浦发首创公租房市场化融资模式
浅析公租房融资模式
浅析公租房融资模式作者：高玉娟周霞来源：《价值工程》2016年第30期摘要：国家“十二五”规划中提出建设3600万套保障房，并重点发展公共租赁住房，使其成为保障性住房的主体。
在2010—2012年中，各年新建保障房中公租房所占比例分别为7%、22%和33%[1]。
这一建设过程中存在不同程度的资金短缺问题，本文主要对公租房PPP融资模式进行分析，并探讨其适用性。
在借鉴国外公租房建设成功经验的同时完善国内公租房PPP 融资模式。
Abstract： The national "12th Five-Year" plan proposed to build 36 million sets of affordable housing， and focused on the development of public rental housing， which would become the main body of affordable housing. Between 2010 and 2012， the proportion of public rental housing in new affordable housing each year was 7%， 22% and 33% respectively. In this construction process，there are different levels of funding shortage. This paper mainly analyzes PPP financing model of the public rental housing ， and discusses its applicability. While draw lessons from the successful experience of foreign public rental housing construction， improve the domestic PPP financing model of public rental housing.关键词：公租房；融资模式；PPPKey words： public rental housing；financing model；PPP中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）30-0245-030 引言公租房是指由国家相关政策支持，各社会主体通过新建或其他方式筹集房源，面向毕业大学生和外地打工人群等低收入群体出租的保障性住房；PPP（Private—Public—Partnership，简称PPP）指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而建立的合作关系。
我国公租房建设融资模式浅析
我国公租房建设融资模式浅析作者：葛红杰于浩来源：《中国房地产·综合版》2014年第10期公共租赁住房简称公租房，是我国政府为解决城镇“夹心层”人群居住问题而提供的带有补贴性质的租赁住房，是我国保障房发展的重点。
有效实施公租房政策需要一套科学完善的投融资模式和运行机制，我国公租房发展起步晚，公租房建设融资模式亟需完善，各运作环节存在很大改善空间。
本文介绍我国现行公租房建设融资模式的特点，分析资金渠道、运营运作等方面的问题，旨在为完善我国公租房建设融资模式提供借鉴。
一、我国公租房建设融资模式划分融资活动是指投资主体筹措资金、运用资金、分配收益的过程以及各参与主体之间的合作方式和机制。
公租房融资模式是指公租房建设融资过程中的资金集合、使用、回收的制度安排和机制，其中涉及投资主体、建设主体和运营主体。
按照投融资运作过程，公租房建设融资模式包括三个阶段，即投融资阶段、建设阶段和运营阶段。
投资主体的不同是划分我国现行公租房建设融资模式的主要依据，根据投资主体不同，把我国公租房融资模式分为“政府模式”和“政企模式”，如表1所示。
1. 政府模式政府模式由政府作为直接投资人，并提供资金直接投资建设公租房，具体运作过程是由政府确定好公租房建设标准，并设立政府性质的部门或机构来作为建设主体负责建设公租房。
例如，北京市政府设立的北京市保障性住房建设投资中心就是实现北京市公租房建设投融资工作的机构。
政府模式资金的主要来源是政府资金，包括中央、地方财政预算或专项资金，住房公积金贷款，土地出让金净收益的10%和地方投融资平台的私募债。
政府资金之外也有一些银行贷款。
政府的建设方式主要有两种：集中新建方式和收购方式。
集中新建是指政府划拨土地，集中建设新住宅作为公租房。
根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）中“谁投资、谁所有”的公租房建设原则，政府出资建设的公租房建成后的产权归政府所有。
收购方式是指政府购买已建成的商品房或其他空置保障房转变为公租房，收购的房屋要符合公租房供应标准。
基于PFI+REITs的公租房融资模式整合
基于PFI+REITs的公租房融资模式整合
张晓兵
【期刊名称】《土木工程与管理学报》
【年(卷),期】2018(035)001
【摘要】随着城镇化发展,部分城市房价已经远超出普通居民的经济承受能力,国家大力开展以公租房为主的保障房建设.在公租房需求增大和地方财政紧缺的矛盾下,总结现有PFI模式和资产证券化工具REITs在公租房供给中的适用性,通过优势整合构建PFI+REITs新型融资模式,在合理配置财政资金的同时,广泛引入社会资本,形成公租房的有效供给.同时借助现金流模型进行案例试算,结论表明政府可大大减轻财务负担,私人资本可获得适当盈利,社会散量闲置资金可找到收益稳定的新投资途径,验证该融资模式的可行性及合理性.最后对模式所需的货币政策、财政政策、政府监管、法制环境等方面提出建议,从而另辟他径为政府对公租房供给的决策提供参考.
【总页数】6页(P78-83)
【作者】张晓兵
【作者单位】安阳师范学院建筑工程学院,河南安阳 455000
【正文语种】中文
【中图分类】F293.33
【相关文献】
1.基于PFI＋REITs的公租房融资模式整合 [J], 张晓兵;
2.公租房\"PPP+类REITs\"融资模式分析\r——基于陕西省公租房项目视角 [J], 冯伟
3.公租房“PPP+类REITs”融资模式分析--基于陕西省公租房项目视角 [J], 冯伟;
4.基于全生命周期视角公租房融资模式研究 [J], 林永民; 赵金江; 陈琳; 丁淑娜
5.基于FAHP的公租房融资模式选择研究 [J], 周宁霞
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上海保障性住房建设创新融资模式
经济日报/2011年/7月/18日/第001版五项措施拓宽建设资金渠道上海保障性住房建设创新融资模式记者李治国吴凯本报讯记者李治国吴凯报道：上海市今年将有总面积达1150万平方米的保障性住房可以供应，并提出年内启动1500万平方米新开工面积的保障性住房建设新任务。
截至5月底，上海全市已累计开工建设经济适用住房约1120万平方米，年底可供应房源预计达到500万平方米约8万套。
位于上海市杨浦区国权北路国秀路路口的新江湾尚景园，是上海首批两个市级统筹的公租房基地之一。
目前该小区建设已基本完工，由16栋小高层住宅组成，建筑外观简洁时尚，配建的部分商铺内装修已基本完工。
据了解，新江湾尚景园公租房基地的房源是上海市利用公积金增值收益收储的，预计下半年就可以面向社会供应，总量在2200套。
上海市房管局有关负责人表示，从2007年起上海市利用公积金增值收益，从市级配套商品房中收储房源用于廉租实物配租。
工商银行上海分行是上海市公租房建设项目首批两笔公租房贷款的主牵头行，具体融资方案现已进入上海分行评审流程，预计今年底前可以启动，合计总投资超过50亿元。
目前，上海已基本形成廉租房、经济适用房、公租房和动迁安置房“四位一体”住房保障体系。
在经济适用房、动迁安置房建设方面，上海市已形成了“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制，由项目中标企业带资开发建设，资金可以通过出售回笼，银行信贷资金也比较愿意进入。
在廉租房、公租房建设方面，上海市委常委、副市长屠光绍表示，公租房建设虽然资金需求量大、租金净收益率较低而且占用时间周期长，但其收益相对稳定。
为此，上海在金融管理部门和金融机构的支持下，结合自身实际，积极研究和探索公租房建设投融资模式，吸引多种渠道资金以多元化方式支持公租房建设。
他们主要从5方面着手解决资金问题：一是用好土地出让净收益；二是充分利用住房公积金增值收益；三是积极引导保险资金参与；四是通过配建手段筹集房源和资金，五是设法降低土地成本。
浅析建立上海公共租赁 住房体系的对策建议
浅析建立上海公共租赁住房体系的对策建议
何晓玲
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2010(000)004
【摘要】2010年，积极推广公共租赁住房成为上海市委、市政府的重要工作之一。
笔者认为，现阶段的公共租赁住房是有别于福利制度下的低租金公有住房，也不同于以低租金出租给符合受惠条件家庭的廉租住房，而是由政府出资或提供政策支持，限定套型面积和出租价格，面向中低收入住房困难家庭承租的租赁型保障住房。
【总页数】4页(P19-22)
【作者】何晓玲
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.遵循住房消费规律完善住房供应体系——对建立公共租赁住房制度的若干思考[J], 陈新政
2.建立公共租赁住房制度完善上海住房供应体系 [J], 崔光灿
3.公共租赁住房的制度缺陷和对策浅析--以大连市公共租赁住房建设和管理为例[J], 李想
4.上海市公共租赁住房社区治理主要问题及对策建议 [J], 朱丽
5.完善上海公共租赁住房融资模式的对策建议 [J], 李钱斐
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上海公租房政策及建设融资方式
□财会月刊·全国优秀经济期刊□··2012．9中旬我国在“十二五”规划纲要中提出，将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
上海在2012年住房保障工作会议上明确了今年的目标为新开工建设和筹措保障性住房17.08万套（1100万平方米），其中公租房4万套、经济适用房5.3万套、廉租房3.5万套、动迁安置房4.28套。
根据相关数据，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。
假设按照1万元计算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1100亿元，除去30%来自中央以及地方财政的资本金，还需约770亿元建设资金通过市场融资来筹措。
面对如此巨大的资金缺口，优化和拓展融资渠道就成了当务之急。
本文将通过研究上海公租房建设的现状，对我国公租房建设的投融资模式和管理模式提出若干建议。
一、公租房建设现状及相关政策近年来，政府已经将公租房作为一二线城市保障性住房的重点。
相比于经济适用房的高价和廉租房的高门槛，公租房的特性使之成为广大夹心层们的希望。
与廉租房不同，公租房设立之初就树立了保本微利的原则，供应对象是买不起经济适用房同时又不符合廉租房条件的夹心层，主要包括中等偏下收入的住房困难户，外来务工人员以及刚毕业的大学生。
然而上海市公租房的实施现状并不容乐观。
2011年11月份起，上海的首批公租房开始招租，每平方米约50元的高租金使原本对公租房盼望已久的需求者望而却步。
徐家汇的馨宁公寓此次推出2900套公租房公寓，其中控制现象，完善银行的产业结构和法人治理结构。
3．实行涉农业务税收优惠政策，降低农村银行的经营成本。
目前我国农村银行业税负过重，营业税税率达到5%，就农业银行而言，营业税税收平均约占税前利润总额的71.52%。
鉴于农村银行经营的脆弱性和高风险性，政府应该对农村银行涉农业务实行税收优惠政策以提高农村银行风险抵御能力。
例如国家可以对农村银行的农业贷款给予减免营业税与所得税，扶持农户小额信贷发展；对农业发展银行等非盈利的政策性金融机构免除营业税和所得税；对国有商业银行的涉农金融业务实行差别税率政策，吸引资金流向农村。
公租房融资REITS 模式
公租房融资REITS 模式作者：魏淼来源：《中外企业家》 2016年第8期魏淼（中共达州市达川区委办公室，四川达州635000）摘要：各地政府在公共租赁住房的建设过程中，普遍面临资金短缺问题，创新融资模式解决资金问题成为当前公共租赁住房建设的首要问题。
首先对公租房融资引入REITs的可行性进行分析，然后对公租房项目运用REITs模式进行了融资盈利能力分析。
结合河南省某公租房项目进行实例分析，最终得出公租房REITs是一个盈利的模式。
关键词：公租房；房地产信托投资基金中图分类号：F275文献标志码：A文章编号：1000-8772（2016）22-00６６-0２收稿日期：2016-07-10作者简介：魏淼（1988-），四川达县人，中共达州市达川区委办公室工作人员，硕士研究生。
1、引言十一届全国人大四次会议上提出：“未来5年，我国将建设3600万套保障性住房。
使保障性住房的覆盖率达到20%。
”2016年1月12日，深圳市住建局发布了《深圳市住房保障发展规划（2016-2020）》，2016-2020年计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，总建筑面积约2400万平方米，预计总投资约970亿元。
深圳市的保障房建设只是一个缩影。
3600万套保障性住房建设的任务，势必需要强大的资金支持和保障，加强公租房融资势在必行。
2、公租房融资引入REITs的可行性REITs中文称房地产信托投资基金，投资的范围通常在房地产领域内，收益主要是这些物业的较为稳定的租金和资产增值。
公租房与经济适用房和两限房不同，我国的保障性住房建设体系限定了，其投资收益只能靠租金收回。
因为其投资收益周期较长和收益较低的原因，金融机构和商业银行对公租房建设的投资参与热情积极性较低。
如果单方面依靠政府投入推进公租房建设一方面加大政府的财政负担，另一方面也容易形成权力寻租空间，滋生腐败且无法保证工程质量，存在隐性风险。
REITs融资在公租房建设上的运用，不仅可以降低银行体系压力，减轻政府财政负担，还有利于广泛吸纳资金，加大市场参与强度，使其更具有透明性和可监督性。
211225330_上海浦东发展银行
上海浦东发展银行：全力支持上海科创中心建设经过多年深耕，浦发银行构建了“股、债、贷”一体化的科创金融生态圈服务模式上海浦东发展银行（以下简称“浦发银行”）始终视服务国家战略、服务实体经济、扶持科创企业为己任，全面服务于国家“十四五”强化国家战略科技力量的重点任务，全力支持上海科创中心建设，助力上海强化科技创新策源功能，不断提升服务科技创新的支持力度和专业能力。
经过多年深耕，浦发银行构建了“股、债、贷”一体化的科创金融生态圈服务模式，并打造了科技金融特色服务模式、创新产品体系、数字化平台、专属服务架构及团队，形成独具特色的组合拳打法，树立了“浦发科创”特色品牌。
截至2022年末，浦发银行服务科创企业超过5万户，科创企业贷款余额超过3900亿元。
其中，服务上海地区科创企业客户超过9200户，科创企业贷款余额超过620亿元。
增强科创金融专营能力，构建“1+6+6+X”专业化经营体系浦发银行在总行层面设立科创金融一级部门，牵头协调推进全行科创金融经营体制和配套机制建设。
在上海、北京、天津、深圳、广州、西安设立6家科创金融中心，确立苏州、杭州、南京、宁波、合肥、青岛等6家科创金融重点分行。
在全国范围内成立了张江科技支行等11家科技支行、35家科技特色支行，组建多个科创金融团队的专业化队伍。
探索创设科创企业专属信用评价体系浦发银行聚焦科创企业重研发、轻资产、高成长、高风险等特点，不断优化科创企业专属评价机制及评级模板，通过特色评价维度和科技创新性评价指标，为科创企业制定了差异化科技创新性评价模块。
同时，对于成立不满三年的科创初创期企业，在财务指标与企业盈利均达不到传统给授信标准时，也从科技资质、知识产权、创始团队、投资人实力等多角度综合评价，探索搭建初创阶段科创企业差异化评级模板。
深化科创金融生态圈经营模式浦发银行联合政府、PE/VC、科技龙头企业等生态圈核心伙伴，形成特色鲜明的科创金融战略合作生态圈，并结合每一位生态圈伙伴的自身特点及发展需求，面向生态圈伙伴及科创企业分别定制了专属的经营策略及服务方案。
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浦发首创公租房市场化融资模式
服务地方经济、支持民生工程、履行社会责任，围绕保障性安居工程这一“十二五”重要民生工程，浦发银行提供了多元化服务。
截至目前，浦发银行上海分行信贷支持“四位一体”的保障性住房及旧区改造等保障性安居工程额度已超过200亿元。
浦发银行上海分行相关负责人介绍，浦发银行从信贷投向政策、信贷资源配置、流程环节梳理、贷款定价、产品政策等多方面着手，加大信贷支持力度，推动落实信贷支持保障性安居工程建设措施。
同时，浦发银行通过发挥市场地位、人才队伍和对公业务优势，作为银团牵头行或代理行，参与了一大批大型社区项目银团筹建，如第一批大型社区顾村、曹路项目，第二批大型居住社区土地储备及虹口、闸北、静安等中心城区旧区改造、公租房等各类保障性安居工程银团筹建等。
同时，浦发银行还积极探索与保障性安居工程相关的融资创新模式。
如携手太平洋资产，为地产集团成功发行国内首单公租房保险资金债权投资计划，募集资金40亿元，浦发银行担任该计划独立监督人。
这一计划顺利运作，对拓宽本市保障性住房融资渠道具有重要意义。
融资难一直是公租房的关键问题。
浦发银行结合上海市公租房建设“以区为主、市场化运作”的体制格局，首创“公租房市场化融资模式”，从土地、财政、规划、融资等多方面提出全面解决方案，通过降低投资成本、控制贷款规模、延长贷款期限、拓宽还款来源、降低资金成本、强化担保方式、封闭资金监管的整体融资方案，提升公租房依靠自身现金流在贷款期内的还本付息能力，对本市公租房融资具有示范效应。