲置土地的出现。
“破解建设用地的难题,重点在于解决闲置用地问题,提高节约集约用地。
”徐湘平称。
长沙市国土资源局党委书记、局长曾令亮介绍,2007年,长沙加强了闲置土地的清理,重点对市城区范围内255宗、1545公顷闲置土地进行了清查和处理。
全市立案查处违法用地案件357宗,涉及土地519公顷,收缴罚没款1855万元,建议给予党纪政纪处分6人次,刑事移送15人。
曾令亮表示,今年长沙将积极探索和推行工业用地租赁制度,逐步推行经营性基础设施用地有偿使用,加大楼面地价政策的实施力度,开展基准地价修订工作。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及执行报告162PXX年
中端客户（接受总价在35-45） 中高级白领，工薪阶层、本地居民，拆迁户 认定区域价值与便利性，注重性价比。
高端 中高端 本案住宅客户的初步界定为：中端 和中高端客户。
145.36㎡ 161.17㎡
套数 660套 198套 66套 66套 990
百分比 86.7%
13.3%
100%
金域蓝湾二期，目前正在着手二期拆迁，预计二期在2010年7、8月份推出，一次 性推二期5栋，约12余万平米，1000套左右。
主力户型：三房、四房 面积：三房（87.3-90）、(122-126) 、四房145.36㎡、161.17㎡ 由于一期产品的市场口啤影响力强，综合竞争力将超过本项目,是项目最大的竞争对 手。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
3、竞争状况分析
谁在抢我们的客户?
恒大保瑞
财富名金园鹰月湖板块
威尔士春天
金色溪泉湾
金域蓝湾
湘尚域熙东岸板块
上河国际
本案 双水湾
武广新城板盛块世华章
茂华国际湘
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
金色溪泉湾首期产品分析
户型
四房 三房
➢绝大多数为二次及以上置业
业，如江景房、复 偶然性强
➢多数以第二居所为主 合富辉煌长沙辉式煌单国位际城营销策略及
执行报告162PXX年
是哪些客户会选择我们的产品
三湘、高桥、马王堆专业市场的老板和员工； 区域内各大企业高管和中层职工； 区域内政府机关公务员、学校教职员工； 本地土生土长的原居民； 市区棚改拆迁户； 市中心的上班的白领一族； 来长沙置业的地市群体 ……
2008年长沙写字楼市场研究报告
长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司前2002大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。
从此，“高档次、专业化”03（1）当前长沙写字楼的布局呈现出一种三横两纵“日”字形架构。
三横：五一大道、劳动路、解放路③文艺路文化商务圈全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，第一大道3、产品构成分析沿着五一路、芙蓉路以及韶山路，专业写字楼、酒店写字楼、商务公寓、商住楼星罗棋商务公寓热销的态势其实从上城星座等项目都在（4酒店式写字楼由星级酒店的服务、先进的设施和良好的形象支撑其相对较高的租金。
其中个别突出的是在租金中包含了物管等其他费用，其余的租金大致在在写字楼停车位的配比上，国内发达城市一般标准是而长沙是在长沙，遍现象。
目前长沙拥有５Ａ级配臵资质的写字楼仅中天广场、亚大时代、湖南文化大厦、恒而那些跨国公司或一些较大的公司最关注的首先是办公地点的地理位臵和写字楼的档次，其次相当重视周边的商务配套能的互补性和前瞻性。
项目附近是否还有酒店、休闲娱乐、运动健身等成熟的生活设施。
如果环境不成熟，就需要去营造这些环境。
此外，还要充分的考虑交通特别是车位的问题。
第楼的快速发展，都是这一趋势的体现。
写字楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。
高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、这也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。
目前长沙写字楼主要集中在生南移，以及体育新城、天心生态新城等新兴城区强劲发展的大好形势推动，未来几年长沙在价格方面，写字楼市场的趋势应该是稳步上升。
个别项目甚至可以凭借综合品质的明显优势获得相当高的销售价格。
长沙房地产市场分析报告
2008年3月份房地产市场分析报告2008年3月目录/CONTENTS一、3月全国时事动态 (3)二、长沙土地市场分析 (6)三、长沙时事动态追踪 (11)四、项目关注楼盘追踪 (16)五、总结 (20)附件 (21)一、3月全国时事动态（一）、建设部新批商品房建设面积70%须90平方米以下建设部2.28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确各地新建住房结构比例。
观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。
（二）、房贷首付比例不会降低银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。
观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。
（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。
观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。
但具体分配制度至今迟迟不见颁布，随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。
（四）、住房政策路线图清晰廉租房保障金首次写入报告温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。
观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。
#2008年长沙楼市发展研究报告
2008年长沙楼市发展研究报告2008年长沙楼市发展研究报告作者：佚名文章来源：本站原创点击数：396 更新时间：2009-5-15 免费点此：下载地址1 下载地址2 下载地址32008年长沙楼市发展研究报告以下内容免费阅读[2006年—2008年上半年]长沙楼市发展研究报告长沙XX企业策划有限公司2008年11月编撰前言本报告主要针对目前房地产发展状况、重点研究长沙市（2006年-2008年上半年）供求发展变化、消费群体消费心理发展变化、价格走势变化、竞争发展变化、政策导向等变化发展，并以调查项目周边竞争楼盘及选取几个大型楼盘的的营销状况，分析长沙房地产—大河西先导区的发展趋势，期望从中获得启示，以指导实践。
本报告资料来源及分析研究方法说明在编撰报告时，一方面我们通过摘录长沙市相关权威部门发布的各种权威刊物内的数据，主要如：长沙市房产管理局、长沙市房产研究中心主编发布的权威刊物的数据；市统计局发布的统计数据；长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据及其他有关权威部门的统计数据，这里不做详尽说明。
通过整理、分辨、援引本报告研究所需的相应数据资料，并对各数据进行对比分析，研究这几年间各参考因素的数据发展变化，从而对长沙市及岳麓区的地产市场发展进行预判。
另一方面，我们通过对微观的个体楼盘进行市场调查，包括个体性访谈等研究方法，通过展现典型楼盘的营销发展现状以及获取房地产利益相关者对于楼市的判断，以期望从微观个体的表现获得某些参考。
同时，我们对06-08年的关于国家出台的对于房地产市场的主要相关政策也进行了归纳分析，结合以上市场分析，力求提高一个比较完整的地产市场参考预判依据。
☆☆必须说明:以上各权威部门由于自身的取样数据和统计方法不同而导致统计结果各不相同，有些数据还相差较大，给研究工作造成了很大的麻烦。
在具体的数据取样中，我们采取：房源供需环节数据主以房产管理局发布的为准；由于房产管理局发布权威数据的投资开发环节主要是采用政府统计局的数据，为了保持数据分析的统一性，投资开发环节的数据亦以统计局为准，对于长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据只作为本报告的有关数据的补充。
2008年长沙热销楼盘分析湘江世纪城
销售回款：从08年4月开盘至今，项目总销售面积高达31万平方米，总 计回款约为8亿元人民币。（数据截至至08年11月20日）
700
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3900
1：1
世纪金源物业管理有限公司
2008年6月27日 预计推广周期
3年
2019/5/19
用心构筑美好生活
6
第一部分 产品情况分析——项目简介
教学配套 商业配套 休闲配套
配套设施
湘江世纪城内有6.7万平方米的学校、幼儿园，学校全 程引进湖南省一流名校，引进顶尖师资力量和领先教 育理念。
6万平方米的商铺为业主提供日常生活的便利，更是谱 写一幅商业繁华的大篇章。
开发商品牌：
所得荣誉：
2007“中国服务业企业排行榜”中第120 位
2007“中国房地产业排行榜”中第5位 2006城市建设杰出贡献奖
世纪金源集团是著名实业家、旅菲爱国华 侨黄如论先生创办的综合性跨行业国际集 团，目前在中国大陆已投资1000多亿元人 民币 ，集团以“房地产开发、星级大饭店、 大型购物中心、金融资本运营矿业开发、 物业管理”为六大支柱产业.
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用心构筑美好生活
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第一部分 产品情况分析——产品亮点
户型设计：
户户尽揽湘江美景 建筑户型设计秉
承以人为本的原则，精心雕琢每一寸空 间。在各项功能分区明晰的前提下，考 虑不同所需，保证室内空间的精确度， 全面满足购房人需求。湘江世纪城户型 南北通透、户户朝阳、户型方正无浪费 面积，住宅为23-33层的南北向板楼结构 设计，绝大部分住宅还设置私家入户花 园，充分保证多方向采光及观景;大部分 楼座还设置观光电梯，让业主尽揽湘江 美景。
2008年上半年房地产消费需求调查对比分析报告
2008年长沙市春季房地产交易会置业消费行为调查分析报告2008年，是中国多灾多难的一年。
相继而来的灾难，刺痛了每一个中国人的心。
但是，大家依旧乐观，并坚信通过努力必能度过难关。
同样，目前我国的房地产市场也面临巨大的考验。
面对房地产发展过快的现象，国家对房地产市场宏观调控力度逐渐加大，同时从供给和需求两方面控制了房地产市场的发展。
银根紧缩政策使得开发商们处于资金短缺的状态，而购房者的观望情绪，又使得商品房的销售艰难。
无法快速回笼资金，而又无钱可借。
这对需要大量资金的房地产行业来说，无疑是巨大的考验。
2008年的后半年，可能会出现房地产市场重新整合的洗牌现象。
但是，房地产仍然是发展潜力巨大的希望行业。
城市化建设的深入推进，持续增长的人口，数量盘大的购房刚性需求，这些都是促进房地产发展的推动力量。
所以，面对目前房地产低谷，开发商们仍应报以希望。
解决目前开发商们资金短缺的现象，在资金来源方面，开发商们应拓展融资渠道，降低对银行的依赖度。
而销售方面，开发商们应考虑到，目前房地产市场已经逐渐从卖方市场向买方市场转变。
面对目前观望情绪高涨的购房者，开发商们应主动去了解购房者的需求，投其所好。
本次调查主要是了解目前长沙市的购房群体，他们的购买力，以及购房者的购房意向。
依据这些结果，开发商们可以根据购房群体和他们的购买力，针对性的采取一些促销手段。
而了解到购房者的购房意向，开发商们也可以掌握目前整个市场的需求情况，及时制定整体战略，紧跟市场，有利于未来发展。
2008年上半年房地产消费需求调研报告的问题部分，发放时间为2008年春季房交会现场（4月31-5月3日），采取参与购房需求问卷调查，获得免费发放的《长沙房地产》杂志，房交会现场累计发放杂志100000本，为确保问卷的有效性，在房交会的前四天（第五天参展人数减少）高峰期进行问卷调查，同时也考虑到问卷调查楼盘的档次问题，发放地点有高档楼盘也有中档楼盘，----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------其中取得问卷调查样本2000份，获得有效问卷1067份，问卷有效率为53.35%。
长沙别墅市场研究报告
目录第一章长沙市经济与社会发展状况分析一、长沙市经济发展状况分析二、长沙市概况三、长株潭一体化，中心型城市发展加快四、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展第二章 2008年长沙市房地产市场分析一、市场热点区域增多，供应向北、南、河西倾斜二、适应新政调整，产品将向紧凑合理化发展三、长沙城市中心大户型豪宅价格继续坚挺四、“别墅年”已来临五、提高首付比例， 2008楼市降温六、高尚住宅市场将出现分水岭第三章长沙别墅市场2007年态势分析一、别墅发展空间不容置疑二、价格将跨越性提高三、2007年出现楼王PK的局面四、代表湖湘文化的别墅产品将提上议题五、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方1页第四章长沙别墅市场2007-2008年市场分析一、2007-2008年长沙别墅分布1、麓南板块2、麓北板块3、星沙＆金鹰板块4、城南板块5、城北板块二、2007-2008年长沙别墅表情1、产品类型2、产品风格3、开发规模4、房型面积5、销售价格三、2007-2008年长沙别墅市场总结第五章项目定位一、地块环境调研二、SWOT分析三、主力客户群定位四、项目定位在规划思想中的体现第六章营销推广2页一、核心思路二、思维方向三、概念创意：四、项目命名构想：五、营销概念传播：六、产品设计的思考七、关于项目整体推广的思考八、广告媒体策略第一章长沙市经济与社会发展状况分析一、长沙市经济发展状况分析1、快速的经济增长构筑了房地产发展的平台近三年来长沙GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台。
资料来源:长沙市统计局公报2、经济以服务业为中心，增长迅猛2006-2007 年长沙第三产业GD P 约占全市总量的一半（ 49. 9％），第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展。
同时，在长沙市“十一五”规划中，提出“坚持把发展工业作为长沙未来较长时期发展的核心问题不动摇，3页。
2008年长沙别墅市场投资报告.doc
2008年长沙别墅市场投资报告2003年2月，国土资源部下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，规定“今后5年内停止别墅类用地供应”；同年9月14日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地；2007年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，通知显示从5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
在宏观政策的重压下，长沙别墅市场高温不降反升，2007年别墅供应量猛增，新上市别墅项目十多个，建筑面积供应量达到838．5万平方米，较之2006年增长幅度为65%，相关部门统计数据显示，长沙储备的可供近几年开发的别墅用地有将近30000亩，以平均0．5的容积率计算，长沙3-5年别墅建筑面积供应量将达到1000．5万平方米，可供应套数为25000套(以400平方米的套均面积计算)，长沙市区将近70万个家庭，平均每28个家庭即可拥有别墅一套。
紧跟在宏观调控大棒后面的是资源的稀缺性，别墅用地的停止供应导致了低密度住宅的稀缺，由此引发民众购买别墅和类别墅以及高档公寓的空前热潮，需求影响供应，开发的脚步在政策颁布的当儿迟疑了一下，又继续勇往直前，而价格却依然一路攀升，且增幅惊人。
长沙别墅市场2007年呈现何种发展态势？2007年又将走向何方？别墅供应量呈理性回归年是中国的别墅年，长沙新开工的项目还不到十个，而2007年新开工项目将近20个，是2006年的两倍。
据明强企划最新统计数据显示，2007年长沙市场已然亮相的别墅类项目(产品线以别墅、洋房为主)占地面积为11064亩，总建筑面积为838．5万平方米，总套数为32332套，其中，别墅(独立、双拼、联排)可销售套数估计为10000套。
这些产品将在未来三年内完全消化，并且还将不断有新的项目上市销售。
2008年上半年长沙房地产市场分析报告资料
2008年长沙房地产市场分析总结
三、房价上涨势头得到明显抑制，价格基本稳定； 2008年上半年，全市商品房均价为4410元/平米，其中商品住宅均价为3978元/㎡，
与去年同期相比上涨924元/㎡，但从上半年各月均价来看，住宅月均价基本稳定在4000 元/㎡,房价上涨势头得到明显好转。
目前销售较为良好的主要是价位在3500—4000元/㎡的普通商品房和价位在5000元 /㎡以上的高档物业。
2008年上半年长沙房地产市场数据分析
2008年1-6月长沙商品住宅销售价格统计（元/㎡）
开福区
天心区
雨花区
芙蓉区
岳麓区
全市均价
1-4月均价
4230
3916
4227
4410
3614
4394
5月均价
4362
3900
3515
3904
3462
38246月均价Fra bibliotek4760
环比涨（跌）幅 （6月/5月）
9.1%
3960
3129
4037
3583
1.5%
-10.98%
3.4%
3.5%
3716 -2.8%
2008年上半年长沙房地产市场数据分析
1-6月各区商品住宅价格（元/平米）
1-6月长沙市房地产均价3978元/㎡，其中6月比5月价格环比约有下降，跌幅为2.8%。
2008年上半年长沙房地产市场分析总结
一、房地产投资与开发量依然增长较快 2008年上半年预计完成房地产开发投资约195亿，与去年同期相比增长约
2008年下半年市场预测
一、市场供需结构还将继续失衡，市场放量巨大，竞争趋白热化 1、近年来新开工面积逐年增加，2008年或将形成史上供应高峰，预计全年商品房批准 面积有望突破1000万㎡，达到新的供应高峰值。短期内，供需结构还将继续失衡；
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别墅客户分析
1. 从年龄上看，独立别墅的客户年龄段要大于其他类型别墅客户的年龄段。购买别墅的 客户年龄段基本在35-45岁之间，购买独立别墅客户的年龄段基本在40-45岁之间。 2. 从区域上看，07年客户来源开始突破地域性。07年外地客户的比例是历年别墅客户中 占比最多的。60%-80%为长沙客户，10%-25%为省内市外株洲、湘潭、衡阳等客户， 10%-25%之间为省外深圳、广州大城市客户。
中管网房地产频道
营销活动——青竹园 名人效应，高端对话
2008年，7月25日，因编制《百富榜》而闻名的胡润，联袂绿城· 青竹园高 尔夫别墅在长沙举办了一场财富与生活论坛，在解读其刚刚发布的新贵族 消费门槛之后，湖南首个针对富豪的私人晚宴在绿城· 青竹园高尔夫别墅区 举行。 这场私人宴会，是本土名流的高规格聚会。进入宴会场地，必须凭邀请函、 姓名和车牌号三项资料一一核实；此外每张邀请函只允许一位贵宾入场。 此次私人晚宴共有60名神秘贵宾参加，绝大多数是本土商界各个行业的领 军人物。
中管网房地产频道
高端别墅风格——从北美中分化多种建筑风格融于一体 长沙高端别墅喜欢从北美风格分 化多种建筑风格融于一个项目， 使整个项目多样风情不单一
项目名称 绿城青竹园 岳麓山公馆 阆峰云墅 美洲故事 万科西街庭院 星语林汀湘十里 湘江壹号 别墅风格 北美（含法式、西班牙、莱特、意 大利、英式） 北美风格 北美风格 北美（西班牙、英式、法式） 中式风格 中式风格 现代风格 1、北美风情别墅，美式建筑风格实际上是 一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步 步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受 了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融 合和影响。其中尤其受英国、法国、德国、 西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响 较大。 2、欧式建筑风格是比较经典的，在别墅市 场起步初期，欧式风格最多，但是在风格的 表现上手法显得粗糙，而且只能是整体表现 出风格为欧式，没有特别地选择哪个国家的 风格或是哪个具有鲜明地方特征的建筑风格。 随着别墅市场日趋成熟，欧式别墅的风格设 计呈现多样化，且在尽量避开粗略的风格轮 廓，更加细化到某一国家和地区的风格，而 别墅建筑造型也更加生动。 德式建筑简洁大气，法式建筑呈现出浪漫典 雅风格，地中海式建筑风格以清新明快为主。 3、中式别墅植根于我国传统文化和精神情 节，北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中 化的两大融合表征，但由于地域差别，中式 别墅也有差别，长沙的星雨林汀湘十里融合 江南名居特色与湖湘文化底蕴，具有白墙黑 瓦，园林艺廊，绿水白沙的外观。
限的，产品也存在同质化竞争。
中管网房地产频道
什么是高端产品
高端消费者
高端别墅
高价格 高品质
高端洋房 高端电梯房
好服务 好资源
从官方的界定来看，低容积率（1.0以下）、单套建筑面积144平米以上，成交价 格高的产品被称为高端住宅产品； 从市场的角度看,高端住宅是高品质高内涵的高级住宅形式，主要满足高端消费 需求的产品，高品质、好资源、好服务、对应各类物业中的高价格。 中管网房地产频道
中管网房地产频道
高端别墅产品特征
别墅类型
楼盘名称 绿城青竹园
主力面积 均价（元/㎡） 430-630 340-440 300-500 505-740 17000 17000 10000 11000
主力总价 730-1100万 580-750万 300-500万 550-800万
独立别墅
美洲故事 保利阆峰云墅 湘江壹号
双拼
美洲故事
湘江壹号 西山汇景 湘江壹号 西街庭院
340-440
330-350 200左右 251-326 200-240
12500
9500 10000 5600-6000 12000
340-440万
310-400万 200万 140-180万 240-280万
3. 5月18日，会员金融沙龙专场：由美洲故事主办的金融理财讲座在美洲故事销售中心 成功举行。 4. “美洲故事·金鹰955美国常青藤名校夏令营”活动将于2008年8月9日正式启航。 5. 与金色家族“夜·霓裳” 共进高端，美洲俱乐部共享“金色家族”高端资源，为俱 乐部会员提供一个与国际顶尖时尚相约的契机。 6. 2008年10月，举行新老客户晚宴，娱乐节目、样板房体验等等，整体活动花费约50万， 当晚成交一套价值800万的样板房。
1. 07年，长沙市高端别墅产品量较大，Байду номын сангаас于其受众小，造成销售周期都较长； 2. 由于07年所推新货尚有不少的存量，加上08年大市场环境不景气，批售量大幅下降。
以上数据统计以预售证拿到的日期为准 中管网房地产频道 原始数据来源：长沙房地产政务网、长沙好房子网站
高端别墅总体销售下滑严重 长沙高端别墅产品总体销售速度慢，08年销售量最 多只占到07年销售量的一半，甚至更少
保利阆峰云墅 胡先生（臵业顾问）： 今年本项目省外的客户购买比例大约在20%多—30%，主要是一些长期在 长沙这边工作的客户。重点客户群还是在长沙，长沙周边城市的客户看得多， 买的少。 中管网房地产频道
营销活动——美洲故事 美洲故事采用了较多的活动营销，主要针对高端窄众群 体，注重与客户的互动与体验，注重培养与老客户的感 情，从而带来新客户
长沙高端别墅的建筑风格喜欢采用北美风格， 主要原因在于北美建筑受到各国建筑的影响， 风格多样化，不显单一。 其中一些风格与欧式 风格有相关联之处。
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绿城青竹园（北美）
绿城青竹园（北美）
西街庭院（中式）
汀湘十里（中式）
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一、高端别墅市场
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别墅竞争格局 长沙别墅在售与 潜在货量巨大， 不乏顶级产品
绿城青竹园 天景名园 缇亚纳湾 湘江壹号 好望谷 藏珑 威尼斯城 恒基凯旋门 鹏基诺亚山林
目前可统计到的别墅楼盘（售完已久的除外） 达38个之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星 沙、麓南、市府五大板块；主要位于二环以 外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、 北、南、等方向对主城区形成包夹之势 振业浪琴湾 山水英伦
长沙高端住宅市场研究
中管网房地产频道 2 0 0 8 年 1 1 月
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长沙高端物业市场
国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布 的宏观调控政策，也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市 场消费进行限制。
但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然 持续走高，特别是近年来长沙高端物业供应量超大，而市场需求毕竟是有
3. 从职业层次看，买别墅的中端、中高端客户明显增加。几年前的别墅项目的客户基本 都是私营业主与个体户，与几年前别墅消费者相比，当前的消费者范围宽广，主要包 括私营企业老板、个体户、企业中高层、泛公务员（公务员、老师、医生）等，但高 端别墅的客户范围会更小一点，主要是私企老板、大型企业高管。
4. 从臵业目的看，臵业以自住为主，购买独立别墅基本全是自住。
和记黄埔 南山苏迪亚诺 东方明珠
纯别墅项目不多，占总量的20%，其中纯独 栋别墅项目有3个。
长沙玫瑰园 蔚蓝海岸 西山汇景
早安星城 水云间 西街庭院
大部分为综合性项目，其中高达38%的项目 以别墅产品为药引，以提升楼盘形象。
北纬28度 麓山别墅 岳麓山公馆 阳光100 白鹤天池 麓山恋迪溪谷 米兰春天 汀湘十里 江山帝景
项目名称 绿城青竹园 美洲故事 保利阆峰云 墅 湘江壹号 长沙玫瑰园 独栋主力面 积 430-630 340-440 300-500 505-740 400-1000 独立别墅销售状况 07年5月至08年5月共推出70套，剩余5-6套，月均售约5套 07年9月底开始销售至今推出12套，共售出3套 自07年9月正式销售至今推出约120套，售出100套（08年1-4月 仅售出7套，主要在07年消化） 自07年12月开盘至今推出35套，销售20套，月均售约4套 06年10月推出32栋，目前销售约15栋，月均售不足1套 数据统计至08年5月份为止 销售速度 慢 慢 快 慢 慢
07年底在售均价 (元/平米)
13000-15000 12000-15000 9600-10000 11000 9500 9000 10000 5600-6000 12000
目前在售均价（元/平米） 17000-20000 17000 10000 11000 12500 9500 10000 5600-6000 12000
保利阆峰云墅 胡先生（臵业顾问）： 今年我们项目的别墅销售量最多只占到去年的一半，甚至更少。就我所了 解的美洲故事、湘江壹号等项目差不多都是这个样子。 中管网房地产频道
高端别墅价格情况
高端别墅面价相比去年有所微升
别墅类型 楼盘名称 绿城青竹园 美洲故事 独立别墅 保利阆峰云墅 湘江壹号 双拼 美洲故事 湘江壹号 西山汇景 湘江壹号 西街庭院
07年各类别墅总供应量
0 7 年各类型别墅产品供应套数及占比 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 独立别墅 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅 合院别墅
以上数据统计以推货销售为准
41.7% 1100
1200 1000 800
水印山城
目前在售的项目约为23个
其中顶级别墅项目以青竹园、 阆峰云墅、美洲故事、藏珑 为代表
美洲故事 托斯卡纳 御邦 郡原美村
其它为主+别墅
右图统计楼盘为在售、将售、筹备楼盘的示意 别墅为主+其它 纯独别项目
中管网房地产频道 纯别墅项目 保利阆峰云墅
中信新城 格兰小镇 比华利山 龙湾国际社区 橘郡米哈斯
叠加 合院
1. 高端独立与双拼别墅的的主力面积300-500平米之间；独立与双拼的总价在300-1100万之 间不等，价差大，据了解，总价在300-500万之间的高端别墅销售速度是最快的。 2. 叠加与合院高端别墅总价相对低，面积主要在200-300平米之间，这些项目主要是从地段 上占据优势，相对而言，销售速度一般。